城中村改造相关基本法律知识

1、城中村改造相关基本法律知识一、城中村改造后的形态变化1. 农业户口全部转为非农业户口 ；2. 集体土地性质变更为国有土地性质；3. 村民委员会变更为居民委员会；4. 集体企业改造为股份制企业。【法律依据】 第二条五项：“下列土地属 于全民所有即国家所有：（五）农村集体经济组织全部成员转为城镇 居民的，原属于其成员集体所有的土地。”【解释意见】国务院法制办公室、国土资源部：该项规定，是 指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全 部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依 法征收为国家所有。”二、城中村改造的方式1. 政府主导，由支付完成前期土地开发，然后公开出让

2、土地。2. 村集体自筹资金，自行完成改造。3. 开发商主导开发，双方合作。是目前常见的模式。PS.政府资金不足以主导前期的土地开发，绝大部分的城中村 改造都是采用第3种方式，村集体与开发商合作开发。有些村资金 雄厚，采用的是第2种改造方式。在南方一些地区，政府资金充裕， 采用第1种方式的居多三、城中村改造的程序1、制 定规 划 方案 ，根据城市总 体规 划和控制性 详细规划要求， 统筹考虑村民安置、经 济发展和区域功能等因素，有 辖区城中村改 造办公室编制。内容包括村庄现状、拆迁安置方案、用地规划、建 设设计方案、经济效益分析等。2、改造 项 目由 辖区 政 府向市城 中村 改 造办 公室 提

3、 出申 请， 办 公室初审后，报市政府批准后列入挂在年度计划。具体手续由各村写出书面申请报送大变样办公室，由大变样办 公室当天 将审批材料向 涉及到的各 部门 发送 城 中村改 造限 时审 批 通知单，明确内容和时限。各审批部门收到城中村改造限时审批通知单后，主动与城 中村联系，索要和帮助整理有关资料，出 具审批意见后送达大变样 办公室。土地出让手续原则上整体出让（需要将集体土地变更为国有土 地的一并上报审批），由规划局出具规划条件，土地局确定出让条 件。列 入改 造计划 后，首先 制定 改造规 划方 案， 由规划 部门 提出 规 划设计条件，再制定土地利用方案和规划方案，报土地、规划部门 批

4、准后作为改造基本条件。3、改 造 方案 经辖 区政 府初 审 后，由 市 规划 局会同 建设 、土地、 房管等部门会审后实施。4、改造方案确定后，规划据不再审批其他项目，改造范围内 的所有产权单位，无论隶属关系，应服从城中村改造方案。四、土地利用要求：1、城 中村 改造 范 围内 的土 地纳 入全 市 用地 计划 ，除 城中村改造 用地外，由土地储备机构进行收储。2、城 中村 范围 内 的市 政及 公用 设施 用 地、产 权 调换安置村民用 地 、回 迁 安 置 村 集 体 经 济 组 织 的 商 业 服 务 及 办 公 设 施 用 地 ，以 划 拨 方式供地，其他的以公开出让方式供地。3、鼓

5、励土地一级开发单位采取一级开发模式整体实施城中村改 造 。辖 区 政 府 商 土 地 储 备 机 构 委 托 有 实 力 的 经 济 实 体 通 过 一 级 开 发 模式实施城中村整体改造，先 期拆迁安置和建设投资，在土地公开 出让所得中支付。出让净收益的 90% 用于村民社会保障和公益事业 及市政基础建设，剩余 10% 用于辖区支付组织城中村改造工作。4、土 地出 让方 案 有辖区政 府、村 商 国 土、规 划 部门制定 ，由 市 国土部门商辖区政府、村组织实施。五、拆迁安 置1、实行“一村一 案”，由辖区城 中村 改造办公室 指导改造实施单 位 制 定 ，经 村 集 体 经 济 组 织 成

6、 员 全 体 大 会 或 代 表 大 会 表 决 通 过 ，经 辖区政府审查同意后，报 市拆迁办批准和市城中村改造办公室备案 后实施。村集体根据规划及土地利用方案，制定具体拆迁安置方案，每 户回迁面 积原则上不超 过 300 平方米，安置方案 必须经村全 体大 会 或代表大会讨论通过。对于城中村改造中符合宅基地发放条件而没有发放的居民，可 自愿在回迁区域内按建安工程造价国民一套住房。安置渠道：现房安置、回迁安置（每户安置不超过140平 方米住宅一套）、货币补偿，按照市场价上浮20%给付现金。2、改造应当按照旧村整体拆除，优先建设安置住宅的原则。旧 村未拆除的， 其他建设项目不得开工建设。3、城

7、中村范围内的道路、管网、路灯、绿化等设施的拆迁腾场、 建设由实施单位承担。六、相关政 策1、土地一律实行招拍挂的方式，一级开发单位没有竞得土地使 用权的，除拆迁成本外，给与 10% 的利润。（拆迁成本包括回迁安 置用房、 市政实施建设、 回迁集体商业用房、 办公用房等）2、回 迁安置用房、集体商业用房、共 用设施设备用房的供地方 式原则上与商品房开发用地整体招标、 拍卖、 挂牌公开出让， 但村 里可以申请回迁用地以划拨方式或协议方式出让。村民安置用房可 以转让， 但需要补缴转让价款 1%的出让金。一级开 发模 式：指 由开发商受 政府委托对土地 进行开发，然 后 再进行出让。实 践中政府对土地进行出让的行为称为一级市场，经 济组织从支付手中拿地后进行转让的行为为二级市场） 。精选范本 ,供参考！全地 价 ：指 政 府 土 地 出 让 所 得 的 总 价 ，包 括 受 让 人 支 付 的 征 地 和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益。土地成本：主要包括征收补偿费、