罗平县房地产市场调查报告

1、罗平房地产市场调查报告 【新景地产销售部】罗平房地产市场调查报告一、 罗平县整体概述（一） 罗平县概况 区位罗平位于云南省东部，滇、桂、黔三省(区)结合部，地处东经1035710443、北纬24312525之间。东沿黄泥河与贵州省兴义市接壤，南与广西西林县隔南盘江相望，西南邻师宗县，西至北界分别与陆良、麒麟、富源3县(区)接界，有“鸡鸣三省”之称。县境东西宽75公里，南北长99公里，总面积3025.35平方公里，其中山区面积占78%。县城罗雄镇，海拔1480米，距省会昆明240公里，距曲靖市区132公里。 历史罗平历史悠久，有人类活动的历史可以追溯到旧石器时代。秦代为夜郎国所属漏卧候国，西汉时

2、曾设漏卧国(今罗平)，隶牂牁郡。隋为南宁州属地。唐初隶南宁州总官府，贞观年间为郎州属地。天宝年间为罗雄部，属南诏石城郡。宋为东爨乌蛮三十七部之一，隶大理国石城郡。元至元十三年(1276年)置罗雄州辖亦佐县，属曲靖路。明万历十五年(1587年)更名罗平州，属曲靖军民府。清沿之。民国二年(1913年)始称罗平县，属滇中道。民国十八年（1929年）废道，曾直隶省。 罗平县是革命老区，1937年11月，建立中共第一个党支部，1939年3月建立中共罗平县地下县委，1948年12月31日，罗平县城解放。1950年3月成立县人民政府，属宜良专区，1954年并入曲靖专区。1958年10月撤销罗平县建制，并入师

3、宗县。1959年1月，恢复罗平县建制至今。 行政规划罗平县辖大水井、鲁布革、钟山、旧屋基、长底、老厂6乡和罗雄、板桥、九龙、马街、富乐、阿岗6镇，下设152个村民委员会（办事处）和7个居民委员会。境内聚居着汉、彝、回、布依、苗等民族，总人口60.56万人，其中非农人口5.41万人，占8.93%； 县城的在地罗雄镇是全县的政治、经济、文化中心，县城人口13.8万余人。总体规划占地24平方公里，现已建成15.5平方公里，城市园林绿化面积544.32万平方米。（二） 罗平县经济情况罗平县gdp在近三年来，都在13%以上的高速增长，平均增长速度都高于中国整体增长速度。同时在近几年内，政府加大了工业及第

4、三产业的发展力度的支持，使得罗平县经济持续增长！（三） 罗平居民收入水平人均可支配收入也犹如gdp那样在持续增长，人们的生活条件好转，给投资及提高人们生活品质提供先决条件。（四） 小结：罗平县地处云南、贵州、广西三省交界处，拥有良好的自然资源为罗平创造发展旅游产业的优质自然条件。近几年来，罗平县加快城市发展速度，大力发展城市基础建设来提升城市形象，对旧城改造及南片区整体规划加大了投资力度，为罗平县实现山水旅游城市不断努力，从2008年起罗平保持较快的增长水平，经济总量不断增加，居民可支配收入持续增加，全县保持较好的发展势头。1） 罗平居民收入增加提升本地居民的购买力，对于项目的销售起到促进作用

5、。2） 罗平县城旧城改造启动，为项目的发展带来契机，政府政策将给予支持；3） 罗平县城人口较少，仅13万人口，不能支持太多楼盘开发；4） 罗平县乡镇保障性住房建设对普通商品房市场具有一定得制约。二、 罗平房地产市场情况（一） 罗平楼盘分布情况（二） 罗平县楼盘概况1、 罗平县供盘情况楼盘物业形态占地面积（亩）建筑面积（）规划户数开盘时间均价元/金海岸别墅11642491.541642008年1800元/金海岸二期别墅多层30.35346974452(商)2242008年2000元/豪洋时代广场小高(12层)3.4014600642008年2300元/蟠龙兰亭多层70650008002008年6

6、月1800元/红星广场高层（28层）5.9758004802008年9月1500元/安兴润城多层小高层（12层）69.901267867442009年1800元/美伦旭城（分三期）金色春晓2701495652302009年1800元/美仑盛景20020102300元/金色锦都50020122450元/万发园多层5.25110001002009年1900元/亿佰金多层1.665232612008年2300元/金色旺角小高（12层）1.61310557612008年2200元/龙逸尚都高层（24层）1.09308431102009年2200元/龙逸尚品小高（17层）360003602009年230

7、0元/仁和苑多层4.579123852008年2400元/法苑小区多层6.3148201102010年1600元/万发北尙多层小高层（16层）12.65226001642010年2300元/财富中心小高层（16层）266182302011年2500元/中科丽都高层（28层）12860012002011年2500元/龙门新景小高层（18层）7.68332292722011年2450元/西苑花园小高层（17层）2.817581902011年2300元/幸福时光多层小高层（15层）6.2318467.851082009年2000元/布衣风情园别墅214.631194商59446住2702011年50

8、00元/金桐花苑高层（33层）4005500004500浩峰蓝湾高层（28层）12.6642507350北城万象高层（28层）12.3373189450龙逸欣都高层（28层）1.5417842402012.9.8龙逸汇和国际高层（31层）18.29118150392金色春天小高层（18层）5.3266001642012.9.5中科景都高层（33层）3.4215968160明泰苑小高层（17层）320000104福居名苑高层（31层）6.9250000464腊峰世家多层小高层（18层）62400193森林公园别墅、洋房2400001000（绿色为未开盘项目）分析 罗平县从2008年以来，房地产市

9、场刚刚开始，2008年楼市低迷时期掀起开发热潮，当年楼盘开发有8个，楼市刚刚开始，均以小体量开发模式，当时销售也非常非常不错，几乎都以开盘即清盘的模式。但是金融危机影响使得楼盘开发量呈现递减趋势；但是到2012年楼市开发量达到罗平历来最多时期，且以大盘形势出现，仅金桐花苑就有55万方。后期压力巨大。从上表中可以看出，既不完全统计，所有商品房建设总户数达14229户，以每家4口计算可解决56916人的居住问题，但现在城区人口仅13万人，加之农业户口和城市小宗用地批复的自建房屋较多，使得当前罗平商品房市场接近饱和状态。2012年即将放量的楼盘中，所有户数达7995户，几乎为2008年2011年4年

10、开发量得总和，再加上前期楼盘存量较多，使得后期商品房销售雪上加霜。 从上表中看出，以上楼盘建设的平均面积均在120平米以上，主要是罗平人都希望有满足居住功能性的三房的需求，但是根据当地收入情况，不可能接受高房价的楼盘，同时第一批优质购房者也都在2008-2010年之间购买了房屋，尚未达到换房时期。所以在后期设计中，需要设计一些既能满足3房居住需求同时达到总价较低的房屋。2、 罗平县城房地产市场剖析（1）中心旧城改造启动罗平项目从南片区行政中心规划开始，县城中心的原政府单位用地成为了房地产商开发的首选，这些楼盘都雄踞在城市中央位置，由于地段优越，使得2008年开始投资建设的首批商品房受到人们的欢

11、迎。（2）南片区成为新贵入住之选安兴润城开始占据了南片区较好的位置，城建股份的入住使得罗平南市区成为罗平新贵一族首选之地。大手笔的开发和宏伟的规划，都使得南片区成为了罗平较为耀眼的新区。但是罗平房地产开发较多，使得前期宏伟的规划均未落实的实处，给本区域的发展蒙上阴影。（3）规划设计、园林景观营造水平较低当前住宅市场优秀的产品规划与优美的园艺绿化几乎是不分离的，考验一个楼盘的好坏，是一个综合因素，而非单项指数。而绿化园艺拉动住宅档次、提高售价要比楼宇本身空间大得多，购房者越来越深切的感受到住宅环境的提升所带来的享受。但是当前罗平楼盘还未从这方面出发，是后期改善及规划设计的新亮点。（4）开发过快，

12、趋于饱和罗平房地产市场从2008年起，第一个楼盘开始建设，经过近4年时间发展到40多个楼盘，开发体量较大，但由于罗平县人口较少，加之城市流动人口没有太大变化，近几年地产趋于饱和。（5）小宗用地及宅基地流转较多小宗用地挂牌较多，自建房在罗平占主导地位，一些自建房开始在市场上流转，加之宅基地市场流转，难以改变当地人自建房屋的思想观念。对商品房市场好一定得冲击。三、 楼盘个案分析（一） 龙逸汇和国际 1、 楼盘基本信息基本资料项目位置罗平县振兴街（原粮食局）开发商云南龙逸房地产开发有限公司代理商昆明可里汉森地产顾问总占地面积18.29亩总建筑面积118150容积率9.68均价预计2600元/绿化率建

13、筑密度建筑类型高层宣传定位罗平首席国际化商业中心建筑设计深圳华博建筑设计总户数392户车位商铺3层公摊系数18-20%开盘时间预计在2012年底交房日期周边配套学校：罗平二中、罗雄三中、红星幼儿园、东屏小学医疗配套有：罗平县中医院、门诊部消费环境：振兴街核心商业区交通：罗平汽车客运站、畅通云贵路、振兴街广告语以中心为名，打造罗平首席都市综合体规划鸟瞰图 位置2、 产品情况功能户型面积套数合计户型比例2房b388.1428287.14%3房a3104.422816842.86%c3123.2156d3124.4856c2113.97284房a1155.252819650%a2155.1228d1

14、154.7728d2156.5328b1122.9328b2136.8128c1136.3828合计12个户型392392100%总体来看，龙逸汇和国际户型4房占50%，3房占42.86%,三房和四房占92.86%，而且三房户型面积趋向于120平米。 直击户型：1栋平面图从1-2栋看，主要设计为4房户型，由于是一梯四户设计，均采用入户花园设计增大采光面。为满足功能居住需求，面积从122-155平面不等的四房户型。但是从当前市场情况看，此面积属于面积过大，销售难度不小。3栋户型主要为120平米的三房、88平米2房及100平米的小三房；依照当前情况看，本栋将成为当前市场的畅销户型之一。 外立情况“

15、龙逸汇和国际”采用灰、白色作为楼盘的主要色彩，棱廓和边角都采用白色勾勒，开发商在本地开发的其他楼盘同样采取这种色调。外立面属于传统条件，没有创新形式。3、 推广情况（1）推广节奏营销方式时间节点内容形象公开2011.10.1开放售楼部。形象推广2011.11户外广告、电视广告、dm单对外发布项目信息认筹方式暂时未定价格宣传2400元/平米起价（2）工程进度当前工程进度为招投标过程中，开工后地基做完后未见施工。4、 项目优劣势分析优势 项目所处位置优越项目处于振兴街延长线及云贵路交叉路口，紧邻罗平县客运站、工行以及罗平的商业主干道振兴街。 项目周边配套完善地处城市中心、医疗、金融、商业、教育等都

16、非常完善。 优质的项目运作团队该项目开发商在罗平本地有两个形象楼盘，在本地有一定的操盘实力。劣势 物业形式塔楼采光效果差及公摊较大； 紧邻客运站环境较为吵闹，加之1-3层为商业，小区居住品质下降； 推进速度从2011年10月入场以来，销售推进速度较为缓慢；（二） 北城万象1、 楼盘基本信息基本资料项目位置罗平县鲁布革大道（原芙蓉宴庄）开发商曲靖市海川房地产开发有限公司代理商总占地面积12.33亩总建筑面积70000容积率8.51均价预计2300元绿化率30%建筑商建筑类型高层（28层）宣传定位缔造新都市主意生活观建筑设计曲靖市建筑设计远总户数425户车位商铺3层公摊系数18-25%开盘时间预计

17、在2012年底交房日期3年后周边配套学校：新村小学医疗配套有：罗平县中医院、松毛山医院交通：火车站、及畅通的九龙大道及鲁布革大道广告语北城中心，万象更新规划鸟瞰图 位置2、 产品情况功能户型面积套数户型比例2房a289.85011.76%b493.5255.88%c282.7255.88%c6805011.76%3房a1118.25011.76%b2118.9255.88%b3124.6255.88%c1121.2255.88%c3100.1255.88%c4126.4255.88%4房b1133255.88%a31245011.76%c5135.1255.88%合计13个户型425100%本

18、案户型配比为两房、三房、四房配比均在30%左右，从市场需求角度考虑还是比较适合市场需求的。 直击户型本户型主要以120平米的三房和133平米的小面积4面为主，适合当时市场需求，但是同样存在的问题物业本来存在的问题。1、户型所有主卧室卫生间门均正对床位，不利于使用。风水学上对家人健康不利。2、所有户型厨房、卫生间采光均在采光井处。采光效果差。3、三梯六户设计公摊极大。 外立面讨论北城万象采用红棕色及白色做外外立面主色调，在当前罗平市场上同一区位上的“万发北尙”楼盘采取的是同样的外立面风格，此外立面风格在新建商品房中属于耀眼的，但是长时间过后能明显的看出颜色变化，白色调太多。3、 推广情况（1）推

19、广节奏营销方式时间节点内容形象公开2012.8.1开放售楼部。形象推广2012.8.12户外广告、灯箱、dm单、报纸广告、对外发布项目信息认筹方式2012.8.12vip认筹卡2000元抵扣总房款7000元；5000元抵扣房款15000元；教师而外优惠2000元；3人团购1%；5人团购2%开盘未定开盘预告广告开始显示，在罗平时政3周广告即将开盘。价格宣传2300元/平米起价（2）工程进度项目工程刚在启动，招投标过程中4、 项目优劣势分析优势 项目所处位置优越项目位于罗平县北城区，该项目坐拥罗平县北边阿岗镇、九龙镇、马街镇、富乐镇、老厂乡等五大乡镇入城口，抢先的得到较多的客户资源。 项目周边配套

20、相对完善医院、学校、购物、娱乐、广场在项目集聚，对购房者有较强的吸引力。 交通便捷项目离罗平县城主要出行的交通方式火车站比较近，周边道路鲁布革大道、九龙大道都畅通无阻。 推盘速度较快2012年8月入场以来，以快速度在市场亮相并开始认筹销售，以快速占据市场。劣势 物业形式项目以3栋塔楼形式出现，采光效果差及公摊较大； 紧邻火车站每天深夜均可听到火车到站声音，楼层越高就越能听到。加之1-3层为商业，小区居住品质下降； 北城区购物偏远：北城区离中心区远，购物不方便；（三） 龙逸欣都1、 楼盘基本信息基本资料项目位置罗平县振兴街（原百货大楼）开发商云南龙逸房地产开发有限公司代理商总占地面积1.5总建筑

21、面积41784容积率4.17均价2900-3000绿化率建筑商中十冶集团建筑类型高层（28层）宣传定位中心论建筑设计深圳华博总户数240车位商铺4层公摊系数20-25%开盘时间预计在2012.9.8交房日期周边配套学校：东屏小学、罗平一中医疗配套：罗平县中医院、门诊部交通：振兴街、客运站等商业配套：城市中心、美好家园超市、振兴街商业街、银行等广告语多数人思想的中心，少数人的中心思想规划鸟瞰图 位置2、 产品情况功能户型面积套数合计户型比例2房c72.6484820%3房a134.64814460%d132.348e120.7484房b151.8484820%合计5个户型240240100%该楼

22、盘总体户型设计看，主要以3房为主，但是该楼盘的三房面积都居中在130平米的三房，属于享受型户型，面积过大； 直击户型 外立面讨论龙逸欣都采取灰棕色做外立面，此种外立面在昆明近年开始多见，但是属于灰色调，看上去犹如旧房子一样，没有特别新颖之处。3、 推广情况（1） 推广节奏营销方式时间节点内容形象公开2011.10开放售楼部。形象推广2011.10.15户外广告、灯箱、dm单、报纸广告、对外发布项目信息认筹方式2011.12.24前100名vip认筹卡5000元抵扣总房款15000元；其他客户5000元抵扣房款10000元；商铺20000元优惠总房价2%；开盘2012.9.8开盘情况待观察开盘活

23、动开盘活动抽奖：幸运转盘；购房幸运抽奖；赠送龙逸vip卡开盘价格2800/平米元起价，最高价2940元/平米，开盘当日成交50套；（2）工程进度工程建设施工方进场（中十冶集团），地基施工进行中；（3）开盘活动简析2012年9月8日，龙逸地产开盘仪式当日，邀请县领导剪裁仪式及部分文艺活动，活动现场到场客户约200批次，活动现场较为壮观。以下原因导致选房人流失：1、 由于开盘选房时间从10:30左右开始选房，选房时间太晚，导致部分等待客户流失；2、 当天天气下雨，导致客户流失；3、 当天验单人员及总控制人员放行人员太慢导致客户流失；以上三点原因使得当天成交较少。仅仅成交50余套。4、 项目优劣势分

24、析优势 项目所处位置优越项目坐拥城市中心，地理位置优越而备受关注； 项目周边配套相对完善医院、学校、购物、娱乐、在项目集聚，对购房者有较强的吸引力。 推盘稳健2011年10月进场，至今快一年的时间，买卡客户250多批次，2011年12月24日认筹开始指开盘9个月之久蓄水了强劲的客户群，为开盘打下很好基础。劣势 物业形式项目以2栋塔楼形式出现，2梯五户设计，采光效果差及公摊较大； 城市中心每天城市中心商业气氛浓厚，从居住角度看，不是特别适合居住；（四） 金色锦苑1、 楼盘基本信息基本资料项目位置罗平县鲁布革大道（罗三中旁）开发商云南旭恒房地产开发有限公司代理商总占地面积总建筑面积容积率均价多层2

25、650小高层2510绿化率42%建筑密度建筑类型多层6层小高层（17层）宣传定位地中海稀贵多层建筑设计总户数482户车位商铺2层公摊系数10-15%开盘时间2012年3月31日交房日期周边配套学校：罗平三中医疗配套：妇幼保健远交通：鲁布革大道及新客运站广告语地中海稀贵多层规划鸟瞰图 位置2、 产品情况功能户型面积套数合计户型比例2房3房a1105.653626454.77%a297.4136b196.572b287.8472d114.712e108364房c136.024821845.23%g111.8170合计8个户型482482100% 该项目开发商在本地开发时间最长，熟悉的掌握了当地客户

26、的需求，从面积、户型设置到物业形式等都满足当前客户的需求。满足功能性需求的小三房和小四房成为本楼盘的主流户型，同时面积都集中在100平米以内的三房。 直击户型： 外立面讨论金色锦苑为美仑旭城三期楼盘，外立面风格遵循前二期的建筑风格地中海建筑风格，黄色和红色斜屋面为楼盘的主色调。属于罗平建筑风格、外立面规划较为完善的一个楼盘。3、 推广情况（1）推广节奏营销方式时间节点内容形象公开2008年起项目陆续开启，依托老客户稳健开盘形象推广2011.83期金色锦都项目启动，推广方式以户外、传单、短信、报纸认筹方式201111前100名客户，5000元抵扣房款10000元；其他5000元抵扣8000元；持

27、有旭恒会员可额外1%；开盘1%优惠内部认购20123.31未领取预售证以内部认购形式开盘认购活动认购当天会场未作任何活动，简单布置选房气氛的场地，布置彩虹门、空飘等开盘价格多层价格：2630元/平米起价，小高层价格：2376元/平米起价。开盘2012.7.28持有预售证开始签订合同，当天抽奖活动，抽取楼盘优惠券3000元、1500元、1000元优惠；（2）工程进度当前工程进度开始动工中，多层建设至3层（3）开盘活动简析2012年3月31日，选房当天由于该项目未有商品房预售证该项目采用内部认购形式开盘，所有没有开盘仪式，仅仅在案场周边布置开盘气氛。直接进入选房环节。开盘当天选房人数近160余批次

28、。以下为本楼盘开盘当日情况：1、开盘当天未作价格展示，场外有价格展示，场地较为混乱；2、开盘当时，仅有本楼盘有多层，当天多层房源销售近85%；3、总房源482套，小高层200多套房源开盘当日售出不超过20套；4、开盘当天销售约100套。4、 项目优劣势分析优势 罗平独有楼梯房该项目为罗平县城销售中唯一的楼梯房，由于物业形式的稀少，价格也在当地市场上一枝独秀。 项目地处东面4乡镇入城口项目地处罗平东城区，为罗平县板桥镇、钟山乡、旧屋基乡、长底乡等乡镇入城口，抢先抓住东面乡镇购房客户群体。 优质的项目地块该项目开发商在罗平本地占据城东开发权，圈地270亩坐地开发，整体规划、绿化等在罗平县城楼盘中属

29、于较好的楼盘之一。劣势 地理位置地处城市东面，离主城区较远，购物等不方便； 物业形式把握当地客户多层的喜好，设计为一梯四户多层，对于采光等方面较差； 推广形式较少主要采取依托老客户的活动促销，对于其他宣传途径较少。（五） 福居名苑1、 楼盘基本信息基本资料项目位置罗平县鲁布革大道开发商云南麟昊房地产开发有限公司代理商云南硕腾房地产经纪有限公司总占地面积6.92总建筑面积50000容积率10.83均价高层：2500广告推广门道广告建筑商建筑类型高层（31层）宣传定位罗平首席中心地标大宅建筑设计总户数480户车位商铺2层公摊系数20-30%开盘时间交房日期周边配套学校：九龙小学、罗平一中医疗配套：

30、协和医院交通：畅通的九龙大道、文笔路生活：九龙农贸市场、中心区商业街道广告语罗平首席中心地标大宅规划鸟瞰图 位置2、 产品情况功能户型面积套数合计户型比例2房a277.6811222448.27%a189.371123房a4119.322422448.27%4房a6157.388163.46a7212.948合计5个户型_464464100% 该项目占地面积小，采用满铺盖形式。户型设置小户型占50%，120平米的三房占50%和符合市场需求。 外立面讨论该项目外立面同样为现代简约风格，项目为三梯八户的塔楼，从外立面形式看，线条鲜明，但是色调上使用淡黄色及白色为主色调，色调表现较为平常。3、 推广

31、情况（202） 推广节奏营销方式时间节点内容形象公开2012.1项目售楼部公开形象推广2012.3代理公司入场，销售推广推进认筹方式202520000元优惠10000元；10000元优惠5000元；后推进500元卡优惠；认筹升级2012.10从买卡当天起，每天增值100元优惠；开盘时间未定（2）工程进度当前工程未动工4、 项目优劣势分析优势 地理位置优越项目位于罗平中心位置，坐拥九龙大道旁，地段优势突出。 户型设设置科学项目户型较少，但是户型设置上119平米端头户型设置较好。劣势 物业形式本楼盘以3梯8户的塔楼设计。 推广形式较少项目销售人员均为外地来，对当地市场了解不透彻，推广手段也很少。（六） 浩峰蓝湾1、 楼盘基本信息基本资料项目位置罗平县东关街开发商罗平县浩峰房地产开发有限公司代理商多盈营销机构总占地面积12.66总建筑面积42507容积率均价绿化率建筑密度建筑类型高层（2628层）小高层12层8层宣传定位我的公园我的家建筑设计总户数350户车位商铺2层公摊系数18-25%开盘时间交房日期周边配套学校：西关小学医疗配套：宜康医院行政配套：南片区政府广告语我的公园我的家规划鸟瞰图 位置2、 产品情况功能户型面积套数合计户型比例3房a1114.25b1