山西晋城月星项目市场定位研究提案(90页)

1、南京精和置业/JNHOO.ESTATE PART 1 项目决策背景及摘要 PART 2 项目地块情况分析 PART 3 市场分析 PART 4 项目SWOT分析 PART 5 项目定位分析 外部环境 内部因素 项目决策背景及摘要PART1 晋城受山地、丘陵地形地貌影响，城市疆域拓展的主要方向以 东部目前的207国道与铁路线的两侧地区是未来规划发展的重点，该 区域是晋城的门户及交通要地，在政府2020远景规划中，该区域 整体战略规划为仓储物流区，将导入大量的仓储物流业、 商业金融业、工业和少量住宅，新建的东客运站城市枢纽即将启用， 这为区域发展提供了得天独厚的交通便利条件，更利于战略规划的 实现

2、。 本 案 外部环境/立项契机 本项目是山西晨康集团初涉地产行业的首个开发案，对于公 司在地产行业的深入发展具有重要的战略意义，同时，也是上海月 星国际家居品牌进驻山西晋城的首秀项目。 项目性质为纯商业体，总建约200000万，其中月星国际家居 生活广场约50000 ，借助上海月星国际家居的品牌效应，项目以 整合行业资源，树立行业形象高度，打造一站式消费，从而占领家 居建材行业在晋城的高端市场为立项目标，同时实现晨康集团与月 星家居的双赢。 内部环境/立项目标 地块位置及现状 交通出行状况 周边环境配套 市政配套 人车流情况分析 项目地块情况分析PART2 地块位置及现状 地块位置地形地貌经济

3、指标 项目地块位于红星东街与白水街交 叉口，与新客站一路之隔 处于207国道东边，位于城市次主 干道红星街上，交通位置十分便利。 项目地块属于山区地貌，东西落差 18米左右，土方量较大，施工较难。 项目正在建设当中，最迟于明年年 底完工交付。 用地性质：商业用地 占地面积：约202亩 建筑面积：20万 容积率：1.19 建筑密度：48% 目前正在进行 场地三通一平 项目位于晋城新的汽车站对面，周边交通设施完善，可达性强； 紧邻207国道、晋焦高速；城市主干道凤台东路、次主干道红星东街，红星 东街将于本年10月全面贯通至东环，升级为城市主干道（直达本项目） 红星东街红星东街。 207国道 本项目

4、 凤台路凤台路 交通出行状况 即将启用的新客运站省运及市运班车一览 交通出行状况 班车涵盖晋城 五县高平、阳城、 陵川、沁水及泽 县部分乡镇，对 于本项目吸纳周 边购买力及消费 人群具有商业项 目上明显的核心 要素交通优 势 本项目 交通出行状况/公交车 本项目 交通出行状况/公交车 两条公交线路由东 向西贯穿晋城，都 经过核心商圈人民 广场，将周边县 市项目地 市中心贯连， 有效完成人流的到 达与输送。 周边环境配套 目前项目周边的配套设施较为薄弱， 基本为零，需要跨新建的高架桥到 红星东街或凤台东街才能找到基础配 套 市政配套 目前项目周边的市政配套有两条公交 线路东西向横贯晋城城区，以及

5、即将 启用的城市新交通枢纽东客运站 宏观市场分析 房地产市场分析 同质化竟盘对比分析 市场分析PART3 晋城休闲娱乐业态比较丰富，包括KTV、桑拿足浴、健身、美容 SPA等，经营较好。 项目周边无此业态，短期内也不具备此消费业态。 晋城餐饮消费力强，中高档品牌店生意较好。 项目周边无餐饮氛围，项目建成后商业配套的餐饮部分才有可以发展。 泽州路、新市东街和西街发展最成熟，集中了众多品牌店。 项目周边的国道以物流仓储为主，商业处于无发展阶段。 目前有国美、苏宁、知名品牌进驻，主要集中在中心商业区； 家电商家普遍看好晋城市场，多有计划再开分店。 晋城大型零售商场不少，但缺少购物环境舒适的新型一站式

6、购物中心； 超市发展处于起步阶段，缺少国际品牌进驻，百货类商家存在市场空白。 大型商场 餐饮 电器类 商业街 休闲娱乐 本项目需结合市 场现状及发展趋 势，寻求市场空 白和机会点，以 特色化、差异化 定位顺利推出市 场。 宏观市场分析/商业环境分析 国际品牌超市、中高端百货存在市场空白 片区餐饮、休闲娱乐业态也是空白 家居建材、办公家具、家电未来需求量大 沃尔玛、等国际品牌大超市正在拓展晋城市场，本项目因为地域差异，目前 无较大的超市生存空间。 百货业态主要集中在批发兼零售商场，以中低档为主，中高端百货存在市场空白。 随着片区的发展，本项目可规划一到两个形象较好的品牌店与已有市场互补， 增强片

7、区餐饮休闲娱乐配套功能。 项目区域规划商业金融业态导入，临近的白水街北端在建住宅项目有两个， 规划中的晋城58层办公大楼也与之相邻。 宏观市场分析/区域商业环境 2011年，全市GDP总值895亿元，而固定资产投资就高达504亿元，由 此可以看出固定资产投资环境利好。 房地产市场分析 逐年增高的房地产开工建设面积预示着居家建材市场的潜在消费市场巨大。 进入11年始，受宏观调控影响，施工面积增幅回落，但总体上还是保持上升 趋势。 房地产市场分析 房地产市场分析 2010、2011年受国家房地产宏观调控政策影响，晋城 市房地产投资开发增速放缓，2011年，全市房地产投资 32.4亿元，增幅比去年下

8、降57.4%，占固定资产投资的比 重与去年持平。 2 011年全年交付使用商品住宅5790套，保障性住房6991 套，从当前建材市场采购量来看，预计2012年这一数字会大 幅回落，这将会直接导致整个晋城家居建材市场的业绩萎缩， 面对困境，需要变化，这对于整合经营户资源，促进优质市 场的建成具有一定的推动作用。 同质化竟盘对比分析 从销售的角度讲，目前晋城除了本项目即将推广外，还没有同质化的 项目在售信息，但刚刚清盘的“豪德物流园”对产品入市具有一定的影 响，市场有一种声音可以归纳为“豪德现象”，这是本项目需要通过推 广表现去弱化的一个重要工作； 从招商的角度讲，近期白云怡景丽家、居然之家、豪德

9、物流园都在进 行家居建材业态的招商，这对本项目的招商工作造成一定的难度，需要 从业态组合及品牌建设的层面去寻找切入点。 优势分析 劣势分析 机会点分析 威胁点分析 项目SWOT分析PART4 1. 项目位置具有发展优势，规划中主城区东部物流仓储区核心 区域； 2. 毗邻新建的东客运站城市交通枢纽，路网发达，交通便利， 对邻近城市及地区的辐射力较强，对项目周边的人流形成具 有推动作用； 3. 月星家居的品牌效应，可以拉动下线及配套商家的进驻，可 快速建成商业氛围； 4. 50000 的月星家居使本案建成后具有成功开业的先期条件； SWOT分析/项目优势 1.项目地是城市规划中的待开发地区，周边居

10、住 密度低，缺乏就近市场消费基础； 2.项目区域是规划中的仓储物流区，未来导入人 口少； SWOT分析/项目劣势 1. 受城市地域地貌影响，东区是未来城市发展的重心，本项目的建成填补了 区域市场的空白； 2. 一站式家居建材MALL的功能规划，是城市发展与行业发展的互补，能有 效建成客户归属； 3. 产品规划超前，体量适中，能形成晋城家居建材市场的旗舰市场形象； 4. 晋城的建材市场缺乏一线品牌，本案可以从品牌商家的招商着手打造高端 市场； 5. 晋城的大多数家居建材市场缺乏有序的持续经营管理，招商政策及手段简 单无力； 6. 金三角建材市场8月份到期后，不再续租，市场内的经营户需要寻找新的

11、经营场所。 SWOT分析/项目机会点 SWOT分析/项目威胁点 1. 晋城家居建材市场饱和度高，竞争压力大； 2. 城市控规中同类区域属性有6个，未来竞争环境更加残酷； 3. 晋城家居专业市场密度大，阶梯受众市场健全，且居然之家的品牌效应 在晋城要大于月星，且红星美凯龙也计划进驻本地市场； 4. 本项目起步较晚，已经错过进入家居建材行业的最佳时机，并且本地华 洋建材在康丰路南端的新建市场的销售招商要早于本案； 5. 本地人投资固定资产的热情较高，但是豪德物流园圈走了相当一部分的 投资客，并且由于招商不力，在本地形成了一定的负面影响，会削减受 众投资同质化物业的热情 项目整体定位 市场地位定位

12、功能定位 形象定位 产品建议 价格定位 业态与占比定位 目标客群分析与定位 项目配套功能定位 项目定位分析PART5 晋城的商业层次 通过精和详细走访调研的各建材家居市场的品牌建 成上看，一线的高端品牌较少，只有喜临门国际家 居博览中心有高端品牌，整个建材家具市场的整体 品牌建设层次上面中低端占了绝大多数，其次是金 字塔尖的少量高端，而符合晋城消费力水平的中高 端产品比较缺乏。 晋城的商业格局 城市级 CBD中心 城南商 业片区 城北商 业片区 城西商 业片区 晋城的商业格局由内向外， 以人民广场核心商业圈 （大型百货零售、餐饮、 娱乐休闲为主），向南、 北、西分别延伸，形成城 南商业区（主要

13、以专业的 建材家居市场为主），城 西商业区，以西客站为核 心（主要以娱乐休闲、建 材家居为主），城北商业 区（以建材家居、休闲娱 乐）为主。 晋城的商业格局表现为一个中心，三个片区，唯独城东没有商业集群，并且三个 片区内老旧的建材家居市场较多，从城市发展布局上看，这些阻碍城市发展建设 的老旧建材家居市场未来必将搬离，而城东这一规划中的仓储物流区，将会是吸 纳的重点区域。 潜在消费需求 人均可支配收入的增长刺激消费需求，促使消费意识的升级转型，消费 者消费意识与消费欲望不断升级，但是晋城现有商业架构导致不少的高 端消费群体将消费目标转移到了临近的郑州、太原等更高一级的城市 地块与城市的关系 晋城

14、的城市发展策略正由资源型城市向现代服务型和生态宜居型城市转变；项 目地块的商业用地性质是增加城市服务功能的发展；在2020晋城远景规划中， 项目地块所属的开发区域是仓储物流区，因此项目地块正是应运当前市府规划 的必然性体现，将来在建设中可以获得更多的政策扶持。 从之前的市调中，关于宏观经济的内容中已经体现了晋城当前的三产结构， 晋城是以工业为主体，商贸业大力发展，农业为辅的经济框架结构，未来 随着城市形态的转变，第三产业将是发展的重点，这也为本项目的建 设提供了良好的经济建设环境基础。 仓储用地 目前落户的有2家（含本案） 商业金融业用地 本案 居住用地 对外交通用地 新城市交通枢纽东客运站

15、工业用地 已建成富士康 从上图中，我们可以看到整个地块所属区域的规划用地情况，本项目处于规划区域的核心 位置，紧邻对外交通用地（即即将启用的城市交通枢纽新客运站），本地块最适合 的产品研发就是商贸物流范畴的产品。 地块与区域的关系 地块与市场的关系 从市场需求来看，前期调研中我们发现晋城的固定资产投资热情较高， 在此之前的纯商业项目“豪德物流园”近200000销售一空； 在对晋城的宏观经济调研中，固定资产投入在895亿的GDP中，占比达 到近600亿； 在前期市调过程中，有大量的客户对本项目表示了较高的关注度与投 资的可能性； 结论：本项目拥有较广泛的市场消费基础 本项目 东客站 凤凰岭 森林

16、公园 金村区 城市外围原铁路及国 道沿线，现待开发区 至市区 东面晋城市城市外围原铁路及国道 沿线，现待开发区域。现城市发展 方向以向东拓展为主。 北面金村区，是晋城市教育科研和 文化产业创新基地，晋城学院、中 等技术学校、职业技术培训产业园， 将培养出更多的高素质的人才。 南面为东客运站和凤凰岭森林公园， 东客运站即将投入使用，市区里的 省运、市运以及部分县运都将搬迁 至此，为市场提供较多的人气外， 也为物流提供了方便。凤凰岭森林 公园，为项目提供生态购物环境。 西面为城市次主干道红星东街， 直接与主城区链接，共享市中心完 善的配套设施 项目四至及周边区域仍处在规划阶段，短期 内不会有大的变

17、动。新客运站的启用对项目 地人流集中将会有极大的帮助。 项目周边环境配套分析 地块与周边环境的关系 地块地形与技术指标 用地性质： 商业用地 占地面积： 约202亩 建筑面积： 20万 容积率： 1.19 建筑密度： 48% 已开发区域已开发区域 城北城北商商 业区业区 城南城南商业商业 区区 CBD中心商中心商 业区业区 城西商业区城西商业区 地块与城市商圈的关系 可开发区域可开发区域 从晋城现有商 圈分布情况来 看，城东是规 划中待开发的 新兴之地，城 市次主干道红 星东街的东延 与地块贯通， 将会大大提升 地块价值，同 时，城市客运 体系的整体搬 迁至即将启用 的新客运站， 将会加速城东

18、 商圈的建成。 交通网路的分布 往市中心 2 0 7 国 道 红 星 东 街 规 划 路 凤 台 东 街往 晋 焦 、长晋高 速 白水街 往城南 往城北（北外环至西外环） 本项目 公交12路 公交5路 本项目四周路 网发达，内外 通达，交通优 势较强 人流动向 从地块所属区域的规划上看，规划性质为仓储物流区，这类规划多为 城乡结合部或城郊区域规划内容，这样的规划，区域内短期是不会导入 大量常驻人口的，但是肯定会有所导入，而且晋城的情况有所不同，晋 城城市不大，从本地块到市中心随着红星东街的贯通，直线距离仅3公里 不到，人流动向解决了距离上的跨度； 地块附近现有2条公交线路横贯城市，且班次密度较

19、高，这位人流的输 送与到达提供了交通工具，并且从市中心乘坐出租车到达地块也仅仅3公 里左右，接受度较高； 即将启用的新客运站是未来城市的核心交通枢纽，是进出晋城及周边 县郊往来市区的咽喉，地块具有选择上的“首站利好”。 结论：本项目的人流具有可引导性 商业氛围的走向 随着地块所属区域的开发建设，区域内对商业供给的要求必将增大， 这将加快区域商业氛围的自发形成； 目前，大量的建材市场聚集于中心商业区，并且由于规划较早，市场 老旧，使中心区交通拥堵，严重影响了中心区形象，专业市场将逐渐撤 出城市中心区，中心区商业网点将逐渐趋向于零售类，本项目地块所属 区域的规划发展目标是吸纳这些专业市场的首选之地

20、，并且随着消费需 求的增加，专业化、规模化、集约化的市场是专业市场的必然发展趋势， 这样的专业市场往往都是郊区MALL这类形式的商业物业； 绝大多数城市，凡是城市客运的交通枢纽，都是依附性较强的小商品、 小百货这类批发市场的基地。 结论：本项目的商业氛围形成可以较为乐观的估计，同时，在现有家 居建材的业态建设上，我们还可以考虑导入精品小百货、小商品的业态， 打造真正意义上的晋城首个MALL。 本项目 钢材市场 兰花物流 公交5路、12路 可通往市中心 鼎秀华府 在建住宅 润泽苑 在建住 宅 皇城相府 项目用地 规划拆 迁村落 往市中心 2 0 7 国 道 红 星 东 街 规 划 路 凤 台 东

21、 街往 晋 焦 高 速 白水街 富士康等 工业厂区 汽车检 测中心 农业农贸市场 花卉市场 金村区教 育科研和 文化产业 创新基地 新客运站 森林公园 周边建成物业及影响 周边建成物业及影响 从上图中，我们可以看到本地块周边已经建成或正在建设的物业中，有花卉市 场、钢材市场、农用品市场、物流中心、科教研发基地等，本地块规划产品也是 专业市场，是与之互补的业态导入，可以丰富区域内的业态； 新客运站的启用能促进人流的导入，加快区域内商业氛围的形成； 森林公园的自然景观也是我们可以塑造的一个亮点，结合我们做“内功”的产 品规划思路，可以考虑为本项目导入“生态购物” 、“休闲购物”、“精品购物” 的概

22、念 可行性 商业用 地性质 月星家 居进驻 仓储物流 规划区域 20万的 开发体量 本案建成的必然因素 月星占比25-30% 五点思考解密本项目定位/思考一 有哪些必然因素决定本项目的定位？ 五点思考解密本项目定位/思考二 商业物业已经是必然，那么依靠月星国 际家居这一主力店，我们是做家居建 材的一站式专业市场？还是做综 合型商业MALL？ 什么是MALL？mall: (音译 “摩尔”)起源于欧美，特指规模巨大、连成一体、 包罗众多专卖店和商铺、集购物、休闲、娱乐、饮食为一体的商业中心或加盖的 林荫道商业街。Mall原意是“林荫道”，现在也可译为“购物林荫道”，意指在 Mall里肯定有一条或多

23、条步行街，身临其境购物、消费或漫步，犹如在林荫道上 闲逛一样舒适和惬意。较新版本的美国词典释意：“在毗邻的建筑群中或一个大 建筑物中，许多商店和餐馆组成的大型零售综合体。” 专业市场 综合体 ? 五点思考解密本项目定位/思考三 如果做家居建材的一站式专业 市场，难点在哪里，支撑点 又在哪里？ 难点： a)建材家居市场 的饱和度高； b)200000 的 体量招商难度 大； c)地下近60000 难以填充； 支撑点： a)月星的品牌效 应，可以拉动 补充业态的进 驻； b)一站式采购的 可塑性较强 权衡 五点思考解密本项目定位/思考四 如果做商业综合体MALL， 难点在哪里，支撑点又在 哪里？

24、难点： a)短期内，项目周 边缺少常驻人流 导入； b)项目区域没有商 业氛围； c)百货、小商品、 超市等业态是否 会在现有情况下 进驻？ 支撑点： a)丰富的业态可以满 足多种消费需求 b)晋城没有这样的商 业物业形式； c)交通优势的发挥性 更大； d)森林公园等外部环 境的关联性更强 权衡 五点思考解密本项目定位/思考五 200000的开发体量，哪一种形式 的产品风险更低，或者说填充什么样 的业态可行性更高？这其实就是项目 真正适合做什么，如何准确的找 到定位的切入点的问题 精和观点： 必须从供求关系去考虑这一核心问题，即消费者的终端需求是什么？我们的产品具有什 么样的业态功能？ 在本

25、项目之前，晋城的“豪德物流园”家居建材市场创造了一个销售佳绩，1300多套商 铺销售一空，这会让我们乐观的预估销售形势，但我们去剖析一下这个产品，我们会发 现：一、它是一个低端的低总价产品；二、它的招商形势不容乐观，造成了一定的负面 影响，对后期入市的同质化产品有一定的潜藏风险；三、它已经从市场上成功吸金，截 流了不少的目标客户。因此，本项目从降低风险的角度考虑，结合自身规划特点，应该 从差异化、唯一性、可塑性上去寻找突破点，市场上不缺建材市场，缺的是能够满足中 高端消费需求的建材市场，这样一个200000的中高端市场对于晋城市场而言会供大于 求，而且招商难度大，市场培育难度大，因此，精和建议

26、，本项目地下部分可以导入精 品小百货、小商品，可以考虑与义乌小商品城形成对点合作，解决进驻商户的货源问题， 发挥项目地紧邻交通枢纽的优势，同时，导入大型品牌仓储式超市，打造全新的产品形 式，填补市场空白，以差异化、可塑性及核心营销卖点引爆市场。 实际上就是通过增加地下食街、精品百货的业态补充，建成本案MALL的物业形象，形成 地面（一站式家居建材生活休闲娱乐旗舰店 大型超市）地下（精品小百货商品 美食街）的MALL业态组合 五点思考解密本项目定位/总结 项目整体定位 20万一站式城市商业综合体 摩尔家居生活广场 成功案例解析 成功案例解析 山东单县浙江商贸城 项目说明: 单县全境人口123万，

27、城区人口28万，浙江商贸城总建筑 110000 ，毗邻政府规划的物流园，项目入市初期定位五金机 电专业市场，与北方五金机电城、永康机电城签约进驻，但是 销售结果并不理想，对单县当地商户的吸引力不够，后对零售 品市场深度调研，发现单县建材家居、五金汽配、小商品批零 有很多市场散户及老旧市场，经过论证后给项目重新定位，最 终定位 为综合性市场，配合活动造势后，集中引爆，取得近半 销售率的佳绩。 市场地位定位 晋城首席城市商业综合体 摩尔家居生活广场 项目功能定位 20万一站式生活采购家居 建材、精品百货、主题美食街、 仓储超市、娱乐休闲 项目功能定位 关于大型仓储式超市落户本项目的可行性探讨 永远

28、不要忽视大型仓储式超市在城市偏远地 区（近郊）的存活能力！ 案例说明 南京麦德龙当初麦德龙落户南京卡子门的时候，卡子门地区还是公认的郊区，周边 环境配套差，人口导入少，临近的江宁岔路口地区才刚刚规划，而麦德 龙的建成对人口导入起到了积极的推动作用，加快了周边住宅的开发和 入住。随之也拉动了大量的家居建材业的导入，如今已是南京有名的采 购基地。 扬州西区大润发西区大开发的时候，房价只有2000_3000元/，而且卖不动，随着大 润发的建成开业，生活便利性的提高， 西区人流逐渐汇聚，临近的山姆 月城明珠项目一路飙升到近6000元/，如今的西区已经是扬州的第二 城市核心。 万达造城模式万达是城市商业

29、综合体开发的大行家，在南京河西、江苏淮安都有选择 近郊开发的案例，在其开发过程中，总是把大型超市的引进开业作为造 城的先锋利器。 关于大型超市拉动区域经济及人流的案例多不胜数 项目功能定位 关于大型仓储式超市落户本项目的可行性探讨 随着城市生活水平的不断提高，私家车保有 量也在不断攀升，关于都市经济圈的判定已 经从步行距离上升到车程，本项目距离晋城 第一核心商圈仅3公里，车程也就5分钟左 右。 项目价格定位/定价原则 原则1：分析地块坐标朝向，价值评判 原则2：参考竞争对手的定价，明确自己在竞争中的关系从而确定价格策略 原则3：定价时充分考虑目标客户群的承受能力 原则4：开发商对资金回笼的迫切

30、程度直接影响价格制定 原则5：蓄客期试水，根据反馈调整最终售价 A B C D 地块位置交通昭示性临街面人/车流 1)红星东街 2)207国道 3)龙化路 项目地块商业价值判断： 红星东街 207国道 龙化路 红星东街与207国道交汇处商业价值最高。 龙 化 路 207国道 红星东街 南京精和置业/JNHOO.ESTATE 项目价格定位/地块价值评判 业态与占比定位 业态业种商铺数量占比面积(）备注 主力店月星国际家居馆25-30%50000- 60000 含地下 次主力店家电3%6000 精品小商品8-10%16000- 20000 仓储超市按原方案考虑 超市配套商业专卖店、餐饮4-5%80

31、00-10000 旗舰店、精品店展厅、休闲、餐饮10-12%20000- 24000 建材地上硬装部分、地下软装部 分 25-30%50000- 60000 含地下 酒店办公6%12000 精品美食3%5%600010000酒店裙楼、旗舰店部分 停车场4%8000 总计100%200000 业态分布依据：从综合体的项目定位，以晋城目前市场的各业态分布情况及经营现状为参考依据，制 定更合理更适合本项目招商及运营的业态分布面积建议，仅供参考，需招商部进行进一步的业态及品 牌落实 业态分布定位 负一层业态布局 月星家居馆 办公家 具 停车场， （经营业 态待定） 设备用房 精品小商 品市场 石材、板

32、材、玻璃 动线定位 人流1 人流2 人流4 人流3 人流5 （北向） 增设自 动扶梯1 增设自 动扶梯2 负一层人流动线设计 整个市场设计为场馆式，那么馆内必然不允许货车通行，建 议在物业服务中增加上货服务及管理，通过时间及运输工具的 规定，避免行人和物流在共享通道的碰撞 增设自 动扶梯3 动线定位 车流3 增设车流1 车流2 负一层车流动线设计 整个市场设计为场馆式，那么馆内必然不允许货车通行，建 议在物业服务中增加上货服务及管理，通过时间及运输工具的 规定，避免行人和物流在共享通道的碰撞 动线定位 物流卸载道1物流卸载道1物流卸载道3 货梯1货梯2货梯3 货梯5货梯4货梯6 负一层物流动线

33、设计 卸载物流通道 馆内物流通道 业态分布定位 一层业态布局 月星家居馆 多业态组 成旗舰店陶瓷、卫浴、 洁具 橱柜、地 板、门业、 艺术玻璃 石材、板材、玻璃 动线定位 一层人流动线设计 自动扶梯 自动扶梯 自动扶梯 自动扶梯 动线定位 一层物流动线设计 货梯3 货梯2货梯1货梯4 货梯5 货梯6 动线定位 一层车流动线设计 进地下 进地下 进地下 业态分布定位 二层业态布局 月星家居馆 油漆、涂料、吊顶 灯具、 照明、 开关、 电器 多业态组 成旗舰店陶瓷、卫浴、 洁具、水暖 五金、 机电 动线定位 二层人流动线设计 自动扶梯 自动扶梯 动线定位 二层物流动线设计 货梯3 货梯2货梯1货梯

34、4 货梯5 货梯6 业态分布定位 三层业态布局 月星家居馆 3层取消 软装（窗帘 布艺、床上 用品、壁纸 地毯、挂画 等） 多业态组 成旗舰店 此沿街面做4层建筑 三层建筑结构调整 动线定位 三层人流动线设计 自动扶梯 自动扶梯 动线定位 三层物流动线设计 货梯3 货梯2货梯1货梯4 货梯5 货梯6 业态与占比定位 建材业态的业种占比预估 业种面积（） 陶瓷卫浴13000 水暖3000 橱柜2000 地板4000 门业、玻璃3000 灯具开关电器6000 软装6000 油漆涂料3000 吊顶楼梯辅材2000 办公家具4000 汽车用品1000 五金机电4000 板材石材3000 汽车美容200

35、0 合计56000 2 2 4 4 3 3 1 1 从北入口看，负一 层立于地表之上， 因此与一层联合销 售，给品相差的业 态板材、石材 本业态定位根据 招商实际情况， 还会面临局部微 调 板材、石材区的二、 三楼招租希望极低， 建议作为市场内的 仓储供给 陶瓷卫浴洁具橱柜 地板门业是品相好、 占地面积较大、占 比较大的业态，放 在一层 ？ ？ ？ ？ 业态与占比定位说明 目标客群分析与定位 通过前期市场对消费力的调查，本项目主力目标客群可定为： 投资户：35-55岁之间，晋城煤矿企业的中高收入人群、生意 人、公务员 各专业市场经营户：购买力以大户为主，小户主要是后期招商 对象 预计两个主力目

36、标客群的吸收比例为8:2 项目配套功能定位 本项目从业态组合需要及形象打造的角度出发，必须树 立高端商业物业形象，完善的配套设施功能是必要的组 成部分，就本项目而言，需要物流中心、仓储中心、 客服中心、经营管理中心、物业管理中心 成熟家居建材市场参考 板材石材品相差，基本都放置在脏乱差地方，并且多数都 是单一层经营场地，如果是场馆类建材市场，其楼上物业 招租希望极低；石材对于后场加工的要求极高，一般展厅 与后场面积比达到1：10 参考对象： 长治市盛烨装饰城、 华南装饰城 成熟家居建材市场参考 陶瓷卫浴业态的占比较大，且单店经营面积需求较大，并 且也是招商对象较多的业态，因此需要的场地面积相对

37、较 多，通常这两个业态可以建立独立的场馆。 参考对象： 长治市盛烨装饰城、华南装饰城； 临汾市神州装饰城 在这几个成熟的建 材市场，陶卫都是 市场占比最多的， 单店的卫浴洁具形 象店大多在200 以上，陶瓷展厅综 合面积多在数千平 米，在临汾的神州 装饰城，马可波罗 这类一线品牌的形 象店单店面积为两 层，近2000平米 成熟家居建材市场参考 地板也是相对经营面积较大的业态，同时也是品牌较多， 重点招商的对象，场地需求也相对较大。 参考对象： 长治市盛烨装饰城 成熟家居建材市场参考 绝大多数的街区类建材市场都只有一层用来经营，一层以 上大多是用作仓储货办公，而场馆内类的市场楼上的部分 招商可能

38、性相对大一点，但是租金远低于一层，经营状况 也大不如一层的店铺。 参考对象： 长治市盛烨装饰城、幸福家园家居生活 馆、临汾神州装饰城 临汾的神州装饰城以及紧邻的普国 装饰城是临汾人购买装饰材料的主 要采购地，普国小一点，神州的营 业面积约60000 ，建筑形式是老 式的街区1拖2结构，随着市场的成 熟，周边街道也逐渐形成了围绕神 州的一片建材门店，总面积近 100000 ，就是这样一个成熟的建 材市场，它的二层基本上都是租给 别的商户做仓储了，极少部分是经 营用房，而在长治的幸福家园家居 生活馆，二层的生意也较一层清淡， 因此，虽然月星项目的2、3层都有 连廊设计，但是2、3层的招商肯定 会有

39、难度，精和观点是将围绕月星 的整个建材区都添加顶棚，设计为 场馆式市场，这样才能增加招商的 可行性。 项目产品建议 加顶棚，整个区域形成 场馆市市场，便于2、 3层招商 加顶棚，整个区域形成 场馆市市场，便于2、 3层招商 增设自动扶梯 如果可以导入大型仓储式超市，那么黄色部分中心场馆就不 需拆分成现在的街铺形式，保留原先的主力店设计 添加顶棚，将街区式商铺美化成场馆式商铺，降低2、3层 的招租难度。 项目产品建议 西侧人流导入太 少，去掉设备用 房，改为天井中 庭 原车流道取消 改为设备用房 人流1 人流2 去掉西侧延伸出 来的商铺，拓宽 人流道动线，增 设休息区 人流3 取消 人流4 车流3 在此增设车流道 增设车流1 车流2 取消柱体，将现有车流道宽 度6.3米调整为12.6米 物流卸载道1物流卸载道1物流卸载道3 人流5 （北向） 货梯1货梯2货梯3 货梯5货