四川宜宾市房地产开发环境报告

1、一、 2009年一季度中国房地产发展状况1.1 前言08年9月以来，随着美国“雷曼兄弟”银行倒闭、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成金融风暴，并迅速波及全球。在此国际背景下，国内经济亦不容乐观，第三季度gdp增幅回落至9%，中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑，45天内连续三次降息，频率之高历史罕见。11月中央出台“4万亿投资计划”，吹响了拯救经济的号角。在国内外经济形势不容乐观的情况下，我国楼市走向更加引人关注。今年以来，多数城市房屋成交量已出现大幅萎缩，从第三季度开始，房价亦开始下跌。针对这种情况，从5月份开始，成都、重庆、西安、南京、杭州等

2、18个城市纷起救市，而财政部和央行亦在10月22日出台相关救市措施。5月，全国工商联房地产商会发布“2009年一季度中国房地产市场报告”。该报告认为，2009年一季度房地产市场已经触底。房价是否下跌取决于房地产开发企业的资金压力。从价格方面看，经历了目前一轮的房屋交易增加，房价继续较大幅度下跌的可能性随着企业资金压力的缓解而迅速减小，房地产市场已经触底，但判断房地产市场已经彻底回暖仍为时尚早。未来一段时期，如果不出现外部环境的突然恶化，房地产市场很可能出现的局面是“两个市场并存”：普通住房市场供大于求的矛盾逐步缓解，价格企稳；高档住房市场和办公楼市场仍会持续调整态势1.2 全国09年一季度房地

3、产开发完成情况 1-3月，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比增长4.1%，增幅比1-2月提高3.1个百分点，比去年同期回落28.2个百分点。其中，商品住宅完成投资3422亿元，同比增长3.2%，比1-2月提高2.4个百分点，比去年同期回落31.5个百分点，占房地产开发投资的比重为70.1%。1-3月，全国房地产开发企业房屋施工面积17.87亿平方米，同比增长12.7%，增幅比1-2月回落1.5个百分点，比去年同期回落14.8个百分点；房屋新开工面积2.01亿平方米，同比下降16.2%，降幅比1-2月扩大1.4个百分点；房屋竣工面积9922万平方米，同比增长26.3%，增幅比1-2月回落2

4、.7个百分点。其中，住宅竣工面积8117万平方米，增长26.9%，比1-2月回落1.6个百分点。1-3月，全国房地产开发企业完成土地购置面积4742万平方米，同比下降40.1%，而去年同期则是增长29.7%；完成土地开发面积5223万平方米，同比下降11.3%，而去年同期则是增长11.0%。1.3 09年一季度全国商品房销售情况1-3月，全国商品房销售面积11309万平方米，同比增长8.2%。其中，商品住宅销售面积增长8.7%；办公楼销售面积下降13.1%；商业营业用房销售面积增长7.8%。1-3月，商品房销售额5059亿元，同比增长23.1%。其中，商品住宅销售额增长24.7%，办公楼和商业

5、营业用房销售额分别增长20%和14.4%。1.4 房地产开发企业资金来源情况1-3月，房地产开发企业本年资金来源10070亿元，同比增长9.2%。其中，国内贷款2545亿元，增长8.0%；利用外资150亿元，增长41.9%；企业自筹资金3791亿元，增长13.1%；其他资金3585亿元，增长5.0%。在其他资金中，定金及预收款2029亿元，增长1.6%；个人按揭贷款984亿元，增长13.2%。1.5 70个大中城市房屋销售价格指数3月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%，比2月份降幅扩大0.1个百分点；环比上涨0.2%。新建住宅销售价格同比下降1.9%，比2月份降幅扩大0.1个百

6、分点；环比上涨0.1%。分类型看，与上年同月相比，经济适用房销售价格上涨0.4%，比2月份涨幅高0.1个百分点；商品住宅销售价格下降2.2%，比2月份降幅扩大0.1个百分点，其中普通商品住宅销售价格下降1.8%，高档住宅销售价格下降3.7%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格上涨0.2%，其中普通商品住宅销售价格上涨0.2%，高档住宅销售价格持平。分套型看，90平方米及以下的新建住宅销售价格同比下降1.3%，环比上涨0.2%。分地区看，与上年同月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有29个，其中涨幅较大的城市是：银川7.3%、锦州5.0%、兰州和西宁4.6%、烟台3.9%；价格下

7、降的城市有41个，其中降幅较大的城市是：深圳下降12.2%、广州下降8.9%、石家庄下降7.2%、桂林下降6.4%、厦门下降5.4%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨的城市有35个，其中涨幅较大的城市是：昆明1.1%、锦州0.9%、南京0.7%、贵阳0.6%、深圳和湛江0.5%；价格下降的城市有21个，其中降幅较大的城市是：济宁下降2.6%、唐山下降2.0%、桂林下降1.4%、徐州下降1.1%、大理下降1.0%。二手住宅销售价格同比下降0.4%，比2月份降幅缩小0.3个百分点；环比上涨0.3%。分地区看，与上年同月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有32个，其中涨幅较大的城市是：三亚13.2%、

8、南宁10.5%、哈尔滨6.6%、郑州6.1%、西宁5.9%；价格下降的城市有37个，其中降幅较大的城市是：深圳下降15.7%、吉林下降9.5%、厦门下降6.1%、岳阳下降5.9%、石家庄下降5.6%。与上月相比，二手住宅销售价格上涨的城市有39个，其中涨幅较大的城市是：金华1.8%、桂林1.5%、郑州1.4%、温州1.2%、大理1.0% ；价格下降的城市有18个，其中降幅较大的城市是：济宁下降5.9%、石家庄下降2.1%、湛江下降1.2%、唐山下降1.1%、银川和海口下降0.7%。1.6 全国房地产开发景气指数3月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.74，比2月份回落0.

9、12点，比去年同期回落9.98点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为92.00，比2月份提高0.12点，比去年同期回落12.48点；本年资金来源分类指数为93.71，比2月份提高1.10点，比去年同期回落8.67点；土地开发面积分类指数为92.20，比2月份回落0.07点，比去年同期回落5.91点；商品房空置面积分类指数为92.03，比2月份回落3.43点，比去年同期回落19.27点；房屋施工面积分类指数为93.50，比2月份回落1.36点，比去年同期回落14.93点。二、 09年一季度四川省房地产发展状况四川省统计局和国家统计局四川调查总队5月5日发布统计分析指出，一季度，全省房地产开发

10、资金到位448.5亿元，同比净减少17.1亿元，从去年同期的增长31.8%跌至现在的-3.7%，净减35.5个百分点。从资金来源看，国内贷款71.1亿元，下降32.8%；利用外资3.5亿元，下降50.6%；自筹资金205.2亿元，下降2%；其他资金来源168.8亿元，增长17.6%。从结构上看，国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金来源之比为20.3：1：58.6：48.2，国内贷款和利用外资所占比重已向自筹资金和其他资金来源倾斜。四川省土地开发面积分类指数略有反弹后又继续回落，3月份，土地开发面积分类指数为99.87，同比下降25.83点，比2月份下降0.45点。在2月较1月略有回升的情况下

11、，3月又运行至不景气区间。一季度，全省待开发土地面积737万平方米，同比增长10.3%；土地成交价款16亿元，下降51.8%；完成开发土地面积218.5万平方米，下降3.3%。完成开发土地面积只占待开发土地面积的29.6%。一季度，全省商品房施工面积11845.1万平方米，同比增长9.2%。其中，新开工面积1013.1万平方米，下降35.6%。在全部施工面积中，住宅9928.1万平方米，增长7.6%，住宅占全部商品房屋施工面积的83.8%；办公楼施工面积222.9万平方米，增长46.2%；商业营业用房施工面积887.7万平方米，增长6.1%。5月6日，四川省统计局发布2009年房地产市场调查报

12、告，带来房产新政后四川楼市的最新调查结果：四川改善性住房需求大增。半数受访者需要90平方米以上住房省统计局选取了成都、绵阳、攀枝花等7个市800个样本展开调查。被访者年龄集中在1840岁，占68.9%，其中，51.3%的被访者月收入为3000元以下，32.1%月收入在3000-5000元之间。调查显示，居住面积在91-120平方米的被访者占被访总数的21.6%；其次是71-90平方米的，占21.3%；居住面积在51-70平方米的，仅占19.1%此次调查家庭居住人口平均为3.5人，据此估算，受访者人均居住面积为23.6平方米。对市场而言，最关键的是需求。调查显示，九成以上受访者表示购房目的是解决

13、自住和改善住房条件。“说明目前存在比较大的改善性住房需求。”省统计局社情民意调查中心相关人士说，和前几年“71-90平方米”占主导的需求明显不同，此次调查表明，希望购买“91-120平方米”的受访者最多，占50.3%。不过，需求未必体现在消费行为上。调查结果表明，88.1%的受访者在购房时机方面选择“观望，看情况再说”。逾6成开发商对今年“有信心”今年一季度，四川房地产投资增幅仅为0.2%。面对市场信心暂未回稳和存量住房消化双重压力，在川房地产开发商如何看待当前及未来市场？根据2008年投资额度，对我省已注册的3897家房地产开发企业进行分层随机抽样，选择198个有效样本展开调查。结果显示，2

14、008年开发企业的销售计划完成不够理想，六成多受访企业有商品房空置。不过，对于今年房地产市场发展，回答“有信心”的占68.7%，表示信心“一般”的占17.2%，两者综合为85.9%。信心体现在经营策略上，选择“创新”的受访企业占45.5%；选择“观望”和“防守”的分别占29.3%和11.6%；选择“扩张”的占10.6%；选择“收缩”的占3.0%；没有企业选择退出市场。三、 08-09年宜宾市房地产发展状况3.1 宜宾市发展环境分析3.1.1. 经济数据统计 08年1-3月份，全市市外到位资金已经突破63.96亿元，同比增长128.24%；其中，引进省外到位资金45.11亿元，同比增长191.0

15、6%。，固定资产投资平稳增长，中西部地区投资所占比重上升。 08年一季度，全市地区生产总值完成153亿元，同比增长13.8%；固定资产投资完成68.5亿元，同比增长53.5%； 社会消费品零售总额52.74亿元，同比增长18.1%；地方财政一般预算收入8.9亿元，同比增长15.9%；城镇居民人均可支配收入3689.5元，同比增长12.2%；农民人均纯收入1286元，同比增长13.5%。国内市场销售增长加快，城乡消费均保持快速增长。1季度，社会消费品零售总额25555亿元，同比增长20.6%(3月份增21.5%)，比上年同期加快5.7个百分点。其中，城市消费品零售额 17377亿元，增长21.2

16、%。 小结：宜宾市经济运行总体平稳，城镇居民收入继续提高，总体态势良好。3.1.2. 政策环境分析09年2月9日，宜宾市政府下发了关于促进房地产市场平稳健康发展的实施意见，全文如下： 各区县政府在现有住房保障政策的基础上，要加快保障性住房建设、缓解中低收入居民住房困难。可以安排一定资金用于投资收购50平方米以下小户型存量普通商品住房（含二手房，下同）和闲置公房改造作为廉租住房；中央财政廉租住房专项补助资金在满足发放租赁补贴后的剩余部分，住房公积金增值收益用于廉租住房补充资金部分和土地收益一定比例，用于投资收购 50平方米以下小户型普通商品住房和公房改造或新建廉租房。投资收购要按照公开、公平、公

17、正原则，通过政府采购方式进行。收购价格按建安成本加3%以下利润控制，不含土地成本，土地采取同质或同价（评估价）进行置换的方式解决。 各区县人民政府可安排一定资金投资收购 90平方米以下的存量普通商品房用作经济适用住房房源，收购方式同上。经济适用住房也可推行货币补贴方式，具体实施细则由各区县人民政府根据当地实际另行制订。 对廉租住房、经济适用住房开发和经营的，按国家规定享受营业税、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、印花税、契税、个人所得税减免。免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费及政府性基金。对廉租住房和经济适用住房建设项目，优先提供信贷支持。凡列入年度建设计划、土地供应计划的廉租住房和

18、经济适用住房项目，国土资源管理部门要优先保证土地供应。对未完成当年保障性住房建设任务和土地供应计划的，扣减该区县下年度新增建设用地农用地转用指标。 自 2009年元月 1日起，个人购买 140平方米以下（含 140平方米）普通商品住房（含二手住房），政府按购房款总额的 1% 给予购房补贴，购房补贴最高不得超过 1万元/套。 对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过

19、5年（含 5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过 2年（含 2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足 2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。 我市各金融机构应严格执行央行关于提供个人购房贷款的优惠政策，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持，即其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的 0.7倍，最低首付款比例调整为20%。对已贷款购买一套住房但人均面积低于本地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。 职工购买140平方米以内

20、普通商品住房、经济适用住房和二手房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度单职工由 15万提高到20万、双职工由25万提高到30万；最低首付比例由 30%下调为20%；最长贷款期限可由25年延长到30年，但不得超过国家规定的法定退休年龄。严格按央行规定下调个人住房公积金贷款利率。四川省内的外地住房公积金缴存人可在我市范围内申请办理住房公积金购房贷款。房地产开发企业在办理公积金购房贷款时，可以自愿选择缴纳公积金贷款保证金或者缴纳置业担保金。公积金贷款保证金额度由贷款金额的 10%降为一级房地产开发企业缴纳4%；二级房地产开发企业缴纳5%；三级房地产开发企业6%。房地产开发企业和受托银行应当优先办理职工

21、住房公积金购房贷款。房地产开发企业应鼓励公积金缴存人办理公积金购房贷款。 对已通过招、拍、挂等出让方式取得国有土地使用权地块的房地产开发企业因资金困难无法按期开工的，可向国土部门提出延期申请，但延期开工时间不得超过 1年。经批准的延长期内不作为闲置土地。对已通过和拟通过招、拍、挂等出让方式供应的土地，符合城市规划、具备地块分宗条件的，在审定总平面方案的前提下，经土地使用人申请，依照地块分宗规划红线，并在缴清分宗地块的地价款后，可分宗办理国有土地使用权证书。 对具备转让条件的开发项目，开发企业可以投资、入股或转让方式进行项目合作，加快开发进度。鼓励规模化开发和集团化运作，推行跨区域、多元化和品牌

22、经营，加快住宅产业化发展。 房地产开发项目规划设计应视项目所在地的区位、地段科学合理设定规划建设指标，对市区内地段好、配套设施齐备的项目应注重实际，灵活控制。在满足整体规划的条件下，鼓励房地产开发企业适应市场需要，按程序批准后适当调整房屋的套型结构。 已达到预售条件的商品房，房地产开发企业一次性申报的，可以申请办理商品房预售许可证。多层项目开工进度达到建筑形象进度过半以上、高层（含地下室）两层以上、超高层项目（建筑高度 100米以上）投入开发建设资金达工程建设总投资25以上，且建筑形象进度达正负0.0以上，可予以发放预售许可证。 对房地产开发过程各类收费和基金、保证金进行清理。没有政策规定的坚

23、决取消，能降低标准的尽量降低标准，能后置的尽量后置。城市基础设施配套费、人防易地建设费等行政性收费可分期并推后缴纳，即在办理商品房预售许可证后10日内缴纳50%，剩余部分在工程规划验收前缴纳。墙改基金、散装水泥等基金在办理商品房预售许可证后10日内缴纳。 房地产开发企业的企业所得税按10%预征，预征时间应在商品房预售达到60%时收取。 降低水、电、气表、闭路电视安装到户的安装费用，应坚持市场化原则，反对霸王作风，打破行业垄断，引入竞争机制，减轻房地产开发企业和消费者的负担。供电、供水、供气、通讯等单位原则上由水、电、气经营业主将管线配套至开发小区的项目用地红线。 引导房地产开发企业积极应对市场

24、变化，促进商品住房销售，鼓励商业银行在国家适度宽松的货币政策指导下，增加有效信贷投入，支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对资信好但短期资金周转出现困难的企业和项目贷款给予重点倾斜，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。 各级人民政府和有关职能部门，要加强机关行政效能建设，减少审批环节，缩短审批时限，提高办事效率。积极帮助企业解决经营活动中遇到的困难，改善服务。 严格房地产市场准入、清出制度，加强对房地产开发建设、交易、物业服务等环节的全过程监管，对资信不良、工程质量低劣、违规建设和交易的企业依法清出。加强房地产市场诚信体

25、系建设，切实保障房地产消费者的合法权益。 加强房地产政策宣传，引导媒体全面、客观、公正报道房地产市场情况，增强居民购房置业信心，稳定市场预期；有关部门要加强房地产市场监测分析和信息发布，引导住房消费，优化市场交易环境，各县要为房地产开发企业开展宣传活动给予支持，为其提供宣传场地、简化相关审批手续。 各区县人民政府要结合当地实际，制订具体贯彻实施意见，细化措施，加大执行，落实相关责任。对此前出台的涉及房地产市场发展的有关政策要进行清理，凡与本意见不一致的，以本意见为准。 小结：宜宾市政府对国家宏观政策的理解是比较准确的，扩大内需，平稳加快房地产发展。因此，09年对于正在建设中的或即将开工的企业是

26、一个极好机会，对于整个宜宾市房地产市场也是一个利好。3.1.3. 宜宾市09年以后的发展趋势判定 宜宾市房地产市场受到国家4万亿扩大内需宏观影响，以及宜宾市地方政策影响。可预测09年全年整体销售形式看好。 因08年房地产市场销售形式不好，剩余大部分商品房存货量，因此09年上半年以消化去年的存货为特征。 09年下半年，受到政策利好消息的影响，将有更多的楼盘增加预售，竞争将加剧。2010年由于本地地产商跟风开盘因素，将会造成大众型产品竞争达到白热化。 受到宜宾市地方政府降低二手房交易政策利好因素影响，宜宾市改善性住房需求增大。换房群体增加，将会进一步推动一手商品房销售。 受到公积金利好政策影响，公

27、职人员购房数量增加，将会直接拉动中高挡商品房销售。 受到宜宾市09年度城乡规划建设工作目标的通知这一政策的影响，宜宾市将会加快商品房建设用地审批速度。城市化进程加快，建设用地增加，将直接导致开盘数量激增，竞争加剧。 宜宾市出台的各相关政策中，多次提到加大保障性住房和对中低价位、中小套型住宅的政策扶持，因此0910年,65120平米住宅仍将是市场主流，但因数量众多，市场有限。高性价比的住宅产品将获得市场认可，其余小户型产品竞争进一步加剧。 宜宾房地产政策明确提出“可以安排一定资金用于投资收购50平方米以下小户型存量普通商品住房和闲置公房改造作为廉租住房”，因此在成本控制环节表现出色的项目更能获得

28、政府收购机会。 小结：总体看来，09年将会是宜宾市房地产发展的“机会年”，政策利好不断。但同时应看到，竞争加剧，整体实力强的开发商将在市场竞争中获胜，中小开发商由于“跟风”，潜在风险不容忽视。四、 宜宾宏观经济环境及发展规划研究4.1 宜宾区域概况4.1.1 地理位置宜宾市位于四川省南部，处于川、滇、黔三省结合部、金沙江、岷江、长江汇流地带。宜宾城在宜宾市境中部偏北，处于金沙江、岷江河口段与长江正流起始段交汇处。市境东邻泸州市，南接云南昭通市，西界凉山彝族自治州和乐山市，北靠自贡市。4.1.2 区位交通宜宾是川滇黔结合部的交通枢纽和物资集散中心，中国东南沿海与西南腹地交流的要冲；是长江黄金水道

29、、内昆铁路和成渝高速环线的交汇点。宜宾交通四通八达，已建成铁路、公路、水路和航空立体交通网络，是四川向南最短的出海通道。宜宾交通畅达，是川南水陆交通枢纽。每日有客轮直达重庆、沪州、乐山、新市镇及沿江各地，顺江东下2771公里可达上海。城区火车快慢车每天三进三出直达成都、重庆可转全国各地。 航空：宜宾二级机场是四川省第二大机场，可起降波音737客机。现已开通至北京、上海、广州、昆明、北海、海口、深圳等航线，架起了与特大城市的空中走廊。宗场一级国际机场已列入四川省十一五发展规划。 公路：全市国、省、县、乡道及专用公路总里程4521公里，已建有宜宾-成都、宜宾-重庆、宜宾-水富高速公路，宜宾-乐山高

30、速公路已开工建设，2008年投入运行，“十一五”期间，还将建成宜宾-泸州高速公路。 宜宾成都 267公里宜宾重庆274公里宜宾乐山130公里宜宾水富昆明400公里 铁路：境内营运里程143公里。内（内江） 昆（昆明）铁路横贯全市与成（成都）渝（重庆）铁路相连，形成了四川经宜宾至广西最便捷的出海通道。西部第一条生态绿色铁路内昆铁路已正式通车，打通了我市出海便捷大通道。 港口：宜宾港是万里长江航道起点、长江六大枢纽港之一，年客运能力达100万人次，丰水期可承载3000吨编组船队，枯水期1000吨级船队可直达上海。“十一五”期间将建成三级航道的通航标准，并建成以大型综合性港口作业区为中心,5个重(点

31、)件码头为支撑,20个区域性县级客货码头为补充的内河枢纽港口体系。其中大型综合性港口作业区将是西南最大的港口作业区。4.1.3 历史文化宜宾作为万里长江第一城，“三江环绕、三山环抱”，显山露水、山水相融，具有得天独厚的历史文化和自然天成的城市生态景观。4.1.4 旅游资源 宜宾市自然景观和人文景观资源众多，相辅相成：有国家历史文化名城、万里长江第一城、“名酒之都”宜宾古城；有誉称“天下翠”的国家级风景名胜区蜀南竹海；有誉称“天下奇”的省级风景名胜区石海洞乡及誉称“天下谜”的国家级重点文物保护单位僰人悬棺等等。 2007年是宜宾市实施“壮旅”战略的开局之年，全年共接待市内外游客835.47万人次

32、，比上年增长33.04%，其中团队旅游大幅升温，蜀南竹海接待团队游客增长31%。全市旅游收入48.51亿元，增长33.67%。入境旅游取得较大突破，全市先后接待了170余名台湾旅游商，全年接待入境游客1.9万人次，增长117.09%；旅游创汇444.78万美元，增长74.95%，其中，旅游商品创汇112.49万美元，占旅游创汇的25.29%。年末，全市共有星级饭店27家，旅行社32家。4.1.5 矿产资源 宜宾地区还拥有大量丰富的矿产资源。4.2 宜宾经济状况4.2.1经济产业结构年份一产业二产业三产业总量2006年19.65%51.17%30.28%475亿2007年20.3%52.3428

33、.36%529亿从表可以看出，近年来宜宾三大产业在gdp中的比重都基本均衡，工业是近年来宜宾经济发展的中坚力量。2007年全市完成地区生产总值529.05亿元，比上年增长14.8%，是改革开放以来经济发展最快的一年；经济总量在全省各市州中继续保持第4位，增长速度居第7位。4.2.2 人均gdp和收入全市城镇居民人均可支配收入10069元，比上年增加1749元，增长21.02%；人均地区生产总值11874元，比上年增加2314元。4.2.3人口情况公安人口08年统计全市总人口为526.98万人，比上年末增加3.83万人。其中，非农业人口94.48万人，农业人口432.50万人；男性人口275.8

34、2万人，女性人口251.17万人。当年出生人口5.25万人，人口出生率10.00；当年死亡人口3.25万人，人口死亡率6.20；人口自然增长率3.80。城镇单位在岗职工30.09万人，比上年末增加0.73万人，增长2.48%；4.2.4 消费特征2007年16月，城镇居民人均消费支出4070.83元，比去年同期增加792.38元，增长24.17%。因为全社会平均工资普遍上调，消费意愿上升，另一方面物价，特别是与老百姓生活密切的食品类消费品上涨幅度较大，也使居民消费支出上升，八大类消费呈全面增长的特征。（1）人均食品支出1610.69元，比去年同期增加307.26元，增长23.57%；（2）衣着

35、人均支出为480.51元，比去年同期增加65.33元，增长15.73%；（3）居住人均支出412.5元，比去年同期增加156.8元，增长61.32%；（4）家庭设备用品及服务人均支出369.98元，比去年同期增加136.76元，增长58.63%；（5）医疗保健人均支出274.54元，比去年同期增加95.45元，增长53.29%；（6）交通和通信人均支出375.85元，比去年同期增加28.84元，增长8.31%；（7）教育文化娱乐服务人均支出415.11元，比去年同期减少18.87元，增长0.04%；（8）杂项商品和服务人均支出为131.65元，比去年同期增加20.74元，增长18.69%；4.

36、3 宜宾城市发展规划研究4.3.1 城市空间结构宜宾城由3大片区10个组团构成，包括：翠屏片区4个组团旧城、天柏、中坝、菜坝；南广片区4个组团南岸东区、南岸西区、赵场、盐坪坝；江北片区2个组团旧州和白沙。解放后，由于金、岷、长三江之上先后7桥飞架，旧城已与南岸、江北连为一片。4.3.2 城区功能结构规划翠屏片区 l 旧城组团功能：全市金融、贸易、信息、商业中心。 l 中坝组团功能：主要为疏散旧城生活居住功能。 l 菜坝组团功能：城市航空港，以休闲、娱乐、信息、经贸、宾馆、服务为主 的城市副中心。 l 天柏组团功能：能源工业区、水电基地、铁路交通枢纽。 南广片区l 南岸东区组团功能：行政、金融、

37、贸易、信息商业中心和港口区，与旧城共同形成全市行政、经济中心。l 南岸西区组团功能：以大专、科研、信息和高新技术孵化为主的综合区。l 赵场组团功能：攀西六盘水开发预留后勤基地。l 盐坪坝组团功能：重化工业区。 l 李庄组团功能：城市发展备用地，以能源重工业为主的综合区。旧州片区 l 旧州组团功能：以酿酒、纺织、机械、食品工业为主的综合区。 l 白沙组团功能：重化工业区。l 宗场组团功能：城市机场及工业发展备用地。各组团及片区规模如下：五、 2009年一季度宜宾商品房交易量信息分析备注:文内提到的所有销售数据以宜宾房地产管理局每月公布的商品房销售备案数据为准。201261180200220240

38、2602803002009年1月2009年2月从宜宾市房管局发布的“宜宾2009年3月份商品住房信息”中获悉，2009年2月，宜宾市房产市场销售备案261套，相比2009年1月份销售备案201套，增加60套环比提高29.85。其中新鹏房产【香颐雅园】下榜，新添房源【鑫空间】996套、【半岛小筑】51套。宜宾市房产市场2月销售备案商品房较1月有所提高，总量虽然不乐观，但成交量从开年来持续小幅升高。在全国经济危机有增无减的大环境下，宜宾房产市场有所升温，说明房产市场潜在消费能力存在较大的抗风险能力，开发市场也有所回升，消费市场有待刺激引导。 企业名称项目名称项目套数项目地址12月销售情况统计（红色

39、为当月销售）60以下609090120120以上销售合计剩余合计销售剩余销售剩余销售剩余销售剩余四川宜宾成中房地产开发集团有限公司春江盛景1190天柏组团中坝片区滨江路303(1)15488(3)55127(0)3891(1)731009(5)181金凤凰b区1008白沙组团学堂路1(0)1125(9)351168(16)26228(2)72322(27)686宜宾寅吾房地产有限责任公司宜都花园2028南岸市政广场旁376(4)1014(0)17643(0)30878(23)601911(27)117 黄桷坪花园724宜宾市白沙组团/183(5)59197(4)67155(18)63535(2

40、7)189园中苑80叙府路西段/ 16（2）10 31（2）3 19（1）1 66（5）14宜宾鲁能开发集团有限公司c街区868南岸西区/835(1)33835(1)33 e街区751南岸西区/112(0)0/628(2)11740(2) 11 林中漫步919南岸西区/322(14)102163(10)54155(9)123640(33) 279 鑫空间1669南岸西区98(8)293289(40)989/387(48) 1282 宜都天成苑597宜宾市南岸西区b-09,b-10地块/190(16) 265 /70(5)72260(21) 337四川宜宾树高房地产开发有限公司富邻金沙447宜宾

41、市天柏组团中坝片区/120(8)11768(3)3656(7)50244(18)203宜宾市银龙房地产开发有限公司天池雅苑596天柏组团b2-1-b(a)地块 / /229(0) 39 49(2)1092(2)177370(4)226宜宾市金鹰房地产开发有限公司爱尔楠岸2、3、5号楼（二期）120宜宾市南岸西区金沙江大道与诚信路交汇处/98(0)2298(0)22爱尔楠岸10号楼（三期）240宜宾市南岸西区金沙江大道与诚信路交汇处/107(0)133/107(0)133四川忠心房地产投资有限公司金江大厦460宜宾市沿江路223号37(0)23/92(1)8227(0)73356(1)104宜宾

42、市金宏房地产开发有限责任公司泰通.金宏小区362旧州组团e-01-09地块/120(0)13235(0)1325(2)37180(2)182重庆美迪房地产开发有限公司德烨.都市名园104宜宾市北正街洞子口11(0)055(0)829(0)1/95(0)9宜宾金发建设开发有限公司春秋花园一期148南岸西区金沙江大道a-24地块/125(3)23125(0) 23春秋花园二期186南岸西区金沙江大道a-24地块/85(2)581(7)15166(9)20寅吾、怡安、裕川、兴业、新寓苑房地产开发有限公司鼎业.江北兴城a区1099江北旧州组团a区/558(1)29944(0)10125(0)63727

43、(1)372 宜宾鼎业投资集团有限公司鼎业.江北兴城1355江北旧州组团b区0(0)1895(4)91208(0)34117(0)91220(4)135 宜宾丽雅置地有限责任公司宜都.莱茵河畔.西湖湾(一期）332宜宾市翠屏区南岸航天路中段4号/75(-1)1 171(0)957(0)19303(-1)29宜都.莱茵河畔.西湖湾(二期）633/58(0)0 139(5)12317(6)107514(11) 119宜都.莱茵河畔.玉龙湾(二期）207南岸航天路中段号/66(-1)365(0)73131(-1) 76宜宾源德房地产开发有限公司阳光名城809宜宾市江北振兴大道口289(0)13676

44、(0)32 121(0)0138(0)17624(0)185 宜宾志建房地产开发有限公司半岛小筑121西城麻线街/8(3)20 24(6)654(2)036(11)85 宜宾怡安集团有限公司碧竹山庄1036南岸西区a-22地块/242(0)0730(5)64972(5)64 宜宾市和兴房地产开发有限公司和兴花苑70旧州组团b-01-02地块商住楼/26(1)239(2)365(3)5 合计-181591115（13）4794040（102）27202728（51）6625155（95）126013038（261）5121宜宾各区域销售情况1、南岸东区：43套 2、白沙组团：54套 3、天柏组团

45、：4套 4、南岸西区：115套 5、旧州组团：10套 6、旧城区：11套 7、中坝组团：24套 上图所示2009年2月份最受购房者青睐的楼盘区域为（由高到低）：南岸西区 白沙组团 南岸东区 中坝组团 旧城区 旧州组团 天柏组团南岸东区：楼盘莱茵河畔西湖湾 1、2期莱茵河畔玉龙湾宜都花园园中苑总量965207202880当月销售10-1270剩余1487611714价格第一批次均价：3391元/平米第二批次均价：3500元/平米均价：3500元/平米均价2600元/平米（现只针对三种户型有“特殊优惠和装修大礼包”相送，现主要房源均为120平米以上户型，优惠后价格在2400元-2700元左右）均价

46、：2680元/平米南岸西区：楼盘鲁能c街区e街区林中漫步鑫空间碧竹山庄春秋花园爱尔楠岸2、3期宜都天成总量8687519191669（新增996）1036334360597当月销售123348512021剩余331127912826443155337价格均价：2450元平米2500-2700元/（高，10层以上） 1850-2300元/（低，10层以下） 2400-2700元/（多层） 一房一价 均价：2600/平米第一批次：22723269元/平米 均价：2852元/平米第三批次：2400元3300元/平米均价：2856元/平米（一次性付款优惠2%，按揭优惠1%，公积金无优惠。）均价2800

47、元/平米（一次性付款优惠3%，按揭优惠1%，公积金无优惠。）均价：2600元/平米均价2500元/平米（一次性付款优惠2%，按揭和公积金贷款优惠1%）三期高层最低2780元/平米起（一次性付款优惠8%，按揭优惠5% ）多层：起价2980元/平米，均价3200元/平米；电梯：会员价起价2380元/平米均价2700元/平米中坝组团：楼盘金江大厦春江盛景富邻金沙总量4601190447当月销售1518剩余104181203价格均价：2900元/平米a区均价2950元/平米，b区均价2650元/平米2758元3658元/平米即买即抵2万元房款/100套房20台车迎新春大抽奖/每地平方追加300元，旧城

48、区：楼盘德烨都市名园半岛小筑总量104127（新增51）当月销售 011剩余985价格均价3200元/平米（一次性付款优惠3%，按揭优惠2%）起价电梯3208元/平米，多层3600元/平米（一次性付款优惠4%，按揭优惠2%）天柏组团：（本项目所在组团）楼盘天池雅苑总量596当月销售4剩余226价格多层:2300元/平米2400元/平米,电梯均价:2100元/平米层差20元/平米 （一次性付款优惠3%，按揭优惠2%）白沙组团：楼盘黄桷坪花园金凤凰b区总量7511008当月销售2727剩余189686价格电梯:1620元/平米-1920元/平米左右，多层:2100元/平米-2200元/平米左右，（

49、一次性付款优惠50元/平米，按揭优惠30元/平米，公积金贷款优惠20元/平米）起价1888元/平米，均价2240元/平米旧州组团：楼盘鼎业江北兴城泰通金宏小区阳光名城总量2454362809当月销售 52 0剩余 507182185价格第一批：18652275元/平米 均价：2070元/平米第二批：均价：2200元/平米第三批：均价：2300元/平米第四批：均价：2200元/平米均价：2600元/平米均价2270元/平米面积需求情况：面积60平米以下60-90平米90-120平米120平米以上本月销量131025195比例5%39%20%36%上月销量23664666升降率降43%升55%升1

50、1%升44%从宜宾市房管局发布的“宜宾2009年2、3月份商品住房信息”中获悉：2月60平米以下的小户型成交量下降；60-90平米户型上升确实明显（55%）；90-120平米的户型销量环比上升11%；120平米以上的大户型销售情况环比提升44%，较为突出。综上所述: 2009年2月份宜宾各面积区间房产销量上升趋势明显，其中销量最佳主要以60-90平米套二户型和120平米的以上套三户型为主；销量靠前的楼盘：鑫空间48套，林中漫步33套，宜都花园、金凤凰花园、黄桷坪花园分别为27套。09年4月份宜宾市住宅市场的成交量出现大幅增长，再次刷新了08年1月份以来的最高成交记录，共成交944套住房，其中，

51、新建商品房住宅成交380套。 4月份城区商品住房环比上涨了28%，同比上涨154.4%，而成交均价继续保持平稳走势。其中，新建商品住宅市场成交均价为3140元/平米，环比上涨了9%。 4月份，宜宾城区中坝组团和江北片区住宅市场的成交量出现了较大的增长态势，且环比涨幅均较大。其中，新建商品住宅市场环比涨幅最大的为中坝组团，成交量环比涨幅均在550%以上。与成交量大幅增长不同的是，各区域的成交均价相对较为稳定，处于小幅波动状态。 目前市场成交出现的回升走势，在一定程度上稳定了市场信心，也使处于观望中的需求有所松动。可见，国家及地方在去年年底相继出台的各项经济刺激政策已经逐渐发挥作用。预计，受目前交

52、易状态的影响和各项利好政策的拉动，短期内市场状态有望保持稳定。09年5月1日商品房销售均价最新统计2.3.3宜宾市城市总体规划定位l 国家西电东送的重要能源基地，金沙江水电资源开发的依托城市；国家历史文化名城及区域性的旅游服务中心；长江中上游的次中心城市，川南及川滇黔渝结合部地区的以现代物流、商贸为核心功能的公共服务中心；川南及川滇黔渝结合部地区的交通枢纽；以机械加工、能源、食品、化工、物流和旅游为主导产业的区域制造业基地。l 城市人口规模预测：2010年为75万， 2015年为85万，2020年为100万。2010年城市人均建设用地为90平方米，主城区城市建设用地约为67.5平方公里；201

53、5年城市人均建设用地为95平方米，主城区城市建设用地约为80.7平方公里；2020年城市人均建设用地为100平方米，主城区城市建设用地约为100平方公里。l 市委、市政府提出“西拓东进、构筑主轴、建设环线、开发新区、疏解老城”的城市建设构想，根据这一战略构想，城市规划和建设要立足近期，注重中期，着眼长远，以“三江宜宾、美好家园”为主题，确定“打造东区、完善西区、开发天柏、绿化六岸”的近期城市建设思路，使城市建设以“产业兴盛”为基础，以“商贸发达”作支撑，以“显山露水”为特色，以“和谐宜居”为目标，着力做好“宜水、宜山、宜宾”文章。2.3.4 市政建设重点宜宾打造环线工程l 宜宾打造40分钟主城圈的城市环线工程进展顺利，各重要节点工程已实现“全面开花”，整个环线工程将于明年底完成，将老城区、南岸、江北连为一