城市更新土地、建筑物核查及历史用 地处置操作规程

1、深圳市城市更新土地、建筑物核查及历史用地处置操作规程（试行）第一章 总则第一条 为进一步规范我市城市更新土地、建筑物核查以及历史用地处置工作，高效、科学、规范地推进城市更新项目实施，根据关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府200978号）、转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知（粤府办2009122号）、深圳市城市更新办法（深府令第211号）、深圳市城市更新办法实施细则（深府20121号）及关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施（深府办201245号）等相关政策，制定本规程。第二条 本规程适用于经批准纳入城市更新计划的城市更新单元范围内土地、建筑物的核查以

2、及城市更新单元内以拆除重建方式实施城市更新的历史用地的处置。第三条 城市更新办统筹组织城市更新土地、建筑物核查及历史用地处置工作，土地利用、地政地籍、征地拆迁等相关部门进行配合，各管理局具体开展核查及处置工作。信息中心、登记中心、测绘大队等部门根据职责分工协助开展相关工作。第二章 土地、建筑物核查第四条 对于经批准纳入城市更新计划的城市更新单元，在计划申报主体申请土地及建筑物核查之前，相关主体可以依据有关规定先行申请完成以下工作：（一）根据深圳市宝安龙岗两区规划国土管理暂行办法（深府1993283号）和深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法（深府2004102号）的规定，本社区范围内应当划定非农

3、建设用地但尚未划定的，或者应当落实征地返还用地但尚未落实的，可以优先在拟实施拆除重建的建成区按照有关规定予以安排。（二）拟实施拆除重建的建成区范围内存在旧屋村用地的，按照有关规定申请办理旧屋村范围认定。（三）拟实施拆除重建的建成区范围内的地上建筑物符合历史遗留违法建筑处理有关规定的，历史遗留违法建筑当事人应当取得规划土地审查意见并缴清罚款和地价，不再补办房屋质量检测鉴定手续、消防手续。（四）拟实施拆除重建的建成区范围内的地上建筑物符合关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见（深府201066号）有关规定的，应当按照其规定取得规划确认文件、土地权属证明和缴清地价款证明，不再补办房屋质量检

4、测鉴定手续、消防手续。（五）拟实施拆除重建的建成区范围内，国有已出让土地上建筑物未办理产权登记手续的，且根据中华人民共和国城乡规划法、深圳市城市规划条例等有关规定，属于不影响城市规划或者影响城市规划但尚可采取改正措施，可以补办手续的，应当按照相关规定取得规划确认文件，并缴清罚款和地价，不再补办房屋质量检测鉴定手续、消防手续和规划验收手续。（六）适用其他有关规定的土地及建筑物权属认定工作按其规定办理。按照前款第（一）、（二）项规定认定后的土地，视为权属清晰的土地，按照前款第（三）、（四）项规定处理后的土地及建筑物，视为权属清晰的土地和建筑物，按照前款第（五）项规定补办手续的建筑物，视为权属清晰的

5、建筑物。相关部门应当根据职责分工加强监督管理，若城市更新项目未实施，相关土地及建筑物仍按照有关规定补办手续。第五条 城市更新计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向管理局申请对城市更新单元范围内的土地及建筑物信息进行核查、汇总。申请核查应提交的材料包括：（一）土地、建筑物信息核查申请表；（二）申请人身份证明；（三）土地征（转）情况有关材料；（四）土地权属证明材料；（五）建筑物权属证明材料；（六）建筑物测绘报告（现状建筑面积及用途与合法建筑面积及用途相符的除外）；（七）土地、建筑物情况一览表及图示；（八）其他需要提供的材料。第六条 管理局根据计划申报主体提供的申请材料，

6、结合档案、地籍产权管理系统等记载的基础资料，对城市更新单元范围内土地、建筑物信息进行核查；信息中心、登记中心、测绘大队等部门应当配合管理局，协助提供、核查土地及建筑物相关资料和数据。（一）土地核查内容：1.土地范围、面积；2.征（转）协议签订及补偿情况；3.土地权属；4.土地利用现状；5.土地抵押、查封等权利限制情况。（二）建筑物核查、汇总内容：1.建筑物合法建筑面积及用途；2.建筑物现状建筑面积及用途。第七条 管理局应当在20个工作日内完成土地及建筑物信息核查、汇总，将核查结果函复计划申报主体并抄送城市更新办，形成地块现状详细信息一览表、建筑物现状详细信息一览表、土地性质图、土地权属图和建筑

7、物信息图等成果一并归档。函复内容应当包括城市更新单元范围内的土地面积、征（转）地协议签订及补偿情况、土地权属及现状利用情况、建筑物合法建筑面积及用途、现状建筑面积及用途等。相关复函是城市更新单元规划审批、历史用地处置和项目地价测算的基础，但不作为土地及建筑物权属证明材料。第三章 历史用地处置第八条 根据土地及建筑物核查结果复函，对于拟实施拆除重建的建成区范围内未签订征（转）地协议或已签订征（转）地协议但土地或建筑物未作补偿的，经所在街道办出具书面意见认定用地行为发生在2007年6月30日之前，用地手续不完善的建成区，可以由原农村集体经济组织继受单位（以下简称“继受单位”）申请进行历史用地处置。

8、经管理局核查并认定，属于已签订征（转）地协议且土地及建筑物均已按协议部分补偿但未完成，应当按照其他征（转）地历史遗留问题处理相关规定进行处理的用地，不得申请按照本规程进行历史用地处置。第九条 申请历史用地处置的，应当在计划申报主体申报城市更新单元规划时，由继受单位向管理局一并提出，如城市更新单元规划已批准的，由继受单位向管理局单独申请，申请处置的对象应当为拟实施拆除重建的建成区内所有符合历史用地处置条件的用地。申请须经继受单位股东代表大会审议且表决时获全体股东代表2/3以上（含2/3）同意。申请材料包括：（一）历史用地处置申请及承诺书；（二）土地及建筑物核查结果的复函；（三）继受单位股东代表大

9、会决议；（四）所在街道办出具书面意见；（五）需要提供的其他材料。第十条 历史用地处置申请经审查符合条件的，管理局应当形成初步处置意见，作为城市更新单元规划审查的基础。在城市更新单元规划批准后5个工作日内，管理局应当向继受单位核发正式的历史用地处置意见。对于城市更新单元规划已批准，单独申请历史用地处置的，管理局应当在受理申请之日起20个工作日内向继受单位核发历史用地处置意见，如城市更新单元规划需进行调整的，按照有关规定执行。第十一条 城市更新项目申请建设用地审批，涉及历史用地处置及完善征（转）地手续的，管理局应当在继受单位所在地、城市更新项目现场、深圳特区报或者深圳商报及本部门网站，就申请处置历

10、史用地的范围、面积、完善征（转）地手续等情况进行不少于7个自然日的公示，公示费用由用地申请人承担。管理局应当在公示结束后5个工作日内完成公示意见的处理，经公示无异议的，历史用地处置意见可以作为城市更新项目用地审批及出让的依据。城市更新项目未实施的，该处置意见不能作为土地权属证明材料。第十二条 用地审批通过的，管理局组织继受单位签订完善征（转）地手续的协议，与项目实施主体签订土地使用权出让合同。第十三条 城市更新项目涉及历史用地处置的，应当优先按照深圳市城市更新办法实施细则第六十条规定的标准和次序进行地价测算，按照本规程进行历史用地处置的建成区不纳入该条规定所指的其他用地。出让给项目实施主体的开

11、发建设用地面积超过项目拆除范围内原有各类手续完善用地的总面积，按照本规程进行历史用地处置后方能符合用地审批要求的，超出部分用地面积根据平均容积率分摊的建筑面积按照改造后的功能和土地使用权使用期限以现行公告基准地价的110%计收地价。第四章 其他规定第十四条 除按照本规程进行处置的历史用地外，城市更新项目范围内实施拆除重建的土地需完善征（转）地手续的，继受单位应当在项目用地审批通过后，与管理局签订完善征（转）地手续的协议。第十五条 本规程自发布之日起试行。附件1：土地、建筑物核查申请材料格式文本（一）土地、建筑物信息核查申请表（二）地块现状详细信息一览表（三）建筑物现状详细信息一览表（四）图纸格

12、式规范要求（五）土地性质图（六）土地权属图（七）建筑物信息图（一）土地、建筑物信息核查申请表申报人基本信息申请单位（人）法定代表人身份证号委托代理人身份证号通讯地址联系电话更新单元信息更新单元名称 （计划公示名称）所在区位 区 街道 片区计划批次更新单元用地面积_平方米拟实施拆除重建用地面积_平方米申请土地、建筑物核查材料申请材料性质申请材料名称申请材料份数页数申请人身份证明申请人身份证明共 份，共 页委托人身份证明 共 份，共 页土地及建筑物权属证明材料国有已出让（划拨）用地土地权属证明材料（包括房地产权登记证明、土地划拨决定书、土地使用权出让合同等）共 份，共 页城中村用地证明（包括非农建

13、设用地批复或落实并核销非农建设用地指标证明、征地返还用地批复、原农村用地红线图等证明材料）共 份，共 页旧屋村范围图共 份，共 页历史遗留违法建筑土地规划审查意见共 份，共 页国有已出让（划拨）土地上建筑物规划确认文件共 份，共 页缴清罚款和地价的证明其他_共 份，共 页土地征（转）情况证明材料土地征（转）地协议待添加的隐藏文字内容1共 份，共 页土地征地补偿协议共 份，共 页其他_共 份，共 页建筑物测绘报告共 份，共 页抵押、查封材料共 份，共 页土地、建筑物情况一览表及图示地块现状详细信息一览表共 份，共 页建筑物现状详细信息一览表共 份，共 页土地权属图共 份，共 页建筑物信息图共 份

14、，共 页其他相关材料共 份，共 页申请人承诺：本表填报的内容及提交的所有材料的原件或复印件内容真实、核对无误。如因虚假而引致的法律责任，一概由申报人承担，与审批（或核准）机关无关。申请单位（人）：（签章） 法定代表人： 申报时间： （二）地块现状详细信息一览表城市更新单元名称： 申报单位（人）： 地块号宗地号或用地方案号权属来源权利人土地利用现状用地面积（）土地用途土地使用权起止时间备注（如抵押、查封情况等）核查（人）： 复核（人）： 填表说明：1） 地块号：地块号根据土地权属来源及地块位置统一编写。2） 宗地号或用地方案号：有宗地号或用地方案号的须填写该项。3） 权属来源：填写“国有已出让（

15、划拨）用地”、“国有未出让用地” 、“城中村用地”、“旧屋村用地”、“房地产登记历史遗留处理用地”、“城市化历史遗留违法建筑处理用地”、“历史用地”、“其他用地”等用地类型。“国有已出让（划拨）用地”包括合同产权用地、协议出让用地、行政划拨用地；“城中村用地”包括非农建设用地、征地返还用地、原农村用地红线用地等；“历史用地”是指未签订征（转）协议用地、已签订征（转）协议但未补偿用地4） 权利人：“国有已出让（划拨）用地”、“房地产登记历史遗留处理用地”、“城市化历史遗留违法建筑处理用地”以土地及建筑物权属来源证明材料、规划确认文件、规划土地审查意见上记载的权利人为准；“城中村用地”、“旧屋村用

16、地”、“历史用地”的用地权利人为原农村集体经济组织继受单位。5） 土地利用现状：包括建设用地、农用地（耕地）、未利用地。6） 土地用途：依据gb/t 21010-2007国家标准土地利用现状分类一级分类标准，分为商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地等。（三）建筑物现状详细信息一览表城市更新单元名称： 申报单位（人）： 建筑物编号土地权属来源建筑物合法用途合法建筑面积（）建筑物现状用途现状建筑面积（）备注小计-小计-小计-合计-核查（人）： 复核（人）： 填表说明：1） 建筑物编号：建筑物编号根据建筑物所在地块号及建筑物位置统一编写。如所在地块号为001，建筑物编号应为001

17、01、00102、001032） 土地权属来源：依据地块现状详细信息一览表中建筑物所在地块权属来源填写。3） 建筑物合法用途：依据房地产权登记证明、土地使用权出让合同或相关批文填写建筑物批准用途。4） 合法建筑面积：有房地产权登记证明的根据产权登记证明上记载的建筑面积填写，没有产权登记证明或产权登记证明记载不清的，以规划确认文件、规划土地审查意见等确定建筑物合法建筑面积。5） 现状建筑面积：根据建筑物测绘报告据实填写，建筑物现状建筑面积与合法建筑面积一致的无须填写。6） 小计：小计一栏按照土地权属来源分别核算建筑物合法建筑面积及建筑物现状建筑面积。（四）图纸格式规范要求图纸格式规范要求类别序号

18、图纸需表达内容表达格式要求范例图框1.图名字体为黑体，颜色为默认黑色（颜色号为255）2.更新单元名称3.申报单位（人）4.图纸编号5.指北针与比例尺如图示6.相关说明文字说明字体为仿宋体，颜色为默认黑色（颜色号为255）7.图例如图示，说明字体为仿宋体，颜色为默认黑色（颜色号为255）图纸共性内容8.城市更新单元范围申报更新单元范围线需用全局宽度为6、颜色号为默认红色（颜色号为1）的虚线表示9.拟拆迁范围拟拆迁范围线需用全局宽度为3，颜色号为200的实体线表示10.地块边界边界线全局宽度为1，颜色为棕色（颜色号为30）11.地块编号线宽为1，标注字体为黑体，颜色为默认黑色（颜色号为255）1

19、2.规划道路边界边界线全局宽度为2，颜色为默认黑色（颜色号为255）；标注道路名称；标注字体为黑体，颜色为默认黑色（颜色号为255）。13.现状道路、地理实体边界边界线全局宽度为0，颜色为灰色（颜色号为8）14.范围坐标标注格式为斜线引出标注；标注字体为黑体，颜色号为152土地性质图15.土地性质已签订征（转）协议并补偿用地填充颜色号为10 16.已签订征（转）协议但未补偿用地填充颜色号为1717.未签订征（转）协议用地填充颜色号为249土地权属图18.文字标注地块编号标注字体为黑体，颜色为默认黑色（颜色号为255）19.宗地号或用地方案号20.权属单位21.现状用地功能22.权属性质国有已出

20、让（划拨）用地填充颜色号为2023.国有未出让用地填充颜色号为14124.城中村用地填充颜色号为7225.旧屋村用地填充颜色号为626.房地产登记历史遗留处理用地填充颜色号为4027.城市化历史遗留违法建筑处理用地填充颜色号为244 28.历史用地填充颜色号为829.其他用地留白，填充色号为7 30.现状权属情况一览表一览表须包括宗地号、权属性质、权属单位、用地性质、用地面积、建筑面积、容积率、建筑面积等信息；填写字体为仿宋体，颜色为默认黑色（颜色号为255）。建筑物信息图31.拟拆迁范围内建筑物编号建筑物编号按照地块编号依次以1-01，1-02，1-032-01，2-02，2-03的格式进行

21、编号；编号字体为仿宋体，颜色为默认红色（颜色号为1）。32.拟拆迁范围外建筑物编号编号方式同上，编号字体为仿宋体，颜色为默认蓝色（颜色号为5）33.建筑物的楼层地形图上已有楼层、结构等信息的图纸，无需另外标注；地形图上未标注的，以默认灰色仿宋体标注在建筑物中间位置。34.建筑物结构35.建筑物建成时间建筑建成时间在建筑物右上角标注，标注字体为黑体，颜色为灰色（颜色号为8）36.一级危房填充颜色为默认黄色（颜色号为2）注：建议提交cad图纸为autocad 2000或autocad r14格式。（五）土地性质图（六）土地权属图土地权属图（七）建筑物信息图附件2：城市更新单元范围内土地及建筑物核查

22、意见的复函关于*城市更新单元范围内土地及建筑物核查意见的复函根据深圳市城市更新办法实施细则、深圳市城市更新土地、建筑物核查及历史用地处置操作规程的规定，我局依据计划申报主体的申请及其提供的申请材料，对城市更新单元范围内的土地及建筑物予以核查，现将_更新单元内土地及建筑物核查结果复函如下：1.土地面积核查。城市更新单元用地面积_平方米，拟实施拆除重建范围面积为_平方米，与已批准的单元面积、及拟实施拆除重建范围面积是否一致：一致 不一致。2.征（转）协议签订及补偿情况。城市更新单元范围内已签订征（转）协议并补偿的用地_平方米，已签订征（转）协议但未补偿用地_平方米；未签订征（转）地协议用地 _平方

23、米。3.土地利用现状。城市更新单元内建设用地为_平方米，农用地（耕地）为_平方米，未利用地为_平方米。4.土地权属情况。该更新单元范围内有权属证明的用地_平方米，其中：（1）国有已出让（划拨）用地_平方米；（2）国有未出让用地_平方米,其中零星空地_平方米；（3）城中村用地_平方米；（4）旧屋村用地_平方米；（5）符合房地产登记历史遗留处理相关规定，取得土地权属证明和规划确认文件，并缴清地价款的用地_平方米；（6）符合城市化历史遗留违法建筑处理相关规定，取得规划土地审查意见并缴清罚款和地价的用地_平方米；（7）历史用地_平方米，其中建成区_平方米，零星空地_平方米；（8）其他用地_平方米。5.

24、建筑物情况。该更新单元范围内建筑物合法建筑面积_平方米，其中：（1）国有已出让（划拨）用地上建筑物合法建筑面积_平方米，其中已取得房地产权登记的合法建筑面积_平方米，符合条件取得规划确认文件，并缴清罚款和地价的合法建筑面积_平方米；（2）符合房地产登记历史遗留处理相关规定，取得土地权属证明和规划确认文件，并缴清地价款的合法建筑面积_平方米；（3）符合城市化历史遗留违法建筑处理相关规定，已取得房地产权登记的合法建筑面积_平方米，取得规划土地审查意见并缴清罚款和地价的合法建筑面积_平方米。该更新单元范围内建筑物现状建筑面积_平方米，其中工业建筑面积_平方米，居住建筑面积_平方米，商服建筑面积_平方

25、米，仓储建筑面积_平方米，办公建筑面积_平方米，其他建筑面积_平方米。6.土地抵押、查封情况说明。（1）该更新单元范围内抵押用地_宗，用地面积_平方米。（2）该更新单元范围内查封用地_宗，用地面积_平方米。7.其他情况本核查结果仅作为城市更新单元规划审批、完善土地征（转）手续、历史用地处置和项目地价测算的基础，不作为土地及建筑物权属证明。 管理局2012年 月 日附表：各类土地权属用地汇总情况表土地情况建筑物情况备注土地权属来源土地利用现状土地用途用地面积（）建筑物合法用途合法建筑面积（）现状建筑面积（）国有已出让（划拨）用地-国有未出让用地建成区零星空地城中村用地-旧屋村用地-符合房地产登记

26、历史遗留处理相关规定的用地-符合城市化历史遗留违法建筑处理相关规定的用地-历史用地建成区空地其他用地填表说明：地块号：根据地块现状详细信息一览表地块号一览填写汇总。建筑物用途：一块土地上有多栋建筑物的，或一栋建筑物有多个用途的，须据实填写。合法建筑面积：根据土地权属来源及建筑物用途分别核算的建筑物合法建筑面积填写。附件3：历史用地处置格式文本（一）城市更新历史用地处置申请表及承诺书（二）城市更新历史用地处置意见书（一）城市更新历史用地处置申请表及承诺书申报人基本信息申请人（原农村经济组织继受单位）法定代表人身份证号委托代理人身份证号通讯地址联系电话更新单元信息更新单元名称 计划公示名称）所在区位 区 街道 片区计划批次更新单元用地面积_平方米拟实施拆除重建用地面积_平方米未完善征（转）手续用地信息地块号用地行为发生在2007年6月30之前的建成区用地面积（历史用地处置面积）_平方米用地行为发生在2007年6月30之后的建成区用地面积_平方米零星空地用地面积_平方米总用地面积_平方米申请历史用地处置材料申请材料性质申请材料名称申请材料份数页数申请人身份证明申请人身份证明共 份，共 页委托人身份证明 共 份，共 页土地及建筑物核查意见的函复共 份，共 页继受单位股东代表大会意见共 份，共 页所在街道办书面意见共 份，共