剩余法假设开发法

1、 剩余法（假设开发法） 基本要求： 、了解：剩余法的应用领域。 1 、熟悉：剩余法的应用特点、适用范围；现金流量折现法和传统方法的区别。 2 、掌握：剩余法的概念、公式、估价步骤及各项参数的求取。 3 难点及重点： 1剩余法相关概念和理论的理解掌握； 2剩余法中相关费用的求取及土地价格的修正。 13学时授课学时： 讲授内容： 剩余法概述 第一节 一、剩余法概念是在估算开发完成后不动产正常交)(又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法剩余法利买卖有关的专业费、易价格的基础上，扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造、 息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。 二、原理

2、可以较好地反剩余法估价的基本思路，用下列模拟一个典型投资者思想活动的例子， 映出来。我将愿意以多高的价格假如我是一个房地产开发商，同时有一块可供开发利用的土地， 来购买它？无疑，我明白购买这块土地的目的不是为了自己享有，而是要通过它赚取利润。我不能因此，他们都怀有与我一样的动机。我也清楚想得到该块土地的开发商不止我一个，争夺该块土地的竞争将使我得不到它，否则，企求从这块土地的开发中得到超乎寻常的利润，我打算从这块土地的开发中获得的利润也不能比别人所愿意获得但是，从而我会一无所获。否则我还不时间和精力投到其他方面所能取用的正常利润少，的最低利润少，或将此资金、。所以，我只求得到如将此资金、时间和

3、精力投到其他方面（此点是基于机会成本的考虑） 社会上同类房地产开发的一般正常利润。我首先得仔细分析这块土地的内外条件，如坐落位置、面积大小、而为了得到这块土地, 我知道了这块土规划允许的用途、建筑高度和容积率等。根据土地的内外条件，周围环境、还是建写例如是建商场，地在规划许可的范围内最适宜做何种用途、规模多大、什么档次，将会我要预测这座建筑物假如建成连同土地一起出售，字楼或住宅。在做了这些工作之后，（我投入的这些资为了建造这座建筑物我将要花多少费用，包括投资利息卖到多高的价钱；此外，金要么自己拥有，要么从银行贷款但都要计算利息。这也是基于机会成本的考虑）（包括购买土地时作为买方要缴纳的税费和出

4、售开发完我不能忘了在交易中要缴纳有关税费我便知道了愿有了这些之后，成后的房地产时作为卖方要缴纳的税费）及要获得开发利润。 1 减它等于预测的未来开发完成后的价值，意为这块土地支付的最高价格是多少。毫无疑问， 去各种开发成本、费用以及利息、税费和利润等之后所剩的数额。剩余法是一只不过地租是每年的租金剩余，剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理， 次性的价格剩余，但计算原理是一致的。 市场价格一正常成本一正常利润一正常税费地租量= 三、特点及适用范围 特点（一）、 、剩余法估价的结果的可靠性取决于三个正确确定：根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原、正确确定土地最佳利用方式：。则，正确地判断土

5、地的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等） 根据当地房地产市场行情或供求状况，正、正确确定开发完成后的不动产售价：确地预测未来开发完成后的房地产价值。 、正确确定土地开发费用和正常利润等。 、剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀 由于上述两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。这一点也可但不同的竞买者招标出让，均是采用假设开发法估算报价，以从同是参加土地使用权拍卖、各个竞买者在测算时所依据的自（当然，所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊中反映出来当估价对象具有潜在的开发价值时，不过，身条件可能有所不同。其测算结果为投资价值）。 假发开发法几乎是

6、唯一实用的估价方法。另外，运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身的运用技巧掌）要有一个明朗、开放及长远的房1握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如：（）要有一个完整、公开及透明（3（地产政策；2）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费要有一个稳定、4度高的房地产资料库；（）要有一个长远、公开及稳定的土地供给（出让）计划。如果这些条件不具备，在5清单；（掺入了许多人为的主运用假设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，从而对未来开发完成后的房地产价值、观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸， 开发成本和税费

7、等的预测也更加困难。 、适用范围（二）（包括如待开发的土地假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价， 2 、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，生地、毛地、熟地） 。如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为“待开发房地产”因假设开发法估价。尚未明确的待开发房地产，难以采用 对于有规划设计条件要求，但如果在这种情况其价值也就不能确定。为在该房地产的法定开发利用前提未确定的清况下，但必须将该估价人员可根据所推测的最可能的规划设计条件来估价，下仍然需要估价的话，说明它并在估价报告中作特别的提示，最可能的规划设计条件列为估价的假设和限制条件， 对估价结果的影响，

8、或估价结果对它的依赖性。 待开发土地的估价A. 待拆迁改造的再开发房地产的估价B. 仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价C. 现有新旧房地产中地价的单独评估D.具体可应剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策， 除适用于土地估价外， 用于三个方面： 确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格） （1 确定具体开发项目的预期利润） （2 确定开发项目中的最高控制成本费用3（） 第二节 剩余法的基本公式一、 利用剩余法评估土地价格的基本公式：(B+C) A V 购置开发场地的价格；式中：V 总开发价值或开发完成后的不动产资本价值； A 整个开发项目的开发成本； B 开发商合理

9、利润。 C 在实际估价工作中，常用的具体计算公式为： 土地价格房屋的预期售价建筑总成本利润税收利息 二、根据估价对象细化的公式 、求生地价格公式：（一）可用于建筑的土地，包括土地使用权出让手续) 所谓生地，指已完成土地使用批准手续( 通路、通水和该建筑用地无基础设施，或者有部分基础设施，但尚不具备完全的“三通”( 条件，同时地上地下待拆除的房屋、构筑物尚未拆迁。通电)需要指出的是，这里所讲的生地，包括下面所涉及的毛地、熟地概念，与农用地中的生地、 熟地概念不能混淆。 、适用于在生地上建成房屋的公式：生地价格开发完成后的房地产价格由生地建成房屋的开发成本管理费用投资利息 销售税费开发利润买方购买

10、生地应负担的税费、适用于将生地开发成熟地的公式，所谓熟地，指具有完善的基础设施，且地面平整，可 用于建筑的土地。生地价格开发完后熟地价格由生地开发成熟地的开发成本管理费用投资利息销 售税费土地开发利润买方购买生地应负担的税费 、求毛地价格的公式（二） 3 ，具有“三通”或条)(包括土地使用权出让手续 所谓毛地，指已完成土地使用批准手续 件完备的基础设施，但未进行拆迁的可用于建筑的土地。 、适用于在毛地上建成房屋的公式毛地价格开发完成后的房地产价格由毛地建成房屋的开发成本管理费用投资利息 销售税费土地开发利润买方购买毛地应负担的税费 、适用于将毛地开发成熟地的公式 毛地价格熟地价格由毛地开发成熟

11、地的开发成本管理费用投资利息销售税费 开发利润买方购买熟地应负担的税费 、求熟地价格的公式（三）开发完成后的房地产价格由熟地建成房屋的开发成本管理费用投资利息=熟地价格 销售税费开发利润买方购买熟地应负担的税费 剩余法估价程序与方法第三节 一、剩余法估价基本步骤 1调查清楚待估宗地的基本情况； 2最佳开发利用方式的确定； 3估计开发建设周期和投资进度安排、开发完成后不动产价值的测算； ；包括建筑费、专业费、税费、租售费用开发成本的计算()4 利息的计算；5 利润的计算；6 土地价格的计算。7 二、查清待估宗地的基本情况 调查土地位置； 1查清土地面积大小、形状、平整情况、地质状况、基础设施完善

12、度，为估算建筑费用提2 供依据；了解政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等的限制，以确定建筑物的3 规模、造型等；弄清土地权利性质、使用年限、能否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等，4 为确定开发完成后的不动产价值、售价及租金水平等服务。 三、确定最佳的开发利用方式在选择最佳的开发利用方式中，包括土地用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、 要考虑到土地其中最重要的是要选择最佳的土地用途。土地用途的选择，建筑装修档次等，即要分析当地市场的接受位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，政府究竟市场在项目建成这段时间里最需要什么类型的房地产。例如，某一块土地，能

13、力，这首先需要调查?规定的用途为兴建宾馆、公寓或办公楼，但实际估价时应该选择哪种用途若社会对宾馆、办公楼的供求关系及其走向。比较该块土地所在的城市和地区对宾馆、公寓、但希望能租到办公楼出租率呈下降趋势，办公楼的需求开始趋于饱和，表现为客房人住率、则可以选择建公寓为而近期能提供的公寓数量又较少时，或买到公寓住房的人数逐渐增加， 该地块的最佳用途。 四、确定开发建设期开发建设周期是指从取得土地使用权直到不动产全部售出或出租完毕的这一段时期，可 自开工(、工程建设期自取得土地使用权至开工建设分为三个阶段：规划设计和工程预算期()开发建设周期应根据项目可行性)自工程竣工至销售完毕。(、建设至建设竣工)

14、空置或租售期工程技术要求及不动产市场的状况等综合确定。对于大型开发项目，应项目的特点、研究、 4 分期建设，分期投入资金。 五、确定开发完成后的不动产价值 、开发完成后不动产价值的概念(一) 不动产所能实现或者能折现的市场价值即为开发完成后不动产开发完成以后的时点上， 价值。 、不同条件下不动产总价值的计算要求及方法(二) 、对于习惯出售的不动产，如居住用商品房、工业厂房等，应按当时市场上同类用途、l性质和结构的不动产的市场交易价格，采用市场比较法确定开发完成后的不动产总价 。(总开发价值)、对于习惯出租的不动产，如写字楼和商业不动产等，其开发完成后的不动产总价的确结构和装修条件不动产的租金水

15、平和出租费用水平，性质、定，可根据当时市场上同类用途、再采用收益还原法将出租纯收益转化为不采用市场比较法确定所开发不动产出租的纯收益，不动产出租单位面积的月租金或年租金；动产总价。具体确定需要参考以下几个步骤： 水平；不动产还原利率；可出租的净面积。与所开发不动产类似的不动产月租金水平为每根据当前房地产市场的租金水平， 例如： ，830，该类不动产的还原率为建筑平方米200元，其中维修费、管理费等出租费用为可确)(设定为无限年期4000平方米，可出租率为85，则所开发不动产的总价总建筑面积) 71400(万元1/8%) 12400085 定为： 200(130 注意事项： 、售价预测要合理：根

16、据现时的房地产价格走势、政策影响，预测建成后售价；A 、销售时间预测要合理：如现行政策规定，商品房要主体封顶后才能预售；B，、销售情况预测要合理：要根据市场承受条件，逐步销售，不可能一建好就“销售一空”C 特别是大型房地产项目，应分期销售，分期销售同时要考虑资金的时间价值问题。、租赁时要考虑出租率及租金增长情况。注意可售面积与总建筑面积的区别，计算售价或D 租金时用可售面积，计算开发成本时用总建筑面积。 六、估计开发成本 开发成本应区分地上有无建成房屋计算 地上无建成房屋的土地开发成本：一) ( 毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成。 1 熟地价由毛地价和土地开发成本组成，土地开发

17、成本是指通上水、通下水、通电、通 2 燃气、通热力、通邮、通路和场地平整等费用。 )地上有建成房屋的开发建筑成本 (二建筑承包商利润及由发包商负担的建筑间接工程费、1开发成本费用包括直接工程费、 附带费用等。直接工程费：是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、 施工机械使用费。 间接费：由规费、企业管理费组成。 2开发建筑成本的计算要求及方法可采用比较法来推算，即通过当地同类建筑当前的平均或一般建筑费用来推算，也可采 建筑成本费用往往通过总建筑面积和单位建筑面积成本计用建筑工程概预算的方法来估算。 算出来。 七、估算利息开发建筑费、不动产开发的预付资本包括地价款、 利息

18、即开发全部预付资本的融资成本。 地例如：专业费和不可预见费等，这些费用在不动产开发建设过程中投入的时间是不同的。 5 专业费及不可预见开发费、价款是取得土地使用权的代价，在取得土地使用权时即要付出；这部分费用停止工程竣工，费则是随着工程动工开始投入，并随着工程建设进展逐步投入，这些预付资这部分费用可以理解为在建筑期内均匀投入或在开发期内分段均匀投入。投入。这些费用在开发建设过程中所占用的时间长短也各不因此，本都是在租售完毕才全部回收，相同。在确定利息额时，必须根据地价款、开发费用、专业费用等的投入额、各自在开发过预付地价款的利息额应以全例如：程中所占用的时间长短和当时的贷款利率高低进行计算。部

19、预付地价款按整个开发建设周期计算；开发费、专业费在建筑期内的利息以全部开发费、若有分年度投(专业费按建筑期的一半计算或以全部开发、专业费的一半按全部建筑期计算入数据，则可进一步细化，如建筑期两年，第一年投入部分计算期为一年半，第二年投入部 ；开发、专业费在建筑竣工后的空置及销售期内应按全额全期计息。分计息期为半年等) 八、估算利润 )利润的计算依据 (一相应的利润率一般 开发商的合理利润一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算， 称之为销售利润率或投资利润率。 )计算利润的参数确定、计算方法(二有时也有采用年利润率计算开发商合理利比例高低随地区和项目类型不同而有所不同。或同一区域不同开发项目

20、类型，利其计算方法与前述利息计算方法类似。不同区域，润的， 润率不同，要区别对待。 九、土地价格的计算 计算公式为： 地价 不动产总价建筑开发费专业费不可预见费利息租售费用税金开发商合理利润利润若按投资回报率或年虽然公式右边的利息中也含有地价未知数，此时在以上公式中，并不影响地价额的因此，利润计算则也会含有地价未知数，但等式中只有地价这一未知数，以避免出现等式两边都含有未知数也可采用另一种方式计算，计算。在剩余法估价计算中，地价的利息暂不不可预见费的利息，的情形。即在计算利息时只考虑建筑开发费和专业费、只不过这一地价额是不动产开发完成时的地然后将各项数据代人上式即可得到地价额，计，这是一种国外

21、剩余法估价计算中经常采只需将这一数额贴现即可得到当前的地价值。价额，这两种计算方法的实质完全相同，即等式两端在国内也有采用。需要指出的是：用的方法， 的值应在同一个时点，其计算结果也应完全一致。现金流量折现法和传统方法 第四节 销售税费、开发完成后的价值其开发成本、管理费用、 房地产开发具有周期长的特点， 运用假设开发法估因此，特别是一项大型的房地产开发项目。等实际发生的时间不尽相同，）采用折1价必须考虑货币的时间价值但考虑货币的时间价值可有如下2种不同的方式（采用计算利息的方式，）（2现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法； 以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。 一、

22、现金流量折现法与传统方法的区别 大区别： 现金流量折现法与传统方法主要有下列3 、对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售税费等的估算，在传统方1即它们基本上是静止在估价作业期时的数法中主要是根据估价时的房地产市场状况作出的，预测它们在未来发生时所发生的数额，即要进额；而现金流量折现法中，是模拟开发过程， 行现金流量预测。现金在某一特定时期内收入或支出的资金数额。现金流量是指一个项目 （方案或企业） 6 相应的数额称资金的收入称为现金收入，流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。现金流入通常表示相应的数额称为现金流出量。为现金流入量。资金的支出称为现金流出，净现金流量是指某一时点

23、时的正现金流量现金流出通常表示为负现金流量。为正现金流量， 现金流出量。 与负现金流量的代数和，即：净现金流量现金流入量 、传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上2的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即不考虑预售，也即首先要将它而现金流量折现法要考虑各项支出、不考虑延迟销售。收入发生的时间不同，然后再相加减。例如，评估一宗们折算到同一时间上的价值（最终是折算到估价时点上）102002年2002年10月的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到待开发土地估价万元，折现率月开发完成后的房价（包含地价）为5000月。如果预测该宗土地200

24、5年10 10月来看的房价实际为：10月，即在2002年为10，则需将这5000万元折现到2002年?3 （万元）37575000?1?10% 、在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都 3 现金流量折现法要求折现率既包含安全收而是隐含在折现过程中。所以，不单独显现出来，这样处理是为了与投资项目评估中，又包含风险收益部分（利润率）。益部分（通常的利率） 的现金流量分析的口径一致，便于比较。 二、现全流量折现法与传统方法的优缺点 传统方法估算的结果粗略，但比较复杂； 从理论上讲，现金流量折现法估算的结果精确， 这是因为现金流量在现实中可能不完全如此。但相对要简单些

25、。就它们的精确与粗略而言，）开发期和租售期究13点：（折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到下列）各项支出、收入在其32）各项支出、收入在何时发生要估计准确；（竟多长要估计准确；（ 发生时所发生的数额要估计准确。尽准确地预测是十分困难的。 由于存在众多的未知因素和偶然因素会使预测偏离实际， 管如此，估价中宜采用现金流量折现法，在难以采用现金流量折现法时可采用传统方法。 剩余法应用举例 第五节 一、单纯的地价评估，适宜进行“五通一平”2k 有一成片荒地需要估价，获知该成片荒地的总面积为例1：元；1000“五通一平”的熟地单价为开发后的分块有偿转让；附近地区位置相当的小块年，开，开发期

26、为35亿元k将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本为2；土地转让中卖，投资利润率为20发成本在3年开发期内均匀投入；贷款年利率为12，熟地；购买荒地需要交纳的税费为荒地价格的4方需缴纳的税费为转让地块价格的6 60。试用静态方式估算该成本荒地的总价和单价。可转让土地面积的比率为P 解题：设该成片荒地的总价为) 亿元6012(1) 总开发价值=10002000000 ) 亿元5(总开发成本 (2)=2.52 1) )1.51+5(1+12) 总利息P(1+4(1+12)3一(3) ) 亿元926( 0421P+0 ) 亿元72(=012 (4)总转让税费6 04P 购买该成片荒地税费 (5

27、)=P4=0 7 ) 208P+l(亿元0(6)总利润=(104P+5)20 (7)根据剩余法公式得： (6) (4) (5) (1)(2) (3) P) 亿元=2609(0.721/（1+0.421+0.04+0.208） =1250.926 ) 亿元=2609( 故荒地总价) 元平方米13044( 荒地单价 ：例2，101估价对象概况：本估价对象房地产为一块“七通一平”的待建空地；土地总面积为；允许建筑覆盖率7000，且土地形状规则；允许用途为商业、居住；允许建筑容积率为2003月。需要评估出该地块在年1050；土地使用权年限为50年；出售时间为2003为 月出售时的购买价格。年10 估价

28、过程2 选择估价方法。该块土地为待建筑土地。适宜于用假设开发法进行估价。 (1)选择最佳开发利用方式。通过调查研究得知这块土地最佳的开发利用方式如下：用途为(2) ；建筑物00070，商业居住混合；建筑容积率为7；建筑覆盖率为50；建筑总面积；00010，l2层为商店，建筑面积为层数14层；各层建筑面积为5，000；地上 。，00014层为住宅，建筑面积为60地上3 10月完成。3年时间才能完全建成投入使用，即2006年 (3)预计建设期。预计共需在建造完住宅楼的30(4)预计出售楼价。估计建造完成后，其中的商业楼即可全部售出； 一年后才能售出。预计商业楼出售当半年后才能售出，其余20成后即可

29、售出，50元，住宅楼出售当时的平均售价按建筑面积，500时的平均售价按建筑面积算为4 500元。算为2，；万元；专业费用为建筑费的85，000 (5)估计开发费以及开发商利润。估计总建筑费为，即建成出售时所需由卖；税费为楼价的615；销售费用为楼价的3年利息率为其他类型的税费已考虑在建筑费之中；印花税、交易手续费等，方承担的那部分营业税、 25。投资利润率为的建筑费及相年的建设期内，开发费用的投人情况如下：第一年需投入20在未来33050的建筑费及相应的专业费用；第三年投入余下的应的专业费用；第二年需投入 的建筑费及相应的专业费用。 求取地价。采用的计算公式如下： (6) 地价楼价建筑费专业费

30、用利息销售费用税费开发商利润 拟采用静态和动态两种方法计算地价。 计算过程3 采用静态方式试算地价。 (1) 万元，500(，000194，50010，000+2，50060 A、总楼价) 000(万元5 B、总建筑费， ) 400(万元0008 C、总专业费用总建筑费85， 总专业费用利、总利息总地价利息率计算期十总建筑费利息率计息期+ D 息率计息期 ) 000(1+825+5，153+515，000(1+8) 20 总地价5 0) 3015 501515+5，000(1+8 ) 134(万元45+1 总地价0， 各年建筑费和专业费用的投10月止。年计息期至上述总利息的计算采用的是单利，2

31、006但计息时我们是假设各年建筑费和专业费用的投入集中在各年的年入实际上是覆盖全年的， 8 5的情况。1. 5、0中，这样，就上有述总利息计算中的计息年数分别是2.5、) 585(万元5003 E、总销售费用总楼价319， ) 170(万元l，619，5006 F、总税费总楼价 ) 利润率总建筑费+总专业费用 G、总利润(总地价+ 25，000+400) 总地价25+(5 ) 万元25+l，350(总地价 0 代人剩余法公式中，即：A至G将上述0.25+1350) 总地价1170(45+1，134)585总地价195005000400(总地价01350/(l+0.45+0.25) 585117

32、04001134 =195005000) 万元 =5800( 试算地价。采用动态方式 (2) 。月，年贴现率为15 计算的基准时间定为该块土地的出售时间，即2003年10 33 60,000/(1+15%)4,50010,000/(1+15%)+2,500A、 总楼价1)0.50) 230(万元30%/(1+15%)+50%/(1+15%12，+20%/(1+15%)1.50.5 /(1+15%) B、总建筑费5,00020/(1+15%)50十50002.5) 017(万元/(1+15%)；4，5000十30我们假设各年建筑各年建筑费的投入实际上是覆盖全年的，但为贴现计算的方便起见，、5费的

33、投入是集中在各年的年中，这样，就有上述总建筑费计算公式中的贴现年数分数是0 5的情况。5、2l) 321(万元88C、总专业费用总建筑费4，017 X计息期总专业费用)X利息率D、合计利息(总地价+总建筑费+由于总地价、总建筑费、总专业费用在动态方式中均已考虑了时间因素，实际上均已含 利息，故在此再单独计算总利息。 ) 2306734(万元6E、总税费总楼价12，) 万元3367(12，230、总销售费用总楼价F3 利润率总专业费用)总地价总利润(+总建筑费+G、 25+(4，017+321) 总地价25 ) 085(万元 总地价0.25+l， G代人剩余法公式中，即：将上述A085) ，02

34、5+l总地价734367(总地价12，2304，0173211,085/(l+0.25) 3673214,017734 =12,230) 491(，万元 4 估价结果上述采用静态方式和动态方式计算出的总地价有较大的差异，由于一般认为动4但同时兼顾到静态方式计算的结态方式更为精确，故估价结果以动态方式计算的结果为主，万元。对于待建筑土地的估价，通常要给出三，500果，并参考估价经验，将总地价定为4月出售时的购买10年种价格形式，即总地价、单位地价和楼面地价。这样，该块土地2006 价格最终评估结果如下：) 万元，500( 总地价4 m2) 元4，500( 单位地价 元楼面地价 643(m2) 9

35、 、开发商预期利润的测算(二) 3 例年土地使用权，该宗地为“七通一平”空地，70估价对象概况：:某开发商已取得某宗地l元，取得土地使用权过程中所支付的法律、估价000，000，3，000，土地价格为8面积估算该开。城市规划规定该地块用途为住宅，最大容积率为4及登记等费用为地价的12。 发公司在该项目开发建设中的预期利润。 评估过程2 该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法估价。 (1) 。根据规划要求，该宗地最佳利用方式为修建住宅，容积率为4 (2)个月即可3(3)根据该开发商的市场调查和项目可行性研究，该项工程在取得土地使用权后 住宅售价预计为建成后即可全部售出。根据目前的市场行情，2年，动工，建筑时间为元，在建筑期间的投人情况为：第000l，3，000元，建筑费和专业费预计为，不动产销售的税费为1260，目前资金贷款年利率为一年投入40，第二年投入 。不动产总价的6 测算开发商预期利润 (4) 元，000(4=36，000A、不动产总价3，0003，000 ) 000(元12，000，0003，0004， B、建筑费及专业费l) 000(元，960，8(1十12) C、地价及法律、估价等费用；8，000，0001.52.251 )(1+12000，00040、总利息8，960，000(1+12)1+12， D0.