建设工程施工合同风险控制及案例课件

1、建设工程施工合同风险控制及案例1 建设工程施工合同造价条款建设工程施工合同造价条款 风险管理及案例风险管理及案例 孙孙 璐璐 江苏省建设工程造价管理总站 建设工程施工合同风险控制及案例2 背景条件 n工程量清单计价的实施，市场竞争形成价格 n工程招标多采用经评审的合理低价法 n建筑行业普遍利润较低 n近年来人工工资上涨、材料价格波动、市场竞争激烈 建设工程施工合同风险控制及案例3 造价条款风险处理的原则 建设工程施工合同建设工程施工合同 风险管理及案例风险管理及案例 施工合同造价条款风险分析 风险管理的一般原理 其他风险因素 工程实例 建设工程施工合同风险控制及案例4 风险管理风险管理 n风险

2、在字典中的解释是“损失或伤害的可能性”，一般人 们对风险的理解是“可能发生的问题”。一个建设中的项 目会面临许多不确定性的风险。 n施工合同风险管理是指预估施工合同实施过程中的不确定 性风险,尽可能在业主和承包商之间进行合理分担,并设法 把它们减少到最低程度的一种管理工作.合同风险主要来自 于合同条款的不完备或条款的不平等。 风险管理的一般原理 建设工程施工合同风险控制及案例5 风险管理的过程风险管理的过程 风险识别风险识别 计划过程计划过程 风险应对风险应对 措施措施 风险防范风险防范 与控制与控制 控制过程控制过程 风险定量风险定量 分析分析 风险管理风险管理 计划计划 风险定性风险定性

3、分析分析 建设工程施工合同风险控制及案例6 n风险识别的方法风险识别的方法 1、头脑风暴法 2、德尔菲法（专家调查法） 3、因果分析法（鱼刺图分析法） 4、核对表（历史资料） n风险评估风险评估 1、层次分析法 2、强制评分法 3、专家经验评估法 n风险分析风险分析 1、定量分析 2、定性分析 n风险处置风险处置 1、风险回避 2、风险控制 3、风险转移 4、风险保留 建设工程施工合同风险控制及案例7 n99合同范本造价条款及其签订情况分析 一、99合同示范文本中的造价条款分析合同示范文本中的造价条款分析 99合同示范文本的通用条款共分11章47小节176条，其中： 1、直接对造价做出规定的条

4、款共有27条，占15.3%。 2、需要在专用条款中进行约定的有13条，对应于专用条款的10条。 3、除直接对造价做出规定的条款外，还有隐含价格条款4条，需要在专用条款 中增加。 二、对收集整理的有争议的建设工程施工合同中造价条款签订情况进行分析对收集整理的有争议的建设工程施工合同中造价条款签订情况进行分析 1、50%左右的工程采用固定单价合同。20%左右的工程采用固定价格合同。 2、缺乏对市场价格风险、变更超出一定幅度范围对工程造价影响的规定。 3、发承包双方的权利和义务的规定不对等。 99合同示范文本造价条款分析 建设工程施工合同风险控制及案例8 99合同示范文本通用条款与专用条款中的价格条

5、款对应表 通用条款中的合同条款专用条款中对应条款 1、合同形式的分类和价款调整原则 23.2条 合同形式与调整方法 23.3条 其他调整因素 2、预付款支付的时间和数额 24条 预付款支付时间和比例 扣回工程款的时间和比例 3、工程计量25.1条 提交已完工程量报告的时间 4、进度款支付26.1条 工程款支付的方式和时间 5、调整的合同价款的支付方法26.1条 工程款支付的方式和时间 6、发包人供应材料设备的结算方式27.6条 发包人供应材料设备的结算方法 7、合理化建议的费用和收益的分担或分享八 工程变更 8、变更价款八 工程变更 9、甩项竣工无对应条款 10、价款争议处理37.1 价款争议

6、的处理部门 11、发包人违约的承担35.1 发包人违约的承担 12、承包人违约的承担35.2 承包人违约的承担 13、合同解除后的结算与清理条款上述造价条款仍有效 建设工程施工合同风险控制及案例9 需要在合同中另行增加的价格条款需要在合同中另行增加的价格条款 内容隐含影响价格的因素 二.8 发包人工作施工用水电费的扣款办法 九、竣工验收和结算工期比合同工期提前的奖励办法 十一.38 工程分包总承包服务费包含的内容 建设工程施工合同风险控制及案例10 99合同使用中有关造价条款的常见争议合同使用中有关造价条款的常见争议 23.2条 合同形式 与调整方法 23.3条 其他调整 因素 1、风险范围应

7、该包含哪些内容？ 2、如果材料价格象2003年和2007年那样发生大幅波动，在发承包双方在合同中没 有约定时是否调整？ 3、什么是国家政策性调整？省级造价管理机构发布的人工工资预算价格文件是否 属于国家政策性调整？ 4、工程量清单误差或漏项，在结算时是否调整？ 27.6条 发包人供 应材料设备的 结算方法 5、签订合同时，发包人供应的材料和部分暂估价材料，结算时是按市场实际购买 价格还是省市造价管理机构发布的材料指导价格调价？如何扣款？ 八、工程变更 6、变更是否涉及到价格调整？ 7、工程量变更超过一定幅度范围后，综合单价是否调整？如何调整？ 8、如何判断新增项目在原合同中是否有适用或类似的综

8、合单价？新增项目的价格 如何确定？原合同有让利的是否要同比让利？ 9、分部分项工程费调整后，措施项目费如何调整？ 10、未及时提出变更报价书，结算时是否价款可以调整？ 建设工程施工合同风险控制及案例11 1、合同法（1999年）以及合同法司法解释 2、建筑法（1997年） 3、最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释 （2004年） 4、江苏省高级人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见 （2008年） 5、建设工程施工合同示范文本（1999年） 6、建筑工程施工发包与承包计价管理办法（2001年） 7、建设工程价款结算暂行办法（2004年) 8、建设工程工

9、程量清单计价规范（GB50500-2008) 9、中华人民共和国房屋建筑与市政基础设施工程标准施工招标文件（2010 年）（江苏省暂不执行） 10、关于工程量清单计价施工合同价款确定与调整的指导意见（苏建价 【2005】593号） 11、关于加强建筑材料价格风险控制的指导意见 （苏建价【2008】67号） 12、关于（GB50500-2008）的贯彻意见 （苏建价【2009】40号） 可依据的法律法规和文件 建设工程施工合同风险控制及案例12 最高人民法院印发最高人民法院印发关于当前形势下审理民商事合同纠纷案关于当前形势下审理民商事合同纠纷案 件若干问题的指导意见件若干问题的指导意见的通知的通

10、知 法发200940号 一、慎重适用情势变更原则，合理调整双方利益关系 2、人民法院在适用情势变更原则时，应当充分注意到全球性金融危 机和国内宏观经济形势变化是一个逐步演变的过程。在演变过程中， 市场主体应当对于市场风险存在一定程度的预见和判断。 3、情势变更是当事人在缔约时无法预见的非市场系统固有的风险。 应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风 险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、 交易性质是否属于通常的“高风险高收益”范围等因素，并结合市场 的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。 4、人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。充分注意利益均

11、衡，公平合 理地调整双方利益关系。严格履行适用情势变更的相关审核程序。 商业风险：商品价格波动、汇率变化等正常的贸易风险区别开来。 不可抗力：不可预见、不可避免、不可克服。 建设工程施工合同风险控制及案例13 1 政策因素的调整 正文4.7.1：招标工程以投标截止日前28天，非招标工程以合同签订前28 天为基准日，其后国家的法律、法规、规章和政策发生变化影响工程造价 的，应按省级或行业建设主管部门或其授权的工程造价管理机构发布的规 定调整合同价款。 2 综合单价调整范围的规定 条文说明4.7.5：在合同履行过程中，因非承包人原因引起的工程量的变化， 对工程量清单项目的综合单价产生影响时，是否调

12、整综合单价以及如何调 整应在合同中约定。若合同未作约定，按以下原则办理： （1）当工程量清单项目工程量的变化幅度在10%以内时，其综合单价不作 调整，执行原有综合单价。 （2）当工程量清单项目工程量的变化幅度在10%以外，且其影响分部分项 工程费超过0 .1%时，其综合单价以及对应的措施费（如有）均应作调整。 注：调整的方法是由承包人对增加的工程量或减少后剩余的工程量提出新 的综合单价和措施项目费，经发包人确认后调整。 4.7 工程价款调整 建设工程施工合同风险控制及案例14 3图纸错误单价的调整 4 因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更 正文4.7.3：（1）新增项目综合单价调整

13、（与建设工程施工合同文本 31.1对变更价款的调整相同） l合同中已有适用的综合单价，按合同中已有的综合单价确定； l合同中有类似的综合单价，参照类似的综合单价确定； l合同中没有适用或类似的综合单价，由承包人提出综合单价，经 发包人 确认后执行。 正文4.7.4：（2）措施项目变化时，措施费的调整： l原措施费中已有的措施项目，按原措施费的组价方法调整； l原措施费中没有的措施项目，由承包人根据措施项目变更情况，提出适 当的措施费变更，经发包人确认后调整。 5 人工单价的调整 正文4.7.6及条文说明：施工期内，当人工单价发生变化，依据合同约定或 按省级或行业建设主管部门或其授权的工程造价管

14、理机构发布的人工成本 文件调整工程价款。 正文4.7.2：若施工中出现施工图纸（含设计变更）与工程量清单项目特征描 述不符的，发、承包双方应按新的项目特征确定相应工程量清单项目的综合 单价。 建设工程施工合同风险控制及案例15 6 物价波动，工程价款的调整 正文4.7.6及条文说明 l施工期内，当物价波动超出一定幅度时，应按合同约定调整工程价款； l合同没有约定或约定不明确的，应按省级或行业建设主管部门或其授权的 工程造价管理机构的规定调整。 l承包人应在采购材料前将拟采购数量和新的材料单价递交发包人核对，发 包人确认用于本合同工程时，应将确认的采购数量和调整材料单价通知承包 人，作为双方调整

15、工程价款的依据。但由于承包人原因致使工期延后的，不 予调整。 7 发生不可抗力事件，工程价款的调整 正文4.7.8： l工程本身的损害、因工程损害导致第三人人员伤亡和财产损失以及运至 施工 场地用于施工的材料和待安装的设备的损害，由发包人承担； l发包人、承包人人员伤亡由其所在单位负责，并承担相应费用； l承包人的施工机械设备损坏及停工损失，由承包人承担； l停工期间，承包人应发包人要求留在施工场地的必要的管理人员及保卫人员 的费用由发包人承担； l工程所需清理、修复费用，由发包人承担； 建设工程施工合同风险控制及案例16 常见造价争议的处理原则常见造价争议的处理原则 1、 在条款设置时不应对

16、承包人过于苛刻。国家政策性调整、物价上涨 超出一定幅度时都不应该包含在风险范围内。 2、材料价格发生大幅波动时，超出正常风险范围的部分可以调整。 3、国家政策性调整中应包括人工工资调整。 4、固定总价合同中工程量清单与施工图纸间偏差的风险应由承包人承担。 5、暂估价材料在结算时按照发包人认可的承包人的报价执行，可以是市 场指导价、实际购买价或是让利后的市场指导价。 6、工程量变更超过一定幅度范围后，对应的综合单价可以调整。 7、新增项目在原有合同中是否有适用或类似项目，可以按照清单编码前 九位是否相同来判断。 8、措施项目费可根据计费基础的变化进行调整。 9、变更的的价款调整分为分部分项工程与

17、措施项目的调整。 10、未及时提出变更报价书，并不意味着不存在价款调整。 11、水电费用数量：按装表计量，按市场价格扣除。 12、工期提前是相对与合同工期的提前，当没有约定时，一般不计取。 13、总承包服务费配合内容因具体工程不同，费率也不同，计取基础为 发包人拟分包工程的估算价格。 建设工程施工合同风险控制及案例17 n固定价格 可调价格 成本加酬金 n固定总价 固定单价 可调价格 n总价合同 单价合同 成本加酬金 n实行工程量清单计价的工程，宜采用单价合同。 造价条款风险处理的原则 一、采用合适的合同形式 建设工程施工合同风险控制及案例18 不同合同形式下发包人和承包人的风险不同合同形式下

18、发包人和承包人的风险 合同合同 形式形式 利益人利益人优点优点风险风险 固定 总价 合同 发包人 1、管理工作量小 1、合同价较低时，施工过程中可能发生停工或偷工 减料现象 2、价格调整因素少，价格可控2、承包人可能通过“二次营造”补偿 承包人 价格中包含的风险因素多，有可能带来较大收 益。 同时承担量和价的风险，需要严格控制成本 固定 单价 合同 发包人合理的风险共担，有利于工程施工合同的履行。 1、需要承担清单缺项和漏项以及工程量错误的风险 2、对工程量计量的要求高 承包人 1、投标时不需要复核工程量1、投标时需考虑综合单价中包含的风险因素。 2、量的风险由发包人承担2、需考虑工程量变化对

19、综合单价的影响。 3、可以采用不平衡报价法3、施工中需要及时做好新增项目的价格确认工作。 可调 价格 合同 发包人 吸引更多的投标人，有可能通过优价获得优质 工程 1、管理工作量大，对计量和价格调整的要求高 2、发包人承担的风险大 承包人风险小 由于风险小，也没有对应的由承担风险可能带来的收 益。 成本 加酬 金合 同 发包人有利于工程尽早开工 1、管理工作量大 2、成本的判断较难 3、发包人承担的风险最大 承包人几乎没有风险 由于几乎没有风险，也没有对应的由承担风险可带来 的收益 建设工程施工合同风险控制及案例19 二、对有关造价条款进行明确约定二、对有关造价条款进行明确约定 1、工程量清单

20、与图纸偏差的处理方法（固定总价合同）工程量清单与图纸偏差的处理方法（固定总价合同）; 2、材料价格涨跌超出一定幅度范围的调整办法、材料价格涨跌超出一定幅度范围的调整办法; 3、施工期间发生省级造价管理机构调整人工工资预算价格标准情况时，、施工期间发生省级造价管理机构调整人工工资预算价格标准情况时， 人工工资调整方法人工工资调整方法; 4、工程量变化超出一定幅度范围后综合单价的调整方法、工程量变化超出一定幅度范围后综合单价的调整方法; 5、新增清单项目的价格确定原则、新增清单项目的价格确定原则; 6、措施项目费用的调整方法、措施项目费用的调整方法. 三、有关造价条款应前后一致，无歧义三、有关造价

21、条款应前后一致，无歧义 建设工程施工合同风险控制及案例20 1、文字上的歧义 例： 23.2 本合同采用固定总价方式确定。合同价款中包括的风险范围： 工程量清单与设计施工图纸之间的偏差，政府文件以及宁建价（政府文件以及宁建价（2004） 240号文规定的不可竞争费用的政策性调整除外。号文规定的不可竞争费用的政策性调整除外。 2、合同条款前后不一致 例：23.2 本合同采用固定总价合同方式确定。 23.3双方约定的合同价款的调整因素： 工程量按实调整，材料按施 工期间造价管理机构发布的材料指导价格调整。 处理原则（1）按具体条款执行 （2）签订补充协议 建设工程施工合同风险控制及案例21 n工程

22、概况： 某高层住宅，建筑面积12339.5m2，框架剪力墙结构，地上32层， 地下2层，檐口高度91.05m。 土建部分：沉管灌注桩基础，现浇柱、梁、板，水泥砂浆楼地面，内 外墙加气砼砌块，墙面刷乳胶漆，屋面挤塑保温板，塑钢门窗。 四、事前分析造价条款风险四、事前分析造价条款风险 n测算口径： 1、人工工资标准按照建筑、安装、市政工程：一类工47.00元/工日， 二类工44.00元/工日，三类工41.00元/工日执行。 2、 措施费用按照所选工程原编制时的费率标准执行，不调整。 3、 规费、税金等项目按照江苏省2004年专业计价表规定执行。 建设工程施工合同风险控制及案例22 某高层住宅土建项

23、目工料分析表某高层住宅土建项目工料分析表 项目名称项目名称单位单位造价（元）造价（元）数量数量占总造价（占总造价（% %）材料单价材料单价 一钢筋(线材)t3534040.98755.05520.94680.51 二人工工日2858826.9564626.68216.944.24 三商品砼m32622312.387696.21815.5340.73 四模板m2307247.9510973.141.828 五砂(t)t247550.643258.8441.575.96 六水泥kg241957.91851931.5941.40.28 七砌块（块）块231997.7351555.051.44.5 八

24、钢管脚手架(支撑)kg124228.7729578.2790.74.2 九砌块（m3）m375528.0432907.5950.42.3 十周转木材m335151.4723.920.21469.54 十一碎石(t)t34867.63632.5620.255.12 十二多孔砖百块21428.4364.3050.158.52 十三标准砖百块11009.93275.80.139.92 建设工程施工合同风险控制及案例23 0707年年3 3月月0909年年1 1月钢筋价格走势图月钢筋价格走势图 建设工程施工合同风险控制及案例24 钢材价格上涨钢材价格上涨5%5%对工程造价影响对工程造价影响 分部分项工

25、程费材料费增加20.9%5%=1.05% 措施项目费以费率计价的项目增加0.18%1.05%=0.002% 其他项目费措施安全文明施工措施费增加2.7%1.05%=0.03% 小计1.08% 规费增加1.8%1.08%=0.02% 税金增加3.44%1.08%=0.04% 合计1.14% 建设工程施工合同风险控制及案例25 人工调增人工调增15%对工程造价影响对工程造价影响 分部分项工程 费 人工费增加10.5%15%=1.56% 管理费和利润增加10.5%15%（31%+12%）=0.68% 小计2.24% 措施项目费 以综合单价计价的 项目 人工费增加（16.9%-10.5%）15%=0.

26、96% 管理费和利润 增加 6.4%15%（31%+12%）=0.41% 以费率计价的项目增加0.18%2.24%=0.004% 其他项目费安全文明施工措施费增加2.7%2.24%=0.06% 小计3.67% 规费增加1.8%3.67%=0.07% 税金增加3.44%3.67%=0.12% 合计3.86% 建设工程施工合同风险控制及案例26 各调价因素对工程造价影响分析表各调价因素对工程造价影响分析表 项目项目 调价因素对工程造价的影响调价因素对工程造价的影响 人工费每增长1%，工程造价增加0.257% 材料费 钢材价格每增长1%，工程造价增加0.228% 商品砼价格每增长1%，工程造价增加0

27、.169% 非主要材料共计每增长1%，工程造价增加0.314% 图纸与工程量清单误差一般不大于2% 工程量变更 分部分项工程分部分项工程费每增减1%，工程造价增减0.76% 措施项目工程分部分项工程费每增减1%，工程造价增减0.215% 建设工程施工合同风险控制及案例27 n假设条件：假设条件： 1、人工费可能上调10%； 2、钢材上涨10%，商品砼不变，非主要材料不考虑； 3、图纸与工程量清单误差在2%，今后工程量可能变更5%； n合同中约定合同中约定： 1、造价管理机构人工预算单价调整，人工费可以调整并计费； 2、钢材价格上涨5%以内由施工企业承担，超出部分由发包人承担； 3、图纸与清单总

28、误差2%以内由施工企业承担； 4、工程量变更按实际发生调整。 n施工企业承担最大工程工程造价风险： 5*0.228+2*0.76+2*0.215=3.09% n发包人将承担最大工程总造价风险： 10*0.257+5*0.228+5*0.76+5*0.215=8.58% 建设工程施工合同风险控制及案例28 一、定额与工程实际的差异 定额中未规定调整的，不得应具体工程的施工组织 设计、施工方法和工、料、机等耗用与计价表有出入而 调整。 例1：砼线条、基坑排水、天棚木龙骨吊筋 例2、部分小高层建筑的垂直运输采用塔式起重机配 双笼施工电梯，计价表22-9子目按塔式起重机配卷扬机 例3、定额子目存在问题

29、，需调整水平的： 电渣压力焊、井点降水、抹灰人工含量 其他风险因素 建设工程施工合同风险控制及案例29 二、现场签证的不完善 现场签证的常见问题现场签证问题的处理方法 1. 应当签证的未签证 由于有些发包人在施工过程中随意性较强， 施工中经常改动一些部位，既无设计变更，也不 办现场签证，到结算时往往发生补签困难，引起 纠纷。还有一些承包人不清楚哪些费用需要进行 签证，缺少签证的意识。 2. 不规范签证 现场签证一般情况下要发包人、监理人和承 包人三方共同签字才能生效。缺少任何一方都属 于不规范签证，不能作为结算和索赔的依据。 3. 违反规定的签证 有的承包人采取不正当的手段，获得一些违 反规定

30、的签证。这类签证也是不应被认可的。 4、签证的费用表述不明确 5、签证未对费用做出规定 (1)熟悉合同。把熟悉合同作为投资控制工作的 重要环节，应特别注意有关投资控制的条款。 (2)及时处理。一方面由于工程建设自身的特点 ，很多工序会被下一道工序覆盖，另一方面参加建 设的各方人员都有可能变动，因此，现场签证应当 做到一次一签，一事一签，及时处理。 (3)签证要客观公正。要实事求是地办理签证， 维护发包人和承包人双方的合法权益。 (4)签证代表要有资格。各方签证代表要有一定 的专业知识，熟悉合同和有关文件、法规、规范和 标准，对其资格应在合同条款中进行约定。 建设工程施工合同风险控制及案例30 例1：经建设方同意，门窗价格定为350元/m2。 1、门窗面积的计算规则 （1）施工图示结构尺寸（2）现场测量结构尺寸（3）门 窗外框面积 2、价格定性 （1）独立费（2）分部分项综合单价（3）成品购入价 （4）甲方指定分包：制定分包价格，可另计配合费。 例2、施工排水累计使用离心泵200台班，单价为95元/台班。 争议：是否已经包含管理费和利润。 例3、工程在施工期间施工企业采用植筋 建设工程施工合同风险控制及案例31 三、清单的错误或风险转嫁 1、清单工