城市经济城市规划和房地产市场讲义课件

1、城市经济城市规划和房地产市场讲 义 1 城市经济，城市规划 和房地产市场 北京大学中国经济研究中心 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 2 一、导论一、导论 I. 金融业和房地产的关系中国脉 络 II.认识不动产 III. 房地产市场概况 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 3 不动产市场不动产市场 不动产是一个市场博弈: -追求利益 -游戏规则 -参加者又不同角色和战略 -即使为了获利，也要了解经济的外部 性 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 4 新规则促使参加者改变博弈计 划 变动的市场 例：办公楼小型化 -后工业社会 -企业削减办公用房费用 Kodak削减25-40%办公用房费用 城市

2、经济城市规划和房地产市场讲 义 5 不动产不仅仅是一个博弈 政府干预 增加投资-税收，补贴 限制开发-分区规划 参加者包括政府的相互影响 经济领域+非经济领域 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 6 I. 金融业和房地产的关系金融业和房地产的关系 -中国脉络（中国脉络（1） 以住宅开发为主的房地产业是典型的资以住宅开发为主的房地产业是典型的资 金密集型产业，金融业的支持必不可少金密集型产业，金融业的支持必不可少 房地产开发资金的四条主要来源房地产开发资金的四条主要来源: 自有资金，银行贷款，自有资金，银行贷款， 资本市场融资，销售回笼资金资本市场融资，销售回笼资金 城市经济城市规划和房地产市场

3、讲 义 7 金融业和房地产的关系金融业和房地产的关系 -中国脉络中国脉络（2） 银行贷款一直是开发资金的主要来源。 在目前国际商业银行领域有两个所谓 “三七开”的说法: 一是给房地产业的贷款占全部贷款余额 的30，其余行业占70： 二是发放给开发商的开发性贷款占给房 地产业贷款总余额的30，住房抵押贷 款及其他业务占70。 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 8 金融业和房地产的关系 -中国脉络（3） 信用关系 ： 金融业去年对30多个行业的信用状况进行了 内部排序: 房地产业排名倒数第四，仅居冶金 行业、外经贸行业和酒店业之前。 房地产业虽然在1998年之后发展很快，但信 用状况与其他行业相

4、比并不理想。 相当多的 开发商搞“打一枪换一个地方”式的项目开 发。规模化，集团化，有品牌的开发商很 少。 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 9 信用 中国诚信证券评估公司曾对上海，福建两地 的部分开发商开展了银行贷款信用评级，结 果表明： 在信用较好的上海，受评的238家开发商中， 信用等级在3B(有贷款价值)及以上企业仅占37 ，2B(有风险但可以贷款)占59；福建受评 的122家开发商，2B及以上企业占68。 核心问题是：规模太小，自有资本金太少， 实际源于银行的资金普遍高出50，信用状 况普遍较低。 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 10 金融业和房地产的关系 -中国脉络（4） 紧

5、缩政策：2002年12月5日，中国人民 银行发布了“切实落实房地产信贷管理 政策，促进房地产业健康发展”的消息， 开始对2001年6月以来商业银行房地产 信贷业务办理情况进行检查 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 11 银行界的反应： 惜贷不等于不贷，银行比以前更慎重、更细致。 光大银行：对于房地产开发项目惜贷，但对 于像北京城建集团，住总集团、建工集团这 样的优质客户，不但不提高贷款利率，还会 适当放宽一些政策去争取项目。 中国工商银行：更多地把资金投向有实力、 销售前景看好、户型合理的项目。实行“低 层封顶，高层要完成项目三分二”的原则加 强对客户的监控。 城市经济城市规划和房地产市场讲

6、 义 12 中国建设银行：实施“个贷品牌”手段， 全力打造“乐得家”品牌，争夺一些实 力强，在市场上有口碑，信誉度好的品 牌房地产企业，在开发贷款，硬件配备。 服务，保证金的扣留额度，担保的时间 上都动了不少脑筋。 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 13 金融业和房地产的关系 -中国脉络（5） 与对开发商的惜贷相比，个贷却是红红火火与对开发商的惜贷相比，个贷却是红红火火 个人住房贷款的不良贷款率不足0.4，再加 上它具有担保方式完备，风险小等众多优点， 各家银行都对其格外关注，也纷纷地加大了 个人住房贷款的投入力度，积极支持住房消 费，使大量信贷资金转化为现实需求。 城市经济城市规划和房地产

7、市场讲 义 14 个人住房贷款 截至今年10月底，中国工商银行的个人 住房贷款余额由1997年末的62亿元增加 到2418亿元，增长了38倍，预计到2005 年末，中国工商银行住房贷款占全部贷 款的比重将达到1596左右，其中个人住 房贷款占全部贷款的比重达到12以上。 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 15 金融业和房地产的关系 -中国脉络（6） 我国房地产开发企业的直接融资所占比例很 少 商业银行的资金来源主要是短期储蓄存款， 所提供的贷款主要也是短期流动贷款。这对 需要长期资本的房地产企业来说，还是不适 应当前市场的需要，不能保证房地产业的持 续发展，相反却成了房地产业发展的一个限 制

8、性因素。 （如，办公物业的持有和管理） 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 16 间接融资和直接融资 国际上把房地产业的资本化程度作为衡 量该产业成熟与否的主要标准。 去年我国房地产开发企业资金来源的统 计显示，企业自筹资金不足28，银行 融资占21.7，建筑公司的工程垫款和 购房者的预付款占38，在资本市场的 直接融资仅占总量的十分之一。 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 17 迫切需要扩大资本市场的融资 渠道 目前，我国2.5万余家的房地产企业中只 有50多家实现了在证券市场上市融资 但，上市是答案吗？ 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 18 II.II.认识不动产认识不动产 城市经济

9、城市规划和房地产市场讲 义 19 不动产的资产特点（1） 物理特征 1） 不可移动性：各地市场是分散的 地方市场/全国/国际 2） 独特性（异质性）：商品差异大 3）不灭性 ：土地作为有形资产和合法权 益的载体 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 20 不动产资产的特点（2） 经济特征 1） 稀缺性 2） 经济寿命长 3） 改造：影响不动产的价值 4） situs(位址)/location(位置位置/区位区位):不动产 区位以及与周围环境的关系 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 21 不动产市场的特点： 完全竞争市场不可能存在 信息的获取较困难，成本较高，需要经 纪人和评估师等专业人员让市场

10、有效运 转 外部经济/基础设施影响大 E.g. 污染，轨道交通 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 22 不动产的产品 1) 空间 2) 不动产资本市场： 70年代以来逐渐成熟 （中国的地产基金？） 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 23 产品特性 -使用价值和交换价值 -“耐久消费品”vs. “是权利，不是商品” 总之很贵总之很贵, 需要政府不同形式需要政府不同形式/程度的介入程度的介入 国际上，房价和居民年收入之比一般在4到6倍， 而 我 国 许 多 地 区 已 经 超 过 了 8 倍 ： 北 京 （11.0）、云南（10.6）、上海（9.9）、 天津（8.9）、海南（8.9）、吉林（8

11、.1）、 黑龙江（8.1）、广东（8.0）、陕西（8.7） 和宁夏（8.6）。 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 24 不动产的供需 需求 1) 不动产既是消费品，又是资本品。 2) 有效需求 供给 1） 时间:建筑期间造成的滞后 如，奥运，sars 2） 地点：不可移动性 3）转换：如，深圳华强北 ，北京大山子 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 25 市场中的个人和机构 参加者包括 -使用者、消费者，包括所有者和租户 -提供者，建筑工人、建筑师、工程师、 测量员、开发商、投资者 -中央和地方政府，各级代理机构，法院 -其他辅助使用者或提供者的相关专业人 员，对市场运作起关键作用：如，中介

12、、 咨询、物业管理 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 26 细看投资者 1） 个人 2） 公司：CEO财务经理/不动产经理 3） 机构投资者（国内/国外） -80年代后的显著趋势 -银行、养老基金、人寿保险公司 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 27 房地产对经济的作用房地产对经济的作用 作为生产要素：为经济和生产活动提供空间 反过来说，经济和生产活动的内容影响需求的 内容） 作为公司财产：是公司资产负债平衡表中重 要的资产项目，和公司负债相对应 作为投资工具：是个人投资者的主要投资工 具，是金融机构，基金和保险金的主要收入 来源当然，每个国家/地区的情况有别。 城市经济城市规划和房地产市

13、场讲 义 28 房地产和经济 房地产是世界各国经济发展的重要组成 部分，并分别在一些国家的国民生产总 值中占有3至12的不同比重。英、 德、日、美等国家在经济起飞时期，房 地产投资占全国投资比例曾高达40以 上。 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 29 美国的房地产和经济 美国GDP每年6万亿美元以上。人均约2 万4千。总体GDP中，个人消费近2/3， 政府购买20%多一点，私人投资大概15- 16%。每年国内私人投资一半左右投资 于不动产，其中又有一半以上（即总量 的1/4）投资于住宅。 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 30 近几年，中国的房地产同样有了重大的 发展，从1978年之前的

14、平均占国民生产 总值的05至15上升到1993年 之后的平均超过75的水平，高峰时 接近占固定资产投资中的30。近几年 房地产销售额约占全社会消费品零售总 额的5至7，房地产同时在拉动其他 消费上和生产上起到极大的作用。 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 31 历年建筑业产值数据列表 (单位: 万元) 年 份 19951996199719981999 建 筑 业 占 G D P 比 重 （全国100， 单位: %） 6.56.76.56.76.6 历年建筑业 总产值(单位: 万元) 57937454 82822497 91264777100619922111528640 城市经济城市规划和房

15、地产市场讲 义 32 本课结构 1.城市和区域经济如何影响城市和区域经济如何影响 房地产市场发展方向房地产市场发展方向 城市和区域的兴衰 产业和不动产需求 2.2.公共政策和城市规划决定了房地产市场的构公共政策和城市规划决定了房地产市场的构 架架 （教科书的用途） 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 33 III.III.不动产市场概况不动产市场概况 中美比较中美比较 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 34 为什么要研究美国和其他国际 环境中房地产的操作惯例？ 对中外不同惯例的研究是有启发性和有趣的 为吸引国外投资，有必要了解投资者的思维 方式 一个了解其他市场如何操作的机会 加入世界贸易组

16、织之后的中国市场将日益向 国际市场靠拢 2006年, 外国商业银行将可以进入中国市场 简介 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 35 影响美国房地产业发展 的因素 经济 人口 技术 土地使用模式/城市化 金融体系 房地产类型 开发商 简介 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 36 不同的经济要素如何影不同的经济要素如何影 响房地产类型？响房地产类型？ 住宅住宅受家庭组成速度的影响 办公楼办公楼受新创造的就业机会和从制造业 经济向服务经济转变的影响 酒店酒店受国民生产总值的影响 零售零售受消费者信心的影响 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 37 美国人口趋势美国人口趋势: 1995-2010

17、稳定的人口增长 (由于移民) 人口老龄化 复杂的细分市场 人口统计学 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 38 美国总人口 299,862 287,716 275,306 262,765 249,439 226,542 203,302 050,000100,000150,000200,000250,000300,000350,000 2010 2005 2000 1995 1990 1980 1970 美国人口美国人口 (单位：千单位：千) 信息来源: 美国统计局 人口统计学 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 39 人口按性别和年龄分类 05,00010,00015,000 0-5 yrs

18、10-14 yrs 20-24 yrs 30-34 yrs 40-44 yrs 50-54 yrs 60-64 yrs 70-74 yrs 80+ yrs 男男女女 ( 单位：千单位：千) 05,00010,00015,000 0-5 yrs 10-14 yrs 20-24 yrs 30-34 yrs 40-44 yrs 50-54 yrs 60-64 yrs 70-74 yrs 80+ yrs 男男女女 (单位：千单位：千) 1970 2000 信息来源: 美国统计局 人口统计学 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 40 合法移民美国的人数 0 200 400 600 800 1,000 1

19、,200 1,400 1,600 1,800 2,000 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 移民美国的人数移民美国的人数(单位：千单位：千) 人口统计学 信息来源: 美国统计局 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 41 家庭组成的变化 0%0%20%20%40%40%60%60%80%80%100%100% 19801980 19901990 20002000 20102010 其它类型的家庭其它类型的家庭传统家庭传统家庭: 已婚夫妇和子女已婚夫妇和子女 信息来源: 美国统计局 人口统计学 城市经济

20、城市规划和房地产市场讲 义 42 有子女的已婚妇女加入劳动力 大军 0 0 1010 2020 3030 4040 5050 6060 7070 8080 9090 100100 197019701975197519801980198519851990199020012001 全年全职工作全年全职工作不在外工作不在外工作 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 43 中国人口增长（单位：万人） population year 8599 105851 125909 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 44 中国人口趋势 200012.78 200513.26 201013.73 201514.18 202014.54 202514.80 203014.96 204015.05 205014.78 城市经济城市规划和房地产市场讲 义 45 人口老龄化 中国65岁及以上人口从1990年的6299万 增加到2000年的8811万，占总人口的比 例由5.57%上升为6.96%。预计到2040年， 该比例将超过20%。 北京现已有老年人口188万，约占北京 人口总