商业住宅楼建设项目可行性研究报告

1、商业住宅楼建设项目可行性研究报告 第一章开发商概况一公司名称xxxxxx房地产开发有限公司二公司地址彭州市金彭西路140号后院2楼三公司经营范围房地产开发商品房销售物业管理房地产信息咨询服务四公司注册资金注册资金人民币2000万元第二章 项目概况该项目所在的彭州市天彭镇外东街是彭州市老城改造主要的街道之一根据彭州市城市近期建设规划2007-2020显示外东街作为牡丹新区旧城区的居住生活服务社区是天彭镇拓展和旧城改造的重点区域一项目名称楚越名都二项目地点彭州市天彭镇东湖大街东湖南街交叉口西侧py2008-7-9103地块三项目开发单位xxxxxx房地产开发有限公司四项目性质商业住宅楼五四至范围东

2、至东湖南路 西至旧城改造棚户区南至东湖南路居民区 北至东湖大街六用地指标规划用地面积512929平方米总用地面积720077平方米总建筑面积 15388平方米 不含地下车库4830平方米 容积率 住宅28商业30建筑密度 住宅30商业50绿地率 30第三章 项目定位一项目市场定位彭州市最优秀的经济型现代化商住楼二目标客户定位 彭州市区域内需要改善居住条件的人157厂宿舍棚户区旧城改造区域居住条件较差房型狭窄有改善居住条件的迫切需求 成家立业需要购房的年轻人 地块附近及工业园区的原住居民 迁入市区的乡镇居民 为改善子女就学环境的乡镇居民三项目价格定位由于本项目附近在售项目所以采用本区域商品房市场

3、交易均价4500元平米商铺均价18000元平米作为定价参考在考虑了多方面的因素后本项目均价定为二层商铺12000元平米高层4300元平米这是一个符合市场实际且富有吸引力的价格第四章 项目地址及外部配套条件一 项目地点与地理位置本项目建设地点位于彭州市天彭镇外东街中段同一医院以北157农贸市场西侧置信丹郡以南该地块总占地面积720077m2距离市政府500米距沃尔玛不足300米邻近牡丹大道距彭州汽车站不足1公里交通便利周边多为近年新建的住宅是办公商住居家理想之地二地质条件根据岩土工程勘察对项目所在地地质勘察报告工程地质情况如下彭州市属湔江冲积扇平原位于湔江冲洪积扇下游地面坡降顶部11下游为66自

4、扇顶至扇缘约20公里整个冲洪积扇面积约340平方公里城区内地形平坦西北高东南低高程为590米572米坡度约7根据彭州市建筑设计勘测所和现场调查资料其地层构成主要为轻亚粘土和沙卵石层由上而下分为耕植土灰褐黑褐色结构疏松含有较多的有机质厚度0508米轻亚粘土褐黄色湿饱和可塑土质较均厚度152米卵石层浅褐色稍湿饱和中密粒径一般34厘米容许承载为fk250600kpa厚度05米以下为中密密实卵石层卵石直径为320厘米fk400800kpa厚度1317米地下水位埋深35米无侵蚀性是较为理想的建设场地三 地震裂度根据中国地震烈度区划图彭州市属于基本烈度七度地区按七级设防四外部配套条件本项目地处外东街新城区

5、各项基础设施比较完善具有良好的外部配套条件1供电项目用电主要是设备用电及生活用电经初步估算项目总装机容量为800kw 电力由区域变电站统一供电市电力部门具有为本项目的供电能力2给水主要是生活用水及消防用水水源为城市自来水由东湖大街城市供水管就近引接3排水按照规定排水实行雨污水分流制项目所在区域已经有完善的雨水和污水管网生活污水雨水可排入东湖大街和东湖南路污水管网和雨水管网项目建成后排水可以保障4通迅彭州市电信业发展迅速网通移动铁通等具备条件完全可以满足本项目通讯工程的需求5有线电视该项目位置在彭州市有线电视网复盖范围内可以满足本项目需求6天然气彭州市天然气公司在项目位置周边已铺设天然气管道可以

6、满足项目天然气需求7交通运输项目地理位置优越项目地址周边道路纵横交错四通八达距高铁站高速公路口均不足5公里距离空港80公里交通十分便利第五章 建设方案一 建设概况和背景本方案位于东湖大街南侧牡丹大道以西彭州市外东街旧城改造区域内为单栋独立高层建筑一二楼为商业通过裙房连接其中裙房建筑高度10米主楼建筑高度61米地上建筑面积约15388m2基地地势北高南低总体高差较平建设条件良好二 建筑设计1设计原则以人为本合理组织人流车流坚持生态优先走可持续发展现代化高标准的循环经济的原则2交通组织外环车行道兼做消防车道做到人车分流基地内部充分利用高差变化营造丰富感人的空间层次分明错落有致停车位结合环境设置采用

7、嵌草砖铺装形成生态型停车带地下停车库设一层停车位两出入口分设于基地南西侧临近基地出入口方便使用者使用3绿化景观通过园林空间设计植物配置小品雕塑等提供观赏景观享受和文化品味欣赏通过建筑的围合结合地势形成丰富的景观层次迎合立了地势的自然形态形成了富有动感的景观形态4竖向设计竖向规划充分利用项目现有的地形在满足各类场地道路对纵坡要求的前提下尽量减少土石方工程量就近进行土方平衡以节约工程造价同时配合小区景观设计综合考虑排水等要求避免大填大挖三建筑结构根据国家现行规范设计本项目建筑等级按工程用途规模建筑标准为一级耐火等级为一级建筑抗震设计规范为甲类本工程结构设计按7度地震基本烈度考虑 结构形式为钢筋混凝

8、土结构上部采用筒框结构主楼与裙房之间不设沉降缝主楼内填充墙采用轻质墙板材料 以减轻结构自重节省造价采用筏型基础地下室采取防水防潮措施除提高自防水能力外 底板及墙板均设置三道防水层四 建筑设计本方案主楼核心筒相对立面造型协调统一裙房线条流畅错落有致空间富有变化1平面布置地下一层停车库地上二层商业裙房加161层住宅楼入口位于基地北南测结合周边地势标高根据功能的不同分层设置商业2层为上下层通间门面一层围绕交通核布置门面路线便捷大部分门面单间使用面积都大于20平米能满足不同客户的需求主楼标准层围绕核心筒布置居住空间平面简洁实用分割灵活适合现在居住的需求裙房平面外墙线条灵活内部空间宽敞方便实用2立面造型

9、两边裙楼高低呼应立面简洁但又不失细部的精心设计延竖向追求变化体现建筑的挺拔和加强向上的动感变化之中追求统一相同元素的重复体现出建筑的韵律感采用新型的建筑材料体现丰富的建筑空间外装修要以彭州的城市特点结合国际现代化水准考虑 与东湖大街沿街立面色彩相协调主楼十外墙采用高档面砖裙房部分干挂深灰色花岗岩板内装修根据客户要求自理五公用工程与设备一供电1强电部分根据国家规范及有关规定本项目属二类高层建筑 电力负荷按一级考虑在地下室设一配电间 由供电部门两路高压线引至总容量800kva再由此分配给各区的配电室大楼内各房间均采用节能型灯具照明2弱电部分1楼中敷设有线电视线路2楼内敷设电话线路每户预留电话接口3

10、安装无线及有线网络二给排水系统1给水本项目用水主要是生活用水运营用水消防用水及其他用水等夏季日用水量90m3冬季日用水量按50m3考虑水源取东湖大街市政给水管网大楼采用分区供水方式地下一层至地上五层为低区直供区由室外管网直接供水系统为下行上给式地上六至181层为高区屋顶设10 m3 高位水箱采用水泵-水箱-管网联合供水方式系统为上行下给式消防用水见消防篇2排水项目排水采用雨污分流制雨水通过院内雨水管网直接排至城市雨水管网项目日污水排量约90立方米 污废水合流排放三空调项目采用外挂分体机空调预留空调隔板方式空调用户自理四天然气天然气由室外的中压天然气管网引至区内天然气调压站 经调压后为低压的天然

11、气采用下供式送至各厨房五机械通风电梯机房泵房地下停车场等按规范机械送排风新风标准按国家规范要求设计第六章 交通影响分析一项目周边现状交通状况拟建项目位于现东郊村地块周边分布着朝阳南路牡丹大道两条城市主干路以及金彭东路天府东路和东大街三条城市支路交通条件相对较好根据现状交通流量观测朝阳南路和牡丹大道高峰时段交通量较大其他道路交通量较小但都在可接受的范围内第七章 消防本工程为高层综合型商住楼工程建筑标准为二类耐火等级为一级按建筑物的使用特点存在一定的火灾隐患及疏散扑救难度为了保障人民生命财产的安全防止高层民用建筑因火灾引起的损失与危害工程的防火设计按照我国现行的有关设计标准坚持以防为主防消结合原则

12、采用可靠的防火措施做到保障安全方便使用技术先进经济合理一 设计依据1 2 3 4 二 消防措施一 建筑防火措施1 大楼四周按规范设计设环行消防车道车道宽度不小于35米2 设消防控制中心控制中心设在一楼出口对外3 在地下室设独立消防水泵房主楼顶层设高位水箱消防泵房的出口直接对外4 防火分区每层按规范要求划分每个防火分区的安全出口不应少于2个5 主楼设防烟楼梯和消防电梯电梯井井壁为耐火极限不小于1小时的非燃烧体 井壁的检查门采用乙级防火门6 按规范要求设疏散走道和疏散楼梯楼梯间前室应设防烟排烟设施并设消防疏散指示标志7 结构和装饰材料应尽量采用防火阻燃材料8 配电间采用防火墙9 建筑物安装避雷装置

13、以防雷击10地下停车场设计按 执行二 电气设备防火1 电气设备的安装线路敷设及竣工验收须按照 执行2 消防用电设备采用单独的供电线路配电线路应采用防火保护管3 所有用电线路定期进行绝缘检查以避免因线路短路引起的火灾4 为防止雷击所有进出建筑物的金属管道及电缆保护皮均应在入户与防雷接地系统可靠相连并定期检查5 电气设备和移动电气的避雷接地装置应定期进行绝缘及接地电阻测试6 照明和动力用电线路分开设置并安装短路保护及过载保护装置623 火灾报警与灭火系统1在每层设火灾报警装置和消防电话2设置室内外消火栓消防用水由城市给水管网直接供给为确保消防用水量在地下室建一地下消防水池配备消防水泵3 配备常用灭

14、火器建筑物内按规范要求设一定数量的手提式灭火器624加强消防安全教育做到人人重视消防 防患于未然可行性研究阶段关于消防安全的原则意见供设计单位参考设计单位完成建筑防火设计后应报消防部门审查批准项目竣工后须通过消防部门验收以确保消防安全合理可靠第八章 环境保护与节能一 环境保护本项目地处彭州市新城区周围高楼林立政府机关金融机构学校住宅密集属居住文教区 按照我国环境保护法的规定本项目建成使用后污染物的排放应符合国家规定的标准一 设计依据1 2 3 二 主要污染源根据项目使用性质不存在有毒有害物质对环境的污染项目起用后主要污染源为固体垃级废水废气噪声1固体垃级办公垃级餐厅和商场内的废弃物及废损物品2

15、废水 餐厅操作间的洗涤废水淋浴与卫生间废水均属生活废水3废气 1 厨房内因烹饪产生的油烟天然气燃烧后的废气 2 停车场内汽车排放的尾气4噪声汽车发动时的噪声设备间机器运转时产生的噪声等三 防护措施1垃级处理按照我国现行的设计规范设置必要的垃级收集设施由专人负责做到日产日清2废水处理废水按规范要求直接排入市政污水管网3废气处理地下停车场安装通风排气排烟装置4噪声控制 1 设备间采用吸音效果好的建筑材料以降低噪声 2 产生震动的机电设备安装时进行设备基础减震处理 3 所有机电设备均选用低噪音设备 4 通风系统在必要的位置加装消音器二节 能一 能源消耗本项目能源消耗主要有电水天然气柴油其中电是主要能

16、耗消耗量占总能耗的81二 设计的主要原则按照国家节能设计规范的要求本项目设计中采用与项目规模相适应的先进可靠的节能型设备和材料尽量做到合理高效三 节能措施 1主要用电设备选用低损耗高效节能产品2室内照明采用节能灯具3门和窗采用保温密封效果好的材料制作以减少室内热量损失4合理布局房间朝向提高房间自然光照5供热管网采用高效保温材料做保温层6水电天然气等能源使用均配置计量器具做好计划用能减少浪费第九章管理机构与劳动定员一 管理机构成都楚海山房地产开发有限公司拥有法人资格 其管理机构为董事会公司总经理负责日常经营管理工作 董事会为公司最高权力机构董事会设董事长1名副董事长1名 董事若干名董事会下设经营

17、管理机构 负责日常经营管理工作管理机构设总经理1名副总经理2名根据本项目的生产特点公司下设办公室 财务部销售部预算部工程部5个部门各部设部门经理1名负责本部门的日常工作对总经理及分管副总经理负责公司的机构设置最终由公司董事会研究决定 本项目建设由工程部负责房地产销售由经营部组织专门的销售班子具体负责其他部门协助处理有关各项工作成都楚越海山房地产开发有限公司机构设置及本项目的管理系统如图7-1所示图7-1 项目管理机构示意图二 劳动定员根据本项目的经营规模为保证公司的服务质量初步确定定员为8人各部门人员配备见下表公司职员除了由公司聘请的管理人员外其余人员应按照中华人民共和国和彭州市关于劳动管理方

18、面的规定及其实施办法实行公开招聘公司拟设立人员招聘机构具体负责评聘工作可通过考试和考核择优录用量才使用所有被招聘的职工都与公司签订劳动合同并报彭州市劳动局备案三经营管理由于本项目为房地产开发项目因此经营过程中应着重做好以下几方面工作工程建设管理工程建设是本项目的中心工作这方面管理工作的好坏将直接决定项目的成功与否及企业信誉和经济效益因此从工程规划设计到竣工全过程必须对工程设计建筑材料质量和价格施工进度和质量等严格把关为了达到控制工程进度质量和投资应实行招标施工和工程监理2 商业房租售本项目开发的商业房及高层住宅楼由成都楚越海山房地产开发有限公司负责销售为了搞好销售公司除应配备专门的销售机构外还

19、应加强国内房地产业市场变化的信息搜集尤其是彭州房地产业的市场情况应及时掌握产业的市场信息和动态分析预测房地产市场走势以把握主动权便于省时度势以合理的价格进行销售以免积压资金利于滚动开发特别要着力在预售上下功夫以期尽早收回资金减少公司筹集开发资金的压力收到好的经济效果3物业管理综合体建筑内应实行物业管理物业管理应根据各期竣工面积和用途制订规划切实搞好使小区有一个安全舒适的环境同时公司也可获得一定的经济效益武汉海山投资集团有限公司彭州项目部作为发起人在房地产开发的各个环节上有着丰富的经验可以胜任项目的开发建设工作为了进一步搞好项目的管理工作公司应充分借鉴其他房地产公司在房地产经营方面先进的管理经验

20、对项目实行标准化和现代化管理制订切实可行的各项管理规章制度严格劳动管理做到部门职责范围明确个人职权利挂钩奖惩兑现赏罚分明以科学的管理创一流的质量和最佳的效益第十章 项目进度计划项目建设期为15个月计划2012年9月动工72013年12月完工交付使用表9-1项目进度计划表序号项 目 内 容2012年 月 2013年 月 12345678910111212345678910111211项目前期工作立项文件的编制及批准规划定点等2工程勘察设计3土建主体建设4建筑装修5安装工程6竣工验收第十一章 项目市场分析一房地产市场宏观环境分析随着国家对房地产市场的调控政策陆续出台投机性购买需求逐渐退出市场而居民

21、自住型消费则受到国家政策的激励和扶持成都作为西部大开发的龙头成都天府新区成彭20分钟生活圈需求依然强劲在未来较长的一段时期内自住型消费将成为中国房地产市场的主流谁能抓这一机会必能带来丰厚的回报这一点已被杭州上海北京等大中城市的市场变化所证明二彭州市房地产市场分析 随着城市经济实力的增长居民收入不断的提高从2005年起彭州市的房地产市场开始走上了蓬勃向上的通道截止到2011年第一季度为止彭州市的房价经历了近6年的上涨期而进入第二季度后由于中央宏观调控政策的力度加强价格出现了放缓销售量也开始回落主要体现在高端物业销售受投资客离场影响出现滞销而经济型住宅则受到本地居民自住需求的支撑在经历了起初一段时

22、间的萎缩后成交量开始放大目前彭州四大住宅板块中南部新城板块商品住宅售价保持在3800元平米4600元平米之间牡丹新区板块商品住宅售价保持在4000元平米4800元平米之间旧城区板块 包括外东街旧城改造 商品住宅售价保持在4200元平米5100元平米之间工业集中发展区安置点板块商品住宅售价保持在3600元平米4500元平米之间由于彭州市属成都市的县级市距成都市区25公里可开发土地量较多而随着国民经济的不断增长和城市化进程的加快居民自住型购房需求还将不断增长因此在未来几年内彭州市房地产价格将呈现稳中带升的格局但不同的楼盘之间将有较大的差异三项目优势分析1区域经济发达彭州市是中国西南地区蔬菜之乡也是

23、西南最大的蔬菜批发市场彭州市是四川省制药企业最多的县市彭州市是四川省石化基地服装产业园旧城区外东街旧城改造位于彭州市政府500米接壤彭州市新城开发区区位优势明显交通便利市场繁荣是老城区与新城区拓展的重点区域也是彭州市主要的商业街道之一天彭镇城区街道区域面积20平方公里辖11个行政村和34个社区城区总人口约22万人2交通便利 本项目区域交通十分便利距双流国际机场80公里成彭高速5公里成彭高铁4公里105国道贯穿全境5路11路13路29路等八路线在此中转和经过3基础设施完善 本区域内基础设施完善供电供水供气通讯排污等各类设施均能满足需求4规划设计领先本项目是彭州市在国家实施两个70调控条款后第一批

24、通过规划审批的项目是为满足彭州市广大居民自住购房需求而打造的经济型现代化商业住宅为一体本公司已邀请国内顶尖的设计机构和策划机构对本项目进行定位策划和规划设计务求使本项目成为彭州最优秀的最受消费者欢迎的商住楼5购买需求强劲1地块毗邻157厂宿舍区该区域内有较为完整的生活配套能满足一般的生活需求同时也较能吸引157厂职工的购买欲望2老城区内可供开发空间有限随着城区人口的增长往外迁移是必然的本项目在规划定位特别是价格上的优势将会有吸引大量外迁人口3彭州一般家庭在子女长大后通常习惯分户而居这势必会催生出一批新的购房群体这些人对价格和楼盘品质较为关注而对地段要求不高正符合了本项目的特质4本项目处于旧城改

25、造重点区域及牡丹新区工业集中发展区安置点的居住生活服务基地在未来的几年内将对经济型住宅有大量的需求5彭州是一个新兴园林城市主城区与周边城镇的生活环境教育质量有较大的差距随着社会经济的发展从周边城镇迁徙到主城区或为了解决子女就学问题而在主城区购房的居民呈逐年上升之势6未来城市中心区块根据彭州市的社会经济发展规划和以工业轻纺兴市打造园林城市战略实施计划本项目正处于连接城市未来的行政金融中心临城和主要商业中心服装产业园随着本地块南边的成彭高铁开通北边的中国石化基地建成东边的工业产业园形成本项目区域将成为彭州城市中心的黄金区块7价格优势明显性价比高本项目秉承让利于民合理利润快速销售的原则以高品质低价格

26、来赢得市场不但与同类楼盘相比价格优势十分明显性价比较高8国家政策推动在2011年4月22日对房地产的宏观调控二手房交易征收个税这对本项目的销售是个很大的推动9投资收益预测项目用地面积512929平方米我们假设规划容积率为30建筑密度 50项目12层设置商业3到181层为住宅目前该区域住宅项目均价为4300-4500元平方米商业部分一层均价为14000元平方米2层均价10000元平方米本项目所处地块为中心区域我们把住宅部分的价格做了一定的调整按照4300元平方米进行计算初步计算出本项目的总产值商业部分产值 50682平方米12000元平方米 608184万元住宅部分产值 1025867平方米43

27、00元平方米 441122万元车库 4830平方米2000元平方米 966万元总产值为11459万元四项目劣势分析从项目的环境区域价格定位等方面分析本项目相对其他楼盘的劣势在于从项目所在地抵达周边中心区域开发的楼盘步行距离较近本项目为单栋楼盘开发2项目地块周边环境一般除北侧部分较好外其余都有待改造五结论综上所述本项目作为一个为本地服务面向普通购房者的低价位高品质的经济型现代化商业住宅楼具有强大的市场竞争力和优势其市场前景十分乐观第十二章项目开发计划一项目开发计划概述本项目计划开发目前先实施工程建设2011年初开始筹备预计到2013年交付使用总建设周期预计为3年总建设面积为2021787平方米其

28、中住宅部分1025867平方米商铺部分50682平方米地下室部分4830平方米物管用房61平方米二项目开发计划节点 1前期筹备本项目已于2008年07月09日完成土地摘牌手续现已付清全部土地出让金及税款并取得国有土地使用权证从2011年初开始进行前期筹准备计划到2012年05月上旬完成全部前期筹备工作为期16个月工作项目时间备注土地勘测20125 规划设计2011520125 扩初设计2012520127 施工图设计2012720128施工图报批等20128201292项目建设项目建设区块实施本工程为高层住宅及底层商铺加裙房地下室车库工程考虑到施工难度及节约投资成本裙房与主楼土建部分同步实施从

29、2013年12月底正式交付使用建设周期为14个月项目节点时间备注正式开工建设2012年9基础施工201210201212基础施工全部完成 部分结构封顶20132 全部结构封顶20136单体竣工验收201310合格后转入设备安装和内部装潢全部市政配套园林施工完成201311 竣工验收201311交付使用201312第十三章 资金使用计划一项目投资额概算项目预计总投资额为7600万元序号项目单价数量金额万元1土地出让金 含税 2298万元7694亩1768含税2建设管理费21建设单位管理费按工程概算的5收取161522工程监理费按工程概算的1收取32324小计19383勘测设计费31勘测费 含初堪

30、和净勘费用及施工图设计费 按工程概算的2收取64632可行性研究费33前期策划费5元2021787101134设计费2908元202178758835小计133514建安工程费41土建和安装工程费16002021787323042交通标志和标识143会所装修2044甲供料45小计16102021787 32515基础设施及公共配套设施费51基础设施费52公共配套设施费132653小计13266不可预见费按以上5项之和3计算111337开发期间税费71市政公用基础配套费元72教育附加费按国家规定计税额的3计16573营业税按销售收入的5计算5499974印花税按规定税额万分之三计算2275城市建

31、设附加费按规定税额的7计算38576其他税费58877小计665998营销推广费81广告宣传费按销售收入的1计算82销售代理费按销售收入的15计算1573983其他销售费用按销售收入的05计算524684小计209859财务费用91贷款利息6千万元转贷三年按年息64计估股东借贷利息115292其他2093小计1172合计 7638万元其中土地费用1768万元 项目土建安装费用3230万元 其他费用2640万元 按项目总投资测算本项目建设成本为每平方米377785元含土地成本费用二资金取得与融资计划 本项目总投资约为7638万元其中开发商资本金为3000万元占总投资额的39计划融资2000万元

32、占总投资额的26项目预售回笼转建设资金272683万元占总投资额的35项目融资预计贷款期为3年利率参照工商银行标准计算逐年付息到期还本三资金使用计划1已使用资金列表截止2011年12月31日序号项目金额万元 支付时间1建设管理费50201122011122土地出让金 含税 15681768留200万至2012123勘测设计费564620117201311合计 16232计划使用资金列表截止2013年12月31日2012年资金使用计划 20121201212 序号项目金额万元 支付时间1勘测设计及策划费等6382012122前期规费24862011102012123建设管理费 111520121

33、201312合计 42392013年资金使用计划 201210201312 序号项目金额万元 支付时间1项目工程款2584201210-2013122不可预计费预提4020121-2013123营销推广费10020132-124其他费用1442按实际发生时间结算合计 41662013年资金使用计划 201312201510 序号项目金额万元 支付时间1项目工程款尾款646201310-2015103营销推广费573920144其他费用72171按实际发生时间结算合计 14251四资金说明每个自然年度资金需求量如下2011年12月前已投入资金1623万元到2012年12月底还需投入资金5899万元2013年投入约42282万元2014年投入约1000万元2015年投入约1969万元开发商资本金和银行贷款共计5000万元按计划使用至2013年后需资金65411万元尚差余15411万元2013年项目销售可回笼资金有68754万元两者相减后结余53343万元已超过2014年所需建设资金1000万元且2014年销售可回笼资金401065万元两者相抵后尚余可使用资金834495万元远远超过2015年所需建设资金1969万元而且还不计2015年的销售回笼资金因