城市房地产项目全程开发中的报批事项及相关

1、城市房地产项目全程开发中的报批事项及相关一个全程的房地产项目具有投资大、周期长、环节多的特点，国家为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，就城市房地产涉及的相关环节 制定了一系列的法律、法规和相关政策予以规范和引导。由此一个全程的房地产项目从房地产公司的设立、 房地产项目的立项、规划管理、征地拆迁、工程建设、市场销售到物业管理等等，都将严格遵循这些法律 法规和相关政策，同时与此相关的多个政府部门也将直接行使其行政职能，房地产企业也将经历多个较为 复杂的报建、审批程序。为了使房地产企业和拟开发房地产项目的企业对相关的规定有个全面的认识和

2、了 解，以提高开发的效率，本文结合房地产项目开发的全过程在城市房地产相关的法律法规和成都市相关政 策中将房地产项目全程开发中涉及到的报建批事项以及相关费用的规定抽取并整理出来，以给相关的企业 提供一个较为翔实和清晰的参考。第一节 房地产开发公司的设立一、内资房地产综合开发公司的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立1、申请批准项目建议书2、办理企业名称登记3、送审合资或合作合同、章程4、申领外商投资企业批准证书5、办理企业登记三、房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登

3、记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二节 房地产开发项目的立项和可行性研究1 、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划定点（规划选址意见书）4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告7、立项登记申请（提交立项申请、项目业主的营业执照、组织机构代码证、市规划选址意见书、建设用 地来源资料、联合建设项目地联建合同或协议、资本金不小于总投资20 的开户银行资金证明等）房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三节 房地产开发项目的规划设计和市政配套一、房地产开发项目的规划设计1、申报

4、选址定点（1）程序：申请受理核划规划控制线初审、踏勘现场、征求相关部门意见、测放用地红线复审审定办证、发放（2 ）申请材料：建设项目选址意见书申请表、计划批准文件（政府限制类项目）、土地权属证明文件、扩建项目需提交产权复印件、联建项目需提交联建协议、拟用地范围地形图）（3）限制建设用地面积未达到规定最小面积要求的，不得申请单独开发建设。（4 ）申办建设项目选址意见书取得的审批文件： 建设项目选址意见书 、建设项目规划设计条件、 标明设计范围的用地红线图3 、委托作出规划设计方案4、办理人防工程设计审核：（1）规划方案审查：明确建设项目是否应结合民用建筑修建平战结合人防工程；确定应建人防工程地面

5、积、防护等级；告之建设单位核实建设项目是否涉及已建人防工程；（2）初步设计审查：审查建设项目是否按方案审查意见落实应建人防工程的相关设计；（3）施工图设计审查：审查是否满足人防建设法规和标准的要求，建筑、结构、防护、防化等专业是否 符合国家颁布的设计规范的规定，经审查符合法定条件及标准的，出具建设项目设计审查意见书 。5、办理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保 “三废 ”治理方案9、委托环境影响评价并报批10 、建设工程勘察招、投标11 、委托地质勘探12 、委托初步设计13 、申报、审定初步设计，核发初步设计审查批复 （提交资料：申请书、初步设计概要表、立项

6、登记通知、规划批准方案、勘察、设计合同、设计图纸、设计说明、地勘 资料、专家审查意见、地震安评报告）二、房地产开发项目的市政配套1、征求主管部门审查意见2、落实市政公用设施配套方案3、报审市政配套方案4、市政各管理部门提出市政配套意见三、房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案保证金5、临时用地费6、临时建设工程费7、建设工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四节 房地产开发项目土地使用权的取得一、国有土地使用权的出让1、办理建设用地规划许可证（1）申请材料：申请表、计划批准或登记文件、

7、勘测成果文件、建筑设计方案、效果图等）（2）办理程序：申请受理初审（踏勘现场、审核总平方案、拟初审意见复审审定办证、发证（3）经审查符合控制性详细规划及相关规定的，向建设单位发放建设用地规划许可证及建筑设计方 案，总平面图。2、办理国有土地使用权出让申请3、主管部门实地勘察4、土地估价报告的预审5 、委托地价评估6 、办理核定地价手续7、办理土地出让审批8、签订国有土地使用权出让合同9、领取国有土地使用证二、国有土地使用权的划拨1、国有土地使用权划拨用地申请2、主管部门现场勘察3、划拨用地申请的审核、报批4、取得划拨用地批准三、集体土地的征用1、征用集体土地用地申请2、到拟征地所在区（县）国土

8、局立案3 、签订征地协议4、签订补偿安置协议5、确定劳动力安置方案6、区（县）国土局审核各项协议7、政府下文征地8、交纳菜田基金、耕地占用税等税费9 、办理批地文件、批地图10 、办理冻结户口11 、调查户口核实劳动力12 、办理农转工工作13 、办理农转居工作14 、办理超转人员安置工作15 、地上物作价补偿工作16 、征地结案四、取得房地产开发项目土地使用权的相关税费1 、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、5、6、7、8、9、101112131415161718191、2、3、4、5、6、7、8、9、10111213土地使用费 外商投资企业土地使用费 防洪工程建设维护管理费

9、土地闲置费 土地权属调查、地籍测绘费 城镇土地使用税、地价评估费 、出让土地预订金、征地管理费 、土地补偿费 、青苗及树木补偿费 、地上物补偿费 、劳动力安置费 、超转人员安置费 、新菜田开发建设基金、耕地占用税第五节 房地产开发项目的拆迁安置 委托进行拆迁工作 办理拆迁申请 审批、领取拆迁许可证 签订房屋拆迁责任书 办理拆迁公告与通知 办理户口冻结 暂停办理相关事项 确定拆迁安置方案 签订拆迁补偿书面协议、召开拆迁动员会，进行拆迁安置 、发放运作拆迁补偿款、拆迁施工现场防尘污染管理 、移交拆迁档案资料14 、房屋拆迁纠纷的裁决15 、强制拆迁 房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1 、房屋拆

10、迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4 、临时安置补助费（周转费）5、停产停业综合补助费6、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费7 、一次性异地安置补助费8、房屋拆迁管理费9、房屋拆迁服务费第六节 房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4 、交纳自来水厂建设费5、交纳污水处理厂建设费6、交纳供电贴费及电源建设集资费7、土地有偿出让项目办理 “四源 ”接用手续8、设计单位出报批图9、出施工图10 、编制、报送工程档案资料，交纳档案保证金11 、办理消防审核意见

11、表12 、审批人防工程、办理人防许可证13 、核发建设工程规划许可证（1 ）申请材料：建设工程规划许可证、国土证（国土出让合同或国土划拨决定书）、经审查的建筑施工图、建筑总平面图、 建筑工程施工图设计文件审查批准书复印件、建设项目报建费审核缴款通知书、 文物挖掘完毕通知单（2）办理程序：申请受理建筑坐标放线核费、收费初审复审审定办证、发证（3）经审查通过，向建设单位发放建设工程规划许可证正、副本及建筑施工总平面图。14 、领取开工审批表，办理开工登记二、房地产开发项目的工程建设招投标1、办理招标登记、招标申请2、招标准备3、招标通告4、编制招标文件并核准5、编制招标工程标底6、标底送审合同预算

12、审查处确认7、标底送市招标办核准，正式申请招标8、投标单位资格审批9 、编制投标书并送达10 、召开招标会，勘察现场11 、召开开标会议，进行开标12 、评标、决标13 、发中标通知书14 、签订工程承包合同15 、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理1、办理质量监督注册登记手续2 、建设工程监理3、办理开工统计登记4、交纳实心黏土砖限制使用费5、办理开工前审计6、交纳投资方向调节税7、领取固定资产投资许可证8、报装施工用水、电、路9、协调街道环卫部门10 、协调交通管理部门11 、交纳绿化建设费，签订绿化协议12 、领取建设工程开工证四、房地产开发项目的工程施工1 、施工场地的

13、 “三通一平 ”2、施工单位进场和施工暂设3、工程的基础、结构施工与设备安装4、施工过程中的工程质量监督五、房地产开发项目的竣工验收1、办理单项工程验收手续2、办理开发项目的综合验收，领取工程质量竣工核验证书3、商品住宅性能认定4、竣工统计登记5、办理竣工房屋测绘6、办理产权登记六、房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1 、三通一平费2、自来水厂建设费3、污水处理厂建设费4、煤气厂建设费5、地下水资源养蓄基金6、地下热水资源费7、市政、公用设施建设费（大市政费）8、开发管理费9、城建综合开发项目管理费10 、建筑行业管理费11 、绿化建设费12 、公园建设费13 、绿化补偿费14 、路

14、灯维护费15 、环卫设施费16 、生活服务设施配套建设费（小区配套费）17 、电源建设集资费（用电权费）18 、外部供电工程贴费（电贴费）19 、建安工程费20 、建设工程招投标管理费21 、合同预算审查工本费22 、质量管理监督费23 、竣工图费24 、建材发展补充基金25 、实心黏土砖限制使用费26 、工程监理费27 、工程标底编制管理费28 、机电设备委托招标服务费29 、超计划用水加价30 、夜间施工噪声扰民补偿费31 、占道费32 、固定资产投资方向调节税第七节 房地产开发项目的经营阶段一、外销商品房的销售1 、办理外销商品房预（销）售许可证2、选定中介代理机构和律师事务所3、与购房

15、者签订认购书4、签订正式买卖契约5 、办理签约公证6、办理外销商品房预售契约公证7、办理外销商品房的预售登记8、外销商品房转让登记9、外销商品房抵押登记10 、楼宇交付入住手续11 、办理产权过户手续二、内销商品房的销售1、提交完成建设项目投资证明2、签署预售内销商品房预售款监管协议3、办理内销商品房预（销）售许可证4、销售项目备案5 、委托中介代理机构进行销售6、与购房者签订认购书7、与购房者签订买卖契约8、办理预售登记9、办理转让登记10 、办理房地产抵押登记手续11 、楼宇交付入住12 、质量保证书和使用说明书13 、办理产权立契过户手续三、房地产出租的综合管理1、房屋出租权的确认2、申

16、请房屋租赁许可证3、出租人与承租人签订书面承租协议4、租赁当事人办理租赁登记手续5、租赁房屋的转租6、房屋租赁关系的终止四、房地产开发项目经营阶段的相关税费 1、营业税2 、城市维护建设税3、教育费附加4、印花税5、契税6、土地增值税7、企业所得税8、个人所得税9、房产税10 、城市房地产税11 、房屋产权登记费12 、房屋所有权证工本费13 、房产共有权执照费14 、房屋他项权利执照费15 、房屋买卖登记费16 、房屋买卖手续费17 、房屋租赁审核备案手续费18 、租赁房屋审核备案手续费19 、租赁私房合同登记备案手续费20 、房屋租赁登记费21 、房屋估价手续费22 、房屋公证估价手续费2

17、3 、房地产价格评估费24 、房地产中介服务费第八节 房地产开发项目的物业管理阶段1 、物业管理单位经营资质审批2、签署物业管理委托合同3 、居住小区的物业接管综合验收4、物业使用、管理、维修公约的核准5、安排签订管理公约6、制定、提供质量保证书和使用说明书7、物业管理服务基本要求8、物业管理委员会的设立房地产开发项目物业管理阶段的相关税费：1、居住小区物业管理启动经费2、共用部位共用设施设备维修基金3 、普通居住小区物业管理费4、高档住宅物业管理费5、经济适用住房小区物业管理费关于房地产企业在开发中的相关费用，财政部颁发的施工、房地产开发企业财务制度的第五十一条作 出了规定：房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基 础设施建设费、公共配套设施费以及开发间接费用。其中土地征用及拆迁补尝费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、