购房七论某某苑现象剖析录

1、购房七论*苑现象剖析录能被称之为现象的，必然或多或少地有不凡之处。就拿*市地产市场来说，最近*苑以不容置疑的销售数字，业内人士的良好口碑和市场的热情反馈而倍受瞩目，并形成了“*苑现象”。*苑和开发商是如何在房地产界不温不火现实中创造这些业绩的？剖析现象引发思考，也许能给房地产市场提供一种启示。正牌论在房产地市场中，一个成熟的购房者不光要了解项目自身的情况，更要打探一下开发商的实力。这是因为，通过对发展商的了解，能够对其项目的现状及未来有一个大概的把握，有的时候开发商的实力背景、信誉度、口碑效应甚至能成为决定购房决定性因素。房地产投诉的统计资料表明，投诉的问题项目大多数由项目公司一手操作。由于项

2、目公司是为某个项目的运作开发而成立的，这些公司大多没有土地储备，只能购买多次倒手的土地，有的公司甚至不具备房地产的开发资格。其次，大多数项目公司都会遇到资金不够雄厚的问题。资金实力不够，如果没有很好的资金来源，就会大做广告以求迅速收回工程款，这是一场赌博性的游戏，稍有不慎，就有可能导致烂尾工程的出现，而先期认购的买家，也就可能会成为这场游戏的牺牲品。而综合开发公司则与之不同。开发公司多属于正牌国有企业，成立较早，是专业的房地产开发商，大都十分注重品牌和信誉。它们有大量的土地储备、充足的资金支持和丰富的开发经验，每个项目的开发建设都按正规的方式去运作；项目完成后，还有其它后续项目继续运作，同时会

3、有专门的部门接受客户的投诉，解决业主入住后存在的问题。所以综合开发公司对客户的问题总是能够给予及时的解决。*苑的开发商*市*房地产开发公司可以称做“实力雄厚、信誉卓著”，该公司隶属于*区建设委员会，是国家二级资质的房地产综合开发公司，先后开发建设了*、*、*、*、*、*苑等住宅小区，开发面积达几百万平方米。在房地产开发过程中，*公司积累了宝贵的经验，也培养出很多房地产行业的各种专家，他们知客户所需，急客户所急，并明了解决各种问题之道，这样就保证所有资金都能花在刀刃上，使房屋价格性能比达到最佳。这一切，是正牌开发商的优势，是国有房地产开发企业的优势。位置论房地产业有一句著名的格言：第一是位置，第

4、二是位置，第三还是位置，这充分说明了地理位置对房地产的重要性。什么地方是最好的位置？一般来说，越靠近中心的区域，越具有无可替代的重要性。以*的中心区域来说，中南海的所在地府右街代表着国家的权力中心；以西单、王府井为代表的商业街是京城的商业中心；而以建国门国贸为代表的区域，则成为京城的商务中心这些地方是京城核心地带，自然寸土寸金。不过话说回来，有一利必有一弊。核心地带地处繁荣，便于工作，却不便于生活。这就需要与之相配套的生活核心区。改革开放之初，凭借使馆区的先天优势，建国门国贸京广中心朝阳门一带迅速形成了具有一定规模的建国门商圈，其周边的项目也随之蓬勃发展。这一带高档项目林立，容积率高居不下。因

5、为项目过分集中，一度形成了天价物业区，并有力地带动了东城、朝阳两区房地产市场的发展。随着改革开放的深入和*市政建设的加快，老的建国门商圈已经不能满足其各项功能的要求，急需向外扩张，而北部和西部因为发展空间有限，建国门商圈开始沿长安街沿线向西向南扩张。*区的发展，正符合了上述的若干条件。*区旧城区改造项目*苑正是为上述中心区域准备的生活核心区，它位于东二环内，左邻天坛公园，右靠东二环主路和护城河，南依龙潭公园，北接建国门商圈，地理位置得天独厚。这里，高档小区林立，俨然已经成为京城高档生活圈之一。能够辐射京城核心区域，是*苑倍受诸多买家青睐的主要原因之一。生活论购房首选是环境。自然，让人满意的环境

6、不仅要地理位置出色，同时还要注意到好位置给生活质量带来的改变：可能提高，也有可能降低。“去，给你半小时时间，买一瓶啤酒回来。”这虽是一句笑谈，却也道出了一些高呼个性、时尚、品味的偏僻小区面临的尴尬。走进小区，一切美不胜收，走出小区，四面却人烟稀少，这样的环境，适合神仙，却不适合你我肉体凡胎居住。这是因为，生活圈首先要衣食住行方便，其次要充分满足业主的娱乐、旅游、休闲、交际等方面的需求。这也就是说要有很好的生活氛围。皇家园林天坛公园饮誉中外，是世界著名的旅游景点。*苑位于天坛公园不远，居家在此，可以日夜领略天坛风采。纵眼看去，龙潭湖公园、*游乐园、国家棋院、国际网球中心、新世界商城、京伦大厦、美

7、食一条街、金坛保龄球馆、红桥市场等就分布周围，汇文中学和市五幼散落其中老城区城市配套齐全，使得*苑业主的种种需求变得触手可及。“事业发展在建国门，居家生活在*区”，位于*区夕照寺街的*苑虽地处繁华，却又闹中取静、动静结合，成为商圈成功人士的垂青之地。户型论户型设计是衡量一套房子优劣的重要标准。一处好的物业，既要有以人为本的环境设计，也要有合理的户内空间设计。三大一小（即大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室）一度成为时尚的住宅设计标准。可随着楼市的日趋成熟，越来越多的业主发现三大一小有很多地方让人不满意：卧室太小、动静不分区、使用率不高等，这在很大程度上影响生活质量水平的优化和提高。这时候，“以人为

8、本”户型开始走向前台，并成为一种潮流和时尚。*苑户型设计真正实现了以人为本：从结构上说，为板式结构；从采光上说，均为南北朝向、户户朝阳；从面积上说，从120平方米的两居室，到270平方米的复式结构。同时，主卧均带卫生间，避免了多人同时使用的尴尬，客厅面积有40平方米左右，宽敞而幽雅；南北朝向通风更是良好，自来之风，远胜任何空调和换气机。*苑的楼梯设计为一梯两户，这也是吸引业主投资的重要原因。居住轻松、空间适度，这是好的社区标准之一。而居住轻松要看住户居住密度。密度太大，会有种种不便，例如坐电梯比爬楼梯还慢。考察居住密度的标准是一个标准层的户数。有的项目一个标准层能达到10户，甚至更多，但电梯却

9、只有一部，这种居住环境质量自然说不上优越。*苑的一梯两户则充分体现了方便性和私密性，最多只有20户使用一部奥的斯高级电梯，极大程度上方便了业主。此外，*苑户型设计上还有以下独到之处。好布局：餐厅和客厅是家人共聚的地方，应制造融洽而亲切的气氛。而对于独处的空间，则应适合个人的个性。*苑户型设计整体平面布局以餐厅为中心，以厨房、书房作为缓冲地带，个人生活私密性与公共服务亲合性在不知不觉中得到巧妙转换。好卧室：面积适中并带卫生间的主卧室，双面自然采光，宁静幽雅；次卧室连接小阳台的狭长空间，可通过区隔自成一体，可以用作强身健体的健身房，也可以用作照顾亲亲宝贝的保姆室，一切都恰到好处，作到方便自如。好客

10、厅：总面积40多平方米的大客厅，是*苑目前销售户型中客厅最为宽敞的一个。它采用独具匠心的设计手法，可以使人在一天劳累之后细细品味高尚品位的生活。好采光：三面采光的全明式设计、阳光充足、自然通风。好景观：客厅观景，阳光、鲜花掩映下的喷泉淙淙等美景引导入室；透过书房窗户，可以看到四周绿草如茵迎目而来。绿化论呼吸一口新鲜空气，仿佛已经成为城里人的奢求。许多人为了新鲜空气，为了让孩子“稚嫩的肺”不受伤害，不得不以放弃孩子成长教育的机会为代价，跑到乡下置办家业，有意思的是，这还被人认为是追求时尚。而事实上，其实生活不必这样累，空气质量问题也远不像一些文章说的那样可怕。提高空气质量，要有良好的绿化环境。在

11、*区，天坛和龙潭湖这两个大公园绿地面积都在一万平方米以上，它们就像两个巨大的肺叶，朝夕不止地纳故吐新，净化着空气。*苑非但社区周边绿化好，小区内的绿化也如其美丽的名字，非常的出色。走进*苑，满眼是绿色的风景：深绿、浅绿、明绿、翠绿，还有许多叫不出名字的绿，花木交映，重重叠叠，让人怀疑走错地方来到了植物园。据介绍，*苑发展商对环境绿化十分重视，该小区绿化率高达40，这在京城二环内的小区里实属难得。同时，为了进一步提高社区绿化率，发展商还不计成本，将原本在规划中的、用于公司办公的六层小楼拆除，腾出地方来种花栽草。物业论物业管理是业主都十分关心的问题，也是高品质生活的基本保障。有的小区就是因为物业管

12、理跟不上，不仅生活不便，而且纠纷不断。说到物业管理，首先要谈物业公司。这是因为，物业管理的水平，实际上就是物业公司的管理水平。好的物业公司以业主为上帝，管理规范到位，工作体贴入微，让业主感到温暖无处不在；而差的物业公司则相反，许多很好的管理方式，到了这里就陡然走味：保安变成了殴打业主的凶手，地下车库成了恐怖的作案场不规范的物业公司，对业主高品质的生活进行了全盘否定。这样的事情在京城例子不少，不信翻开报纸，这类报道读来让人心寒。*苑项目作为一流的房地产开发项目，在物业管理上也真正做到以人为本。首先在硬件上，*苑配备了家庭可视防盗对讲系统；同时在小区关键地点设置了监测器，不给任何心怀不轨者以可乘之机。其次，*苑的物业由经验丰富的*万胜全物业管理中心精心打理，24小时全封闭管理，24小时门禁制度，每一栋楼门都设有训练有素的保安人员执勤，确保业主不会受到不必要的干扰。*苑物业不仅体现在社区安全上，还体现在更多细致琐碎的小事上。万胜全的物业管理不是机械式的刻板冷漠，而是一种人性化的职业管理。未来论无论是投资型买家还是自住型用户，都希望自己买的房产有发展潜力和足够的升值空间。*苑正是这样的一个项目。地理位置的优势自不待言，2000年即将开工的*