荆州市当前房地产开发情况研究

1、荆州市当前房地产开发情况分析 一）荆州房地产市场现状 1、荆州城区房地产市场运行的基本情况 房地产开发用地。 2009 年荆州城区出让房地产开发用地 13 宗，用地面积 58.2万平方M8.99 14 5.20 17C .55 211. 28 房地产开发投资 亿元） 5.70 9.47 13.67 12.64 13.02 17.55 房地产开发投资占GDP比 重% 5.3 7.8 10.6 8.7 7.6 8.3 荆州城区房地产开发投资占固定资产投资比重 指标 2003 2004 2005 2006 2007 2008 城区固定资产投资 亿元） 40.61 4 8.09 50.84 5 8.2

2、1 76.11 1 16.00 房地产开发投资 亿元） 5.70 9.47 13.67 1 2.64 13.02 1 7.55 房地产开发投资占固定资产投资 比重% 14.04 1 9.69 26.89 2 1.71 17.11 1 5.13 三）荆州房地产市场的发展趋势 今年以来，国家对房地产市场的调控政策密集出台，措施严厉，有效遏制 了部分城市房价猛涨的势头，促使房地产市场回归理性。但房价仍在快速上 升。在这样的形势下，荆州作为湖北省内的三线城市，房价虽然也涨得比较 快，但同大城市比较还有差距，投资投机性需求占的比例不大约 10%），刚性 需求仍然旺盛。中央的一系列强力调控，对荆州房地产市

3、场更多的是积极作 用，只会使市场更规范，发展更健康。荆州房地产市场将会继续平稳健康发 展。 房价会稳中有升 。主要原因有三：一是目前城市经济还在快速增长，房地 产市场没有出现严重的“有价无市”的局面，房价自身泡沫成分较少。二是影 响房价上升的因素都没有改变，刚性成本上升，刚性需求在自然增长。三是荆 州房价与周边城市相比相对较低，处于“价格洼地”，周边城市到荆州购房的 日益增多，对荆州房价起到了支撑和抬升的作用。据商品房销售网上备案数 据， 2009 年荆州城区本地消费者购买商品住房 5868套，占总销售量 71%，非本 市城区消费者购买商品住房 2425 套，占销售总量的 29.2%，比去年同

4、期提高 2.8 个百分点。从购买力看，本市所属县市消费者在荆州城区购房自住或投 资，大多属于收入较高的阶层，对日益上扬的房价有较强的承受能力；省内其 他地区消费者、外省消费者在荆州城区购房多属投资，这些消费者所在城市的 房价一般都高于荆州，他们更看重荆州房地产的增值空间，不会在乎现在的房 价水平。可以说，在一定程度上，外地购房者助推了荆州城区房价上升。而且 今后外地购房者的比例会越来越高，因此房价有可能继续保持在较高水平。 事实上， 2018年 1 4月荆州城区房价增长的速度已超过人们的预期，商 品住宅均价达到3738元/平方M其中现房均价2981元/平方M期房均价 4149元/平方M今年开盘

5、的楼盘，致远上城 3700元/平方M人信阳光青年城 三期3500元/平方M,金港花园二期3500元/平方M东方新城三期3510元/平 方M比去年同期至少增长了 10%新加坡城国际、文湖怡景、城市风景、硚 房康城、摩卡小镇、北湖紫晶城、君临天下、楚天明珠房价一直在 4000 元以 上；而新开盘的壹品漫城最高价达到 4700元/平方M所以，从市场的现状 看，荆州城区房价还是处于稳中有升的状态。 与周边城市相比，荆州房价还有很大的上升的空间 。据统计， 2009年全省 商品住宅均价为3413元/平方M同比增长17.7%。全省1个省会城市、14个 地级市和直管市中，荆州市 包括县市）商品住宅均价237

6、3元/平方M居第6 位。前 5位是：武汉市 51 99元，宜昌市 3002元，仙桃市 2741 元，黄石市 2682元，鄂州市 2600元。荆州市房价与襄樊、荆门、十堰相差不多。与宜昌 相比荆州房价还有很大的上升的空间。2009年，宜昌GDP达到1245.6亿元， 比荆州高 76%。 2009年，宜昌城区完成房地产开发投资 54.5 亿元，是荆州城区 的 1.8 倍；开发投资同比增长 25.6%，比荆州城区高 15个百分点。商品住宅销 售面积比荆州多 65.8%；住宅销售面积同比增长 1.8 倍，而荆州城区同期是下 降6.3%。宜昌城区商品住宅销售均价 3961元/平方M比荆州城区高55.9%

7、。 房地产开发用地平均地价每亩 159.48 元，比荆州高 74%；平均楼面地价 782.89 元，比荆州高 71%。 2018年4 月商品住宅销售均价，宜昌城区 4773元/平方 M荆州城区3738元/平方M武汉城区6432元/平方M 荆州房价的绝对数相 当于武汉的 58.1%、宜昌的 78.3%，从绝对数看荆州房价比武汉、宜昌低。我们 说“与周边城市相比，荆州房价还有上升的空间”，是说荆州房地产市场的发 展状况比武汉、宜昌要落后一些，房价的绝对数还处于“价格洼地”的状态。 这种“洼地效应”会吸引更多大城市中被“挤出”的资金，投资商和投资客对 荆州的房价会起到支撑作用。同时，市场自身的发展趋势决定了它还有上升的 空间。 就目前的市场状况而言，只要不出现“有价无市”的局面，不出现投资购 房者大量抛售住房套现的情况，只要武汉、宜昌等周边城市房价还处在较高价 位，荆州房价就还有可能上升。当然，不排除有的地段个别楼盘价格会有所下 降，有的地段楼盘价格会低于预想的价位，有的楼盘会因为竞争的需要而“高 开低走”，但不会影响房价总体趋势。 总的来看，目前市场主体各方对荆州城 区房地产市场的