全国2009年10月自考房地产法试题和答案解析

1、自考赢家制作4全国2009年10月高等教育自学考试房地产法试题和答案解析课程代码：00169一、单项选择题（本大题共30小题，每小题1分，共30分）1. 1991年5月24日，国务院决定将每年的 6月25日定为全国的【】A. “房屋于B. “土地日”C. “物业日”D. “住宅日”正确答案：B注解：每年6月25日是全国土地日.1986年6月25日，第六届全国人民代表大会常务委员会第+六次会议通过并领布我 国第一部专门调整土地关系的大法一一中华人民共和国土地管理法.为纪念这一天，1991年5月24日国务院第83次常务会议诀定，从1991年起，把每年的6月25 日，即土地管理法领布的日期确定为全国

2、土地日.“土地日”是国务院确定的第一个全国纪念宣传日.中国是世界上第一个为保护土地而设立专门纪念日的国家。2. 城市的整体规划、对公有房屋和私有房屋的管理反映了【】A. 城市物业管理关系B. 土地承包和管理关系C. 城市房地产管理关系D.城市建筑设计管理关系正确答案：C 注解：城市的整体规划，对公有房屋和私有房屋的管理监督，这些都属于政府行为，是城市房产管理关系的一种反映。PC3. 征用基本农田50亩进行房地产开发的，其批准机关是【】A.省一级人民政府B.市一级人民政府C.县一级人民政府D.国务院正确答案：D注解：征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五

3、公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。该块土地下的矿产资源所有权属于【B.国家4.房地产开发企业通过出让方式取得土地使用权的，A.开发商D.业主大会2年未动工开发的，该土地使用权【B.只能有偿收回D.应当有偿收回C.业主委员会正确答案：B注解：我国法律规定，矿产资源的所有权归国家。A.可以无偿收回5. 超过土地使用权出让合同约定的动工开发期限满C.应当无偿收回正确答案：AO让使用权出让合同约定的用途、注解：我国法律规定，以岀让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地岀）动工开发期限开发土地。超过合同约定的动工开

4、发日期满2年来动工的，国家可以无偿收回土地使用权。6. 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地【】B.征用审批手续D.转让审批手续A.转用审批手续C.岀让审批手续正确答案：A注解：我国法律规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续7. 房屋发生扩建、翻建、改建及相应的宅基地使用范围的增减时，所进行的登记属于【A.原始登记B.变更登记C.转移登记D.他项权登记正确答案：B注解：变更登记，是指房屋发生扩建、翻建、改建、添建、部分拆迁等增减情况以及相应的宅基地、院落地使用范围的增减 时所进行的登记。8. 房地产权属登记的托伦斯模式的最先设计国家是【】A.

5、德国B.法国C.日本D.澳大利亚正确答案：D注解：托伦斯模式是由澳大利亚托伦斯爵士设计提出的，于1858年1月27日经南澳洲议会通过，于同年7月施行.该模式强调登记对房地产权利的转移或设定具有绝对的效力。9. 通过房地产权属登记建立产籍资料，为房地产的规划、税收提供依据，属于房地产权属登记的【】A.产权确认功能B.管理功能C.公示功能D.保障功能正确答案：B注解：房地产权属登记的功能主要包括：产权确认功能、公示功能和管理功能.其中，管理功能主要是对产籍管理和审查监督。】B. 般没有期限限制10. 以划拨方式取得的土地使用权【A.均有期限限制C.原则上不允许进入房地产市场D.具有有偿属性tTj.

6、PG城市房地产管理法正确答案：B注解：我国法律规定，土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的， 规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。11.根据我国相关法律规定，房地产开发资质一级企业的自有流动资金为【A.2000万元以上B.3000万元以上D.5000万元以上第22条规定：“依照本法C.4000万元以上正确答案：A注解：资质一级企业需具备自有流动资金2000万元以上，注册资金不低于 2000万元。12. 对于房地产开发企业通过依法申请所获得的建设用地，国家依然享有该片土地的【】B.所有权D.出让权A.使用权C.占有权正确答案：B注解：在我国，土地归

7、国家所有.房地产开发企业通过依法申请所获得建设用地的土地使用权并不是所有权。13. 在我国现行法律制度下，对拆迁补偿形式【】A. 概实行货币补偿B.当事人可以选择C.当事人原则上不可以选择D.主要实行产权置换正确答案：B注解：我国法律规定，被拆迁人可以选择补偿方式，即被拆迁人可以选择货币补偿方式，也可以选择房屋产权调换方式。14. 当拆迁范围确定后，不得禁止被拆迁人【】A.扩建、改建房屋B.续租房屋C.改变房屋和土地使用用途D.继承房地产正确答案：D注解：我国法律规定，拆迁范围确定后，不得进行下列活动:（1）新建、扩建、改建房屋；（2）改变房屋和土地用途；（3）续租或新租房屋）自考赢家制作15

8、.在城镇房屋补偿过程中，要对被拆除的房屋进行补偿，【】A. 对附属物也应当进行补偿B. 对附属物不予补偿C. 对超过了用地期限的临时建筑也应予以补偿D. 对宅基地也应当予以补偿正确答案：A注解：我国法律规定，在补偿过程中，不仅要对被拆除的房屋进行补偿，同时还应当对房屋的附属物予以补偿。 16.下列情形不属.于.房地产转让的是【】A. 房地产赠与B. 国家对集体土地所有权的征收C. 以房地产抵债D. 方以土地使用权为条件，另一方以资金为条件进行合作建房正确答案：B注解：我国法律规定，房地产转让的方式主要有：房地产买卖、房地产赠与、其他合法方式.其中其他合法方式主要有：(1) 以房地产作价入股、与

9、他人成立企业法人(2) 一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营房地产(3)因企业被合并、收购或兼并等(4)以房地产抵债的；(5)法律、法规规定的其他.情形。17.根据我国现行法律制度，商品房预售【】A. 必须交付全部土地岀让金B. 必须取得建设规划许可证，但不需要施工许可证C. 必须取得土地使用证，但不需要施工许可证D. 必须取得土地使用证，但可以只缴纳部分土地岀让金5正确答案：A注解：我国对于商品房预售的相关规定，对于商品房预售必须具备以下条件：(1) 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，(2) 持有建设工程规划许可证和施工许可证；(3) 按提供预售的商品

10、房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资额的25哎人上，并已经确定施工进度和竣工交付日期由此规定，可以得出 A为正确选项。18.房地产抵押权属于【A. 一种独立权B. 一种优先权与独立权C. 一种价值支配权D. 一种独立权与价值权正确答案：C注解：我国法律规定，房地产抵押权具有以下的性质:(1)抵押权是一种从属权利，(2) 抵押权是一种价值支配权，(3) 抵押权是一种优先受偿权。19.职工以成本价购买的公有住房产权归【】A.单位所有B.居委会所有C.个人所有D.国家所有正确答案：C注解：我国关于公房售后产权的归属间题的规定，职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般使用 市场交易，在补交

11、土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，售房收入归个人所有。20.房改后国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的【】5年后可以进入A.货币工资B.实际工资6自考赢家制作D.补发工资C.实物工资正确答案：A注解：我国在城镇住房制度改革中，国家投入住房建设的资金将主要通过分配机制转变为职工的货币工资。21. 公有住房的岀售带有很强的政策倾向性，主要是为了解决职工家庭的【B.经济问题A.居住问题C.工作问题D. 使用权问题正确答案：A注解：我国在住房制度改革中，所实施的措施，都是为了尽快改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。22. 在物业管理的整个环节中，起主导作用

12、的主体是【B.物业管理企业D.业主A.开发商C.政府房地产管理部门正确答案：D注解：在物业管理的整个环节中，业主即物业所有人以及使用人起着主导作用。23. 下列不属于业主大会职责的是【】A. 选聘、解聘物业管理企业B. 自主成立物业管理企业C. 决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施D. 更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作正确答案：B注解：我国法律规定，业主大会主要职责有：(1) 制定、修改业主公约和业主大会议事规则；(2) 选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；(3) 选聘、解聘物业管理企业；(4) 诀定专项维修资金使用、统筹方案，并监督实施；irk wA(6)法律、法规

13、或业主大会规定的其他职责。(5) 制定修改物业管理区域内物业共部部位和共用设施的使用；24. 业主与物业管理企业间的物业管理关系基于【A. 双方的服务合同而产生B. 开发商的指定而产生C. 开发商的聘任而产生D. 政府的任命而产生正确答案：A注解：我国物业管理服务企业的法律地位中第(1)项规定，物业管理服务企业依合同实施物业管理。25. 纳税人建造普通标准住宅岀售，免征土地增值税的条件是【】A.增值额未超过扣除项目10%的B.增值额未超过扣除项目15%的C.增值额未超过扣除项目20 %的D.增值额未超过扣除项目25%的正确答案：C注解：中华人民共和国土地增值税暂行条例第八条规定有下列情形之一的

14、，免征土地增值税：(一)纳税人建造普通标准住宅岀售，增值额未超过扣除项目金额加的；(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。26. 开征房产税的工矿区须经特定的管理机关批准，该管理机关是【】A.乡镇税务所B.县级税务局C.地、市级税务局D.省级税务局正确答案：D注解：我国对于房产税征收范围为：城市、具城、建制镇和工矿区.其中，开征房产税的工矿区必须经省级税务局批准。27. 甲向乙购买房屋一套，契税的计税依据为【】C.参考价格D.买方报价正确答案：A注解：我国法律规定，契税的计税依据：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，计税依据为成交价格。28. 国有土地使用权转让合同的转让方，应当

15、依法取得【】A.施工许可证B.建设工程规划许可证C.国有土地使用权证D.商品房预售许可证正确答案：C注解：城市房地产管理法第 37条第6项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。该法第38条规定：“以岀让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：(一)按照岀让合同约定已经支付全部土地使用权岀让金，并取得土地使用权证书”)29. 享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，双方所签订的合建合同实际上属于土地使用权有偿【 】A.岀让B.转让C.抵押D.出租正确答案：B注解：我国法律规定，房地产转让的方式主要有：房地产买卖、房地产赠与、其他合法方式.其中其他合法方式主要

16、有：(1) 以房地产作价入股、与他人成立企业法人(2) 一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金、合资、合作开发经营房地产(3)因企业被合并、收购或兼并等(4) 以房地产抵债的；(5) 法律、法规规定的其他情形。30. 公民、法人或者其他组织认为行政机关的具体行政行为侵犯了其已经取得的土地所有权或者使用权的，应当先申请行政复议，对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起【】A.民事诉讼B.刑事诉讼一铳恥C.行政诉讼D.违宪诉讼正确答案：C注解：依照我国行政诉讼法第十七条规定的精神公民法人和其他社会组织对复议决定不服的可以向人民法院提起行政诉 讼。31. 房地产法律责任的主要形式不包括【】B.刑

17、事责任D.民事责任A.经济责任C.行政责任正确答案：A注解：我国房地产法律责任的形式主要有：民事责任、行政责任和刑事责任三种。32.下列房地产违法行为，应承担行政责任的是【A.不履行房屋预售合同C.不按时交付商品房】B.侵犯他人的房屋产权D.无照经营房地产开发企业正确答案：D注解：行政责任，是指违反行政管理秩序， 依法应当承担的行政法律后果.选项中只有D符合要求，其他三项属于民事责任、 刑事责任的范畴。33. 对土地复垦实行的原则是【】B. “谁受益，谁负责”D. “谁使用，谁付费”A. “谁主张，谁举证”C. “谁破坏，谁复垦” 正确答案：C注解：我国法律规定，土地复垦实行“谁破坏、谁复垦”

18、的原则。二、多项选择题(本大题共 5小题，每小题2分，共10分)34. 房地产开发的特征主要包括【】A.利润丰厚B.投资量大9自考赢家制作D.涉及面广（2）工程项目多;（4）建设周期长。C.建设周期长E. 工程项目多正确答案：BCDE注解：房地产开发的特征主要包括:（1）涉及面广；（3）投资量大；35.20世纪80年代初以前，我国住房制度的特征主要包括【】B.福利性D.供给制A.国家包C.低租金E. 等级制正确答案：ABCDE注解：20世纪印年代以前，我国住房制度的特征是：国家包、福利性、低租金、等级制、供给制36. 下列对物业管理特征表述正确的是【】A.物业管理关系具有无偿性B.物业管理关系

19、是民事关系C.物业管理关系是不平等关系D.物业管理关系具有有偿性E. 物业管理关系等同于行政意义上的管理与被管理关系正确答案：BD注解：物业管理的特征主要有：（1）物业管理关系是民事关系；（2）物业管理关系基于服务合同而产生；（3）物业管理关系具有有偿性）37. 住房公积金所具有的特征主要包括【A.社会性C.保障性E.自愿性正确答案：ABCD 注解：住房公积金制度是一种住房社会保障措施，具有社会性、互助性、保障性和政策性等特征。38. 房地产契税的征税对象为转移土地、房屋权属的行为，主要包括【】A.房屋买卖B.房屋交换C. 土地使用权转让D.国有土地使用权出让E.农村集体土地承包经营权的转让正

20、确答案：ABCD注解：房地产契税的征税对象为转移土地、房屋权属的行为，包括国有土地使用权岀让，土地使用权转让（岀售、赠与和交 换），房屋买卖，房屋赠与，房屋交换 .但是，土地转让权不包括农村集体土地承包经营权的转移。三、名词解释题（本大题共 5小题，每小题3分，共15分）39. 建筑物区分所有权：是指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共词关系所生的成员权。40. 临时安置补助费：是指拆迁人对被拆迁人或者房屋承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，通常又称为过渡费。41. 商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先岀售给买房人，并由买受人支付定金或者房价

21、款的行为。 房屋预售又称“卖楼花”。42. 业主委员会：是指经业主大会选举产生并经房地产行政主管部门登记，在物业管理活动中代表和维护全体业主合法权益 的组织。43. 经济适用住房：是指已列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入 家庭岀售的住房。四、简答题（本大题共 4小题，每小题6分，共24分）44. 我国房地产法的基本原则有哪些？答：我国房地产法的基本原则有：1. 土地公有原则。2. 土地有偿使用原则。3. 十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。4. 房地产综合开发原则。5. 城镇住房商品化原则。6. 宏观调控与市场调节相结合的原则。45.

22、外商投资企业用地取得的方式有哪些？答：外商投资企业用地取得的方式有：1. 通过出让方式取得土地使用权。2. 土地使用权作价入股。3. 通过租赁厂房和场地的方式。4.通过企业拍卖或租赁经营方式。5.与农村经济组织合资、合作经营取得集体土地使用权。46. 商品房买卖中关于质量方面的纠纷如何处理？答：按照合同法和城市房地产管理法 的有关规定处理。房地产开发企业应当对其交付的商品房承担质量保证的责任。 具体责任是：1. 房地产开发企业应当按照其向买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书，对所售商品房承担质量保修责任。在保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，致使房屋功能受到影响，给买受人造成损失的

23、，应当依法承担赔偿责任。2. 商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验,确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。47. 简述建设单位违反物业管理规定所要承担的法律责任。答：建设单位违反物业管理规定所要承担的法律责任：1. 住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下罚款。不移交有关资料，由县级以上地1万元以上10万元以下罚款。2. 建设单位

24、擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，予以通报，处五、论述题（本大题 8分）48. 试述农村土地承包经营中发包方的权利和义务。3.处理的权利。2.尊重承包方生产经营自主权;答：发包方的权利包括：1.发包的权利；2.监督的权利；3.为承包方提供必要的服务；4.发包方的义务包括：1.维护承包的土地承包经营权；组织农业基础设施建设；此外，还有法律、行政法规规定的其他权利与义务。六、案例分析题（本题 10分）49.2000年3月5日，甲公司与乙公司签订了一份房屋租赁合同，约定：甲公司将A广场的一栋大楼出租给乙公司，每月租金150万元，按月收租，租期二年，从2000年4月1日到2002年3月30日止。合同签订后，双方到房地产管理部门办理了登记备案手续。乙公司交付了押金