房地产开发企业预收账款开具发票(20201229144332)

1、 房地产开发企业预收账款开具发票 条规定“纳税人 营业税暂行条例实施细则第 转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的， 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天”。 因此，在营业税制下，房地产开发企业收到预收款， 产生纳税义务，开具发票符合规定。 “营改增”后， 营业税改征增值税试点实施办法第四十五条第一 款规定，“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者 取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票，为开具 发票的当天”。 据此规定，房地产开发企业在商品房交付时才产生增 值税纳税义务，即应在交付时开具发票。“营改增” 后，房地产开发企业纳税义务发生时间发生了重大变 化，从“收付实现制”变为了“权责发

2、生制”。同时 为了保证“营改增”后税收收入时间与营业税不存在 重大差异， 营业税改征增值税试点有关事项的规定第一条第 八款第9项规定，“房地产开发企业采取预收款方式 销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3% 的预征率预缴增值税”。 11%计 将会大 但在实践中，购房人向有关单位办理银行及公积金按 揭贷款、办理抵押登记、缴纳契税、申请购房补贴时 均需提供发票。如房地产开发企业开具发票，按实施 办法“先开具发票，为开具发票的当天”的纳税义务 发生时间规定，房地产开发企业在当月即需按 算销项税额或按5%的征收率计算应交增值税， 大增加房地产企业的税收负担。 但小 山东和河南在政策指引中分别给予

3、了解决办法， 土豆认为并不是解决之道，首先零税率和3%征收率的 适用是有规定范围的，其次，按3%的征收率开具发票， 预交税款时按哪个金额预缴呢？如果按发票上的税额 预缴，必然会造成多缴税款。举例说明一下： 某房地产开发企业收到购房款100万元，选择3%征收 率开具发票，则发票上的税额为100心+3%)*3%=2.91 万元。 应预缴税款 应预缴税款=100心+ 一般计税方式下，企业 =100/(1+11%)*3%=2.70 万元； 简易计税方式下，企业 5%)*3%=2.86 万元。 “营改增”对企业来讲不是财务一个部门的事情，对 社会来讲，也不是税务局一个部门的事情。小土豆认 为，发票问题的

4、解决责任，不应由税务局来承担，其 料。开 他各部门应根据税制变化，调整办理相关手续所需资 具发票并不代表企业就收到了首付款，按揭分 期、零首付等问题现实存在，银行办理按揭贷款要求 提供发票来证明首付款已经收到，属于自欺欺人；契 税的缴纳依据从购房合同中也可以得到确定。 附： 山东省国税局的规定 关于房地产开发企业预收款开票问题 a 号, 营业税改征增值税试点实施办法规定，房地产开 发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目， 应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。 营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局 统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的 结算凭证。该收据统一编号，

5、管理上类似于发票，购 房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理 相关业务。 营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许 房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值 税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税 率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。开票 金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通 过增值税预缴税款表进行申报并按照规定预缴增值税。在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的 预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具 不动产销售发票时也不再进行红字冲回。 般纳税人销售自行开发的房地产项 河南省国税局规定 房地产开发企业 目，收到预收款时如何向购买方开具发票？ 答复：根据国家税务总局2016年第18号公告文 件规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的 房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴 增值税。 房地产开发企业收到预收款时，先向购房者开具增值 税普通发票，税