总工办管理制度

1、总工办管理制度第一章设计任务书的编制管理办法一、设计任务书的编制由总工办负责牵头，计划部、项目部协同编制，计划部负责起草、整 理。二、编制依据：规划选址意见书、建设用地规划、设计条件的控制性指标、建设用地道路红 线、绿线、河道蓝线图、现状地形图、市场调研报告、公司对项目的营销左位、总体策划要 求等。三、编制要求：1、设计任务书的编制，要求内容齐全、合理，既要体现个性又要经济实用，充分展示以人 为本的人性化设汁理念，体现好的人文气息和艺术、緑化、环境空间；为打造作品、精 品打好基础。2、明确项目的功能要求和配套设施项目、条件、指标，以及环境、道路、绿化等环境要求。3、明确平而布置、竖向设计、房屋

2、的套型、而积及户型比，给岀功能区域划分的建议。4、房屋内各项设施、设备的设苣及布局建议。5、外立而及屋顶的建议。四、设讣任务书须经经理办公会研究通过，再交设讣单位作为规划建筑方案和施工图设讣的 依据。第二章设计管理办法一、范围1、本办法规宦了工程项目设计工作步骤、过程、管理和控制等要求。2、本办法适用于正国公司工程项目的设计管理。二、管理职责1、办公室负责提供委托设计所需的前期基础资料。2、总工办负责编制设计委托书、选择设计单位、组织设讼方案比选和图纸内审、处理施 工中的设计变更工作。3、计划部、销售部、工程部参与设计方案评审和确认。三、管理要求1、设计工作应遵循下列工作流程。如流程框图所示：

3、2、开发设讣流程说明2. 1项目开发任务总经理通过年度和月度计划发布需由总工办执行的任务。2. 2总工办接到开发任务任务后发出联系单，明确反馈时间要求销售部对项目的户型、 外型、功能等方而进行市场调查，要求工程部对现场施工条件进行调查，要求计划部对同类 项目的单价、桩型和含钢量进行调查。2. 3总工办根据各部门调査意见编制设汁委托书，并对设计院进行选择，提交总经理办 公会讨论确定。2. 4总工办配合计划部与设il院签立合同，明确设计进度。2. 5设il院按时提岀设计方案由总工办牵头，由总经理和销售部、计划部参加对方案进 行修改和确认。方案评审可采取评审会议记录、领导会签或工作联系单的方式进行处

4、理。2. 6总工办及时将修改意见以书而形式反馈给设计院，并落实设计进度。2. 7总工办收到施工图后及时发给相关部门并进行会审，会审记录交计划部、工程部和 销售部。2. 8总工办跟踪项目施工，及时处理施工中的设计变更。2. 9施工结束后总工办召集工程部、计划部、销售部对该项目的设计工作进行总结，便 于今后同类开发工作的提髙。3、施工图纸审核的管理办法3. 1图纸审核的组织：施工图纸的审核共分为三个阶段进行，第一阶段在设讣单位确左提交设计方案时，由 技术设计人员根据任务委托书的要求和实际情况提出修改意见。第二阶段是在设il单位送交 施工图纸后，由总工办的设计主管负责召集工程和造价的相关人员，任规左

5、的时间内对施工 图纸进行专业审核并汇总。所有的专业设计的图纸，都要先经过内部的图纸审核，通知设计 单位按照审核意见进行修改完善，然后再进行工程量汁算和工程招投标。第三阶段是在工程 施工之前，由设计部门组织有公司、施工单位、设计单位、监理单位共同参加的图纸会审， 会审记录将作为施工图的补充部分，与施工图等效共同使用。3. 2审核的范围：建筑、结构、给水、排水、电气、弱电、消防、市政、园建、绿化等。3. 3审核土建图的内容及要点：A、建筑施工图：1）建筑说明：明确各部位的详细做法，做法和细部构造是否准确和完整。是否安 全正确、经济。选材是否得当、应用是否普遍。2）总平而布置图：建筑物之间及与建筑红

6、线、建筑控制线的关系是否正确，与实 测地形图的关系、能否正确放线，技术指标是否与规划的批复一致，建筑物的间距、消防通 道是否符合要求，适路的组织是否合理，场地的竖向布巻（标髙及上方量）是否合理、场地 的排水组织。3）立面图及剖面图：立而造型、色彩、材料，立面门窗、空调机板、管线的布置关 系，装饰线的构造：标高控制，楼梯的剖而布宜，楼梯踏步的宽髙比例，一层门楼的做法, 楼面、天棚的详细做法。4）平面布置图：建筑物的景观朝向是首要的问题，首层平面楼梯的布麗，消防箱的 位宜，信报箱的位置，空调机的位置（是内、室外机），冰箱、洗衣机的位置，户型的而积、 客厅、饭厅、厨房、卫生间、主人房、客人房之间的关

7、系，交通的组织，门窗的位置大小， 采光和通风。5）大样图：a,厨房，橱柜、吊柜的位宜，冰箱、炉灶、洗手盆。b,卫生间，洗手 盆、坐厕（蹲厕）、浴盆（淋浴间）之间的关系、尺寸。c,阳台，（水、电、气表的位垃）， 排油烟机孔、排气孔。d,其他房间的家具布宜。e,细部构造。6）屋顶平而图：排水组织，天台花园，屋面造型。B、结构图纸的审核：1）结构说明：构件的材料组成及说明，结构的表示方法，2）基础平面图：地质资料，基桩的设计长度，基础的平而布巻，承台和地梁的标髙， 一层地而的结构层做法，3）结构平而布垃图：结构的选型、跨度、平面布置、空间布置的经济合理性，梁、柱、 板的断而与配筋、尺寸、结构的要求，

8、结构的抗震等方而的要求。4）结构大样图：细部的构造做法，预留孔洞的布置及做法。3.4规划设计任务委托书（1）规划要求：提供国土部门对项目的规划控制，结合甲方的策划方案提岀规划设汁要求。（2）经济技术指标：控制性的主要指标，建筑密度、容积率、绿化率、总人口、总户数、公建配套等。（3）设计内容：功能构成、而积构成、市政配套建筑要求：总平面布宜、道路交通、立而风格、环境景观、户型设计、装修要求、附详 细的设计要求。（4）任务的完成时间。（5）设计费用支付办法。（6）设计费的计算及结算方法。（7）其他要求。3.5施工图设计委托书（1）、建筑、结构，细部大样图。（2）、给水、排水、消防系统、空调冷凝水、

9、车库自动喷淋系统。（3）、动力、照明、防雷、IC卡、有线电视、电话、可视对讲、自动抄表及消防系统、 宽带网。（4）、市政部分的路灯、有线电视、电话、可视对讲、自动抄表、给排水、消防等系统、 组团供电及配电站。（5）、每个户型的内部给水、排水、热水、照明、电视、电话可视对讲、自动抄表等施 工图。（6）、小区信报箱位置，垃圾桶位置，告示牌位苣，导示图位置（样板）4、项目结构成本的优化控制（1）、结构成本离散性的原因：建筑高度，地基情况，设计者、设汁院水平，甲方管理能力 等（2）、增加结构的安全储备：必须满足中国规范要求，结构设计合理，让客户满意（3）、成本控制思路：仅从经济指标上对结构成本进行控制

10、是必要的，但还不够，必须是 全过程的管理。要把握合适的度，合理的控制，并不是成本越低越好（4）、成本管理总目标：项目全寿命周期的投入产岀比最小（5）、设计院的选择：合适易管，态度重视，项目情况，服务意识，市场口碑（6）、甲方对结构施工图的要求：满足安全及规范要求，满足建筑功能要求，满足工程成 本控制要求，满足目标客户的主观要求，满足施工便捷要求（7）、设计周期：对成本又一泄影响，要考虑资金的时间、市场风险的变化、产品的实际 价值。在不增加成本的前提下，采取决策的导向及措施、工序前置及措施、标准化设计的推 广等方法以缩短设计周期（8、事前控制的要点：设计院和专业负责人的选择，与设计院沟通并灌输工

11、程成本控 制的意识，设il周期的合理取值，设计费的合理取值，设计公司应承担的风险，限额设汁合 同的引入和使用，甲方必须重视和提前输入的技术原则（9）、设计过程中必须控制的关键环宵：结构体系的确左及主要平而布置图，基础的选 型及设计图，电算模型及汁算系数的取值，标准单元的样板截而及配筋图，地下室的布置及 样板配筋图，结构转换层的布置及配筋图（10）、结构成本的技术关键点：层髙，梁配筋、梁髙及布置，基础选型及总量，剪力墙 布豊及厚度，柱的配筋，楼板厚度，地下室及屋顶找坡，设计荷载的取值，电算一些系数的 取值，勘察报告，钢筋材料的选择，混凝土标号，精细化设计（11）.保证工程质量的技术关键点：楼板，

12、剪力墙，地下室，砌体，渗漏及英他第三章图纸会审与设计技术交底管理办法一、目的为做好图纸会审，减少施工图纸中的错误，提高工程质量，保证施工顺利进行，特制立本办 法。二、图纸会审的基本内容1、按图纸种类划分，应先总图（包括：总配置图、说明、左位放线依据），再基本图纸（包 括平、立、剖面图），最后为详图（包括大样及引用图纸、说明）。2、按设计专业划分，应先建筑图、再结构图，最后为设备图（包括：给水、排水、电气、 采暧、通讯、电视、煤气等）。三、图纸会审后设计交底的组织图纸会审和设计技术交底由公司总工办、项目部组织，项目部具体负责，计划部、监理和施 工单位参加。四、图纸会审程序（-）总工办接到经审图办

13、已审批合格的施工图后，组织计划部、项目部、监理单位等有关 部门进行图纸会审。依据公司编制的设计任务书”及相关规范、规泄文件等审査施工图的重 点：1、是否符合任务书的要求，内容是否齐全、合理。2、功能设计和配套设施项目是否符合要求。3、从投资控制方而权衡设计是否合理。4、图纸是否有违规不当之处等。审核后由各单位部门将会审意见汇总到总工办。（二）接到施工图后，总工办组织项目部有关人员进行图纸初步审查，并尽快将图纸送往施 工单位，由其进行审图。施工单位接到施工图后，应在10天内提出书而会审意见。施工单 位在淸楚设讣意图及工程特点的情况下，及时发现问题，消火差错（施工单位技术力量的体 现）。其主要对以

14、下内容进行审查：1、设计是否符合国家、省、市有关的技术政策、经济政策及规定。2、设计是否符合现有施工技术装备条件。如需采取特殊技术措施，技术上有无困难，能否 保证顺利施工。3、有无特殊材料，其品种、规格、数量能否满足需要。4、建筑、结构与各专业及设备安装之间有无矛盾与不合理之处。5、图纸及说明是否齐全、淸楚、明确，图纸尺寸、坐标、标髙及管线是否相符、无误。（三）十日后公司项目部组织现场图纸会审，会审时由设讣负责人介绍设计要求、基本构造、 功能设置、建筑标准、结构形成、特殊做法与用料等情况。会审时应认真做好记录，会后整 理出图纸会审纪要，对会审出的问题应汇入会审意见书内，项目部将施工单位审图意见

15、、监 理单位审图意见及本公司的审图意见，汇总形成统一的审图意见书转设计单位，由设计 单位答复。需建设方答复的问题，报经理办公会研究议泄。对时间短、体量大、工程较复杂 的项目审图意见书可分批发出，但不能影响施工。五、审图意见书转设计单位后，由项目部催设汁单位尽快答复，不能延误施工。设计答复的 意见书尽快分发有关单位。六、未经会审的图纸不得施工。七、图纸会审后，由总工办邀请设汁单位各专业人员到现场进行设计交底。设讣交底范囤和 深度应根据建设项目的具体情况由总工办协同设计单位确定。交底的基本内容为：1、设计意图与构思。2、建筑与构造的基本要求，特殊部位的做法要求，以及有关技术标准。3、结构方案及实施

16、要求，关键部位的技术要求和做法。4、设备工程（给排水、电、暖等）的技术要求、构造做法。5、建筑、结构、设备工程分别对施工的要求。6、对采用新技术、新结构、新材料的施工与工艺要求。7、对建筑、结构、设备工程配套穿插施工的要求。8、托他设计认为需交代和要求的内容。设汁技术交底必须在完成图纸会审后进行，并做好记录：设计技术交底未能解决的涉及设讣 方面的技术问题，由项目部催促设计单位尽快书而答复。八、施工过程中，发现图纸仍有错误或与实际情况不符，或因施工条件、材料不能完全符合 设汁要求、不经济等，需要对施工图进行修改时，必须严格执行技术核左和设il变更签证制 度。九、设计技术交底资料及记录，所有技术核

17、泄和设计变更，包括设il变更通知单、修改图纸 等都要归入工程档案并作为施工和验收、结算依据。第四章经济签证管理办法一、在工程实施中，凡造成造价增加的，建设单位确认均必须按本办法履行经济签证审批办 理程序。二、经济签证的要求：1、经济签证一事一签、一事一单，随发生随签，一般不超过十四天，不得后补。2、经济签证实行统一表格、统一编号、栏目淸楚、内容完整、数据准确。3、经济签证一式四份，承建方、监理单位、项目部、公司预算材料部。4、经济签证必须有规定的责任人签字才能有效。5、经济签证办理完毕后，由预算师负责建档保存，并每月将当月情况汇总报分管副总经理 和总经理。三、经济签证泄性划分：1、经济签证责任

18、权限：单项造价3000元以内，由项目总监、甲方、项目经理、公司预算 工程师签字生效；3000-30000元，除上述人员签字外必须报公司分管副总经理签字生效： 超过3万元以上的签证要报总经理签字生效。签批后，由预算材料部返项目部。2、地基平面高程测绘图、验槽记录，由设计单位、勘察单位、项目总监、项目经理、预算 工程师、总工程师签字生效。总工办、项目部、预算材料部分别建档保存。第五章工程变更管理实施办法一、总则1、为加强工程建设管理工作，规范工程变更行为，保证工程质量、控制工程进度和投资， 结合正国公司实际情况，特制定本实施办法二、本办法工程变更是指工程项目初步设计批准之日尼至通过竣工验收正式交付

19、使用之日 止，对批准的初步设计，施工图文件及有关单位和部门根据实际情况提出的对工程建设所进 行的修改、完善和调整等行为，包括优化设计、完善设计和新增工程等。三、本办法适用于正国房地产公司所有在建和拟建工程。四、总工办负责工程变更的组织和管理，工程部参与工程变更方案的制左并负责变更工程量 的核准，成本控制中心参与工程变更方案的制左并负责变更单价的审左，变更申请文件经主 管领导审核、批准后上报或执行。五、工程变更工作流程：变更意见的提出有关单位按规范要求评估，确认可行监理机构对变更审査进行审批建设单位联系设计岀变更文件或交监理执行计划部或项目部签发变更通知（附设讣文件）项目总监理师按变更施工，监理

20、监督承建商六、工程变更的分类：1、经规划、建设部门批准后，建筑平面位宜、标髙、结构形式、结构层数、地基基础，如 无特殊情况，不得进行变更；如遇意外情况，须及时报总经理组织论证解决。2、重大变更：主体外形、重要装饰及设备的改变、主要材料和工艺流程的改变、改变使用 功能等。3、一般变更：一般材料的代换、细部尺寸更正、承建商为方便施工而改变施工工艺、装饰 装修的局部修改；不影响结构承载力、不降低建筑标准、不改变使用功能的技术项目。七、工程变更的批准权限：1、一般变更：造价在3000元范用以内时经监理审査后，由建设单位项目经理、预算师审 核并签署意见，报总工程师审批：变更造价在3000元-30000元

21、范囤内由分管副总审批签 字生效：超过3万元以上变更由总经理审批签字生效。2、重大变更：须以合理化和适应需求的变化为前提，由变更提出方写岀变更建议，经总 工程师、分管副总经理审核后，报总经理或经理办公会议研究后统一组织实施。工程变更审批单项目名称：变更编号：变更文件名称施工单位归属和同名称归属和同编号变更依据变更原因及内容申请部门：项目部市场部施工单位监理设计单位业主项目部意见计划部意见（涉及设计变更时须履行）预算材料部意见总工办意见分管副总审批意见（增加造价0.3-3万元时须履行）总经理审批意见（增加造价3万元以上时时须履行）本表申请单位、预算部、项目部、财务部（造价3000元以上时）、市场部

22、各一份第六章招投标管理办法一、总则1、公司在建项目，如设计、施工、监理、销售代理、工程建设有关的重要设备、材料等的 采购及公司内部日常运作所需用品等金额超过10万元以上的，原则上实行招标确左。2、招标形式分公开招标、邀请招标、议标等形式，视具体情况采取其中之一。3、实行招标的目的是为了保护公司利益，提髙公司的经济效益，保证公司项目的质量。4、招标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标期间，所有工作人员须遵 守招标工作纪律，不得泄銘招标工作的有关内容。二、职能划分按下列招标内容界立招标牵头部门：1、勘察、规划、设计由计划部负责。2、建筑材料及设备由预算材料部负责。3、销售策划广告方面由市场部负责。4、监理、总包、支护、基础施工等工程类由项目部负责。5、幕墙、内外装饰由总工办和项目部负责。三、招标程序1、供应商的管理选择供应商的方式按照实际情况采用竞争性招标采购、有限竞争性招标采购、询价采购等多 种招标方式的合理组合使用。2、编制招标文件招标牵头部门组织有关部门根据项目的特点和需要，进行招标文件编制。（1）招标文件编制内容应确定投标人编制投标文件所需要的合理时间、标明项目的实质性 要求和条件、评标标准和方法以及拟签订合同的主要条款。（2）招标文件经评标小组审查通过后，成正式标书，正式标书与初稿存档案。（3）需要编写标底的，应根据相关