房地产采购管理教材

1、200 4 房地产采购管理房地产采购管理 【一一】工程管理发展历程工程管理发展历程 【二二】工程管理实践工程管理实践 【三三】挑战和机遇挑战和机遇 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 3. 4. 技术管理 5. 现场管理 发展模式发展模式 流 程 优 化 管理模式 供应商管理 价值链管理 短期：流程自 动化、精准化 中期：管理模 式设计 长期：供应结构设计 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 采购管理的组织机构采购管理的组织机构 成本计划管理委员会：集团采购管理的决策机构；成本计划管

2、理委员会：集团采购管理的决策机构； 集中采购工作小组：集团战略供应商工作；集中采购工作小组：集团战略供应商工作； 采购管理中心：集团采购管理日常工作；采购管理中心：集团采购管理日常工作； 地区采购领导小组：地区采购的决策机构：地区采购领导小组：地区采购的决策机构：（例如我司（例如我司 长泰项目、德阳项目）长泰项目、德阳项目） 地区工程管理部等：采购管理日常工作。地区工程管理部等：采购管理日常工作。（例如我司长例如我司长 泰项目、德阳项目）泰项目、德阳项目） 资质审查原则资质审查原则 全面招标原则全面招标原则 网上招标原则网上招标原则 多权分立、集中管理原则多权分立、集中管理原则 可追溯原则可追

3、溯原则 采购原则采购原则 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 采购管理概要流程采购管理概要流程 需求部门提需求计划 工程部编制采购计划 招投标领导确定方式 一般采购 战略供应商 直接采购 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 战略采购流程战略采购流程 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 直接采购流程直接采购流程 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准

4、化 4. 技术管理 5. 现场管理 一般采购流程一般采购流程 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1、电梯电梯 广州日立电梯有限公司 2、内外墙涂料内外墙涂料 卜内门太古漆油（中国）有限公司 3、洁具龙头洁具龙头 科勒（中国）投资有限公司 中山市丹丽洁具有限公司 中山港华卫浴有限公司 4、发电机组发电机组 塞瓦特动力科技有限公司 SWT R 举例说明：举例说明：集团集中采购产品集团集中采购产品 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 5、开关插座开关插座 西门子（中国）有限公司 顺德市松本电工实业有限公司 6、屋面水泥瓦屋面水泥瓦 拉法基屋面系统（中国）有限公司 7、对讲设备对讲设备 弗曼科斯

5、（上海）电子有限公司 深圳市韩昌电子有限公司 8、PP-R给水管材给水管材 临海市伟星新型建材有限公司 举例说明：举例说明：集团集中采购产品集团集中采购产品 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 9、UPVC排水管材排水管材 川路塑胶集团川路塑胶集团 10、外墙劈开砖外墙劈开砖 石湾美术陶瓷厂有限公司石湾美术陶瓷厂有限公司 1111、精装修材料精装修材料 百安居（中国）有限公司百安居（中国）有限公司 12、户内配电箱户内配电箱 举例说明：举例说明：集团集中采购产品集团集中采购产品 降低成本降低成本 服务级别提升服务级别提升 收入可扩展性收入可扩展性 业务流程及系统集成业务流程及系统集成 一致，

6、控制和服从一致，控制和服从 创建价值为了：创建价值为了： 股东股东 客户客户 员工员工 供应商供应商 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 集中采购模式集中采购模式 20012001年年20022002年年20032003年年合计合计 集中采购金额集中采购金额 76167616789978991000010000

7、2551525515 区域采购金额区域采购金额 00 1000100010001000 联合采购金额联合采购金额 00 10000100001000010000 地点采购金额地点采购金额 0 2002002000200022002200 合计合计 761676168099809923000230003871538715 特征比较初级阶段（传统型）中级阶段（合作型）高级阶段（战略型） 1、供应链周期短期合作中期合作长期战略合作 2、竞争特性基于价格具备技术竞争力基于技术合作 3、采购商关注点报价最低质量+价格长期绩效好 4、供应商的产品通用性、批量柔性低独特技术资源定制化柔性高 5、质量管理不信

8、任质量管理质量保证体系共同质量管理 6、交付期不稳定批量交货稳定准时且批量柔性高 7、信息交流单向性、封闭性经常信息交流高度信息共享公开 8、生产安排独立、库存大有缓冲库存JIT+VIM 9、R&D水平加工、组装生产参与产品设计早期共同R&D 10、合作关系供应商可替换性高有被替代压力合作关系强化 11、企业目标企业价值观冲突尊重对方企业文化基础规则的一致性 投诉 率 单位建筑 面积含量 占总建安 成本比例 占一般可 甲供产品 金额 水泥水泥 1 0 0 120kg/m2 1.8%3.46 砼砼 0.350.5 m3/m2 7%13.46 钢筋钢筋 4075kg/ m2 8.4%16.15 铝

9、合金型材铝合金型材 及五金及五金( (制作）制作） 4825建筑 面积 7.210.2 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 举例：举例：从管理的效率、比较优势考虑甲从管理的效率、比较优势考虑甲 供、甲控、分包的细化供、甲控、分包的细化 n与战略供应商建立合作与战略供应商建立合作 n为毛胚房业主采购的采购方案在为毛胚房业主采购的采购方案在年年度战略采购实施度战略采购实施 n真正意义真正意义“战略合作战略合作”的实践的实践 n产品及供应市场信息产品及供应市场信息 品质管理信息品质管理信息 营销合作营销合作 精装修设计及供货施工

10、等精装修设计及供货施工等 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 从为客户提供增值服务来考虑合作范围的延伸从为客户提供增值服务来考虑合作范围的延伸 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 从运用供应商的技术、资源，以优势互补从运用供应商的技术、资源，以优势互补 n对客户的消费喜好调研对客户的消费喜好调研 n一些精装修建材的战略供应商也在不惜投入较多财一些精装修建材的战略供应商也在不惜投入较多财 力以研究客户喜好、热销品牌及型号规格，对万科的力以研究客户喜好、热

11、销品牌及型号规格，对万科的 装修部品定样提供增值服务。装修部品定样提供增值服务。 n促进战略供应商对研发的促进。促进战略供应商对研发的促进。 n供应商一起，为节点设计、构造作法提供可行方法供应商一起，为节点设计、构造作法提供可行方法 n供应商对供方的管理经验供应商对供方的管理经验 n专业技术培训专业技术培训 n产品技术调研、供应市场调研，采购人员从而成为产品技术调研、供应市场调研，采购人员从而成为 产品专家、市场专家。产品专家、市场专家。 调研调研目的目的( (按实际工作任务调整按实际工作任务调整) )： 提供产品信息及供应商资源信息，引导提供产品信息及供应商资源信息，引导“正确采购正确采购”

12、 为策略性采购工作做基础调研，扩大为策略性采购工作做基础调研，扩大“策略性采购策略性采购”的范围的范围 为采用甲供还是发包做基础调研，优化为采用甲供还是发包做基础调研，优化“资源整合资源整合” 为设计口提供选型及定样指引，为设计口提供选型及定样指引，“采购职能采购职能”提前介入提前介入 配合销售调研，对部品选用定位及项目竞争对手选用部品的调配合销售调研，对部品选用定位及项目竞争对手选用部品的调 研，对提升业主满意度最大价值点的调研研，对提升业主满意度最大价值点的调研 供应商一起，为节点设计、构造作法提供可行方法供应商一起，为节点设计、构造作法提供可行方法 新产品、新技术研究及应用评估新产品、新

13、技术研究及应用评估 制度要求制度要求产品技术、市场调研产品技术、市场调研 经济趋势 立法趋势 供应市场规模 技术趋势 社会趋势 现有供应商 竞争者活动 方案三 计划确定方案 方案二 方案一 产品技术 评估 采购需求 预测 目前供方 市场评估 价格构成 技术标准 外观、材质 潜在供应商 二手资料二手资料 实地考察实地考察 产品产品 调研报告的深度要求调研报告的深度要求 材料进场申请申请/变更变更 进场验收进场验收 发出订单 审核申请 移交验收 应供量结算应供量结算库存管理 计量检验.计数 检验.特性检验 填写“收调单”. “验收报批表” 符合进度.未超 供 规格.数量.分批 进场时间 内部调拨单

14、 试运行.通电.通 水 施工单位施工单位 项目经理部项目经理部 项目经理部项目经理部 四家单位四家单位 项目部等项目部等 成本部等成本部等 制度要求制度要求甲供材料甲供材料设备进场验收设备进场验收 建立统一的评估标准，减少感性判断建立统一的评估标准，减少感性判断 为供应商提供最佳供应商水平的标杆，找出差距，为供应商提供最佳供应商水平的标杆，找出差距， 改善提高改善提高 标准评分机制为从入围供应商中选出合适的标准评分机制为从入围供应商中选出合适的 供应商供应商 提供参考数据及指标提供参考数据及指标 评估分数是供应商分级及发展计划依据之一评估分数是供应商分级及发展计划依据之一 有利于直接激励供应商

15、，提升关系认同度有利于直接激励供应商，提升关系认同度 供应商量化评估评级体系的必要性供应商量化评估评级体系的必要性 制度要求制度要求供应商量化管理体系供应商量化管理体系 统一的评估标准统一的评估标准 共享供应商信息共享供应商信息 反馈评估意见反馈评估意见 制度要求制度要求供应商量化管理体系供应商量化管理体系 供应商管理流程供应商管理流程 级级 制度要求制度要求供应商量化管理体系供应商量化管理体系 例:后评估体系 处理大量交易处理大量交易 供应商发展计划供应商发展计划 编码编码 供应链全程管理供应链全程管理 质量控制行动质量控制行动 延迟付款延迟付款 长期战略合同长期战略合同 减少供应商数量减少

16、供应商数量 系统开发系统开发 EDI电子数据交换电子数据交换 降低成本降低成本 采购战略是公司战略组成采购战略是公司战略组成 采购功效采购功效 采购职能发展采购职能发展 被动阶被动阶 段段 主动阶段主动阶段 目前水平目前水平 理想目标理想目标 制度要求制度要求采购发展的衡量标准采购发展的衡量标准 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 采购制度概述采购制度概述 材料设备采材料设备采 购管理规定购管理规定 1.1.供应商认证和供应商认证和 评估评估操作办法操作办法 2.2.材料设备采购材料设备采购 招标招标操作办法操作办法 3.

17、3.定向采购定向采购 操作办法操作办法 4.4.集团统一采集团统一采 购购操作办法操作办法 5.5.企业股企业股 份有限公司份有限公司 合同规范合同规范 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 采购工作的要点和方法采购工作的要点和方法 如何进行采购？ 1个规定 2个计划 3种模式 4个指引 5个原则 工作要点 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 采购工作的要点和方法采购工作的要点和方法 如何进行采购？ 2个计划 3种模式 4个指引 5个原则 工作要点 材料

18、设备采购管理规定材料设备采购管理规定 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 采购工作的要点和方法采购工作的要点和方法 如何进行采购？ 1个规定 3种模式 4个指引 5个原则 工作要点 材料进场计划、材料进场计划、 物资采购计划物资采购计划 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 采购工作的要点和方法采购工作的要点和方法 如何进行采购？ 1个规定 2个计划 4个指引 5个原则 工作要点 集团战略供应商集团战略供应商 地区定向供应商地区定向供应商 地区合格供应商

19、地区合格供应商 直接采购直接采购 三方合同三方合同 限价限价 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 采购工作的要点和方法采购工作的要点和方法 如何进行采购？ 1个规定 2个计划 3种模式 5个原则 工作要点 供应商资质审查指引供应商资质审查指引 材料设备招投标操作指引材料设备招投标操作指引 集团统一采购操作指引集团统一采购操作指引 定点采购操作指引定点采购操作指引 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 采购工作的要点和方法采购工作的要点和方法 如何进行采购

20、？ 1个规定 2个计划 3种模式 4个指引 工作要点 资质审查原则 公开透明原则 技术性原则 可追溯原则 利益最大化原则 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 采购工作的方法采购工作的方法 如何执行？ ：熟练上网操作 严格按5个原则办事、 严格遵守三种模式 ：做好两个计划的编制。 对内：设计、工程部、项目部 对外：供应商 ：对采购的进度、质量、付款、 供应商的服务进行控制 ：对供应商评估、经验教训总 结、新材料研究 工作方法 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现

21、场管理 供应商管理实践供应商管理实践 统一的评估标准统一的评估标准 共享供应商信息共享供应商信息 供应商 填写， 对真实 性负责 信息信息 调研调研 量化量化 评分评分 履约履约 评估评估 量化量化 评分评分 资质资质 审查审查 提供合 作机会 提出改 进意见 发展发展 履约履约 评估评估 分数分数 评级评级 量化量化 评分评分 现场填 写表， 实地考 察、应 用项目 考察考察/ 复查复查 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 物料管理流程物料管理流程 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准

22、化 4. 技术管理 5. 现场管理 采购管理的职能采购管理的职能 技术维度：技术维度： 确定部品规格 检查供应商质保体系 价值分析 质量控制 供应商选择 草拟合同 商业维度：商业维度： 供方市场调查 拜访供应商 发出报价请求 评估报价 供应商谈判 物流维度：物流维度： 定购政策 库存协调 来料检验 监控交货的可靠性 管理维度：管理维度： 订单处理和归档 核对供应商票据 供应商评估 供应商分级 采购职能采购职能 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 将采购职能纳入部品的研究与设计环节将采购职能纳入部品的研究与设计环节 以往的部

23、品设计是在施工图完成后才以往的部品设计是在施工图完成后才 进行，造成大量的设计变更，挤压了采购进行，造成大量的设计变更，挤压了采购 过程的时间，使采购工作处于疲于应付的过程的时间，使采购工作处于疲于应付的 局面，甚至使供应和施工脱节，影响施工局面，甚至使供应和施工脱节，影响施工 质量。与方案设计同步进行，与施工图出质量。与方案设计同步进行，与施工图出 图同步，会给下道工序提供充裕的时间作图同步，会给下道工序提供充裕的时间作 前期采购和施工准备前期采购和施工准备 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 将采购职能纳入部品的研究与

24、设计环节将采购职能纳入部品的研究与设计环节 将采购纳入前期设计环节，发挥专业供方 的在产品研发阶段的重要作用。供应商的 部品研发能力领先于地产发展商，他们在 开发阶段是设计思想的来源，与供应商共 同工作不仅仅是使用它们的设备，更重要 能够缩短采购过程时间并节约成本。因为 供应商参与了前期的设计，他们能在简化 设计、选用合适的材料等方面提出积极的 有效的建议。比如铝合金二次设计的提前 介入肯定会给我们带来诸多好处 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 将采购职能纳入部品的研究与设计环节将采购职能纳入部品的研究与设计环节 在项目

25、前期，通过市场研究追踪新技术和 新产品，为采购提供支撑依据。提前进行 部品市场研究，而不是等到项目部提供计 划后才开始，在设计阶段了解、归纳新部 品设计情况，然后提前研究、开发和设计 部共同讨论，将采购工作前移 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 将采购职能纳入部品的研究与设计环节将采购职能纳入部品的研究与设计环节 采购工作前移，避免供方垄断。建筑设计 大师们对部品和材料的研究方面弱于采购 工程师，而设计师在设计中往往根据单一 的供应商的部品或材料进行设计，这使得 我们在采购的合同谈判中处于十分不利的 地位。从工作性质看，

26、采购工程师总是希 望有多家供应商选择，所以，采购人员应 充分了解市场和部品的规格和功能，主动 提供和参与部品设计，才能使采购处于有 利的位置 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 采购与项目过程的关系采购与项目过程的关系 低低 0 高高 100 实施阶段实施阶段 方案设计方案设计施工图设计施工图设计采购采购施工施工 设计更改的成设计更改的成 本本 规格自由规格自由 度度 采购自由度采购自由度 成本自由度成本自由度 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 工程

27、管理部的地位与其它部门关系工程管理部的地位与其它部门关系 产品复杂程度产品复杂程度 低高 高 商业的不商业的不 确定性确定性 低 采购和成本部门主导采购和成本部门主导 跨职能决策跨职能决策 采购部门主导采购部门主导设计部门主导设计部门主导 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 采购组合分析采购组合分析 供应风险供应风险 低高 高 采购对于财采购对于财 务的影响务的影响 低 杠杆部品杠杆部品 可用供应的替代来源 可能的解决方案 战略部品战略部品 一般部品一般部品瓶颈部品瓶颈部品 对部品成本价格很关键 依赖供应商 垄断市场 较大

28、的进入障碍 部品种类多 较高的物流复杂度 劳动密集型 竞标 基于合作伙伴的绩效 系统合同电子商务解决保证供应寻找替代 力量平衡 供应风险供应风险 低高 高 采购对于财采购对于财 务的影响务的影响 低 杠杆部品杠杆部品 可用供应的替代来源 可能的解决方案 战略部品战略部品 一般部品一般部品瓶颈部品瓶颈部品 对部品成本价格很关键 依赖供应商 垄断市场 较大的进入障碍 部品种类多 较高的物流复杂度 劳动密集型 竞标 基于合作伙伴的绩效 系统合同电子商务解决保证供应寻找替代 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 采购组合分析采购组合

29、分析 杠杆部品：通常这些部品或材料可以按照标 准的质量等级从不同的供应商那里购得。通 常这类部品或材料在所有部品材料总合中占 较大份额。价格微小的变化对最终产品的成 本价格造成相对较强的影响 供应风险供应风险 低高 高 采购对于财采购对于财 务的影响务的影响 低 杠杆部品杠杆部品 可用供应的替代来源 可能的解决方案 战略部品战略部品 一般部品一般部品瓶颈部品瓶颈部品 对部品成本价格很关键 依赖供应商 垄断市场 较大的进入障碍 部品种类多 较高的物流复杂度 劳动密集型 竞标 基于合作伙伴的绩效 系统合同电子商务解决保证供应寻找替代 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范

30、化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 采购组合分析采购组合分析 战略部品：这些部品的数量很大，但供应 来源又相对较少，并且在短时间内无法加 以改变，否则可能造成重大损失。通常这 类部品或材料在所有部品材料总合中占较 大份额 供应风险供应风险 低高 高 采购对于财采购对于财 务的影响务的影响 低 杠杆部品杠杆部品 可用供应的替代来源 可能的解决方案 战略部品战略部品 一般部品一般部品瓶颈部品瓶颈部品 对部品成本价格很关键 依赖供应商 垄断市场 较大的进入障碍 部品种类多 较高的物流复杂度 劳动密集型 竞标 基于合作伙伴的绩效 系统合同电子商务解决保证供应寻找替代 【工程管理务实指南工程管理

31、务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 采购组合分析采购组合分析 瓶颈部品：这些产品在金额上所占的比例较 少，但在供应上却极为脆弱。这些部品或材 料只能从一个或很少的供应商那里获得。通 常，供应商处于合同中的支配地位，导致昂 贵的价格、较长的供货时间和劣质的服务 供应风险供应风险 低高 高 采购对于财采购对于财 务的影响务的影响 低 杠杆部品杠杆部品 可用供应的替代来源 可能的解决方案 战略部品战略部品 一般部品一般部品瓶颈部品瓶颈部品 对部品成本价格很关键 依赖供应商 垄断市场 较大的进入障碍 部品种类多 较高的物流复杂度 劳动密集型 竞标 基于合作

32、伙伴的绩效 系统合同电子商务解决保证供应寻找替代 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 采购组合分析采购组合分析 一般部品：这些部品或材料很少会造成技术或 商业上的问题，各种部品的价格通常较低并且 存在大量的可供选择的供应商 供应风险供应风险 低高 高 供应商对于供应商对于 财务的影响财务的影响 低 杠杆供应商杠杆供应商 很多竞争者 商品化部品 战略供应商战略供应商 一般供应商一般供应商瓶颈供应商瓶颈供应商 市场领导者 特殊的专有技术 技术领先 几乎没有替代供应商 供应量较大 很多供应商 处于依赖地位 采购者居于支配地位买方

33、和供应商间不平衡 减少供应商数量供应商居于支配地位 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 供应商管理战略供应商管理战略 竞标战略：对于杠杆部品，万科应该追求一种以竞标或投标为原则的采购政 策。由于有很多供应者并且部品已充分商品化，所以，供应商和部品基本上 是可以互换。一般会采用长期合同、年度合同以及短期竞标相结合的方式采 购。以最低价格采购的同时保证质量和供应的连续性在杠杆部品采购中作为 首要因素 供应风险供应风险 低高 高 供应商对于供应商对于 财务的影响财务的影响 低 杠杆供应商杠杆供应商 很多竞争者 商品化部品 战略供

34、应商战略供应商 一般供应商一般供应商瓶颈供应商瓶颈供应商 市场领导者 特殊的专有技术 技术领先 几乎没有替代供应商 供应量较大 很多供应商 处于依赖地位 采购者居于支配地位买方和供应商间不平衡 减少供应商数量供应商居于支配地位 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 供应商管理战略供应商管理战略 合作战略：战略部品和杠杆部品占据了部品总合的80 左右。价格微小的变化立刻会对最终成本产生影响。 与此同时供应的风险很高。战略部品的采购应以寻找 合作伙伴或协作为目标，以便在有计划的合作基础上 共同参与。发展商和供应商应一起研究高效的

35、方案以 实现成本降低、质量改进和部品研发。合作战略的基 本工作是对供应商进行充分选择。 供应风险供应风险 低高 高 供应商对于供应商对于 财务的影响财务的影响 低 杠杆供应商杠杆供应商 很多竞争者 商品化部品 战略供应商战略供应商 一般供应商一般供应商瓶颈供应商瓶颈供应商 市场领导者 特殊的专有技术 技术领先 几乎没有替代供应商 供应量较大 很多供应商 处于依赖地位 采购者居于支配地位买方和供应商间不平衡 减少供应商数量供应商居于支配地位 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 供应商管理战略供应商管理战略 系统定购战略：对于

36、一般部品和材料应该采取以降低 管理和物流复杂性为目标的采购战略。我们应该以系 统合同或成套合同的形式同供应商一起简单而有效的 完成定购和管理程序。这些部品的采购政策表现在以 下几个方面：品种的标准化、减少供应商数量、采用 网络方式采购、电子支付、将这些部品的采购外包 供应风险供应风险 低高 高 供应商对于供应商对于 财务的影响财务的影响 低 杠杆供应商杠杆供应商 很多竞争者 商品化部品 战略供应商战略供应商 一般供应商一般供应商瓶颈供应商瓶颈供应商 市场领导者 特殊的专有技术 技术领先 几乎没有替代供应商 供应量较大 很多供应商 处于依赖地位 采购者居于支配地位买方和供应商间不平衡 减少供应商

37、数量供应商居于支配地位 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 供应商管理战略供应商管理战略 保障供应的连续性战略：瓶颈部品应该集中于保 证部品的连续供应，同时还应降低对供应商的依 赖，发展可替代的供应商是解决瓶颈部品采购的 主要方法。然而，这些活动的成本（例如试验） 常常超过他们所带来的利润 【工程管理务实指南工程管理务实指南】 1. 质量观念 2. 规范化、标准化 4. 技术管理 5. 现场管理 供应商管理战略供应商管理战略 成本成本 市场市场 技术技术 品质品质 适应创新适应创新 符合定位和品质要符合定位和品质要 求的部

38、品求的部品 50608090100 工作完成程度 n 采购原则 n 采购范围 n 采购体系 n 采购流程 &采购管理细化说明 采购工作的意义 n 采购策划 n 招标与评标 n 合同交底 项目经理采购知识体系 n 小额采购 n 授权采购 n 封样管理 n 供方管理 & 采购工作的意义 & 采购的定义采购的定义 & 采购可以带来收益 & 采购对利润的贡献 & 采购的重要性 & 采购工作的标准 & 思考 美国项目管理协会（美国项目管理协会（PMI）将项目采购管理定义为将项目采购管理定义为 ： “为达到项目范围而从执行组织外部获取货物和/或服 务所需的过程。” 对于地产而言：对于地产而言： “由于土地

39、、设计等均由特定的部门负责，我们在这 里讨论的采购实际上是从土地购买之后到交付小业主之 前所有生产环节的采购，包括服务、产品等的采购。” 1.1.采购的定义采购的定义 & 采购工作的意义 GEGE通用电气公司前通用电气公司前CEOCEO杰克杰克韦尔奇说：韦尔奇说： “采购和销售是公司最能挣钱的部门，其他任何部门发 生的都是管理费用。” “采购是企业成本控制的首要环节，采购环节节约1% ，企业利润将增加5%-10%。” 2.2.采购可以带来收益采购可以带来收益 & 采购的定义 & 采购可以带来收益采购可以带来收益 & 采购对利润的贡献 & 采购的重要性 & 采购工作的标准 & 思考 & 采购工作

40、的意义 1.某项目整体开发成本为4900元/ ， 其中采购成本为2100元/ 其他费用为2800元/ 预计售价为5200元/ 此时的利润为300元/ 2.若售价保持不变5200元/ 其他费用保持不变为2800元/ 采购成本降低采购成本降低1%1%，为，为20792079元元/ / 此时的利润为此时的利润为321321元元/ / ，增长增长7%7% 3.若售价保持不变5200元/ 其他费用保持不变为2800元/ 采购成本增加采购成本增加1%1%，为，为21212121元元/ / 此时的利润为此时的利润为279279元元/ / ，降低降低7 7 & 采购的定义 & 采购可以带来收益 & 采购对利润

41、的贡献采购对利润的贡献 & 采购的重要性 & 采购工作的标准 & 思考 3.3.采购对利润的贡献采购对利润的贡献 & 采购工作的意义 “采购是产品质量的第一道关卡，一旦放松，即使 后期再投入数倍的精力与成本都难以弥补，最终影响 的将是客户的满意度与企业品牌的荣誉。” 4.4.采购的重要性采购的重要性 & 采购的定义 & 采购可以带来收益 & 采购对利润的贡献 & 采购的重要性采购的重要性 & 采购工作的标准 & 思考 & 采购工作的意义 质量质量 进度进度 成本成本设计设计采购采购 采购既服务于质量、成本、设计、进度，采购又引导 了质量、成本、设计、进度。 4.4.采购的重要性采购的重要性 &

42、 采购的定义 & 采购可以带来收益 & 采购对利润的贡献 & 采购的重要性采购的重要性 & 采购工作的标准 & 思考 & 采购工作的意义 5.5.采购工作的标准采购工作的标准 采购最终要为结果负责，要为客户满意负责。 质量是底线，采购时其他的追求要让步于对质量的追求。 当质量与速度发生冲突时，质量第一！ 当质量与成本发生冲突时，质量第一！ 成本是全过程成本，而不是交易一刹那的价格的高低。 & 采购的定义 & 采购可以带来收益 & 采购对利润的贡献 & 采购的重要性 & 采购工作的标准采购工作的标准 & 思考 房地产企业的采购与施工企业 的采购最大的不同在于 房地产企业更加了解客户的需 求与评定

43、质量的标准。 & 采购工作的意义 思考思考 目前而言房地产企业与施工目前而言房地产企业与施工 企业采购的区别是什么？企业采购的区别是什么？ 客户满意度客户满意度 国家标准国家标准 * * *企业技术标准企业技术标准 实施验证实施验证 实施验证实施验证 & 采购的定义 & 采购可以带来收益 & 采购对利润的贡献 & 采购的重要性 & 采购工作的标准 & 思考思考 项目采购知识体系项目采购知识体系 * 采购原则 * 采购范围 采购模式 采购方法 *采购体系 采购方法的应用范围 采购阶段各部门职责 评定标原则 * 采购流程 &采购原则 透明公正原则 充分竞争、择优中标原则 廉洁奉公原则 维护信誉原则

44、 保密原则 可追溯原则 网上招标原则 & 采购原则采购原则 & 采购范围 &采购体系 & 采购流程 采购原则采购原则 工程采购主要为：工程采购主要为： 所有工程施工（总包、桩基、精装修等）； 监理； 造价咨询（勘察，桩基检测等）等业务。 材料设备主要为材料设备主要为： 外立面材料（门窗、涂料、面砖、进户门、屋面瓦等）； 室内装饰材料（地板、内墙涂料、橱柜、户内门等）； 室外材料（绿化、石材、标识、垃圾桶、室外木材等）； 设备（安防智能化、空调、电梯、配套等）。 &采购范围 & 采购原则 & 采购范围采购范围 & 采购体系 & 采购流程 2.1.2.1.采购范围采购范围 发包方（56项） 总承包

45、工程 总承包工程合同 指定分包工程（8项） 甲供材料(43项) 装 修 总 包 监 理 勘 察 工 程 绿 化 工 程 铝 合 金 门 窗 （ 战 略 ） 安 防 系 统 工 程 电 梯 供 货 安 装 （ 战 略 ） 纯 净 水 工 程 （ 战 略 ） 外 墙 保 温 工 程 （ 战 略 ） 单体工程(6项)室外总体(2项) 水 泵 房 设 备 施 工 （ 战 略 ） 单体工程（20项） 阳 台 栏 杆 、 空 调 挡 板 外 墙 涂 料 （ 战 略 ） 外 墙 面 砖 进 户 门 （ 战 略 ） 楼 梯 栏 杆 （ 战 略 ） 屋 面 保 温 （ 战 略 ） 屋 面 瓦 （ 战 略 ） 佛

46、 甲 草 （ 战 略 ） 开 关 面 板 （ 战 略 ） 多 媒 体 箱 （ 战 略 ） 住 户 配 电 箱 （ 战 略 ） 煤 气 报 警 器 消 防 器 材 （ 战 略 ） P V C（ U P V C ） （ 战 略 ） 装修房材料（12项） 地 板 （ 战 略 ） 橱 柜 （ 战 略 ） 户 内 门 （ 战 略 ） 地 采 暖 收 纳 系 统 （ 战 略 ） 室外总体（11项） 垃 圾 处 理 机 交 通 设 施 （ 战 略 ） 室 外 玩 具 室 外 桌 椅 景 观 灯 具 （ 战 略 ） 景 观 石 材 （ 战 略 ） 标 识 系 统 垃 圾 桶 （ 战 略 ） 不 锈 钢 水 箱

47、 防 腐 木 （ 战 略 ） 楼 梯 地 砖 非 标 箱 庭 院 栏 杆 （ 战 略 ） 信 报 箱 （ 战 略 ） 门 牌 一 站 式 采 购 （ 战 略 ） 电 表 箱 政 府 配 套 四 大 工 程 小 额 工 程 委 托 可 视 对 讲 厨 房 三 件 套 空 调 内 墙 涂 料 （ 战 略 ） 橱 卫 五 金 （ 战 略 ） 洁 具 （ 战 略 ） 燃 气 热 水 器 2.2.2.2.采购范围举例采购范围举例 &采购范围采购范围 & 房地产公司的采购范围 &工程采购范围工程采购范围 & 采购原则 & 采购范围采购范围 & 采购体系 & 采购流程 &采购模式采购模式 集中采购集中采购

48、“由集团、区域本部、一线 公司根据常用产品的技术特 点，与战略合作伙伴签订长 期合作协议，当有采购需求 发生时，根据合作协议直接 签订采购合同即可。” “针对某一项目需 求的材料设备采购 。” 单项目采购单项目采购 共性、效率共性、效率个性个性 3.1.3.1. 采购模式采购模式 & 采购模式采购模式 & 采购方法 & 采购方法的应用范围 & 采购阶段各部门职责 & 评、定标原则 & 采购原则 & 采购范围 & 采购体系采购体系 & 采购流程 3.1.3.1. 采购模式采购模式 & 采购模式采购模式 & 采购方法 & 采购方法的应用范围 & 采购阶段各部门职责 & 评、定标原则 & 采购原则

49、& 采购范围 & 采购体系采购体系 & 采购流程 集团战略采购 区域集中采购 标准化项目采购 公司定点采购 单项目采购 &采购体系采购体系 “提供公开的技术、商务信息，邀请三家或以上三家或以上供方供方，在 约定的时间内密封提供技术、商务回标文件，根据评标方法， 选择最符合评标方法的供方中标。” “提供公开的技术、商务信息，邀请二家供方二家供方，在约定的时 间内密封提供技术、商务回标文件，根据评标方法，选择最符 合评标方法的供方中标。” “通过谈判，与特定的一家供方一家供方进行谈判，确定技术、商务 条件的采购。” 3.2.3.2.采购方法采购方法 招标招标 议标议标 委托委托 & 采购模式 &

50、采购方法采购方法 & 采购方法的应用范围 & 采购阶段各部门职责 & 评、定标原则 & 采购原则 & 采购范围 & 采购体系采购体系 & 采购流程 &采购体系采购体系 采购金额采购金额1010万元万元的采购：的采购： 招标：招标：通常条件均采用招标方式进行采购。 议标：议标：对于因为市场或技术相对垄断导致的供方不足三家，可以采 用议标方式采购。 委托：委托：对于因为行政垄断原因、市场或技术垄断要求导致市场仅有 一家供方，可以采用委托方式采购。 议标：议标：通常条件下选择二家或以上供方通过议标方式采购。 委托：委托：对于因为行政垄断原因、市场或技术垄断要求导致市场仅有 一家供方，可以采用委托方式

51、采购。 采购金额采购金额1010万元万元的采购：的采购： & 采购模式 & 采购方法 & 采购方法的应用范围采购方法的应用范围 & 采购阶段各部门职责 & 评、定标原则 & 采购原则 & 采购范围 & 采购体系采购体系 & 采购流程 3.3.3.3.不同采购方法的应用不同采购方法的应用 &采购体系采购体系 & 采购模式 & 采购方法 & 采购方法的应用范围 & 采购阶段各部门职责采购阶段各部门职责 & 评、定标原则 & 采购原则 & 采购范围 & 采购体系采购体系 & 采购流程 3.4.3.4.采购阶段各部门职责采购阶段各部门职责 &的采购体系的采购体系 3.5.3.5.评定标原则评定标原则

52、无技术标评比类无技术标评比类: 最低价中标，适用于供方产品、服务水平相类似，任意一 家产品均能达到*的质量标准的招标 有技术标评比类有技术标评比类: 技术标与经济标综合评比，适用于供方产品与服务存在差 异、有档次区分的招标 评定标加分评定标加分: 投标方的技术实力和配合情况相差较大 不超过最低价3%（总包工程）或5%（非总包工程）的范围 中标 & 采购模式 & 采购方法 & 采购方法的应用范围 & 采购阶段各部门职责 & 评、定标原则评、定标原则 & 采购原则 & 采购范围 & 采购体系采购体系 & 采购流程 &采购体系采购体系 采购进入时间节点，开始启动 采购类型判断 非行政垄断行政垄断 是

53、否属于集中采购 委托 大于10万元 根据集中采购协议编 制合同 否 采购标的金额判断 是否属于垄断致供方少 于3家 是 否 招标、定标议标或委托 是 小于等于10万元 合同审批 合同签定、交底 合同履约 履约评估 根据招标或议标或委托结果编制合同 1 23 4 6 5 7 根据行政收费标准编制合同 & 采购原则 & 采购范围 & 采购体系 & 采购流程采购流程 &采购流程采购流程 * 采购策划 * 招标与评标 * 合同交底 &采购策划 & 采购策划采购策划 & 招标与评标 & 合同交底 解释：解释： 采购策划采购策划指项目开始阶段，总包招标准备前，对采购内指项目开始阶段，总包招标准备前，对采购

54、内 容、采购时间的策划。容、采购时间的策划。 & 什么是采购策划什么是采购策划 & 采购策划什么 & 采购策划的最终结果 1.1.1.1.什么是采购策划什么是采购策划 WHAT WHAT 想要什么？想要什么？ 对合同架构的策划 WHEN WHEN 什么时候要？什么时候要？ 对时间节点的策划 & 采购策划采购策划 & 招标与评标 & 合同交底 & 什么是前期采购策划 & 采购策划什么采购策划什么 & 采购策划的最终结果 1.2.1.2.采购策划什么采购策划什么 &采购策划 发包方（56项） 总承包工程 总承包工程合同 指定分包工程（8项） 甲供材料(43项) 装 修 总 包 监 理 勘 察 工

55、程 绿 化 工 程 铝 合 金 门 窗 （ 战 略 ） 安 防 系 统 工 程 电 梯 供 货 安 装 （ 战 略 ） 纯 净 水 工 程 （ 战 略 ） 外 墙 保 温 工 程 （ 战 略 ） 单体工程(6项)室外总体(2项) 水 泵 房 设 备 施 工 （ 战 略 ） 单体工程（20项） 阳 台 栏 杆 、 空 调 挡 板 外 墙 涂 料 （ 战 略 ） 外 墙 面 砖 进 户 门 （ 战 略 ） 楼 梯 栏 杆 （ 战 略 ） 屋 面 保 温 （ 战 略 ） 屋 面 瓦 （ 战 略 ） 佛 甲 草 （ 战 略 ） 开 关 面 板 （ 战 略 ） 多 媒 体 箱 （ 战 略 ） 住 户 配

56、 电 箱 （ 战 略 ） 煤 气 报 警 器 消 防 器 材 （ 战 略 ） P V C（ U P V C ） （ 战 略 ） 装修房材料（12项） 地 板 （ 战 略 ） 橱 柜 （ 战 略 ） 户 内 门 （ 战 略 ） 地 采 暖 收 纳 系 统 （ 战 略 ） 室外总体（11项） 垃 圾 处 理 机 交 通 设 施 （ 战 略 ） 室 外 玩 具 室 外 桌 椅 景 观 灯 具 （ 战 略 ） 景 观 石 材 （ 战 略 ） 标 识 系 统 垃 圾 桶 （ 战 略 ） 不 锈 钢 水 箱 防 腐 木 （ 战 略 ） 楼 梯 地 砖 非 标 箱 庭 院 栏 杆 （ 战 略 ） 信 报 箱

57、 （ 战 略 ） 门 牌 一 站 式 采 购 （ 战 略 ） 电 表 箱 政 府 配 套 四 大 工 程 小 额 工 程 委 托 可 视 对 讲 厨 房 三 件 套 空 调 内 墙 涂 料 （ 战 略 ） 橱 卫 五 金 （ 战 略 ） 洁 具 （ 战 略 ） 燃 气 热 水 器 & 采购策划采购策划 & 招标与评标 & 合同交底 & 什么是前期采购策划 & 采购策划什么采购策划什么 & 采购策划的最终结果 1.3.1.3.合同架构策划合同架构策划 &采购策划 发包方（47项） 总承包工程 总承包工程合同 指定分包工程（8项） 甲供材料(34项) 装 修 总 包 监 理 勘 察 工 程 绿 化

58、 工 程 铝 合 金 门 窗 （ 战 略 ） 安 防 系 统 工 程 电 梯 供 货 安 装 （ 战 略 ） 纯 净 水 工 程 （ 战 略 ） 外 墙 保 温 工 程 （ 战 略 ） 单体工程(6项)室外总体(2项) 水 泵 房 设 备 施 工 （ 战 略 ） 单体工程（15项） 阳 台 栏 杆 、 空 调 挡 板 外 墙 涂 料 （ 战 略 ） 外 墙 面 砖 进 户 门 （ 战 略 ） 楼 梯 栏 杆 （ 战 略 ） 屋 面 保 温 （ 战 略 ） 屋 面 瓦 （ 战 略 ） 佛 甲 草 （ 战 略 ） 开 关 面 板 （ 战 略 ） 多 媒 体 箱 （ 战 略 ） 住 户 配 电 箱

59、（ 战 略 ） 煤 气 报 警 器 消 防 器 材 （ 战 略 ） P V C（ U P V C ） （ 战 略 ） 装修房材料（8项） 地 板 （ 战 略 ） 橱 柜 （ 战 略 ） 户 内 门 （ 战 略 ） 地 采 暖 收 纳 系 统 （ 战 略 ） 室外总体（11项） 垃 圾 处 理 机 交 通 设 施 （ 战 略 ） 室 外 玩 具 室 外 桌 椅 景 观 灯 具 （ 战 略 ） 景 观 石 材 （ 战 略 ） 标 识 系 统 垃 圾 桶 （ 战 略 ） 不 锈 钢 水 箱 防 腐 木 （ 战 略 ） 楼 梯 地 砖 非 标 箱 庭 院 栏 杆 （ 战 略 ） 信 报 箱 （ 战 略

60、 ） 门 牌 一 站 式 采 购 （ 战 略 ） 电 表 箱 政 府 配 套 四 大 工 程 小 额 工 程 委 托 可 视 对 讲 厨 房 三 件 套 空 调 内 墙 涂 料 （ 战 略 ） 橱 卫 五 金 （ 战 略 ） 洁 具 （ 战 略 ） 燃 气 热 水 器 第一批纳入总包招标清单 & 采购策划采购策划 & 招标与评标 & 合同交底 & 什么是前期采购策划 & 采购策划什么采购策划什么 & 采购策划的最终结果 &采购策划 1.3.1.3.合同架构策划合同架构策划 & 采购策划采购策划 & 招标与评标 & 合同交底 项目采购计划（举例） &采购策划 & 什么是前期采购策划 & 采购策划