邢台南宫市房地产市场调研报告

1、南宫市房地产市场调研报告第一篇 南宫市总体概况2一、南宫概况21、城市概况22、 经济发展33、 工商业环境44、城市发展规划5第二篇 南宫市商业市场研究分析7一、南宫市商业市场现状研究7（一）南宫市商业发展现状7（二）南宫市主要商圈分布8（三）南宫市两条主商业街的业态分布10二、南宫市商业重点市场详细性分析111、联华购物广场112、鑫春购物中心13四、 商业调研总结13（一）商业发展处于初级阶段，城区无形成明显的商圈划分13（二）商业结构不合理，餐饮业发展较慢14（三）经营结构雷同，同质竞争严重14（四）影响能力不强，缺乏区域辐射能力14五、 未来商业体量的供应调查15u 金科.凤凰城15

2、第三篇 南宫市房地产市场研究分析18一、南宫市房地产市场现状及发展趋势分析181、市场潜力正逐渐被挖掘出来，市场充满希望182、房地产投资：增幅加快，稳定增长183、自住购房需求仍是商品住房市场主流184、商品住房价格稳步攀升，但房价依然偏低185、消费群体有限，区域市场渐进饱和186、中端项目竞争压力较大，高品质项目缺乏197、整体市场发展态势良好，但市场风险较大198、南宫市东部是地产开发的热点地区，也是政府引导城市发展的方向19二、 南宫市在售项目区域解读20一、南宫市房地产市场板块图20二、南宫市在售项目规模分析21三、南宫市在售产品分析21四、南宫市在售项目户型分析22五、南宫市在售

3、项目价格分析22六、南宫在售项目客群分析23七、 地块相邻楼盘分析24三、南宫市房地产市场分析总结26第一篇 南宫市总体概况一、南宫概况1、城市概况南宫市位于河北省东南部的冀、鲁、豫三省交界处,属华北平原黑龙港流域。周围百公里左右有石家庄、济南、邢台、邯郸、衡水、德州、聊城、临清等大中城市环邻，并且靠近北京、天津、郑州等大都市；境内有106、308国道和邢（台）德（州）线、肃（宁）临（西）线、祁（村）南（宫）线五条干线公路在市区交汇，青（岛）银（川）高速、大（庆）广（州）高速纵横交叉，京九铁路贯穿南北，区位交通优势十分明显。南宫是“中国羊剪绒毛毡名城”、“全国武术之乡”、“中国民间艺术之乡”、

4、全国商品粮基地市（县）、全国节水农业示范市（县）、全国秸秆养牛示范市（县）、河北省“棉花之乡”、河北省“韭菜之乡”。全市辖6镇、5乡、4个街道办事处，456个行政村，总人口46万，市区人口约13万人，市域总面积856平方公里。2、 经济发展gdp增长趋势图人口收入增长趋势图2010年南宫市经济保持较快增长。全年预计完成gdp61.6亿元，同比增长11%；财政收入1.6086亿元，增长13.9%；规模以上工业企业主营业收入80.2亿元，增长26%；工业增加值17.8亿元，增长25%；全社会固定资产投资73.1亿元，增长56.1%；城镇居民人均可支配收入1.1万元，增长12.1%；农民人均纯收入4

5、468元，增长6.1%。 结论：南宫经济发展态势良好，居民人均可支配收入及人均收入提升，为南宫房产市场奠定良好的消费基础。 3、 工商业环境据我司调研，南宫市居民消费水平低，商业氛围不好，流动人口少，工商业不繁荣。我们在考察期间，没有发现网吧、ktv及高档次酒店、餐厅，据说高档消费到清河县的较多。唯一的一条步行街凤泰隆商业街商铺没有销售几套，开发商只靠出租维持，而且目前其大部分商铺都是经营低档的服装、鞋帽类产品。由于本地消费水平有限，南宫本地商业人士一般到石家庄邢台经商。南宫市经济发展步伐明显落后于石家庄各县的水平，从可参考的表象数据上来看，南宫市落后于藁城市8-10年。工业企业匮乏，更形不成

6、支柱产业，居民消费水平低，商业环境低迷。结论：从南宫市上层的发展思路上看，我们认为领导层大力开发南宫的想法是对的。但是具体到操作层面有本末倒置的感觉：南宫市的长足发展应该重点着眼于工业企业的招商引资，并着力于投资环境的改变，从而拉动经济的繁荣和居民收入水平的整体提升。而现在的发展迹象，表明政府在房地产开发上的力度和注意力过高。长此以往，难以形成成形工业企业规模，房地产的过度发展反而榨干老百姓手中捉襟见肘的购买力，内需被消弱，从而摧毁南宫的现有经济环境，严重束缚南宫的城市发展步伐。4、城市发展规划城市性质：市域的政治、经济和文化中心，以发展商贸物流业、轻工业为主的小城市。城市空间结构：“中心城市

7、中心镇一般镇”三级城镇体系。一核三轴的空间布局结构，一核指市区，三轴指沿308国道、106国道和邢德公路等主要公路的三条城镇发展轴线。中心城市：指南宫市区；中心镇：指段头镇，是市域东部经济区中心，全镇的政治、经济、文化、信息中心，以发展绒毛、皮毛加工和合金刀具加工为主的小城镇；一般镇：指紫冢、吴村、垂杨、高村、明化、苏村、大召、南便等镇，是城乡联系的重要桥梁。城市规摸城市人口规模: 2010年为13.0万人，2020年为20万人。城市建设用地规模：2010年14.29平方公里，人均109.92平方米2020年21.98平方公里，人均109.90平方米。发展方向：主要向东和向南发展，鼓励内部挖潜

8、，控制向西、适当向北。市区用地布局：南北大街以西为旅游生态保护区，南、北大街以东到凤凰路为商贸居住区，凤凰路以东到东环路主要为城市工业区。第二篇 南宫市商业市场研究分析 一、南宫市商业市场现状研究（一）南宫市商业发展现状南宫市商贸行业，虽然政府已经在扶持发展，并为打造邢台市边界商贸流通而出台系列政策，但是从目前来看，城市商业仍处于初步发展阶段，城区基本没有形成一个完整的商业圈概念，仍以一个老城的商业街为主要的商贸流通区域。从区域划分来看，可分为以胜利街、育才路为中心的城中商贸区。城区商贸流通主要依靠，沿街底商组合而成，专业市场，购物广场除了现运营的联华购物广场和亿购商城，其它都不上规划与档次。

9、总体量与质都相对缺乏。业态结构“散、乱”。总体上，南宫市商贸商务业功能档次总体较弱，发展水平仍然较低，经营体主要以集体、私营、个体商业共同发展的商业格局。因此随着南宫市的快速发展，对商业体的塑造有更大的空间。（二）南宫市主要商圈分布南宫市的商业主要集中在老城区，老城区是整个南宫市的商贸中心。南宫市的商业现状主要是以沿街商铺的形式存在，老城商贸区形成以胜利路、育才路、冀南路和东进大街作为主要临街商业的商业布局。下面就形成市场的主要街道例表阐述：街道名称街道性质主要经营产品租金水平经营状况胜利路次干道服装、鞋类、通讯、家电、综合等3080较优育才路次干道服装鞋帽、中低档餐饮、通讯、电动车、五金建材

10、等3070较优东进大街次干道五金、副食品、家居用品等2040一般冀南路支路百货、餐饮、通讯、服装鞋类3070较优南、北街支路水果蔬菜摊、日用品、电动车等1530一般凤凰路次干道副食品、沿街小餐馆、汽车维修店1530一般青年路交通主干道服装、五金建材、中低档餐饮、通讯2040一般目前南宫市商业比较分散，市郊分界并不明显，商业集中的地方，体量也小，利用率不高（华联购物广场），商业档次较低，环境优化方式有待加强，现商业市场矛盾主要表现在当地居民经济收入、及消费水平有限与如何对商业进行集中式整合之间的关系。对于南宫市现有市场的状况，我们通过对市场资源的整合，做以下概括：商业的经营层次和提升空间受产品和

11、当地居民经济发展和消费里水平的制约；业种组合问题较大，其商业街之间无明显的业态集中，其业态随着经营者的进入与退出而随便组合而成，毫无规律，根本无法引导消费者需求的开发；商业档次明显偏低，其中国的一二线品牌服装鞋店类都缺少。（三）南宫市两条主商业街的业态分布1) 胜利路主要的品牌店：森马、以纯、艾莱依、海澜之家 。其他业态：水果店：1； 烟酒：14； 珠宝：2； 自行车、电动车：34； 婚纱摄影：2； 餐饮：25（主要以小餐馆居多）； 花店：2； 服装：37； 五金：32； 美甲、理发、干洗等服务店：15； 3c（电脑、手机、数码）、运营商（移动、联通、电信）：7； 家具：1； 复印、传真：2；

12、 家电：5； 精品日化：9； 购物广场：3（联华、鑫春，这两家含超市及家电；亿购商城为服装）； 药店：7； 生活小超市：3； 配套： 宾馆：5； 银行：5； 邮政（含邮寄与储蓄）：1； 医院、诊所：、2) 育才路：主要的品牌店 美邦、真维斯其他业态：3c、运营商：25； 餐饮：12； 副食品店铺：1； 精品、箱包：6； 鞋帽、服装：8； 家具：4； 自行车、电动车：12； 药房：1； 复印：2； 婚纱摄影：2； 洗衣、美发等服务业：2； 烟酒：3； 文具：1； 五金：11； 商城：1（凤泰隆主营服装：凤泰隆左侧及中间有2030间小服装商铺，510间精品；凤泰隆右侧沿凤泰隆广场四周 主营家纺家具

13、 10家左右）分析：从南宫两条商业主街经营业态来说，服装行业是最大的，占有很大的比例，比如联华购物广场的三楼、鑫春购物广场的二楼、亿购商城、凤泰隆商城等都是经营的服装鞋类，但经营的品质属中低档，价钱为30100元左右。其次属自行、电动车行业，这说明当地大部分城市居民的主要交通工具还是以自行车、电动车为主。而在其他行业中，餐饮占了一部分比例，并不排在前二，而且大部分餐饮店都是些小餐馆，上档次的餐饮店稀少这说明当地居民的消费水平是很有限的。而一些朝阳行业如电信、电脑、科技数码等行业目前还是很少，这也在一定程度反映了当地经济水平的路后。从总体情况而言，作为南宫市主要商业街区的胜利路、育才路的沿街商铺

14、都比较凌乱，品牌经营店稀少，从档次上来说中低档占很大比例，特别是低档商铺，占有很大的比例，街铺以小商铺居多，相邻街铺之间业态没有多大关联，这表明南宫市的商业整天来讲其发展还处在一个初级阶段。二、南宫市商业重点市场详细性分析1、联华购物广场（1） 项目简介联华购物广场地处南宫市中心，位于南宫市育才路和胜利路两条商业主街交叉处，交通便捷，商业区位优势突出。其占地14.09亩，总建筑面积16880平方米，营业面积15000余平方米.整个商场分为三层，单层营业面积达5000平米。（2） 业态分布原则（1）首层 经营业态：黄金珠宝、电器、化妆品、文体玩具、移动营业及通讯、中式餐厅。 租金：联华购物广场首

15、层以分割的形式进行出租，目前租金平均为6070元/左右。经营状况：据我司调研，联华购物广场首层经营状况一般，其业态黄金珠宝、家电占很大部分，但消费者不多，总体而言其首层的招商并不成功。（2）第二层 经营业态：大型生活超市经营状况：二层的生活超市为联华购物广场公司自己持有经营，年销售额达6000万以上，经营状况还不错（3）第三层 经营业态：大众服装、鞋类、床上用品经营状况：三层主要的经营业态为中低档的服装、鞋类，价格在80150之间，客流量还不错，总体经营状况中等。小结：我司以商业投资的借口跟联华购物广场的副总经理交谈得知，目前介于其一楼、三楼的经营状况，联华购物广场有意对其商业进行重新招商整合

16、，其首层整体出租的年租金大概为180万元，折合为30元/。但总体而言，联华购物广场是南宫市唯一的一家大型的购物广场，也是南宫市客流量最大的一家商业广场。2、鑫春购物中心 1) 项目概况：鑫春购物中心位于联华购物广场的斜对面，同处于胜利大街上，购物中心总共为二层，单层经营面积为4000平方米。2) 经营范围：首层为北国电器直营店、二层为椒江商城，主营服装、鞋帽类。3) 经营状况：鑫春购物广场其首层经营的家电限于当地的经济水平及房地产业的缓慢发展，经营状况一般，二楼的服装、鞋类偏中低端，价格在50150不等，客流需求量还行，这反映了当地居民消费现状。4、 商业调研总结（一）商业发展处于初级阶段，城

17、区无形成明显的商圈划分在南宫市现有商业布局中，目前基本没有形成商圈，仅为城区老商业地带，自然形成以胜利路和育才路为主要商业街区的布局。虽然城市已经在向东、西延伸，但是商业配套根本不协调。（二）商业结构不合理，餐饮业发展较慢1、专业市场缺乏根据南宫市商业发展状况，整体市场以零售为主，缺乏专业性批发市场。目前，南宫市没有一家真正意义上的专业性批发商业市场，如大型家居广场、五金建材市场、服装专业批发市场等。2、餐饮业发展缓慢受限于南宫市的经济发展和当地居民收入水平，南宫市居民的整体消费水平不高，其主要表现在餐饮业，整个南宫市缺乏高档的餐饮消费场所。3、高档次的购物中心缺乏发展无力从整个南宫市商业购物

18、来看，城市缺乏综合性的百货中心，但同时相比较其经济地位而言，高端购物中心缺乏跟其经济发展不佳有着很大关联的。目前在南宫市仅一家购物中心，其产品也是面向中低档消费者，现其规模以及经营现状也无法满足老城区居民。（三）经营结构雷同，同质竞争严重从整个南宫市商业经营形势看，受地区消费习俗影响，在南宫市零售业态中，经营低档商品的零售门店及摊点数量巨大，低档商品在整个市场商品种类和数量中所占的比例较大。在经营的商品种类和商品品质方面存在差异较小；在门店装修、经营理念方面，市场整体也缺乏层次，市场整体呈现严重同质化竞争现象。（四）影响能力不强，缺乏区域辐射能力目前，南宫市商业市场的商品种类、经营范围基本以满

19、足市区消费为主，城市商业最多可辐射影响至周边乡镇，从访问了解到，周边县市至到此批发与购物量基本没有。整来的说，南宫市还没有形成以其产业带动市场的局部，更没有辐射到周边其他县市的趋势和能力。5、 未来商业体量的供应调查u 金科.凤凰城1) 项目概况：金科凤凰城是金科地产与南宫市政府联手打造的大型商住一体化复合地产。项目位于南宫市育才路、东进街，主线交集、南北干道，距离联华购物广场只有160多米，是南宫市老城商贸区的核心商圈地段，位置不错。项目总占地面积150亩，总建筑面积20万平方米，容积率为2.0，以商住两用建筑为主，配以多层、小高层建筑。2) 项目规划与进展a. 项目规划：金科凤凰城项目四面

20、沿街，总规划建筑42栋，四面沿街建筑一二层作为商业，二层以上作为住宅。其中社区沿育才路到南大街方向规划为500米长的商业步行街，步行街底层为商业，上层居家。b. 项目开发进展：可能是资金链的问题，项目从07年就开始拆迁动工，目前项目只有沿育才路和本厂街的几栋建筑已经建好并开始入住，其步行街还未开工建设。c. 项目销售进展：由于该项目涉及到许多拆迁回偿户，因此项目第一期建好的5栋小高层楼并未对外销售，据我司调研得知，目前其价位应处于22002400元/m2左右。其沿育才路的街铺也已经售罄，当时2011年初售价为5000元/m2左右，目前首层商业上涨到1000015000元/m2价位不等。d. 主

21、力户型：金科凤凰城住宅户型设计主要为105130平米的两房两厅一卫和三房两厅两卫，大客厅是当地户型设计的特色。第三篇 南宫市房地产市场研究分析一、南宫市房地产市场现状及发展趋势分析1、市场潜力正逐渐被挖掘出来，市场充满希望通过对南宫市近几年的地产项目的调查发现，当地客户对购买商品房非常认可，例如：南宫市市场对购买期房、预先付款基本不排斥，说明市场正在逐步走向成熟。2、房地产投资：增幅加快，稳定增长南宫的房地产市场从近几年的总体情况看，泡沫成分和投机性需求相对较小，房地产投资一直保持适度规模的合理增长。当地房地产开发投资总体状况比较平稳，对房地产市场健康有序发展十分有利。但从近2年内走势分析来看

22、，中小户型套价较低拥有极多的市场需求。3、自住购房需求仍是商品住房市场主流通过对南宫在售楼盘客户构成的调查可以得出结论：尽管房地产市场存在少量的投机炒作等行为，但自住购房需求仍是市场主流。4、商品住房价格稳步攀升，但房价依然偏低从2006年以来，南宫住房价格呈现小幅上升趋势，截止目前涨幅在800元/左右。保持了稳中有升的趋势，没有出现大的波动，但我司调研得知，目前南宫市的房价处在2200-2500元/的，这在河北县级市中都属中等以下价位。5、消费群体有限，区域市场渐进饱和南宫市区总人口8万左右，购买潜力有限，而开发项目和单位自建项目总量较大，市场极易快速到达饱和。通过对在售的天地名门、第一城、

23、梧桐人家、怡海花园、龙泽苑、滨河人家的调查，各项目的客户来访量对相对较低，销售进度缓慢，另外一个不容忽视的是市场已经出现渐进饱和。6、中端项目竞争压力较大，高品质项目缺乏通过对当前市场上在售的产品调查，各项目规模、品质都相对一般，中端市场已经饱和，项目竞争压力较大，例如：天地名门、第一城、梧桐人家、怡海花园、金科凤凰城，虽然都主打当地的高端市场，但其产品品质仍属中端档次，产品主要是迎合当地市场。相反，从目前在售项目及地产发展走势来看，高品质项目市场将存在一定的市场需求。7、整体市场发展态势良好，但市场风险较大总体上来看，南宫市场还是比较健康的，通过走访调查，大部分购房者还是理性的，南宫的房地产

24、市场起步晚，经济也在逐步发展，这保证了新的购买力，只要延续这种态势，产品定位准确，采取分期、快速回笼资金、低价抛售的开发思路，市场风险是可以控制的。8、南宫市东部是地产开发的热点地区，也是政府引导城市发展的方向随着南宫市东部配套设施不断完善及政府的引导，其得到了广大市民的认可，目前这一区域各行政职能单位的落成及相应基础设施的建设，会更加带动该区域的开发投资建设，房地产项目销售前景较好。2、 南宫市在售项目区域解读一、南宫市房地产市场板块图地块位置南宫市目前在售的楼盘呈“品”字形的项目分布：以市政府为核心的开发区板块，包括多层、小高层和高层等产品类型，该区域项目多为以中档楼盘； 以群英湖为核心的

25、群英湖板块，该区域以大型楼盘为主，多层、洋房、别墅等产品类型齐全； 位于城区南部的南部板块，以中小型楼盘为主，项目定位中端市场。二、南宫市在售项目规模分析项目名称怡海花园梧桐人家滨河家园龙泽苑群英湖天铭苑锦绣花园天地名城宝城名郡体量（万）6131615211351820南宫预计今年上市面积至少60多万平米，在售项目规模以10万平米以上的大盘为主，即将入市的宝城名郡规模 20万平米左右，为目前市场上规模最大的项目。 三、南宫市在售产品分析区域内以多层产品为主，占总体的60%以上，其次是小高层产品占20%，洋房产品占到10%，高层和别墅类产品占10%。 据我司在宝城名郡施工现场调研得知，像宝城名郡6+1的电梯洋房的建安成本在850元/平米左右，其当地的人工费一般在80元/人/天。四、南宫市在售项目户型分析a. 小三室和大两室户型受到消费者的追捧，三室二厅和两室两厅是市场上的主力户型。b. 主力户型为3室2厅2卫/一卫。c. 主力户型面积:110-130( 阳面有客厅、卧室的占一部分)。 五、南宫市在售项目价格分析多层6+1（不带电梯）价格在17002100元/之间；多层6+1（带电梯）价格在20002400元/之间；小高层的均价为2400元/左右；别墅的价格在27003400元/之间；总体来看，南宫市内十个项目的价格对比来看，当地的商品房销售均价在2100元左右。六、南宫在售