蚌埠市交通香樟名都前期物业服务

1、蚌埠市交通香樟名都前期物业服务项目政府采购需求报告编制单位：安徽省蚌埠交通房地产开发有限公司（盖章）编制时间：2018.10.30项目名称：蚌埠市交通香樟名都前期物业服务项目采 购 人：安徽省蚌埠交通房地产开发有限公司联系人：李佳宝联系电话：资金来源：自筹资金采购预算： 30 万元 (前期物业开办费及空房补助费用)付款方式：中标单位按不低于A 级标准向住户提供服务，收取住宅每平米1.05 元/月的物业费、商铺每平米 2 元 /月物业费（以产权面积为准），电梯电费及停车费按物价局标准向住户收取。开办费在未正式进驻管理前，中标人所需前期资金及费用设备由中标人自行解决，合同签订后支付开办费总额的50

2、%，交付完成后一次性付清开办费余款。矚慫润厲钐瘗睞枥庑赖賃軔朧。服务期： 3 年；在服务期内如业主委员会成立，中标人应无条件将物业管理交由业务委员会并办理完成相关移交手续。聞創沟燴鐺險爱氇谴净祸測樅。售后服务要求：按照蚌埠物业管理条例实施细则、 蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准 A 级标准。拟采用的采购组织形式：分散采购拟采用的政府采购方式：公开招标拟采用的评审方法：采用综合评分法供应商资格或特别要求：1.符合中华人民共和国政府采购法第二十二条规定。2.20XX 年 1 月 1 日以来具有服务建筑面积9 万平方米及以上，且已服务一年及以上小区物业管理合同业绩，需提供业绩合同；残骛楼諍锩瀨濟溆

3、塹籟婭骒東。3.拟任项目负责人20XX 年 1 月 1 日以来具有一年及以上且服务建筑面积9 万平方米及以上小区物业管理工作经验或三年及以上的物业管理工作经验。酽锕极額閉镇桧猪訣锥顧荭钯。注：提供业绩合同 （若合同体现不出项目负责人业绩，同时提供业主单位开具的相关证明材料）。服务要求：1、本次招标项目的物业服务按照蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准A 级以上标准，具体技术规范与要求和部分差异如下：彈贸摄尔霁毙攬砖卤庑诒尔肤。物业管理服务的内容：物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地的管理及维修养护；物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护；1 / 8物业管理区域内的绿化养护和

4、管理；物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；物业管理区域的日常安全巡查服务及安全防范的协助与配合；物业档案资料的保管及有关物业服务费用的账务管理；物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务；前期物业管理的咨询服务；配合进行验房、交房的服务法律法规的相关规定内容。物业管理服务的要求按专业化的要求配置管理服务人员；物业管理服务与收费质价相符；委托前期物业管理的期限为合同签定后至业主委员会成立并办理完成相关移交手续后为止；物业管理服务标准物业管理服务质量标准达到或超过相关法律法规

5、规定的物业管理服务等级标准不得低于A级标准。物业共用部位的维修、养护和管理服务标准；按照安徽省物业管理条例蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准不得低于A 级标准执行。物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理服务标准：按照安徽省物业管理条例蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准不得低于A 级标准执行。物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运、污水管道的疏通服务标准：按照安徽省物业管理条例蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准不得低于A 级标准执行。公共绿化的养护和管理标准：按照安徽省物业管理条例蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准不得低于A 级标准执行。车辆停放管理服务标准：按照安徽省物业管理条例

6、蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准不得低于A 级标准执行。公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务标准：按照安徽省物业管理条例蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准不得低于A 级标准执行。装饰装修管理服务标准：按照安徽省物业管理条例蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准不得低于A 级标准执行。物业档案资料管理标准：按照安徽省物业管理条例蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准不得低于A 级标准执行。其他服务标准：达到蚌埠市普通住宅小区物业服务等级标准不得低于A 级标准A 级2 / 8项目（一）基本要求（二）房屋管理内容与标准1、小区内设置管理机构，并设客服接待中心，公示服务电话；管理人员每日巡查小区两次以

7、上，发现问题及时处理。2、显著位置悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。3、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。4、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。5、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。6、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。7、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。8、设有服务接待中心，公示24 小时服务电话。急

8、修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。9、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。10、按有关规定和合同约定公布物业服务费用的收支情况。11、每年至少1 次征询业主对物业服务的意见，问卷率达到实际入住业主80%以上，满意率 85%以上。12、建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。13、建立物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、装饰装修管理档案、日常运行档案、内部管理档案等），设有档

9、案资料室；归档及时、完整，便于查询。1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，保修期满后需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每日巡查 1 次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关

10、装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查 1 次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻， 并报告业主委员会和有关主管部门。6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。3 / 8（三）共用设施设备维修养护（四）协助维护公共秩序1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3、设施设备标志

11、齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5、载人电梯24 小时正常运行。6、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。7、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。8、路灯、楼道灯完好率不低于95%。9、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故

12、障有应急方案。10、二次供水设备1） 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。2） 二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。3） 每日巡视2 次水箱间、水泵房，做好巡视记录。4）每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1 次整体养护。5）每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1 次，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理6）水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。11、电梯1）发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在 15 分

13、钟内到现场。专业维修人员须在30 分钟内到现场进行救助。2）每半月日进行1 次日常维修养护工作。3）设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。4）定期检查紧急报警装置。5）定期年检并取得合格证。6）轿厢内规范张帖年检合格证（有效期内）、乘梯安全须知。1、小区主出入口24 小时站岗值勤。2、小区设有监控中心， 应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等三项以上技防设施， 24 小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，车辆停放有序。4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。5、对火灾

14、、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。4 / 8（五）保洁服务（六）绿化养护管理(七 )停车管理1、高层、多层按单元设置垃圾桶，每日清运1 次。保持垃圾桶清洁、无异味。2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2 次。3、小区道路、广场、 停车场、绿地、 水景等每日清扫 1 次；电梯厅、楼道每日清扫 1 次；一层共用大厅每日拖洗 1 次；楼梯扶手每日擦洗 1 次；共用部位玻璃每周清洁 1 次；路灯、楼道灯每月清洁1 次。及时清除道路积水、积雪；水景、水体清洁无异味。4、共用雨、污水管道每年疏通1 次；雨、污水井每月检查1 次，视检查情况及时清

15、掏；化粪池每月检查1 次，每半年清掏1 次，发现异常及时清掏。5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。1、有专业人员实施绿化养护管理。2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。5、定期喷洒药物，预防病虫害。1、建立停车管理制度。2、建立停车管理档案。3、定期存放车辆的，应签订停车服务协议。4、在显著位置公示停车须知。5、 设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。6、机动车

16、辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。7、 24 小时定时巡查停车场（库）。8、 停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。9、 停车场地面每日清扫1 次，地下停车库地面（含车位地面）每月清拖1 次。10、车库通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。1、 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；2、 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。（ 八 ）3、 消防控制室设专业人员24 小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴消防在显著位置，备存紧急消防物资。安全对消防设施每年整体养护1 次。电梯机房要按规定配置器材。防范4、灭火器每年进行1 次功能性

17、检查。5、消防设施设备完好，消防通道畅通。四、物业管理其他问题的说明；1、中标人根据有关物业管理法规与招标人签订前期物业服务合同。对该物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。謀荞抟箧飆鐸怼类蒋薔點鉍杂。2、委托管理中的共用部位、共用设施设备维修按蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法执行。3、鉴于委托管理的物业性质特殊性以及财务价值较高，一旦出现物业管理公司人为因素造成设备设施损坏时，由投标人承担。厦礴恳蹒骈時盡继價骚卺癩龔。5 / 84、物业管理费用标准在蚌埠市普通住宅小区物业服务收费管理办法定价内确定。5、非住宅物业管理服务费的标准按国家有关规定执行，闲置时不缴纳费用6、本物业项目

18、的物业移交、验收、接管均按国家现行有关规定实施。7、由于前期小区办理正式用电过程中已在公共电表中预存部分电费，后期物业公司进场后在一年以内需将收取的电梯使用费支付除去电表读数产生费用的剩余预存电费费用。茕桢广鳓鯡选块网羈泪镀齐鈞。8、装饰装修垃圾清运费实行政府指导价，交房时由物业公司直接收取；9、投标单位物业人员配备数量不得少于下列标准：（1）物业经理 1 人；专职负责人 2 人；安保人员 30 人；保洁人员 16 人；设备维修人员 5 人。10、按月综合考核分数的百分比来确定， 综合考核由验收小组进行全面考核。 中标人当月得分在 80 分（含 80 分）以上的为合格，得分在 80 分以下一次

19、扣除履约保证金的 10%。超过3 次考核不合格的，甲方有权将终止合同,乙方须无条件按照甲方要求办理移交、退场手续。鹅娅尽損鹌惨歷茏鴛賴縈诘聾。11、其他未尽事宜：如办公用房的物业服务费、停车服务费、电梯使用费等收费对象及收费标准在物业服务合同中详细约定。籟丛妈羥为贍偾蛏练淨槠挞曉。考核办法：物业服务需求及考核办法一、日常考核细则序项目号在规定的时间，小区路面砂石、灰土、纸屑及其它废弃1物未清扫干净。2 在规定的时间，楼道等地方，未及时保洁。在规定的时间，楼层窗口的玻璃、门窗、墙面、地面未3清洁干净。4 在规定的时间，公共及辅助设施未清洁。在规定的时间，楼梯地面、天花板、扶手、墙柱、宣传5栏（物

20、）未清洁干净。6 在规定的时间，小区内的垃圾桶未及时清洁7 在规定的时间，各楼层的卫生间未打扫干净8 丢班次、漏岗、漏扫的9 员工旷工、断岗、未按时到位或换岗清扫保洁时间内成包、成堆的杂物垃圾未及时清理超过1030 分钟工作时不负责任，做私事，不按规定保洁，串岗、坐岗11超过 10 分钟质量检查考核标准扣 0.5 分 /次扣 0.5 分 /次扣 0.5 分 /次扣 0.5 分 /次扣 0.5 分 /次扣 0.5 分 /次扣 0.5 分 /次扣 0.5 分 /人次扣 0.5 分 /人次扣 0.2 分 /处次扣 0.2 分 /人6 / 812路面有污泥积存扣 0.1 分 /次13有焚烧垃圾行为扣

21、0.5 分 /次14人为向公共部位等处倾扫、倾倒垃圾和余土扣 0.3 分 /人次15未按规定穿工作服上岗扣 0.5 分 /人次16未按规定配保洁箱、铲、车扣 0.5 分 /人次17使用不规范工具清扫保洁扣 0.1 分 /人次18未按规定配给工作服、劳保用品扣 0.5 分 /人19保洁工具不好，影响生产，不及时维修更换扣 0.5 分 /次20保洁工具损坏不及时维修（超过5 天）扣 0.5 分 /次21较小的洒漏、污染不及时清理（每1 m2 为 1 处）扣 0.5 分 /次处22垃圾未及时清理扣 0.5 分 /次23带火种进入垃圾站扣 0.5 分 /人次24垃圾箱、果皮箱未及时清理，造成垃圾积存、满溢扣 0.2 分 /个25收集完垃圾后未清理周边环境，有散落、存留垃圾扣 0.2 分 /个26收集完垃圾后容器乱放未复位、箱体歪倒未扶正扣 0.1 分 /个27公共部分有塑料袋、杂物等垃圾扣 0