青浦新城富绅商业中心建设项目可行性研究报告（完整版）

1、青浦新城富绅商业中心建设项目可行性研究报告青浦新城富绅商业中心建设项目可行性研究报告1 / 33青浦新城富绅商业中心建设项目可行性研究报告一、标的项目（一）项目基本情况1、项目现状富绅商业中心（*新城六号地块）目前已经竣工并办理好了大产证 （沪房地 青子（2014）第003634号），产权面积118409.19平方米，为现房项目，是* 新城内集商业、办公为一体的综合性、国际性的新城地标建筑群，整体设计优质， 全玻幕墙，包括了地下大型超市（家乐福已经开业），地上1-3以商铺为主的休 闲商业，以及两幢23层LOFT高层酒店式办公楼，LOFT平均户型面积在50-60 平米之间，LOFT4.5米挑高并

2、做复式精装修，统一物业管理。本项目用地位于*新城中片，中片是*新城腾飞的心脏与建设的先导与展示 窗口。周边分布150万平方米十多个住宅小区，医疗、学校、齐全，交通方便且 快捷，完全适合建设一个商业中心。从项目产品定位来看，本地块将是新城区的商业中心，根据*新城整体规划 发展前景，本方案设计极力使商业、休闲空间尺度和办公建筑规模成比例协调， 与都市城市建筑、人文相融合。建筑体型设计、商业业态规划、景观设计和空间 氛围勾勒出一幅美好画面：购物空间有开有合，休闲空间生态宜人，在三维空间 中解构商业与办公并存的综合地产，尺规图距的店铺排布错落有致，人流物流动 态延伸。作为新建区域的商业中心集聚人气、汇

3、聚组织人流形成浓厚商业氛围是 定位的首要，故本项目拟采用大业态，汇聚人气，形成活力，培育市场。并综合 周边夏阳湖、博物馆、菘泽广场等因素，建设一个现代建筑形态的集休闲、 办公、 文化、娱乐、购物为一体的商业休闲综合体。1）项目地理位置*富绅中心商业中心（*新城6号地块）项目位于*区新城区青舟路以北,2 / 33青浦新城富绅商业中心建设项目可行性研究报告公园路以南，华浦路以东，华民路以西。是位于 *CBD商务核心区，周边有崧泽 广场，*博物馆，*规划局、*第一大湖夏阳湖、中山院、西面为富绅国际商业 中心。以及东南方的五星级大酒店（皇冠大酒店），*教育局，*高级中学，检 察院，创业中心，一条马路之

4、隔。西面是电信大楼，广播电台，湘浦海鲜大酒楼。 北面是吉富绅花园，2手房均价在2万。项目往*市主干道沪青平、A9 A30到市区各处非常方便，距离*区政府不 到1千米，离虹桥机场和高铁站10分钟车程，在建*轨交17号线从项目北面穿 过，区位图如下： ”巒心 臣三- 0 W3I *亠仁-十* 新奇浦僅园*L厂”慢 麻迴桥i骨啊露轻稣范j直坤居0._却乐矗口-华罕杯禅刚橹宅rfft离诃MIF钿辄/1 碇电捋91H沪傭平简SRKti四中血駅科所fMTHAfc ffiSOBj-B 吨 沪平怪遊*氏運A号所处区域属于配套设施和住宅及人口较集中区， 汇集了佳乐苑、公园大观吉 富绅花园、宜达新居、仁恒运杰河滨

5、花园、帕缇欧香苑等楼盘（见下图） ，人口 集聚对商业的支持强；项目边上有博物馆以及医院、体育场、行政中心等。11腑K桥 1 飞I一心T吟 -O 青浦新肯浦佳园霜L才 裁汇有诛新居金踣 O- 2 匚界左港桥电君禅昱体育饶；勺肯何用呎；旷埔东三区三号门E)匱卞园外青税公曙禹満需糊馆里浜権jbar帕堤歐普苑沪百平心跨躺豳南U园iL沖率验豁曹n鑒槽直I翦绅国际2) 土地取得方式2006年，云屹茂置业通过和政府的招商合作合法获得*新城6号地块，土地费用共计23418772元。土地出让金契税拆迁安置补偿费用等已全部缴清。单位：万元已缴金额未缴金额合计1. 土地成本6156152.滞纳金3.绿化补偿25.5

6、25.54.契税等税金61.561.55.拆迁补偿143514356、房地产权属204.8052204.8052登记费7、其他0.0720.072合计2341.87722341.8772楼面地价195元/平米195元/平米3）政府批复文件如下:项目目前已经结顶竣工，取得房地产权证（沪房地青子（2014）第003634号）。政府批复文件齐全。取得用地规划许可证以及工程规划许可证（沪青建（2010） FA31011820102021以及变更1-9），其中地上计容建筑总面积为 58957.02 平米，不计容地上面积51.17平方米，地下建筑总面积60980平米，绿化率20% 也取得商品房销售备案证明

7、（*房管（2014）第20140066 97、55号）。4）证照取得情况截止本尽调报告出具之日，项目已取得五证，具体情况如下:证照名称证照号取得时间建设用地规划许可证沪青地(2007) 18070730E009612007.7.25建筑工程规划许可证沪青建(2010) FA31011820102021 以及变更 1-9-2013.10.30建筑工程施工许可证0901QP0042D01/3101182009121607012010.9.20房地产权证沪房地青子（2014）第003634号2014.3.245）目前项目进度情况项目已经竣工结顶并取得房地产权证。6）项目现场及周边图6 / 33青浦新

8、城富绅商业中心建设项目可行性研究报告2、控规指标土地面积22693平米（大产证上数据），容积率w2.6，规划总建筑面积119988.19平米（数据来自最终建设规划许可证之沪青建（2010） FA31011820102021变更8为准，下同），其中地上计容建筑总面积为 58957.02 平米，不计容地上面积51.17平方米，地下建筑总面积60980平米，绿化率20% 项目目前已经结顶竣工，取得商品房大产证，大产证（沪房地青子（2014）第003634号）上载明建筑面积为118409.19平米。其中产证附记：1-2号、3-19 号、21-25 号、28-303 号、车库地下 2 层车位 595、5

9、96、581、583、585、596、 587、589、车库地下 3 层车位 1160、1158、1106、1108、1109、1110、1111、 1113作为公司自有保留，不对外销售。则可售面积为42662.43平米的LOFT和797个车位，自持部分可权益转让出售。3、开发计划现房，开发完毕，进入现房销售和商业自持招商引资工作（二）项目市场情况1、宏观经济概况*地处江、浙、沪二省一市的交界处，位于中国长江三角洲经济圈的中心地 带，具有承东启西、东联西进的枢纽作用和对华东地区的辐射作用，区内有纵横 交错、道路密集的陆路交通体系，同时，*区的水运优势也十分明显。全区经济保持平稳健康发展，201

10、3年实现生产总值771.9亿元，比上年增 长7.5%。其中，第一产业增加值 9.5亿元，下降4.6%;第二产业增加值428.5 亿元，增长3.8%;第三产业增加值 333.9亿元，增长13.3%。三次产业比1.3 : 55.5 : 43.2，与上年相比，第一产业下降0.1个百分点，第二产业下降2个百分 点，第三产业上升2.1个百分点。*区财政收入稳步增长，全区完成全口径财政收入272亿元，比上年增长7 / 33青浦新城富绅商业中心建设项目可行性研究报告12%其中，区级财政收入88.7亿元，增长18%增幅位居全市第二，总量排名 上升1位。全区可安排使用收入137亿元，增长15.4%。全年财政支出

11、137.9亿 元，比上年增长17.1%。其中，教育支出21.1亿元，增长3.9%;社会保障和就 业支出11.9亿元，增长32.7%；城乡社区事务支出 26.4亿元，增长31.8%。全 年税收收入259.3亿元，比上年增长11.9%。2、当地总体房地产市场2013年，房地产市场调控政策导向未变，投机投资性需求得到有效遏制， 市场交易延续此前的回暖趋势，加上“新国五条”的出台，刺激了刚需和改善性 住房需求加快入市，商品房销售市场活跃。在此背景下*区房地产市场呈现，开 发投资增长、建设规模扩张、销售市场活跃、保障性住房稳步推进的局面。一、房地产投资情况2013年*区房地产投资完成223.1亿元，比上

12、年增长15.4%，占全社会固定 资产比重为62.1%,比上年提高6.4个百分点，为四大投资领域中唯一增长的领 域。1、土地购置费增逾六成。按投资构成来分，其中土地购置费 48.1亿元， 比上年增长63.4%,拉动房地产投资增长9.7个百分点，净增18.7亿元；建设 投资175亿元，比上年增长5.8%。从全年投资走势来看，前6月跌宕起伏，7 月起止跌回升并以增长15.4%收尾。（见下图）。2013年*投资走势图投资额増幅2、青东地区投资活跃。按地区来看，以赵巷镇、徐泾镇、华新镇为代表的 青东地区投资力度较大，共完成投资额 145亿元、占65%而以朱家角镇、练塘 镇、金泽镇为代表的青西地区的投资总

13、量相对较小，仅完成投资19.3亿元、占8.6%;以夏阳街道、盈浦街道、香花桥街道为代表的中心城区共完成投资48.3亿元、占21.6%;以白鹤镇、重固镇为代表的北片地区投资力度较为薄弱，完成 投资10.5亿元、占4.8%。赵巷镇、徐泾镇、华新镇分别以 58.6亿元、57.7亿 元和28.7亿元名列前三（见下表）。2013年分地区房地产投资完成情况亠地区Q投遥锻 （f乙元）*同比噌扶昇（土H占全罄投资比重（%）心全区合计223,15,4夏阳街道门15.186用蛍盼f 康蒔&19.列-10.38.9香花桥街道P13416.6.05S. Sp13. M26.3如徐淺亦57.71.9*325,华彌据7*

14、 “12.SWH-S.却-24.却2,8 V白鶴镇4.2Q-17.S=1.9%朱家甬鼬17.4-3. 37.3%*1.8-9?. 4*= 釜择融厂I0.0-99.7t=a轴3、各用途房屋投资全面增长。按房屋用途来分，住宅完成投资167亿元，比上年增长6.2%，占比74.8%,其中多高层完成投资132.1亿元，增长11.74%, 别墅和联排完成投资34.9亿元，增长30.4%；办公楼、商业营业用房和其他用 房分别完成投资7.3亿元、25亿元和23.8亿元，分别比上年增长1.94倍、73.5% 和 24.6%。二、房地产建设规模2013年末全区房地产开发企业117家，开发项目151个，全区房屋施工

15、面 积首次突破千万平方米大关，达到 1000.5万平方米，比上年增长11.9%,其中 新开工面积209.8万平方米，比上年下降22.4%，占施工面积的21%房屋竣工 面积92.6万平方米，比上年下降49%1、三地区占施工面积超六成。按地区施工面积来看，赵巷镇、徐泾镇、华新镇分别以249.3万平方米、219.8万平方米、157.3万平方米名列前三，三地 区合计施工面积626.5万平方米（见下图），占全区施工面积62.3%。其中新开 工面积合计122.4万平方米，占全区新开工面积的58.4%。其中施工面积超过30 万平方米的楼盘共有4个分别为华新镇的西郊半岛名苑（33.9万平方米）、白鹤 镇的绿地

16、缇香公馆（43.1万平方米）、赵巷镇的崧泽花园（64.8万平方米）和新 城一站动迁安置房A区（33.0万平方米）。2013年分地区房屋施工情况亠单位：万平方米心2、各用途房屋交付力度三降一增。按房屋用途来分，住宅竣工面积82.9万平方米，比上年下降45%净减68万平方米；办公楼无竣工面积，比上年净减 0.2万平方米、其他用房竣工3.9万平方米，比上年下降79.6%、商业营业用房 竣工5.8万平方米，比上年增长41.2%。按楼盘来看，2013年*区共有14个楼盘相继竣工，其中竣工面积超过7万平方米的共有5个，分别为重固镇的重固 万科项目、华新镇的星尚湾名邸和华新5号地块、赵巷镇的青池流水云墅，上

17、述5个项目共完成竣工面积58.3万平方米，占全区竣工面积的 63%三、房地产销售情况2013年*区房屋销售198.8万平方米，比上年增长1.1倍。现房销售面积 51.7万平方米，比上年增长62%占房屋销售面积的26%期房销售面积147.1 万平方米，是上年的2.3倍，占房屋销售面积的74%1、住宅销售大幅上升。2013年全区住宅销售187万平方米，比上年增长1.1 倍。其中多高层销售163.3万平方米，增长1.2倍，占比87.3%，比去年提高4 个百分点；别墅销售7.6万平方米，增长9.5%。多高层销售的占比上升表明了*区房屋销售更加趋于合理化。2、 各用途房屋均价均有所提高。从房屋用途来看，

18、*区普通商品房（不包 括保障性住房）中住宅均价18603元/平方米、比上年提高1883元，增长11.4%； 办公楼均价17955元/平方米，比上年提高2620元，增长17.1%;商业营业用房 均价25477元/平方米，比上年提高12819元，增长1倍；其他用房均价2037 年，比上年提高301元，增长21.5%3销售区域较为集中。从地区来看，房屋销售主要集中在青东地区的赵巷镇、徐泾镇和华新镇，上述三地区共完成销售面 积130.6万平方米，占全区销售面积的65.7%。青东三地区中销售超过10万平 方米的楼盘共有4个，分别为华新镇的西郊半岛名苑（12万平方米）、华新基地 5号地块（14.7万平方米

19、）和赵巷镇的新城一站动迁安置房 A区（22.4万平方 米）和动迁安置房B区（23.1万平方米）。全区公寓（指普通高层、多层）均价18102元/平方米，增长17.2%；花园（指别墅、双拼别墅）均价32554元/平方米，增长14.6%；联列均价23233元/ 平方米，增长10.9%。*新城板块、徐泾板块、赵巷板块和朱家角板块房地产均 价见下表：*各板块房地产均价情况表单位：元/平方米全区*新城板块徐泾板块赵巷板块朱家角板块均价增幅均价增幅均价增幅均价增幅均价增幅%公寓1810217.21964236.424520-10.42403710.71239917.6花园3255414.619102-1.3

20、4227828.13510914.2287739.5联列2323310.92026516.6288550.722512-3.3172803.0四、保障性住房建设情况1、保障性住房建设稳步推进。2013年*区保障性住房建设步伐受上年高基数的影响下，有所减缓。保障性住房完成投资74.6亿元，比上年微跌0.3%,投资减少0.2亿元。保障性住房施工面积397万平方米，比上年增长3.7%，其中 新开工面积43.1万平方米，比上年下降69.7%，锐减99.4万平方米。2、 保障性住房销售快速增长。2013年*区保障性住房销售85.1万平方米， 是上年同期的3.6倍，占房屋销售的45.5%,提高20.3个百

21、分点。保障性住房 共销售12328套，占全部房屋销售套数的57.9%,其中动迁安置房10763和经济 适用房1565套。3、项目市场情况*市房地产业经过九十年代以来的十几年的高速发展，在*经济发展中已取 得了举足轻重的地位，并成为地方国民经济的支柱产业之一， 到目前为止，在沪 各类房地产开发企业有三千多家，年开发商品住宅面积上千万平方米。但相对于 *市未来2000万常住人口的庞大市场，相对于*市要求人均居住面积达25平方 米的目标而言，还是远远不够的，所以房地产业在*仍然是一个大有发展潜力的产业。*新城的规划目标是：到2020年全面建成与*国际大都市相适应的郊区新 城；形成与中等规模城市相适应

22、的经济规模和综合实力；形成经济、社会、生态 环境的可持续发展框架。此次规划范围共约40.27平方公里，规划期限近期为2010年，远期2020年。到时*将确立两个区级中心：一是富有浓郁人情味的城 市生活氛围的老城中心；一是具有现代城市气息的新城中心。*县改区后区域经济呈高位快速增长态势，朱家角古镇重点开发建设步伐的 加快，“东方绿州”的建成开放，使*区域旅游经济不断升温，同时推动了商贸 业的兴旺活跃。沪青平高速公路，全线合龙通车。沪青平高速公路在*区境内长 达23.85公里，公路建成后，将与已投入使用的同三国道*段，形成贯通*区南 北和东西向的两条高速交通主干道，对*今后的发展将起到十分重要的作

23、用。在新一轮的发展规划中*的功能定位为旅游、物流中心，并随着轨道交通的 建成，作为连接江淅二省*西部出口的*将处于更重要地位。*新城区历经多年的建设，已初步形成了以夏阳湖、淞泽广场为中心的规模 城区，已经建成新*佳园、吉富绅花园、运杰城市花园、夏阳湖国际花园、佳乐 苑、顺驰蓝湾锦都、新城逸境园等住宅小区达十多个， 加上同三国道东的宜达新 居面积达到150万平方米以上。由于新建城区没有成规模的商业配套设施，而六 号地块位居新城区的中心，是建设该区域商业项目的得天独厚地段。（1）项目区域交通情况*富绅中心商业中心（*新城6号地块）项目位于*区新城区青舟路以北， 公园路以南，华浦路以东，华民路以西。

24、项目往 *市主干道沪青平、A9、A30到 市区各处非常方便，距离*区政府不到1千米，离虹桥机场和高铁站10分钟车 程，在建*轨交17号线从项目北面穿过，区位图如下：28 / 33公交线路有*1、2、5、6、7.9、10、11号线以及青黄专线、朱徐线等，/? newmap =1 &ie=utf-8&s=s%26wd%3D%E5%AF%8C%E7%BB%85%E4%B8%AD%E5%BF%83#（2）项目配套设施情况周边配套：区域内属*新城核心成熟区域，项目周边汇集了佳乐苑、公园大 观吉富绅花园、宜达新居、仁恒运杰河滨花园、帕缇欧香苑等楼盘，人口集聚对 商业的

25、支持强；周边有崧泽广场，*博物馆，*规划局、*第一大湖夏阳湖、中 山院、西面为富绅国际商业中心。以及东南方的五星级大酒店（皇冠大酒店），*教育局，*高级中学，*工商信息学校，检察院，创业中心，一条马路之隔。 西面是电信大楼，广播电台，湘浦海鲜大酒楼。边上有博物馆以及医院、体育场、 行政中心等。教育、体育、医疗、文化设施等配套齐全。具体见连接：/? newmap=1 &ie=utf-8&s=s%26wd%3D%E5%AF%8C%E7%B B%85%E4%B8%AD%E5%BF%83#(3) 周边主要土地成交情况时间地块名称出让面积用地性质容积率地上可建面积成

26、交价/万楼面价/元m2竞得单位图中 标识2014.02.26*区盈浦街道漕盈路东侧(03A-02、03A-03、03B-01、03C-01)地块49706.7商住2.299195.857,5605,803*吉富绅置业集团有限公司A2014.02.12*区香花桥街道 E-04-06、E-04-23 地块115759.4商住1.5173639.1210,00012,094中国葛洲坝集团 房地产开发有限 公司B2014.01.29*区新城一站大型社区44A-06A、45A-09A 地块28600.1商住2.262920.2291,40014,526重庆隆鑫地产集团有限公司C2014.01.29*区赵

27、巷镇30A-05A地块12911.2商住2.53227820,6006,382龙湖D2014.01.23*区赵巷镇崧泉路以西29A-06A 地块21343.3商住2.553358.2551,4009,633*运杰置业有限公司E2013.08.07*区赵巷镇21A-02A、22A-04A、25A-04A、26A-02A地块63550商业3.824149080,3683,328宝龙F2013.06.19*区盈浦街道淀山湖大道南侧28-04地块10790.3商业221580.65,2302,423青岛伟业房地产集团有限公司G下图红色字母部分为*区最近出让土地位置示意图，五星处为抵押地块所在地，比例尺

28、为1： 1公里：颐L，换當村-W 1-7-由上图可以看出，纯商业项目区域内出让的标的较少，主要以商住项目为主, 与上面土地比较，本项目的土地价格优势明显。（4）周边竞争项目分析本项目为商业项目，商业部分自持，主要为酒店式公寓，在 *较为稀缺，周 边竞争项目分析如下：项目开发商业态简介与本案比较港隆休闲广场*凤翔房地产开发有限1公司综合体位于*盈港路453号，1-3层商业、会所与办公，底层 商业街紧邻休闲广场，同时开设银行、餐饮、咖啡厅、 景观餐厅、旅行社等商务配套商业；4-7层为酒店式 商务空间（精装修），小面积的soho经典风格户型； 8-18层弹性商务空间（标准装修），纯商务的办公空 间，

29、可自由分割。公开资料均价25000元/平米。交通强 开发商弱 人口弱 环境弱金都公*越盛房地写字楼临近奥特莱斯品牌直销广场，南面有连接*市区的北交通弱寓式酒店产开发有限公司青公路、规划轻轨线站点、A9高速和沪青平公路；东、 西有嘉松中路、外青松公路、A5嘉金高速等。金都公 寓式酒店西北面步行6分钟可达生活设施齐全的重固 镇中心商业区、以及重固镇最具有特色的“福泉山古 文化遗址”旅游景点。金都商业中的 MOTOR16&各 类商场，以及周边的幼儿园、小学、中学、银行、集 市等构成了一个完整的悠闲生活圈。公开资料售价 18000元/平米开发商弱人口弱环境弱祥腾新领寓*中冶祥麒投资有限公1司酒店式公寓

30、、商铺总建筑面积为4.8万平米，位处*城区北部，由ABC 三大商业地块，集独立平层商铺、复式商铺、独立商 业别墅组合而成。项目引入国际全新商业模式LSP， 集合特色餐饮、休闲娱乐、品牌购物、人气超市、生 活配套5大核心商业功能，实现多功能、一站式、品 牌商业服务。户型整体向上挑高5.5米，呈现50年产 权小面积复式空间。周围规划有600米沿街商铺、滨 河生态广场。多部景观电梯、户外电动扶梯、步行楼 梯结合一至二层风雨连廊，匹配BLOCK街区，开放式 的商业人流动线。酒店式公寓去年就已售完。交通弱 开发商弱 人口弱 环境平*卓越世纪中心1*鸿业房地产 开发有限公1 司标准写字楼、,LOFT等项目

31、位于*新城的沁园湖板块，处于*新城的核心区 域，且本项目位于竹盈路和胜利路的交叉口处，临近 漕盈路和盈港路，毗邻*工业园；30万平米的大型城 市综合体，*首个引进国际性五星级商业酒店铂尔曼 酒店。主要由甲级写字楼、五星级酒店、LOFT、企 业公馆和酒店式公寓、步行街、shoppingmall等组成，集商务、休闲、生活于一体。周边交通便利：临 近*客运总站、公交直达2号线徐泾东；以及临近规 划中的轻轨站。公开资料销售均价20000元/平米。交通平 开发商强 人口弱 环境弱珠江国际中心*珠江创展投资有限公司酒店式公寓、住宅位于大虹桥板块赵巷超级商务区，为大型的城市综合 体项目。项目总建筑面积62万

32、平方米，西区购物中 心米格天地现已开张营业，配套有国际一二线品牌折 扣店、各类餐饮、巨幕影院。中区凯悦酒店和东区商 贸中心在建。交通便利，轨交17号线近在咫尺，且 一河之隔就是G50沪渝高速，缩短了城市间的距离； 生活配套齐全，购物、餐饮、娱乐、教育应有尽有， 升值潜力巨大。16500元/平米交通强 开发商弱 人口弱 环境弱http:/ga nglon gxiuxia ngua ngcha ng.soufu n. com/http:/j in dugo ngyushijiudia n. souf un. com/http:/xi nli ngyuxt.soufu /http:/shi

33、jizho ngxin qpzy.souf un. com/http:/guojizho ngxiny ueg on ggua nzj.souf un. com/本项目地处*新城核心区域，周边有学校、公园、医院等，距离*区政府约1公里左右，与其他竞争项目相比具有无可比拟的区位优势。此外，本项目地下1层和地上部分，已引进家乐福超市和品牌商业，有序合理系统的商业布局将提 升整个项目的价值，给本项目销售带来极大利好。且本案在*人居环境上靠近*夏阳湖，周边的人口基数以及3公里步行半径 上几乎无大型商业供给等优势。（三）项目分析1、总投资因为项目为现房项目，已经竣工且有大产证，项目的总投资以核实的账面成

34、本（根据2013年12月底的开发成本和费用台账整理）为基础。富绅中心地下开 挖至3层，且地下2、3层为车库，地下一层为商业，需要装修，地上LOFT精装修，且整体大楼装玻璃幕墙，建筑成本这块较大，增加了总投成本。项目预计的总投资额合计为105505万元，具体如下:实际支付且收到发票金额应付合同金额（已付未开发票），预付款入账一开发成本395,852,751.20632,318,239.32、土地费用21,388,220.00-101土地出让金（转让）费2 m6,150,000.00-102拆迁安置补偿费2 m14,350,000.00-103土地契税2 m615,000.00-104房地产权属登

35、记费2 m17,500.00-105绿化补偿m255,000.00-106其他土地费用2 m720.00-、前期工程费2 m24,324,487.0523,030,969.68201可行性研究2 m-202市场调研费2 m-203营销推广费vm567,987.50414,987.50204三通一平费2m954,322.3111,272,246.0820401临时施工道路费2m212,088.904,836,400.0820402临时施工用水接入费2m96,842.41-20403临时施工污水管接入费2m-20404临时施工用电接入费2m360,391.0012,000.0020405临时施工用

36、气接入费rmr-20406临时施工办公电话网络接入费2m-20407场地平整2m-20408临时设施费2m-6,423,846.0020409绿化移植费2m285,000.00-205规划设计费2m19,740,830.908,477,636.1020501规划设计费2m4,125,000.001,800,000.0020502施工图设计费m4,702,526.30303,135.7020503装饰专项设计费2m4,388,470.003,402,330.002050301室内装饰设计费2m4,388,470.003,402,330.002050302室外装饰设计费2m-20504智能化专项设

37、计费2m76,500.0013,500.0020505景观专项设计费2m1,904,106.002,489,649.0020506其他专项设计费2m252,308.0050,000.0020507规划设计模型制作费2m-20508制图、晒图费2m2,560.00-20509方案设计、评审费2m1,929,438.60127,021.40205010基坑围护设计费2m1,000,472.00-205011设计审图费2m761,450.0090,000.00205012玻璃幕墙设计费等2m598,000.00202,000.00206行政规费及规划报建2m2,380,969.002,822,200

38、.0020601项目报建费2m-20602施工许可证费2m-20603规划管理费2m-20604人防建设费2m25,809.00-20605防雷检测费（雷击风险评估）2m156,860.00-20606消防审查费2m-20607白蚁预防费m-20608施工噪音管理费2m-20609散装水泥费2m-20610工程质量监督费2m-20611工程造价管理费2m-20612安全监督费2m-20613劳动定额测定费2m-20614招投标管理费m362,000.00200,000.0020615房屋所有权登记费m-20616综合开发管理费2m-20617房屋所有权登记工本费2m-20618咨询顾问费2m1

39、,736,300.002,622,200.0020619工程评估费2m100,000.00-207勘测丈量费2m680,377.3443,900.0020701地质勘察费rmr191,400.0039,600.0020702环境评测费2m87,500.002,500.0020703水准测量工程测量2m21,867.00-20704日照分析合同2m-20705交通分析（交评）费2m90,000.00-20706面积测绘2m251,213.341,800.0020707地形地貌测绘2m820.00-20708测绘费m37,327.00-20709其他2m250.00-三、基础设施费2m33,554

40、,803.742,225,682.64301供电工程费2m29,988,332.001,848,469.24302供水工程费2m2,446,834.7420,853.40303排水工程费2m89,500.00-304电视工程费2m-356,360.00305通讯工程费m-306小区道路工程费2m82,171.00-307环卫工程费2m-308绿化工程费2m-309燃气工程费947,966.00-四、建安工程费用2m274,045,106.80605,675,415.00401土建工程m255,119,600.00601,867,000.0040101土方工程2m43,544,000.00-40

41、102地基加固处理费2m20,000,000.00-40103桩基工程2m80,445,600.001,867,000.0040104围护及支撑费2m-40105地下工程2m52,130,000.00-40106地面工程2m-40107外墙工程2m-40108总体工程2m-40109精装修工程2m-40110土建（结构）工程2m39,000,000.00600,000,000.0040111土建（建筑）工程2m20,000,000.00-402安装工程费2m15,269,533.002,551,132.0040201照明电气（强电）工程2m206,517.00-40202弱电智能化工程2m8,

42、400.00-40203给排水工程2m-40204消防安装工程2m1,067,738.00562,262.0040205火灾报警工程m-40206综合布线系统2m-40207避雷接地工程2m-40208空调及通风工程2m490,274.00-40209电梯及自动扶梯2m6,813,550.001,531,420.0040210园林（景观）环境工程费2m-40211停车设备rmr-40212室内停车交通设施2m-40213其他安装工程费2m6,683,054.00457,450.00403装修工程费2m226,479.00588,935.0040301室外装修2m5,000.00-40302室内

43、装修2m221,479.00588,935.00404工程监理费2m1,725,000.00665,000.00405质量监督费m726,652.003,348.00406试验及检测费2m977,842.80-五、配套设施费2m7,090.00-501消防站2m-502地下室及车库2m-503物管用房工程费2m-504其他配套设施费2m7,090.00-六、开发间接费m42,533,043.611,386,172.00601工资费用2m-602职工福利费2m-603办公费2m61,939.90604电话费2m-605业务招待费2m-606水费m393,885.10607电费2m2,372,27

44、7.51608差旅费2m-609广告费2m4,800.00610业务宣传费2m-611工程管理费2m-61101工程监理费2m-61102预结算编审费2m-61103行政费用2m-61104施工合同外奖金2m-61105工程质量监督费2m-61106安全监督费2m-61107工程保险费2m-612营销设施建造费2m1,322,960.001,386,172.0061201广告设施及发布费2m1,210,400.001,305,772.0061202样板房建筑及装修2m-61203样板房内家具2m-61204样板房内家电m-61205售楼处建筑及装修2m-61206售楼处内家具2m-61207售

45、楼处内家电2m-61208售楼处景观2m-61209售楼模型费2m112,560.0080,400.00613资本化利息m35,393,181.10-614资本化利息费用2m2,984,000.00-615不可预见费2m-七、固定资产2m805,597.74八、期间费用2m6,076,038.79801管理费用2m6,012,510.3080101职工薪酬2m1,695,132.8280102职工福利费m66,470.9080103社会保险费2m647,049.6080104职工教育费2m5,332.0080105办公费2m767,206.7980106修理费2m-80107租赁费2m12,7

46、30.0080108电费2m-80109水费m-80110通讯费2m49,317.5080111业务招待费2m734,677.4080112会务费2m181,267.0080113咨询费2m375,400.0080114审计费2m43,000.0080115验资费m17,000.0080116汽车使用费2m303,523.368011601汽油费2m133,516.808011602路桥费2m26,065.008011603停车费2m9,163.988011604修配费2m72,461.908011605养路费2m9,419.008011606保险费2m52,896.6880117低值易耗品2m-80118差旅费2m26,144.5080119交通费m26,757.0080120误餐费m1,444.0080121税金2m1,054,395.638012101印花税