大平层户型专题研究

1、一 平层大宅介绍 平层大宅定义 平层大宅特点 平层大宅相对别墅的优势 平层大宅多用于多层和高层，单套面积至少170以上，200-300较为多见。 面积体量方面面积体量方面 平层大宅的舒适性和尺度达到较高标准，一般都具有“套房”形式。其品质 领先于市场，且产品定位走中高端路线。 户型品质方面户型品质方面 平层大宅至少要位于城市的核心区或拥有稀缺景观资源的城市区位，周边都 市配套齐全。 区域环境方面区域环境方面 目前市场对平层大宅没有个准确的定义，以下市 场上定义的平层豪宅有三个标准可供参考 【平层大宅定义平层大宅定义三个标准三个标准】 平层大宅属于资源性的豪华定位，其所处地段必定 是城市核心区或

2、景观资源等稀缺资源稀缺资源的占有 城市核心区资源的占有稀缺景观资源的占有 御园 三山五园一学府 史上罕见皇家园林集群环绕 中华第一学府比邻 汤臣一品 陆家嘴尖 前面是一个历史的风景 后面是一个国家的经济 【平层大宅特点平层大宅特点外部稀缺资源占有外部稀缺资源占有】 户型分布 都市生 活配套 物业管理 社交人脉 景观视野 三四层的联排空间相 对狭窄，还能与邻居 隔窗相望；大平层为 单层空间布局，没有 了上下楼梯的烦恼， 感观开阔舒适。 别墅带来的交通问题以及生 活的便利性使得很多人望而 却步；而平常大宅回归市中 心，能兼顾小孩上学的问题、 美容健身娱乐问题。 大平层和别墅如果共享一块绿 化水景，

3、别墅由于最高3层， 其景观效果必然不如大平层。 相比敞开式格局的郊区别墅， 平层大宅居住安全性更高。其 严密的门禁设施、入户防范系 统、小区管家等系统更让人省 心。 平层大宅较大的空 间，可以把住宅和 私人商务功能、私 人社交功能进一步 结合，兼其地理位 置便利，对于私密 会客和小众宴请较 别墅更适合；这无 形的上流社会生活 社交圈层是别墅无 法企及的 核心优势 平层大宅相对于别墅的优势日渐突出 【平层大宅相对于别墅的优势平层大宅相对于别墅的优势五大优势五大优势】 二 武汉平层大宅市场 武汉大宅市场的转变 武汉平层大宅市场 平层大宅后别墅时代的阶段性到来 一味求大 追求功能：双卫、独立 书房、

4、玄关等的出现 向别墅开启：错层、复式、 跃式结构风行 挖掘平层价值：主卧 独立生活系统出现 武汉市大宅市场的演变武汉市大宅市场的演变 06-07年 市场无平层大宅概念 08-09年 平层大宅市场探 索 10年 平层大宅市场第 一次火爆 11年 平层大宅标杆出 现，产品集中推 出 1995200020052008 20062006 武汉市平层大宅市场发展武汉市平层大宅市场发展 世茂锦绣长江金都汉宫复地东湖国际万达公馆 武汉天地 武汉市目前具有一定的大宅市场，但其平层大宅产品还处于起步阶段起步阶段。 人们居住生活品质的提高，对生活方式功能空间的追求也愈加强烈，催生着武汉市大宅产品的阶段性更新换代。

5、 平层大宅平层大宅后别墅时代也必定阶段性到来后别墅时代也必定阶段性到来 【武汉大宅市场演变武汉大宅市场演变】 世茂锦绣长江 n 占地面积：572286平方米 n总建筑面积：1650000平方米 n容积率：2.97 n绿化率40% n 开盘时间（一期）：2006年10月 n 目前销售均价：12000元/平米 n建筑形态：高层、超高层 n项目地址：武汉市汉阳区滨江大道188号 n开发商：武汉市世茂锦绣长江房地产开发有限公司 n项目特点：世茂锦绣长江项目总投资近100亿元，地理位置十 分优越，居两江之交，武汉三镇之中，怀抱2公里超长江岸线。世 茂锦绣长江从两江四岸复合功能区（RBD）发展要求出发，为

6、武汉 新区创造了一个集商业、旅游、休闲娱乐、商务办公、酒店及高高 尚居住尚居住为一体的综合功能区综合功能区；不仅与四新地区的建设形成互劢， 更促进了武汉三镇的均衡发展。 世世茂滨江生活茂滨江生活OSCAROSCAR 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 世茂锦绣长江户型 项目中有不少200200多平米的四房、五房四房、五房平层大宅，但项目对其定位是“高端、豪宅、世茂滨江生活高端、豪宅、世茂滨江生活OSCAROSCAR” 未把平层大宅作为一大卖点未把平层大宅作为一大卖点 可见当时平层06、07年平层大宅已经出现在市面上，但武汉市场并没有平层大宅这个概念武汉市场并没有平层大宅这个概念。 0606、

7、0707年的市场有大平层产品，但平层大宅的概念未被提起年的市场有大平层产品，但平层大宅的概念未被提起 231 231 四房四房237237五房五房 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 金都汉宫 n 占地面积：106560平方米 n总建筑面积：300000平方米 n容积率：2.18 n绿化率：45% n 开盘时间 ：2006年11月 n 目前销售均价：17000元/平米 n建筑形态：高层、小高层 n项目地址：武昌区临江大道66号 n开収商：武汉浙金都房地产有限公司 n项目特点：地处武汉市一环线内，面临开阔的长江，临 江线近400米，东西长约300米。90%的户数拥有一线江景。 大尺度、低密度大

8、尺度、低密度的绝版空间，只有1/10的土地面积用来建房 子，五万平米的中心园林，相当于8个标准足球场大小。 武汉豪宅标杆武汉豪宅标杆 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 金都汉宫户型 06年一期一期、08年二期中二期中大户型占绝大多数，但 都带有少量少量120-170 中型户型中型户型，是对武汉平 层大宅市场的探索探索。 金都汉宫可以说是武汉豪宅市场由别墅阶段转向后别墅时代的一个代表作，项目的成功影金都汉宫可以说是武汉豪宅市场由别墅阶段转向后别墅时代的一个代表作，项目的成功影 起了武汉市其他开发商对平层大宅的关注起了武汉市其他开发商对平层大宅的关注 10年三期三期项目定位为全部的大户型全部的

9、大户型， 250-250- 360360平方米平方米的平层大宅，体现了项目对于平 层大宅市场的信心。 对平层大宅市场的探索对平层大宅市场的探索 对平层大宅市场的肯定对平层大宅市场的肯定 探索探索 发现发现 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 复地东湖国际 n 占地面积：530000平方米 n总建筑面积：1300000平方米 n容积率：1.79 n绿化率：35% n 开盘时间：2008-11-30 产品面积段：六期：89-133；五期天空系列：133-155； 四期天钻系列：137-197；四期天际系列：272-353；三 期新天穹1号楼：103-163；二期天颂系列 n 目前销售均价：146

10、00元/平米 n建筑形态：别墅、花园洋房、高层、超高层 n项目地址：武昌中北路147号 n开収商：武汉复地房地产开发有限公司 n项目特点：复地东湖国际用地是当年以35.02亿成交的 “地王地王”，规划产品包括超高层住宅、花园洋房、别墅、商 业、高级写字楼、LOFT办公、星级酒店、酒店式公寓、中小 学校等。项目同时毗临省店中心及中南、徐东等成熟商圈， 将打造成为城市中央顶级综合体城市中央顶级综合体。内环线上的璀璨明珠内环线上的璀璨明珠 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 2010年10月15复地东湖国际发布天际系天际系sky housesky house，据了解，复 地东湖国际天际系sky h

11、ouse最高售价达15001500万万/ /套。 共45层高，以 278-357278-357平米平米空中超大平层为主。楼栋采用三梯二户三梯二户纯板式的设计， 7.7米客厅开间，可270270度度纵览东湖美景。 复地东湖国际二期户型 天颂系天颂系238 238 四房四房 天颂系天颂系187 187 四房四房 20102010年武汉市平层大宅概念已经被市场接受，多个项目陆续上市，迎来武汉平层大宅市年武汉市平层大宅概念已经被市场接受，多个项目陆续上市，迎来武汉平层大宅市 的第一次火爆的第一次火爆 2010年1月，复地东湖国际天颂系天颂系开盘， 均价超过1.41.4万元万元/ / ,其8号楼238

12、238 空中别墅更是开盘即售磬开盘即售磬。 市场火爆市场火爆 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 御嘉户型御嘉户型3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨 137.00137.00 御博户型御博户型3 3室室2 2厅厅3 3卫卫1 1厨厨 177.00177.00 御雍户型御雍户型4 4室室2 2厅厅3 3卫卫1 1厨厨 197.00197.00 复地东湖国际四期户型 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 武汉天地 n 占地面积：480024平方米 n总建筑面积：1450600平方米 n容积率：3.56 n 绿化率：30% n 开盘时间：一期2007年10月 二期2009年1月 三期2011

13、年12月 n建筑形态：多层、小高层、高层 n目前销售均价：24000-32000元/平米 n项目地址：江岸长江二桥下桥处永清街口 n开发商：武汉瑞安天地房地产发展有限公司 n 项目特点：武汉天地御江苑东临长江，面向风景如画的江 滩公园，将打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱 乐等多功能设施的市中心综合发展项目市中心综合发展项目。总投资额约100亿元 人民币，预计于2014年整体落成。 长江之滨的城市坐标长江之滨的城市坐标 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 武汉天地户型 4 4室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨 189.00189.004 4室室2 2厅厅3 3卫卫1 1厨厨 217.

14、00217.004 4室室2 2厅厅3 3卫卫1 1厨厨 218.00218.00 4 4室室3 3厅厅3 3卫卫1 1厨厨 277.00277.004 4室室2 2厅厅3 3卫卫1 1厨厨 245.00245.00 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 项目位置项目位置 武汉市江汉区常青路王家墩中央商武汉市江汉区常青路王家墩中央商 务区（武商量贩旁）务区（武商量贩旁） 开发企业开发企业 武汉王家墩中央商务区建设投资股武汉王家墩中央商务区建设投资股 份有限公司份有限公司 建筑结构建筑结构框架结构框架结构 建筑类型建筑类型板楼板楼 高层高层 户型户型 四室两厅两卫、三室两厅两卫、两四室两厅两卫、

15、三室两厅两卫、两 室两厅一卫室两厅一卫 首次入市时间首次入市时间20122012年年3 3月月1818日日 占地面积占地面积 / / 建筑建筑 面积面积 5860058600平方米平方米/220000/220000平方米平方米 绿化率绿化率 / / 容积率容积率44% / 3.844% / 3.8 本期销售价格本期销售价格17000 17000 元元/ /平方米平方米 项目特色卖点项目特色卖点 汉口核心汉口核心 内至二环内至二环 复合地产复合地产, ,豪华豪华 居住区居住区, ,成品地产成品地产, ,打折优惠楼盘打折优惠楼盘 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 泛海国际居住区 泛海国际居住区

16、 5 5室室2 2厅厅3 3卫卫1 1厨厨 264.00264.00 5 5室室3 3厅厅3 3卫卫1 1厨厨 260.35260.35 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨 171.99171.994 4室室3 3厅厅2 2卫卫1 1厨厨 175.53175.534 4室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨 169.03169.03 万达公馆 n 占地面积： 106200平方米 n总建筑面积：612500平方米 n容积率：4.71 n 绿化率：26.5% n建筑形态：板塔结合、高层、超高层 n项目地址：武昌积玉桥临江大道 n开发商：武汉瑞安天地房地产发展有限公司 n 项目特点：武汉万达公馆，

17、纯平层大户豪宅纯平层大户豪宅立场始终如一； 萃选世界顶级精装品牌，汇集名匠智慧经典；武汉首家六星 级威斯汀酒店；180米甲级地标5A写字楼，联通世界的全球 化商务平台。 引领武汉平层豪宅引领武汉平层豪宅 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 万达公馆户型 万达公馆万达公馆武汉唯一纯大户平层豪宅武汉唯一纯大户平层豪宅 立志打造武汉豪宅新标杆，将立志打造武汉豪宅新标杆，将“平层大宅、平墅平层大宅、平墅”概念推向风口浪尖概念推向风口浪尖 万达公馆将武汉唯一纯大户平层豪宅武汉唯一纯大户平层豪宅作为一大卖点，引领武汉后别墅时代的到来，成为 武汉平层大宅市场的领航者 3 3室室2 2厅厅4 4卫卫1 1厨

18、厨 286286 项目推出16大世界精装品牌 的装修标准：4000元/平米的 装修标准进一步体现了该项 目的高端形象。 而240平米以上的户型只做两 房、三房，90平米的超大客 厅，更有双主卧、套间设置， 另设佣人间，彰显平层大宅 的大气与奢华。 引领引领 未来未来 市场市场 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨 240240 项目名称项目名称金地金地 京汉京汉19031903 位置/区域京汉大道大智路（义和巷西侧）/内环核心 占地/建面16700/71000 容积率4.8 楼层超高层，地上47层，地下室2层 周边交通 距轻轨200米，30条公交线路；

19、紧邻京汉大道， 北临解放大道 周边配套江汉路、武广商圈；周边名校云集 停车位负1、2层，约400个 风格/绿化经典A-deco 建筑风格/25% 高端商业 配套 特色商业、豪华主题会所、国际水准酒店 式物业服务 户型产品 90-245户型，约4000元/精装修标准， 梁景华设计； 价格开盘23000元/、目前均价20000元/ 京汉1903 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 汉口内环核心区地段汉口内环核心区地段 全精装修全精装修+ +高端商业配套高端商业配套 140140 140140 9696 9696 100100 100100 100100 低区：3梯7户 梯户比高梯户比高 4-42

20、层3 3梯梯7 7户户 43-47层2梯3户 豪宅户型少豪宅户型少 多为90100户型，只 有顶层存在一些大户型及 复式产品。产品整体通透 性不佳 车位比低车位比低 486486户住宅与户住宅与1500015000商商 业，总共约业，总共约400400个车位个车位，对 于豪宅来说，如此车位比 远远不够 4-424-42层层 190190 240240 240240 高区：2梯3户 超高层，地上47层，地下室2层 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 京汉京汉19031903梯户比高，真正豪宅户型少，居住舒适性差，产品存在硬伤梯户比高，真正豪宅户型少，居住舒适性差，产品存在硬伤 京汉1903 奢

21、华大堂奢华大堂 阳台赠送 一半面积 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 4 4室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨 240.00240.00 阳台赠送 一半面积 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨 190.00190.00 户型点评 1.阔绰客厅，5.4米大开间； 2.工人房与厨房相连，主人房私密性佳； 3.主卧、客厅全南向，采光极佳； 4.客厅阳台大赠送，实用率高。 户型点评 1.带入户花园，户型私密性佳； 2.厨房与工人房相连，主人房私密性佳； 3.卧室东西通透； 4.客厅大阳台，观景效果佳。 京汉1903户型 项目基本情况项目基本情况 地址 汉阳区琴台路与赫山路交汇处（碧水 晴天附

22、近） 开发商武汉宝安房地产开发有限公司 占面42568 建面119193 容积率2.8 层数29、31、32、33层高层住宅 产品类型 一居室 61-88平米；二居室 94-95平 米；三居室 137-164平米 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 宝安汉水琴台 1 1号楼王号楼王29F29F1 1 2 2号楼王号楼王31F31F1 1 3 3号楼王号楼王33F33F1 1 汉江 宝安汉水琴台 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 4 4室室2 2厅厅3 3卫卫1 1厨厨 215.16215.16 3 3室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨 164.66164.66 【武汉平层大宅市场武汉平层

23、大宅市场】 宝安汉水琴台户型 项目基本情况项目基本情况 地址 江岸解放大道1155号（近球 场街站点） 开发商融科智地（武汉）有限公司 占面18908 建面79603 容积率4.21 价格16000元/平方米 产品类型110-160板式大宅 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 融科天城四期 融科天城四期户型 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 融科天城四期户型 4 4室室2 2厅厅2 2卫卫1 1 厨厨 164.00164.00 4 4室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨 167.89167.89 4 4室室2 2厅厅2 2卫卫 178.66178.66

24、 融科天城四期户型 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 开发商开发商华润置地（武汉）发展有限公司 地址地址汉阳琴台大道388号 占地面积占地面积22795平方米 建筑面积建筑面积98620平方米 容积率容积率/ /绿化率绿化率3.32/35% 物业类型物业类型3栋43F超高层，2T3 开盘时间开盘时间2013.5 均价均价当前均价12000元/ 产品面积段产品面积段190-420 B1B1号楼号楼 B2B2号楼号楼 B3B3号楼号楼 华润悦府华润悦府 华润中央公园二期华润中央公园二期 华润悦府 汉江之汉江之滨的城市坐标滨的城市坐标 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 4 4室室2 2厅厅3

25、 3卫卫1 1厨厨 189.95189.954 4室室2 2厅厅3 3卫卫1 1厨厨 209.78209.78 4 4室室2 2厅厅2 2卫卫1 1厨厨 218.84218.84 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 华润悦府户型 金都汉宫户型 06年一期一期、08年二期中二期中大户型占绝大多数，但 都带有少量少量120-170 中型户型中型户型，是对武汉平 层大宅市场的探索探索。 金都汉宫可以说是武汉豪宅市场由别墅阶段转向后别墅时代的一个代表作，项目的成功影金都汉宫可以说是武汉豪宅市场由别墅阶段转向后别墅时代的一个代表作，项目的成功影 起了武汉市其他开发商对平层大宅的关注起了武汉市其他开发商

26、对平层大宅的关注 10年三期三期项目定位为全部的大户型全部的大户型， 250-250- 360360平方米平方米的平层大宅，体现了项目对于平 层大宅市场的信心。 对平层大宅市场的探索对平层大宅市场的探索 对平层大宅市场的肯定对平层大宅市场的肯定 探索探索 发现发现 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 2010年10月15复地东湖国际发布天际系天际系sky housesky house，据了解，复 地东湖国际天际系sky house最高售价达15001500万万/ /套。 共45层高，以 278-357278-357平米平米空中超大平层为主。楼栋采用三梯二户三梯二户纯板式的设计， 7.7米客厅

27、开间，可270270度度纵览东湖美景。 复地东湖国际二期户型 天颂系天颂系238 238 四房四房 天颂系天颂系187 187 四房四房 20102010年武汉市平层大宅概念已经被市场接受，多个项目陆续上市，迎来武汉平层大宅市年武汉市平层大宅概念已经被市场接受，多个项目陆续上市，迎来武汉平层大宅市 的第一次火爆的第一次火爆 2010年1月，复地东湖国际天颂系天颂系开盘， 均价超过1.41.4万元万元/ / ,其8号楼238 238 空中别墅更是开盘即售磬开盘即售磬。 市场火爆市场火爆 【武汉平层大宅市场武汉平层大宅市场】 万达公馆 n 占地面积： 106200平方米 n总建筑面积：612500平方米 n容积率：4.71 n 绿化率：26.5% n建筑形态：板塔结合、高层、超高层 n项目地址：武昌积玉桥临江大道 n开发商：武汉瑞安天地房地产