安徽合肥招商报告p

1、合肥招商报告 地点：安徽合肥市场 目的：调研市场，摸清业主成分及心态 人员：王东升、谭海兵、许兴春、丁力 一、合肥概况 合肥市居皖之中，长江淮河之间。总面积为7029.48 平方公里， 市区总面积838.52 平方公里；现辖肥东、肥西、长丰3个县，瑶海、 庐阳、蜀山、包河4个区，户籍人口为 486.74万（含四区三县），全市 常住人口 501万。 合肥位于安徽省中部，江淮分水岭南侧面，巢湖北岸，紧靠“长 三角。淮南、合九、合西铁路在此交汇，合宁、合武高速铁路也已 建成使用，合肥到南京不超过一个小时，到上海、武汉只需2个多 小时。206、312国道和合宁、合徐、合芜、合安、合淮阜、合铜黄、 合六

2、叶等高速公路穿境而过，到南京仅需2个小时，到上海、武汉 等仅需4 5个小时。 二、各市场基本概况 1、综合性市场 、长江市场 市场概况：合肥长江批发市场，由安徽新长江集团投资 开发，该集团在安徽地区一共投资开发四大市场，包括：合肥 长江批发市场、芜湖长江市场园、滁州长江商贸城、淮南长江 商贸城。该市场位于合肥龙岗工业区，共有9条公交线经过该 市场，另有长江批发市场客运站，位于长江批发市场广场东 侧。 物业形态：市场分三期开发，一期，建筑面积12万卅， 于1997年9月30日营业；二期，建筑面积20万卅；三期，建 筑面积20万卅。一期为框架结构，共三层；二、三期为上下双 层连体建筑结构，共有22

3、栋。 经营业态：一期经营：副食品、日用百货、日化、服装、 鞋帽、家纺、皮具箱包；二期：副食品、物流；三期：物流。 目前状况：整个市场以物流和副食品规模最大，该市场 的物流为合肥地区最大物流集中地，副食品共有商户600户， 生意好，而日用百货、日化、服装、鞋帽、家纺、皮具箱包， 规模小，共有商户600户，生意差，正在日益萎缩。该市场依 托其庞大的物流，形成了一个范围较广副食品辐射圈（芜湖长 街很多商户为该市场下线）。该将在10年内进行整体改造。 、安徽大市场 安徽大市场由信地置业（合肥）有限公司独资兴建，位于 合肥新火车站站前广场东侧500米，临泉路与铜陵北路交叉 路口，距安徽省新长途汽车客运中

4、心200米，毗邻省旅游汽 车站。合芜路、合定路、318国道、市内一环、二环线于此 交汇，有7条公交车专线通达，交通便捷。 市场分六期开发，建筑面积共20万卅，一期于1997年开 业，并拥有1.5万川的停车场和停车位，5000卅仓库。 整个市场经营户3000余户，主要经营：电子电器、日用、 日化、书籍、服装、鞋帽、家纺、五金，其中电子电器、书 籍、日用生意好，服装、鞋帽生意差。 2、专业服装市场 、白马服装市场 白马服装市场由安徽省粮油进出口 （集团）公司、安徽 省投资集团和安徽白马商业经营管理有限公司共同投资开 发，市场紧邻合肥新火车站，距胜利路长途汽车站、客运 总站100m，有20多条公交线

5、路到达该市场。 一期经营面积4.2万卅，框架结构，共6层，负一层： 皮具、箱包、鞋，1、2、3层女装，4、5层男装，共有商户 812户，于2004年10月18日开业。 二期，位于一期对面，二层有人行天桥相连，共12层， 1、2、3层女装，4、5层男装，6-12层为公寓，经营面积6 万卅，商户576户，商户大部分为一期老商户，于2 0 0 5 年0 6年1 0月开业。 三期，共28层，负1层：服装，1层：皮具、箱包，2 层：儿童天地，3层：礼品、工艺品，4层：日用、百货，5 层：营销、展示中心，6- 28层为公寓，经营面积共9万卅， 2009年9月28日开业。 目前，整个市场一、二期经营状况好，

6、三期的业态调 整可以看出合肥服装市场的饱和。 、四季青服装市场 四季青服装市场由安徽宝钻置业投资有限公司投资，位 于合肥市站前路，合肥新火车站向东300米，于2007年10 月29日开业。 该市场为框架结构，共四层，1、2、3层女装，四层男 装正对外招商中，经营面积2万卅，入驻商户400户。目前经 营状况较差，30%空置率。 、光大服装城 光大国际服装城是中国光大集团旗下的中国光大地产在 安徽省会合肥投资开发，位于站前路，合肥新火车对面。 商城为框架结构，共五层，主要经营品牌男装，经营面 积2万卅，于2 0 0 5年1 2月1 0日开业，该商城以零售 为主。 目前经营状况差，无配套仓库及物流，

7、整个服装城共有 50户开门，主要集中在电梯和通道旁。该市场商户均为白马 市场业主，准备撤店。 3、其余专业市场 、九龙珠儿童城 九龙珠儿童城由宁波华瑞房产集团开发，框架结构，共5 层，1、2、3层童装，4层孕婴用品，5层玩具，经营面积2万 m2，于2008年9月6日开业。该商城1、2层只租不卖，3、4、 5层已卖，生意好，共有商户416户。 、光大鞋城 光大国际服装城是中国光大集团旗下的中国光大地产在 安徽省会合肥投资开发，于2 0 0 5年1 2月1 0日开业。 该市场框架结构，共5层，主要经营品牌鞋，零售为主，经 营面积2万m2 o 目前经营状况极差，共有商户12戸，3、4、5层全空。 商

8、城面临重新调整招商。 、宝业广场 宝业家纺广场由宝业集团开发，位于站前路，四季青 斜对面，于2007年7月28日开业。市场共三层，框架结构， 局部四层，分东西两部分，中间为一条街道，两部分由天桥 连接。内部分割成单个独立产权式商铺，商铺面积从20卅到 40卅不等。经营面积3万卅，共有商户141户，1层床上用品， 2、3层窗帘，零售为主。 目前经营状况极差，准备重新调整招商。 、中绿广场 中绿广场由北京中绿投资有限公司投资开发，位于站前 路，四季青正对面，于2005年9月开业，后因生意差于2007 年重新调整招商。市场共3层，框架结构，1层鞋，2、3层针 织、内衣，经营面积3万川，共有商户360

9、户。该市场共有8 条公交车线经过。 场 名 称 开 业时间 经 营面 积 物业形态 经营业态 经营状 况 业 主成分 租金及其余 费用 驻率 入 一期：30-70 一期经营： 兀/ m月，二 副食品、日用百 一期为框架结 期：60-120 元/ 长 e1 货、日化、服 本 2 构，共三层；二、 副食品 m月，三期： 江 997年 装、鞋帽、家 地 6 0万 三期为上下双层连 好，其余行 50-90 兀 / 市 9月30 纺、皮具箱包； 90%,外 0% m2 体建筑结构，共有 业差 m月； 场 日 二期：副食品、 地10% 22栋 物管费：80 物流；三期：物 流 元/间月，外围 150元/间

10、月 安 1 电子电器、 电子电 本 租金： 199 框架结构，独栋，一 9 徽 0万 日用、日化、书 器好，日 地 60-120 元/ 7年 拖二形式 0% 大 m 籍、服装、鞋 用、日化、 80%,外 m月； 市 场 帽、家纺、五金 五金、书籍 生意一般， 服装、鞋子 差 地20% 物管费： 1800元/年间 一 一期：负一层：皮 期： 具、箱包、鞋，1、2、 2004 年 期： 3层女装，4、5层男装 一期： -一 10 月 18 4.2 一期: 框架结构, 共 二期：1、2、3 层 180-450 元 / 期： 白 万就 6层 女装，4、5层男装， 就月； 100% 马 一 6-12层为

11、公寓 本 一 服 期： -一二 二期 框架结构， 共 经营状 地 二期： 期： 装 2006 年 9 期： 6 12层 三期：负1层：服 况很好 90%,外 150-350 元 / 100% 市 月30日 万就 三期: 框架结构, 共 装，1层：皮具、箱 地10% 就月； 场 三 28层 包，2层：儿童天地，3 物业管理 三 二 期： 9 层：礼品、工艺品，4 费:2.7元/ m月 期： 期： 万就 层：日用、百货，5 100% 2009 年 9 层：营销、展示中心， 月28日 6-28层为公寓 1F： 40-60 元 / m月； 四 9 本 2F： 50-100 季 200 2 框架结构，

12、共 1、2、3层女装， 地 元/ m月； 青 7年10 万就 四层 四层男装正对外招商中 生意差 90%,外 3F: 40-60 元 服 月29日 装 地10% / m月； 物管费： 1200元/年间 光 大 服 装 城 6 2 0 0 5 年12 月10 日 万就 2 框架结构，共五层 品牌男装 差 生意极 本 地 80%,外 地20% 40-60 元/ 0% 3 m 年; 月； 用一年送一 1F: 70-80 元 / m 月; 九 龙 本 2F、3F、 200 2 1、2、3层童 珠 框架结构，共 地 4F、 5F每层递减 9 8年9月 万 装，4层孕婴用 生意好 儿 5层 90%,外 1

13、0元/ m月 0% 6日 m2 品，5层玩具 里 地10% 物业管理 城 费: 2.8 元/ m 月 2 光 本 40-60 元/ 0 0 5 大 2 生意极 地 m 月； 2 年12 框架结构，共5层 品牌鞋。 鞋 万就 差 50%,外 0% 用一年送一 月10 城 地50% 年; 日 中 寸 本 绿 200 3 1层鞋，2、3层针 生意一 地 8 共3层，框架结构 广 5年9月 万m 织、内衣 般 80%,外 0% 场 地20% r- 1F:30-60 元/ 市场共三层，框架结 本 200 业 3 构，局部四层，分东西两 1层床上用品，2、 生意极 地 m 月 4 7年7月 广 万m 部分

14、，中间为一条街道， 3层窗帘 差 80%,外 2F:20-30 元/ 0% 28日， 场 两部分由天桥连接。内部 地20% m 月 分割成单个独立产权式商 铺，商铺面积从20川到 40 不等 各市场优劣势对比分析 3F:10-20 元/ m月 市 场名称 优势 劣势 长 江市场 安 徽大市 场 内部环境差（房屋老化、道 路损坏严重） 白市场高层独特眼光（前期规模已不能扩大（附近已无 物流大而集中 仓库配套 市场旁边有客运车站 形成时间早，知名度高 地理位置好 交通便利 仓库配套 形成时间早，知名度高 经营思路明确（以电子电 器为龙头，书籍和日用为重 点） 业态的不平衡 市场后续管理差，无营销推

15、 广 内部环境差（房屋老化、道 路损坏严重） 经营环境差 仓库小 业态的不平衡 市场后续管理差，无营销推 广 马服装 定位准、三期业态的及时调 土地可用、合肥服装市场的饱 市场 整） 和） 市场操作手段（只为厂商 单一的服装市场 和实力代理商幵放市场） 无专业物流和仓库 幵发市场的时机 优越的地理位置 便利的交通（火车站、汽 车站、公交车站均在附近） 四 地理位置差 季青服 品牌依托（借助四季青） 经营业态单一（前期只做女 装市场 装） 光 幵发商的雄厚资金实力 无仓库，无物流 大服装 地理位置优越 定位错误（经营档次以中高 城 为主，经营模式既非零售又非 经营环境好 批发） 九 地理位置优越

16、 规模小 龙珠儿 童城 错位经营 辐射范围小 光 大鞋城 开发商的雄厚资金实力 地理位置差 无仓库，无物流 定位错误（经营档次以中高 为主，经营模式既非零售又非 批发） 中 绿广场 错位经营 开发商后续管理（二期马 上开业，三期正在筹备） 地理位置差 商业氛围差（主要受宝业和 四季青的影响） 宝 业广场 市场结构好 定位错误（经营业态由窗帘 和床上用品构成，窗帘占70%） 无仓库和物流 地理位置差 1、 综合性市场 通过以上对比，看出这两大市场成功的原因主要有以下几 占： 八、 1、开发时间早，符合当时老百姓的消费； 2、庞大的物流和仓储； 3、市场规模庞大； 4、交通便利； 2、专业服装市场

17、 服装市场中以白马服装城生意最好，市场最成功，综合原因， 有以下几点 、白马市场开发时机； 、市场的后续管理； 、无可比拟的地理优势； 、便利的交通优势； 、招商对象的准确定位； 、市场高层独特眼光（前期定位准、三期业态的及时调整） 3、其余专业市场 4个市场中只有九龙珠市场经营最好，总结主要有以下几点 原因： 、地理位置好 、商圈氛围好 、前期定位准确，错位经营 、便利的交通 四、整体对比分析 1、 城市对比 区域对比：芜湖是皖江经济带的核心，合肥是省会经济圈的 核心，经济实力相当，但皖江经济带的其他城市马，铜，都 要强过省会经济圈的巢湖和六安； 人口与面积对比：合肥城区人口、城区面积，经济

18、总量都是 芜湖的两倍； 人均收入：人均上两个地区基本相等； 商业饱和指数：通过计算与分析，合肥市场已处于饱和状态， 而芜湖还处于发展阶段； 2、合肥市场和芜湖市场的对比 综合对比我市场和合肥市场，可以看出合肥的市场分布较散， 集中在一起的只有服装市场，这与芜湖的市场格局类似，而小商 品综合市场面临业态发展的不平衡，只有副食品和电子电器为省 级品牌代理，且规模较大，能辐射到周边市区，别的行业只能辐 射到合肥市区及所辖县，这就限制合肥市场的整体辐射范围。在 如今的市场环境下，市场必须更加综合化、专业化才能符合市场 发展的潮流，否则必会衰退。我市场必须借鉴合肥的前车之鉴， 走综合化、专业化的道路，这样才能走的更远. 五、 总结 综合以上对比分析，可以看出芜湖整体经济比合肥好，市场 发展潜力比合肥大，发展时机成熟，符合“天时”的条件；针对 我市场的地理位置分析，我市场地处城市快车道和市道交叉口， 地理位置较好，唯