大连写字楼市场调研报告

1、大连写字楼市场调研报告一年年中，多为商务写字间运行的稳定期，各类企业在经过年初的办公调整之后，逐步趋向稳定，租金、租售率等敏感指标随着市场的平静而愈显客观。为使xx大厦项目的b座写字楼部分能够以一个合理的价位高姿态入市并迅速占领市场，同时为公司制定下一步的经营战略提供相应的决策依据，研究部特在6月份对大连市的写字间市场分区域进行了新一轮的监控，取得了一手最新数据，同时对大连市的写字间市场有了更深刻的认识。一、 整体市场数据透析从最新的数据显示来看，各大区域的商务特征越发明显，可以看出，大连市的写字间发展趋于成熟。下表是此次对三个重点区域写字间的最新数据统计：序号名 称功能定位营销模式建筑面积(

2、m2)租售率租金成交价(元/天m2)均价(元/m2)物业管理费(元/月m2)入住时间三八广场区域16180080%1.773007.251安达商务大厦纯写字间租售并举2000080%2.28000172005.6.302光大大厦纯写字间只租不售1200080%1.7-含于租金内20023盛世大厦纯写字间租售并举4000080%1.24.520034时代大厦纯写字间只租不售4000085%2.2-含于租金内1998.115天通金融大厦商住两用销售/投资2000075%760032005.116成功大厦纯写字间只租不售2000080%1.2-含于租金内19967名仕财富中心纯写字间租售并举3766

3、490%75002006年底8美华大厦写字间销售980070%-61004.52005.1人民路区域51140087%2.51106019.61国际金融大厦纯写字间租售并举5650098%3.0120001820022虹源大厦纯写字间租售并举6273290%3.0110001820023世贸大厦纯写字间租售并举10000090%3.5130002420014平安大厦纯写字间只租不售3369085%2.6-1420005中国人寿大厦纯写字间只租不售3413280%2.4-182000序号名 称功能定位营销模式建筑面积(m2)租售率租金成交价(元/天m2)均价(元/m2)物业管理费(元/月m2)入

4、住时间6锦联大厦纯写字间只租不售1740075%1.9-含于租金内19977万泰大厦纯写字间只租不售2548585%1.8-含于租金内19988亚太国际金融中心纯写字间租售并举3273085%2.6125001820009成大大厦纯写字间只租不售3156880%2.3-含于租金内199610宏誉大厦纯写字间只租不售3780095%2.6-20199611国运大厦纯写字间只租不售2247394%2.2-21199912富源商务酒店酒店+写字间租售并举3300085%1.86800含于租金内200013长江写字楼纯写字间只租不售2389085%3.4-含于租金内1995中山广场希望广场沿线区域31

5、523483%2.69283151森茂大厦纯写字间只租不售4640195%8.0-含于租金内19962天安国际大厦纯写字间租售并举7765380%2.8135002420053友好大厦纯写字间租售并举4662685%1.58400520014中粮广场纯写字间只租不售1538080%1.9-含于租金内19965万科邮电大厦纯写字间租售并举2680080%1.466001519976宝嘉大厦纯写字间租售并举2430070%2.1125001820057上鼎大厦商住两用租售并举3496385%1.565001119978报业大厦纯写字间租售并举4311290%1.58200121997上表中的数据印

6、证了，大连市写字间市场目前的租售情况总体比较乐观，写字间的行情与其自身的素质有直接的关系，越是高档的写字间其租售相对顺畅，而素质较低的乙级写字间，其生存越来越难。从区域竞争力来看，人民路区域仍然坚守着大连市写字间市场的“龙头”地位，物流、货运、贸易、金融已经成为这一区域的主力行业；中山路沿线区域在新项目的带动下也迸发出活跃的潜力；三八广场区域在商住两用项目相继入市之后其商务氛围也越发浓厚；而新开路区域则相对笼罩在不明朗的局势中，商务氛围较滞后，重启需求动力较大。二、 区域特点分析1、人民路区域人民路区域的写字间盘量规模较大，是其他任何区域无法相比的。通过近期对人民路区域的集中调研，发现人民路区

7、域无论从客群构成还是从租售行情上都有越发明显的特征。人民路写字间的区域特点主要归纳为如下几点： 区域地位“稳中有进”人民路区域在大连各大商务区域中是发展最早的一个，但近来，随着“大大连”建设以及加快城市西部建设的推进，像西安路、星海湾等区域的商务氛围愈发浓厚，新入市项目陡增，大有直逼人民路这一传统商务区之势；同时，政府为推动高新技术产业的发展，对高新园区、软件园等区域的招商引资给予了大力扶持，这在一定程度上会不会对人民路区域造成影响？然而，通过近期对人民路区域各大写字间的深入走访，发现这个区域的商务地位是很难轻易撼动的，无论从客群还是从租售价格等方面，都未受其他区域快速发展的影响，原有的客户中

8、约有七成是受人民路一带的商务氛围影响，未有更换写字间区域的打算，从而也支撑起人民路区域商务办公的稳定性。究其原因，还是归结到一点，便是人民路区域准确的客群定位。 客群分布呈现“地理规则”人民路区域的客群特点早已形成，以贸易、货运、金融、咨询为主要支撑行业。随着各写字间客群的逐步集聚整合，有些写字间甚至已经形成了专有名称，例如成大大厦现被称为“进出口大厦”，宏誉大厦也称“航运大厦”，锦联大厦又称“科技大厦”，更有中银大厦现已更名了“国际金融大厦”。这在其他区域的办公项目中是没有的。一方面体现了各大写字间客群行业特征突出集聚，另一方面也可以看到中山区政府对人民路区域写字间的政策扶持力度较大，这几个

9、专类大厦在不同程度上都会得到政府的优惠政策。同时，虽然同处于人民路区域，但客群分布因地理位置而呈现出不同的特征。在人民路东部的海港一带，物流、航运、货代这类公司挤满了这一带的写字间，甚至还有航运和货代公司包办整栋写字楼的现象，这一带离海关、商检等管理中心较近，办事方便的条件无疑大大增强了人民路写字间的优势，这也是很多大企业、外资公司办事处从未流动的重要原因；而在人民路西部靠近中山广场一带，则进驻了金融、咨询、办事处等性质的企业。这种特征的形成并非一日之间，而是人民路区域历史形成的。中山广场周边聚集了众多银行、证券等公司，使得这周围的金融气氛十分浓厚。 受投资型产品影响不大今年，鲜有新入市的纯写

10、字间项目，而商住两用的投资型公寓却为数不少，尤其以距离人民路区域最近的三八广场区域较多，并且这类商住公寓的品质档次也较高，营销方式比较灵活，客户可选择购买或租赁。这不由得让人产生疑问：这种物业形态会不会对人民路的写字间构成较大的影响？在对人民路区域各大写字间走访中发现：这种影响确实存在，但影响对象却不同。具体来说，人民路的高档写字间在客群上以大型企业、外资企业办事处为主，这类公司在办公间的使用上一般采取租赁方式，而且相关费用支出上一般需向上级或总部提出申请，更为重要的是，相对于办公支出，这类公司更为注重企业形象、行业氛围等方面的情况，因此尽管投资型公寓在营销方式、价格水平、优惠政策等方面都较有

11、吸引力，但不会对这类公司产生什么影响，换言之，投资型公寓所针对的客户群体与高档写字间所针对的客户群体是不同的。因此两种物业形态客群方面没有太大的冲突。但人民路区域有些写字间项目自今年春天以来，租售情况有所下滑，原有客户出现流动，并且流向了投资型公寓。这一现象也迎合了前文中的分析结论，以成大大厦、锦联大厦为例，这两个项目原有客户中不少是民营性质的中等企业，企业发展受运营成本的影响较大，受投资型公寓的吸引力也随之增大，因此出现了这类客群的分流。由此可见，投资型公寓与写字间的竞争很大程度上取决于客群构成，在调研中发现，无论是国际金融大厦、虹源大厦这样的近期项目，还是宏誉大厦等入市较早的项目，因为在客

12、群定位上的优势，使得其在招租上都极为顺利，信心十足。 “两极分化”有趋势通过对人民路区域现有项目的调研，发现一个明显的发展趋势：“两极分化”。在现有项目中，以2000年为界，新老项目大概比例为1：1。新项目在硬件品质及软件配套都具备了甲级写字间的标准，而在旧项目中，除了宏誉大厦之外，其余各个项目的营销状况都不太乐观，其中以锦联大厦和成大大厦最为突出，两个大厦的租赁率远远低于其它项目；而且这几个大厦的租金水平也低于新项目一个档次。在与这些旧项目的招商负责人的交谈中了解到，这类大厦由于入市时间较早，在硬件水平上严重落后于新项目，并且这种落后很难从实际中改变，各大厦目前都试图在软件服务、营销策略、优

13、惠政策等方面入手，意图缩小与新项目之间的差距。但就目前的市场情况而言，短期内这种现象还无法得到根本改变，单纯依靠降低价格并不是长期有效的办法，这种大厦处于高档与低档项目的“夹缝”中，产品品质无法与甲级写字间比拟，价格也无法与公寓类项目抗衡，若在营销策略上没有突出建树的话，这种“两极分化”的趋势将愈演愈烈。 淡季不“淡”6月份，进入了一年度的中旬阶段，依据市场规律，现阶段是写字间市场的淡季，一般在这段时间，写字间的客户来访量和来电量都较年初和年尾有所下降。但本月对写字间的走访发现，人民路区域的写字间整体上并未呈现出“淡季”的特征，租售率经过加权平均后达到了87%。从国际金融大厦招商负责人了解到，

14、由于年初大厦内部客户流动性不大，大厦本身的空置率较低，同时今年写字间的供应量并未有效增加，而且大厦在客群定位上恪守严格准确的原则，使得大厦在对外招租方面，未采取优惠政策就已取得了成功，租售率自年初至今，达到了98%。国际金融大厦的情况比较有代表性，通过调研整体感觉，甲级写字间的招商压力明显较低，从中也可反映出大连市今年纯写字间市场的竞争环境较好。而随着今年底至明年新项目的入市，市场竞争可能会有所加剧，写字间项目的市场划分会有所变化，旧项目要想占据一席之地可能会更难。2、中山广场-希望广场沿线区域该区域写字间的供应量呈中间水平，租金售价水平和物业费也都高于三八广场区域，综合来看，这个区域的发展势

15、头较往常乐观。以下就中山广场希望广场沿线写字间的特点加以综述： 传统面貌有所“突破”以往中山广场希望广场沿线遍布的写字间多以2000年以前的项目为主，项目的外部建筑品质和内部硬件都相对落后，相比于三八广场区域的写字间较差，更无法于人民路写字间相媲美，这使得该区域一直以来比较沉闷，租售情况不上不下。但随着去年中山广场宝嘉大厦和天安国际大厦的入市，为该区域注入了很大的活力，两个大厦都临向主干道，从形象上有了很大的提升，而且从产品形式上也区别于三八广场的商住两用项目，为纯写字间市场增添了新生力量。可以说这两个写字间把握了大连市写字间市场发展的有利时机，尤其是天安国际大厦，在一流产品质素的条件下，对客

16、户的严格甄选，有利的提高了大厦的档次，从而为该区域写字间的进一步发展奠定了根基。目前，这一区域已经形成了以传统主力“森茂大厦”加上两个新生力量带动其他老项目共同发展的格局。 客群分布与市场融合这一项目区域东临人民路西部终端，西临大连市行政中心，途经大连市的商业中心，可以说是大连市商务区的过渡地段。由此，从中山广场开始写字间的客群行业特征也有所变化，物流、货运类企业减少，而商贸、培训、咨询、服务类企业逐渐增多，并多以中小型企业为主，企业整体实力不强，但市场受众较大。从调研中了解到，对于传统入市较早的写字间，其主要的客户群还是这类中小型企业，并且相对稳定，一是该区域的区域形象较好，另一方面该区域写

17、字间的租金也比较合理，可供接受能力较强。从新入市的项目来看，其对写字间客群的要求都比较严格，这说明商业项目的开发企业比较认可并重视项目客户对项目整体的形象带动能力。宝嘉大厦从开盘起就一直运作与大客户签订整层租售的协议；而天安国际大厦也一直在吸引世界500强企业入驻，并标明拒不接受保险、旅游等行业企业入驻。同一区域新老项目都比较明确各自的客户定位，预计该区域的发展会稳中有升。 商住两用型产品走下坡从调研中普遍发现，这一区域的商住两用项目，入市时间基本在2000年以前，入市时售价普遍在8000元以上，但近期此类项目的二手售价都在7000元左右，一方面受商住两用新项目的冲击，另一方面也反映了该区域商

18、住两用项目的尴尬境地。经过深入分析发现，该区域紧邻城市主干道，商业氛围浓厚，软件环境条件并不适宜商住两用项目的发展。在竞争力上比不过三八广场区域，近期该区域再无商住两用新项目入市，也可以看出这一问题。预计随着市场的不断调节完善，该区域的纯写字间产品将占据主力，而商住两用产品也会实现优胜劣汰。 未来竞争趋向激烈从该区域的未来发展情况来看，有多个停滞项目将逐步重新启动。希望大厦、金座大厦等项目都具备很大的规模，同时在友好广场附近还有一个国贸中心项目在新建中。不难预料，这一区域未来写字间的整体实力会有大幅度的提高，尤其是希望大厦项目，已在06年上半年重新启动，其质素可与森茂大厦相媲美，届时大连市将会

19、出现高级别的写字间产品。但另一方面也应该看到，这不仅会加大区域内写字间项目的竞争，也会促动大连市整体写字间市场的格局变动，写字间产品的生存难度会更大。但从长远来看，这对大连市写字间市场的调整是利大于弊的。3、三八广场区域随着国家“振兴东北老工业基地”、大连市政府“建设大大连”以及大连东港“维多利亚湾”改造规划的精彩呈现，原有的cbd已经不能满足经济迅猛发展的需要（一个多功能综合性的现代化商务中心区，一般需要3至5平方公里，甚至更大规模，而且建筑容量相对较高），人民路cbd在事实上已经扩展到近在咫尺的三八广场、港湾广场以及二七广场区域。这其中三八广场以它良好的城市配套设施，加之近年来优秀项目的大

20、量涌现，使其占据了大连新cbd的旗舰地位。该区域当前主要显现出以下特征： 客群特征愈发突出三八广场区域的写字间项目中，2005年以后入住的项目占到一半的比例，该区域的办公潜力正在集聚。从项目的客群构成来看，新入市的项目沿袭了物流、货运、贸易等主导行业，使三八广场区域的办公行业特征愈发明显。 投资热度增强在新入市的项目中，营销策略全部是以销售为主，这无疑也反映出当前该区域商住项目的投资群体规模扩大。探究其中原因不外乎几个方面：首先是房地产市场进入细分时代，需要有不同的建筑形态来支撑整个市场的良性发展；其次是该区域得天独厚的地理位置和经济发展水平要求区域的配套趋向健全，在建设东北亚物流航运中心的大规