2013年岳阳市房地产市场分析报告

1、2013年上半年岳阳市房地产市场报告注本报告中“全市”是指包括六县市五区的范围，其它未注明范围的数据为市区(含五区)的统计数据。本报告中市区数据主要来自岳阳房管局商品房网上备案系统。2013年上半年岳阳搂市可谓是在调控中前行，与往年相比今年上半年商品房、商品住房的销售面积、销售额都再创新高，但销售均价同比微跌。纵观16月楼市，1月份商品房成交量依然延续去年底“翘尾”行情，成交面积高达10.62万，同比增长221.82，2月份，受传统春节影响，实际交易天数减少，虽然成绩不如1月份但与去年同期相比仍然有较大幅度提升。3、4月份，伴随着小阳春和“国五条”的出台，成交量呈井喷式上涨，致使上半年成交高峰

2、提前到来，成交量达到历史最高水平；5、6月份，由于经过3、4份成交量的集自爆发，购买力受到一定程度的透支，成交量有所回落，楼市进入了平稳期。从长远角度来看，市场呈现出一个健康、理性的发展趋势。一、房地产市场开发投资情况据市统计局数据，16月全市共完成房地产开发投资38.77亿元，同比下降5.05。房屋施工面积950万，同比增加6.22，新开工面积176.5万，竣工面积131万，同比分别减少2.74%、2.19，其中住宅竣工面积为107万，同比减少8.36。二、房产一级市场(商品房)情况1、商品房供应情况(1)新建商品房上市面积同比下降3成，商品住房占比微跌表一：2013年16月岳阳市新建商品房

3、供应情况新建商品房商品住房商业营业用房上市面积（万）同比（%）上市面积（万）同比（%）上市面积（万）同比（%）31.03-33.8226.56-34.124.47-31.94根据岳阳市网上备案系统显示1-6月，商品房上市31.03万，同比下降33.82，其中商品住房上市26.56万，同比下降34.12，商业营业用房上市4.47万，同比下降31.94。从以上数据我们可以看出上半年商品房上市中各项指标均呈下降趋势。从往年上市情况可以看出，上市多集中于7月、9月、12月，市场供销将趋于平衡，所以不必担心短时期的供销失调，会给市场带来不利影响。从商品房上市的类型来看，商品住房的占比仍保持在85以上，占

4、据市场的主导地位，但占比同比微跌0.39。(2)高层产品占比91.45，多层供应占比徽增1-6月市场供应结构中 高层仍占据绝对主力约占商品住房91.45，供应面积为24.29万，共推出1977套房源。虽然供应比例没有太大变化，但与去年同期供应量相比减少14.03万，而多层则比去年同期增加0.27万，占比增加3.58。(3)90户型上市减少，90-120及120144户型上市增加1-6月，90户型供应套数为163套，供应面积为1.43万，同比分别减少77.32、75.6，仅占上市总体市场的5.4，同比去年同期占比减少9.14，而90120和120144户型分别推出632套、1256套房源，合计2

5、2.93万，约占总数86.34，同比去年上半年占比增加11.51%。这反映出在岳阳供应套型中，小户型产品逐渐减少，舒适户型供应明显增加。2、商品房销售情况(1)商品房成交量激增，达到历史最高点。表二:2013年16月岳阳市新建商品房网签情况新建商品房商品住房商业营业用房网签面积（万）同比（%）网签面积（万）同比（%）网签面积（万）同比（%）56.5626.9553.1431.843.05-27.4616月，商品房累计网签56.56万，5042套，同比分别增长26.95、15.09；其中住宅累计网签53.14万，4513套，同比分别增长31.84,2673。(2)以商品住房为主，商业用房同比下降

6、1-6月成交的商品房93.96为商品住宅，而商业营业用房仅占总成交面积5.39，与去年同期相比减少27.46。成交住宅又以高层、多层为主的普通商品住房为主，这类普通商品住房占住宅总成交量的99.37。(3)90-120户型受到老百姓青睐1-6月，岳阳新建商品房成交套均面积为112.18，同比增加10.3。从户型结构来看90l20和120144户型分别成交14.21万、28.1万，分别占商品住房总成交面积26.74、52.87，而供销比分别为O.46：1、0.58：1。这反映出90-120 户型更加受到老百姓的青睐，而120-144次之，这也反映出消费者对每次购买机会和贷款机会都经过更加谨慎的考

7、虑，更加珍惜，所以单套成交面积更高。(4)4000-5000 元/m的商品住房成为主流从商品住房价位段来看，16月我是商品房住房成交价位多集中在40005000元。这个价位段的成交面积为25.51万，占到商品住房总成交面积的48，与去年同期相比占比增加了15.51个百分比。通过以上数据我们可以看出，岳阳40005000元的商品住房已经成为主流，购买人群逐渐增多。其主要原因是在搂盘品质的提升位置选址的便利，配套的完善下，老百姓对房价的适应及承受能力增强。3、商品房销售价格情况商品住房网签均价为4064.47元，同比下降1.75。商业网签均价为10922元，同比上涨19.5。大范围的促销行为、大量

8、君山、云溪项目的成交是商品住宅市场量涨价跌的主因。此外，熙园壹号、东城港湾等大量团购房的成交也影响了网签均价。4、购买人群分析1-6月，商品住房的2.81(若按套数计算为3.29)为外地购房者所购，比去年同期的3.14下降0.33，其中，本省其他地区购房1.25，与去年同期相比占比上涨0.04；外省市购房1.52，与去年同期相比占比下降0.41，1-6月，商品住房的4.42为本市其它区居民购买，与去年同期相比占比下降O.8。5、商品房供销对比(1)供小于求，可供应量减少1-6月，岳阳商品房新增供给量远远低于同期网签量供销比为O.55：1其中住宅比为0.5:1这一现象反映出刚需一族旺盛的购买意愿

9、和强大的购买力。(2)可售面积同比下降，大量消耗市场既有库存截止至2013年6月底，岳阳商品房累计可售面积为16.14万，同比下降7.9。其中商品住宅累计可售面积96.73万，同比下降22.49。商业用房累计可售面积51.69万同比增长27.76。其主要原因是2013年上半年岳阳新增商品房供应量远远小于网签量，大量消耗市场既有库存。6月底，岳阳可售商品住房共有9445套房源，其中60以下1569套，占比16.64，60-90829套，占比8.79：90-1202820套，占比29.91，120-1443593套，占比38.11，144以上617套，占比6.54%。由以上数据我们可以看出，目前岳

10、阳待售商品住房中12O-144、90-120商品住宅待售量依次位居第一、二名。三、房地产二级市场(二手房)情况伴随着3月初“国五条的出台，在二手房交易需缴纳20个税和对二套房需求的各项限购措施政策预期之下，老百姓为了避免缴纳20个税，纷纷办理过户交易。三、四月份，岳阳二手房成交量开始出现井喷的态势。3月份，二手房单月成交面积7.21万，成交76O套，环比分别增加13795、16027，套均面积94.87。其中二手住房成交面积701万，717套，占二手房的比例分别为97.23、94.34，环比增加分别154.91、159.84。4月份，二手房单月成交面积19.32万，成交1825套，同比分别增加

11、373.53、443.15，套均面积105.86。其中二手住房成交面积1808万，成交1772套，占二手房比例分别为93.58、97.1。环比分别增加157.91、158.84，同比分别增加47558、467.95。由此表明岳阳二手房仍以二手住宅为王。通过以上数据可以看出，自从“国五条”出台后，二手房买卖市场直冲高峰，单月环比增加1.5倍，与去年上半年相比，也增加4.75倍左右，3、4月份两个月的成交量相当于2012年上半年的成交量。继3、4月份大爆发、5月骤降后，6月继续呈下趋势。这显示出岳阳市民购房心态已趋于理智，市场已经回归了常态。四、一、二级住房交易情况对比1-6月份，岳阳新建商品住房累计网签4513套，面积53.14万；二手住房累计网签4816套，