第三章用益物权第二学期教案

1、课 时 教 学 实 施 方 案课程：民法学 授课班级：09法1-2 授课学期：2010-2011学年第二学期课 题教学方法计划学时8教 学 目 的通过本章学习使学生掌握用益物权的概念及特征，明确用益物权的特点和行使的法律要求，同时熟练掌握我国目前民法理论的用益物权的种类。掌握用益物权的含义、种类，承包经营权的含义、取得、内容、消灭、分类，建设用地使用权的含义、取得、内容、消灭，宅基地使用权的概念、特征、取得、内容，地役权的含义、取得、内容、消灭。重 点用益物权的概念及法律特征、明确各种具体用益物权的含义、取得、内容、消灭、分类难 点各种具体用益物权的取得、内容教具准备多媒体教学设备教 学 后

2、记 教 学 进 程 设 计（包括教学要点、步骤、方法、时间安排及板书设计、作业布置等）教学要点：用益物权的概念及法律特征、明确各种具体用益物权的含义、取得、内容、消灭、分类步骤：教师案例引入，进行分析，讲解知识和相关知识，然后介绍案例，让学生分组讨论，最后由教师评定并提出建议；方法：讲授法、分析法、案例分析方法；时间安排：8学时；板书设计：见附件；作业布置：1次。备注1、教学方案后附讲稿。2、板书设计亦可在讲稿中划出，或制成投影片。3、音体美专业的教学方案可参考此格式另行设计。教 案引例 某市土地局与某公司签订了一份土地使用权出让合同，约定：某公司应在合同签订后60日内支付全部土地出让金，并对

3、土地用途、开发期限、违约责任等作了规定。某公司于合同成立后，依约支付了全部土地出让金，但未按约定的期限开发、利用土地，致使土地一直闲置。土地管理局在多次催促无效情况下，决定收回土地使用权。为此双方发生纠纷。问：土地管理局能否收回土地使用权？教学内容：第一节 用益物权概述一、用益物权的概念和特征（一）用益物权的概念用益物权是指用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权是从所有权分离出来的他物权。因为最早产生的所有权制度，随着商品经济的日益发展，已不能满足社会的需要。一方面，因财产有限不可能满足所有的要求，另一方面拥有某项财产的人并不直接对其使用，而一些无财产的

4、人由急需合法稳定地占有、使用财产，于是以使用、收益为目的的用益物权便应运而生。随着民法的发展，用益物权制度正逐步成为现在民法中一项重要的物权制度。第一百一十七条 用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。（二）用益物权的特征1用益物权是他物权、限制物权和有期限物权。它是以所有权的权能为内容的，而对所有权的行使有所限制的权利。它的行使不象所有权那样具有彻底支配性质，而是在一定范围内行使权利，用益物权即要受法律的一般限制，还要受所有权人对其内容范围的限制。2用益物权是以占有、使用、收益为内容的物权。用益物权一般以实施对标的物的占有为实现条件。因为用益物权是对他人之物使用

5、、收益，利用其物的使用价值，必须对物进行物质形式的支配，因此对他人之物必须实施占有才能支配。设置用益物权的目的在于对他人之物的使用、收益，以取得物的使用价值，而担保物权主要是利用物的交换价值为目的的他物权。3用益物权主要是以民法为依据，但是也以特别法为依据。新法，旧法，一般法，特别法二、用益物权的种类传统民法中的用益物权包括地上权，地役权，典权等，这四类用益物权在我国当前实际生活中仍有一定的意义。现阶段我国民法中规定的用益物权与传统民法中的用益物权存在一定差别，第三编用益物权第十章一般规定第十一章土地承包经营权第十二章建设用地使用权第十三章宅基地使用权第十四章地役权第二节 传统民法中的用益物权

6、一、地上权地上权是指为建造建筑物、种植林木为目的而使用他人土地的权利。地上权是他物权，地上权人能直接使用所有人的土地，并排斥他人干涉的权利。对于他人妨害其占有或有侵权者，地上权人有权请求排除妨碍。地上权人其权利的取得、变更和消灭，均许以一定的法律行为为前提，原则上非经登记不发生效力。地上权的期限有长期稳定性的特点，大多数国家民法对地上权的期限规定较长，如20年至50年，也有规定当事人之间可以为地上全约定期限。在地上权存续期间，地上权人享有对土地的占有与用益物权、物上请求权等权利。地上权可以依照法律或协议取得，可以有偿取得，也可以无偿取得，在地上权终止时，如合同没有明确规定，地上权人有权收回其建

7、筑和竹木，或向土地所有人取得补偿，但地上权人有恢复土地原状的义务。二、地役权地役权是指为了自己使用、经营土地的方便而使用他人土地的权利。如为了耕种自己的土地，需要经过他人土地而取得的通行权；为了排灌自己土地的水，必须流经他人土地的排灌权等，都属于地役权。地役权的构成，是为了占有、使用、经营自己土地的目的而使用他人土地，因此必须有两个土地的存在。提供给他人使用的土地称作供役地，以他人土地提供方便而使用的土地称作需役地。地役权的特征：一是地役权是为需役地的方便和利益而设定的，其目的是满足需役地的实际需要，它不能离开需役地而独立存在，因而地役权是一种从物权。二是地役权是为了自己的方便和便利而取得的权

8、利，所以它属于用益物权，这种权力的内容只要不违反法律、法规及社会公序良俗，可由当事人自由订立。三是地役权实际上是在需役地人与供役地人之间发生互有权利义务的一种协作关系。在这一关系中，供役地人就其土地的利用，仅负有容忍或不作为的义务；需役地人则不得脱离实际需要而无故设立或扩大权限，不得与需役地分离而转让其地役权。四是设立地役权应当按照法律规定和习惯，由当事人协商确定，可以是有偿的，也可以是无偿的。在我国现行法律中，没有规定地役权，但是在实践中是存在并行使的。设定地役权和处理地役权纠纷，应当按照上述原理讲行。三、永佃权永佃权是指支付佃租而永久在他人土地上进行耕作或畜牧的权利。权利人为永佃权人，供给

9、土地的人为土地所有人。永佃权是在他人所有的土地上，以对土地的占有、使用和从中获得收益为目的，所以属用益物权的范畴。永佃权的特征：一是永佃权是以耕作或畜牧为目的而使用他人土地的物权；二是依永佃权使用他人土地须以支付佃租为前提；三是永佃权为永久使用他人土地的物权，如果有期限则视为租赁而非永佃；四永佃权存续期间，永佃权人有土地使用收益权、特定的处分权、相邻权等权利；永佃权人有支付佃租，不得将土地出租、永佃权消灭时恢复土地原状的主要义务。我国永佃权制度，是土地私有制的产物，在我国实行生产资料公有制后便不复存在了。取而代之的是集体土地承包经营权。四、典权典权是指支付一定典价后依约占有他人不动产，从而取得

10、使用、收益的他物权。其中支付一定典价的人为典权人，为他人提供不动产的人为出典人，该项不动产为典物。典权的特征：其一，典权是就不动产设定的一种用益物权，并不适用于动产。其二，典权是典权人占有典物后，就典物的使用、收益而设定的物权。其三，典权是以支付典价为成立前提的物权，典价的数额，由当事人自由约定。典权人使用典物不付租金，出典人回赎典物时也不付利息。其四，出典人有用原典价赎回典物的回赎权。如果双方经协商，也可在找补典价与卖价的差额后，将典物卖给典权人所有，称为“找价作死”。如果到期不赎，典物归典权人所有，称为“绝卖”。其五，典权人与出典人均有对典物设定担保物权之权。出典人担保物权的设定只限于不转

11、移占有的抵押，且只能就典价以外的价值设定担保，而典权人的担保则应针对典价的那部分价值设定。典权在旧中国应用较为广泛，解放后土地典权已经绝迹，但历史遗留下来的房屋典权纠纷却仍然存在。改革开放以来，典权制度有所发展，有较为广泛的应用。对此，应当应用以上典权原理，正确处理典权纠纷。第二节 承包经营权一、概念承包经营权是指承包人因从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产或其他生产经营项目而承包使用、收益集体所有或国家所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源的权利。第一百二十五条 土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业

12、生产。特征：土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。根据法律规定，承包经营权除具有用益物权的一般特征外，还具有以下特征：1承包经营权的主体，是公民和集体单位。是否限于本集体经济组织成员，土地承包法第5、48条。不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的，适用本章规定。以其他方式承包农村土地，在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先承包权。发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上

13、村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，其应得的承包收益，依照继承法的规定继承；在承包期内，其继承人可以继续承包。2承包经营权的客体，是集体所有或国家所有的土地、森林、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源。此外，还存在着对果园、牲畜等专项承包经营权。至于企业的承包经营权则不属于物权法所规定的承包经营权范围。3承包经营权的内容，是承包经营人以承包合同所取得的对土地等自

14、然资源占有、使用和收益的权利。排除包括集体组织在内的一切组织或个人的非法干涉，但它不包含处分权。4承包经营权目的。5承包经营权有一定期限。第一百二十六条 耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。 前款规定的承包期届满，由土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包。与永佃权的区别：1、建立基础：私有制、公有制2、期限：无期限、有期限二、土地承包经营权的取得1、基于法律行为取得：主要是因当事人设定承包经营合同和让与取得。（1）土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 县级以上地方人民政府应当向

15、土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。（政府职能，没有民法上的意义）第一百二十七条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。 （2）土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定（第五节 土地承包经营权的流转），有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。 第一百二十八条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，

16、不得将承包地用于非农建设。 第一百二十九条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。 2、基于法律行为以外的原因取得：主要是继承；物权法没有明确规定，继承法也没有明确规定，学理认为作为一种用益物权，承包经营权应当可以继承。基于合同产生，并防止搁荒。法律规定：承包人应得的承包收益，依照继承法的规定继承。 林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。三、承包经营权的内容（一）承包经营权人享有的权利： 1、占有、使用和收益。并排除他人干涉。第一百三十条 承包期内发包人不得调整承包地。

17、因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。 第一百三十一条 承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。 第一百三十二条 承包地被征收的，土地承包经营权人有权依照本法第四十二条第二款的规定获得相应补偿。 第一百三十三条 通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。 （1） 承包期内发包人不得调整承包地。 因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地的，应当依照农村土地承包法等法

18、律规定办理。 （承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。承包合同中约定不得调整的，按照其约定。）（2）承包期内发包人不得收回承包地。农村土地承包法等法律另有规定的，依照其规定。（承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其依法进行土地承包经营权流转。 承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以

19、收回承包的耕地和草地。承包期内，承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时，承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的，有权获得相应的补偿。 ）案例费安玲2362、承包经营权处分（转包、互换、转让等）土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。处分的原则：a平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转； b不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途； c流转的期限不得超过承包期的剩余期限； d受让方须有农业经营能力； e在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。 土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其

20、他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。 土地承包经营权采取互换、转让方式流转，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记，不得对抗善意第三人。 （1）承包方可以在一定期限内将部分或者全部土地承包经营权转包或者出租给第三方，承包方与发包方的承包关系不变。 承包方将土地交由他人代耕不超过一年的，可以不签订书面合同。 （2） 承包方之间为方便耕种或者各自需要，可以对属于同一集体经济组织的土地的土地承包经营权进行互换。 （3）承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，

21、可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。 （4）承包方之间为发展农业经济，可以自愿联合将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。 （5）通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。（二）承包经营权人承担的义务：（1）维持土地的农业用途，不得用

22、于非农建设；（2）依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；（3）承包经营权人应当按照法律或合同的规定缴纳国家税款； 四、土地承包经营权的消灭收回、交回（承包期内，承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的，应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的，在承包期内不得再要求承包土地。）、期限届满，未续约、征收案例： 农村土地承包纠纷案例分析 来源： 发布时间：2007-02-10 发布人： 浏览：139 人次 一、因农转非承包土地承包引起的纠纷 （一）承包地纠纷经过 我市某乡某村a户，1982年土地承包到户时承包原该村十二生产队耕地10.5亩，1982年

23、到1985年由a户耕种，到1985年底a户办理农转非户口全家迁出到某厂矿，当时a没有向村上报告承包地如何处理，致使1986年土地荒芜一年，这一年也没有上交有关费用，1987年由原来的社长安排本社5农户耕种，每户交承包费20元，共计100元。1987年8月，a回村找到当时的社长要求承包自己原先的耕地，双方现场签订了合同，合同承包期为三年，即1987年10月到1990年10月，承包费为400元，承包费必须于1987年10月31日前交清，合同才能成立，在约定的时间内即10月31日前a来交承包费前，当时的社长又以招投标的方式与b户签订了合同（三年600元承包费），待a户来交承包费时社长不收（在约定的时

24、间内），理由是b户愿意多交到600元，a户要承包须在600元的基础上加承包费，a户不愿，致使同一地块产生了两份合同，并发生争吵，社长也未收回与a户签订的合同，而土地由b户一直耕种，期间1990年与社长又签了三年的合同到1993年，之后又与社上口头约定续包。1999年农村土地二轮承包续签换证时，业务工作人员没有严格按政策规定办，照抄1982年土地到户的底册，将a户仍然登记为承包户主，签订了农村集体专业项目承包合同书，但a户没有亲自签字，合同期为三年，而土地由b等4户耕种到2002年，在此期间a来到该村要合同书未拿到，村委会的理由是合同书应由种地人保管，a户的理由是合同书为我己有，并且在该厂矿生活

25、困难，两子女未就业，要种地谋生，致使2002年5月份a户与b户为争土地种发生吵打致伤。纠纷发生后，a户的意见是：这属于侵权行为，要求赔偿这16年的损失，共计16万元，并恢复土地承包经营权，本村其它有类似农转非户土地为何不收回；b户的意见要求是：a户要向b户赔礼道歉，同时付给医药费8000多元，土地如何处理按政策规定办。 （二）分析与认定 1、1982年a户承包的原该村十二生产队耕地10.5亩，虽承包手续不完善，但符合当时各级政策规定，应认定为合法有效的承包关系。 2、1985年a户全家农转非到某厂矿，其承包地荒芜，生产合作社将承包地收归集体另行转包，是符合当时政策规定的。 3、1987年合作社

26、将收回的土地招标转包给b等4户耕种，转包关系符合政策，但转包程序不尽规范，认定：a户与合作社虽签了合同，承包费又低于b户，合同未实际履行，为无效合同；b户实际履行了合同，为有效合同。 4、1999年初，按中央规定进行土地续签换证时，村委会签发的农村集体专业项目承包合同书（合同号：mo310027，是按集体机动地进行承包的），发包方和承包方并没有进行协商，承包方签字栏也属发包方代签，该合同属无效合同。 5、a户原承包地收归集体后，应按照2003年3月1日开始实施的中华人民共和国农村土地承包法进行公开夺标转包。考虑到a户虽办理了农转非，但现在子女仍未就业，生活困难，在同等条件下优先转包给a户。a户

27、与b户发生的吵打致伤，因b户承包关系符合政策，吵打致伤责任主要应由a户承担，故由a户付给b户医药费8000余元。 6、其它农转非土地，全家迁出，且不在当地居住的，承包地应按政策规定收回另行转包。 二、因特殊历史原因引起的纠纷 （一）事实经过 某镇某村甲户户主反映：他家第一轮承包地被乙户耕种（乙户原生产队长），乙户坚决否认该事实，于是甲就邀约贵州某县某村民数十人对乙户进行行凶闹事，要求让出甲的承包地，幸好被我市某镇乙户原所在村领导知晓，得到及时阻止，同时该镇分管领导和村领导一道对甲进行了批评教育，此后甲就到我市各级部门上访反映，引起了各级的重视，经组织调查，工作人员对乙户的一轮承包地进行了进一步

28、的实地丈量，和一轮承包地登记的基本吻合，并找到了当时的有关人员证实，乙户没有经营甲户的耕地，此事实不存在，甲户在我市土地下放前到贵州某村招亲，到贵州时当地土地已下放承包到户，他没有承包到土地，而在我市甲所在村第一轮承包土地时联系不到他本人，甲也就没有承包到土地。近两年来由于他在贵州难以生活，又回到我市原该村居住生活，由于没有土地耕种和其它就业门路，生活来源确实困难，致使甲户多次向有关部门上访反映。 （二）分析与认定 1、甲到贵州时，贵州土地已下放到户他没有承包到土地，属客观事实，但我市在第一轮承包土地时是按当时现有人口进行承包的，是符合政策规定的。 2、应尊重历史，照顾现实，帮助解决问题，采取

29、行之有效的办法，解决生活来源问题，否则将长期上访，既影响了有关部门的工作，同时也给社会带来不安定的隐患。土地是农民的“命根子”，是农民的生产资料，担负着生活来源和就业保障功能，结合该镇实际，难以从机动地或农转非收回的土地解决承包耕地问题（因该村无机动地和农转非收回的土地），经认真分析，将情况上报反映到市民政局，民政局同意给予定期生活补助，解决生活来源问题；同时由该村安排给甲方荒坡5亩进行开发承包，5年内不收任何费用，5年满后按政策规定收取适当的承包费，以解决就业问题。 三、因社长徇私舞弊引起的纠纷 （一）纠纷事实经过 某镇某村第六村民小组发生土地纠纷，因该村在1995年调整种植业结构，发展蚕桑

30、产业，规划甲地为蚕桑基地，由于基地内耕种责任地的部份农户劳力欠缺，栽桑困难，经村公所请示镇政府同意安排当时的社长张三负责落实，用集体机动地进行调换调整，调换调整后的蚕桑基地变成了集体机动地。栽桑后，合作社以每年30元的标准进行承包经营，承包一定五年，即1995年至1999年。承包土地的农户均超期到2000年，其中张三、李四、王五等3户承包经营了甲地（栽桑基地）6亩（实际面积7.86亩）。到2000年末，村民小组实行选举后，新任组长赵六根据群众意见召开群众会，决定把集体机动地甲地收回重新承包，对2000年超期的承包费，按每亩30元的标准补交（张三、李四、王五已补交）。同时，会议还决定从2001年

31、开始夺标承包经营，张三等3户参与夺标，但未中标。于是暴露了张三（二轮承包时任社长）擅自把集体的机动地（甲地）与自己一轮承包时的责任地（乙地、丙地）对调，将甲地集体机动地承包给自己和儿子李四和王五，并把经营的集体机动地申报为责任地，报村公所填在集体土地承包经营权证书上，骗取合法证书。群众得知内情后强烈不满，纷纷要求收回集体的机动地。据查，张三还将1995年作情给孙七耕种的集体机动地丁地1亩也申报填为孙七的责任地。 （二）分析认定 1、张三利用职权，徇私舞弊，用非法手段骗取合法证件，因此张三、李四、王五、孙七等4户的集体土地承包经营权证（合同）为无效合同，收回报市政府批准，另行核发。 2、甲地作为

32、某村六社的集体机动地，2002年前的承包费，按过去定的承包办法执行。2003年后，将收回张三等4户的非法承包责任地甲地、丁地为集体机动地，交由村民或村民代表三分之二以上讨论通过，进行公平、合理承包；张三及其儿子等3户恢复一轮承包时的耕地乙地、丙地为二轮承包时的合法责任地。 3、社长张三利用职权，徇私舞弊行为，引起群众强烈不满，本应给予必要的行政处分，但鉴于他已没有任任何职务，已是一名普通村民，因此免予追究。 /minfa/anli/wqf-ch4-2.htm第三节 建设用地使用权一 、建设用地使用权的概念与特征（一）概念建设用地使用权是因建筑建筑物或

33、其他工作物而对国家所有的非农业用地进行占有、使用、收益的用益物权。第一百三十五条 建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。（二）特征1、建设用地使用权是使用他人土地的权利。2、客体为国家所有或集体所有的土地，不限于地面。第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，（1）兴办乡镇

34、企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者（2）乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。3、建设用地使用权是以建筑建筑物或其他工作物为目的的权利。4、建设用地使用权的权利人可以对土地进行占有、使用和收益，并且可以将该土地使用权进行转让、抵押等处分行为。5、有一定期限。划拨及乡（镇）村建设用地程序取得的土地使用权是无期限的，但是出让取得的，我国法律规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定 、居住用地70年 、工业用地50年 、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 、商业、旅游、娱乐用地40年 、综合或者其他用地50年 （在最高年限

35、内双方商定）下列对国有土地使用权的最长期限的说法不正确的是（ ）。a、居住用地70年 b、工业用地50年 c、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 d、商业、旅游、娱乐用地50年5、取得方式特殊二、取得1、划拨（1）概念土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人交付租金及其他费用。（2）类型严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。依据我国土地管理法的规定，可以通过划拨方式取得的建设用地包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基

36、础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。2、土地使用权出让。(1)概念土地使用权出让是国家以土地所有人身份将土地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。（2）方式土地使用权出让主要有三种方式，即：协议、招标和拍卖。依据物权法第137条的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。（3）签订土地出让合同物权法第138条规定：采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：(一)当

37、事人的名称和住所；(二)土地界址、面积等；(三)建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；(四)土地用途；(五)使用期限；(六)出让金等费用及其支付方式；(七)解决争议的方法。（4）登记建设用地使用权从登记时设立。第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。 第一百三十八条 采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使

38、用权出让合同。 建设用地使用权出让合同一般包括下列条款： （一）当事人的名称和住所； （二）土地界址、面积等； （三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间； （四）土地用途； （五）使用期限； （六）出让金等费用及其支付方式； （七）解决争议的方法。 第一百三十九条 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。 三、建设用地使用权的期限（一）以划拨方式取得的建设用地使用权没有期限的限制。（二）以出让方式取得的建设用地使用权有最高期限的限制，其最高期限为： 1、居住用地70年； 2、商业、旅游、娱乐

39、用地40年； 3、教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； 4、综合或者其他用地50年。 5、工业用地50年； 每一块土地的实际使用年限，在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。 大家在记忆的时候只需记住70年、4年的情形，其余均为50年。（三）期限届满时的续期1、住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。2、非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。也就是说对于非住宅建设用地使用权的续期，地上建筑物的归属等物权法并没有予以规范，而是将其留给了土地管理法等其他法律加以解决。

40、四、建设用地使用权人的权利和义务（一）建设用地使用权人的权利 1、占有土地的权利 任何用益物权都是以占有为前提的物权，建设用地使用权也不例外。建设用地使用权人对于土地的占有属于有权占有，同时也适用占有的法律保护。2、使用土地权利 建设用地使用权人可以依照法律规定和出让合同约定的用途对建设用地进行以建造和保有建筑物、构造物以及其他工作设施为目的而进行使用和收益。3、处分土地使用权的权利，包括：转让、互换、出资、赠与天虹房地产开发公司于1995年7月1日以出让方式获得某市一块国有土地的使用权，使用年限为40年。经开发建成商品房后，1999年7月1日将该宗房屋一并转让给大洋公司，大洋公司将其作为职工

41、住宅分配给职工居住，职工李某于2000年1月1日搬入新居，此时李某对该土地的使用年限为（ ）。a、 40年b、 70年c、 35年6个月d、36年建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。 第一百四十五条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。 第一百四十六条 建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。 第一百四十七条 建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内

42、的建设用地使用权一并处分。第一百四十三条 建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律另有规定的除外。划拨城市房地产管理法第三十九条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。第四十条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应

43、当载明土地使用权取得的方式。第四十一条房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。（1990年国务院令第55号）中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土

44、地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。第四十六条对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。1、大明公司通过划拨形式获得一块土地使用权用于建设厂房，项目批准后，大明公司为了提高收益，更改图纸，将厂房改建成写字楼，因资金不到位，大明公司与通达公司签订合作建房协议，约定：大明公司负责写字楼的建设施工，通达公司提供建设资金5000万元，写字楼建成后，双方各分得写字楼的一半面积。写字楼建成后，大明公司拒绝按照协

45、议分配楼房面积，只同意退还同达公司的建楼款。通达公司诉至法院，要求大明公司履行协议。本案如何处理？（1）大明公司的土地是划拨取得，只能用于公益，划拨土地非经批准，不得用于商业开发牟利，大明公司违反划拨地的用途未经批准改建写字楼，其写字楼是违章建筑。（2）由于写字楼是违章建筑，大明公司与通达公司合作建房协议的标的物即为不法，因此，合建协议无效，双方互相返还财产。4、从事与建筑建筑物有关的附属行为（二）建设用地使用权人的义务 1、合理使用土地的义务建设用地使用权人必须按照出让合同规定的方式加以利用，未经有关主管机关许可不得改变土地用途，否则国家可以无偿收回土地使用权。2、不得闲置土地的义务 1年内

46、未开发的收取不高于土地出让金20的闲置金；连续两年闲置土地的无偿收回土地。以及在建设用地使用权消灭时恢复土地原状。第一百四十条 建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。 第一百四十一条 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。四、消灭课本276页注意：第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 第一百五十条 建设用地使用权消灭的，

47、出让人应当及时办理注销登记。登记机构应当收回建设用地使用权证书。 第一百五十一条 集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。五、空间使用权建设用地使用权可以建立在地表、地上和地下。建立在土地上方或者地下一定空间的建设用地使用权即为建设用地空间使用权。一国有土地之上可以同时分别设立建设用地使用权、地上空间权和地下空间权。后设立的空间使用权不得妨害已经设立的建设用地使用权或者空间使用权。六、集体土地建设用地使用权物权法第151条规定：集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。 该条规定为集体土地设立建设用地使用权并进入流通领域提供了可能性，但是民事主体还

48、不能仅仅依据物权法的规定而设立集体土地的建设用地使用权，其具体设立需要依据以后修改的土地管理法或者其他法律规定。第四节 宅基地使用权一、宅基地使用权的概念与特征（一）概念所谓宅基地使用权是指农民集体成员对于农民集体所有的土地以建设自用住宅为目的而享有的占有、使用的排他性权利。（二）宅基地使用权的法律特征1、宅基地使用权的所属主体特定。特定的宅基地仅限于本集体经济组织内部的成员亭有使用权。2、宅基地使用权的客体是本集体所有的非农业用地。3、宅基地使用权的内容是依法建造、保有个人住宅、庭院而对土地的占有、使用和收益的权利。4、宅基地使用权须经合法手续取得。农村居民取得宅基地使用权，必须有完备合法的

49、手续。城镇居民建造房屋需要宅基地的，须向所在地的土地管理部门申请，经批准后方能取得。二、宅基地使用权的内容（一）宅基地使用权人的主要权利1、为保有住宅而长期使用宅基地的权利。宅基地与房屋联为一体，为保有房屋，法律允许和保障宅基地使用权人享有对宅基地长期占有、使用、收益的权利。2、在宅基地空闲处修建其它建筑物、设施的权利。宅基地使用权人可以在宅基地空闲处修建各种生活需要的建筑物和生活所需要的小型建筑物或设施。3、在宅基地空闲处从事种植而取得收益的权利。4、关于宅基地使用权的转让。我国物权法第153条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”可见物权法并没有禁止宅

50、基地使用权的转让，但是也不能从该条规定就推导出宅基地使用权是可以转让的。物权法通过第153条的规定，将是否允许宅基地使用权转让的决定权交给了土地管理法等其他特别法，因此宅基地使用权的取得、行使和转让是无法依据物权法而进行的。然而到目前为止我国土地管理法仍然是禁止宅基地使用权进行转让的，因此在土地管理法修改之前，宅基地使用权仍然是不得转让的。（二）宅基地使用权人的主要义务1、宅基地使用权人必须按照批准的用途使用宅基地。根据宅基地使用权的目的，宅基地使用权人必须在批划的宅基地上建造房屋，不得擅自改变宅基地的用途，更不能买卖、出租或以其他形式非法转让宅基地。另外，宅基地使用权人必须在规定的期限内在宅

51、基地上建造房屋，否则土地所有权人有权收回宅基地使用权。2、宅基地使用权人必须按照批准的面积建造房屋。宅基地使用权人不能采取任何非法手段多占土地作为宅基地。如果宅基地使用权人多占土地的，将按照非法占用土地追究法律责任。3、宅基地使用权人要服从国家、集体统一规划。因国家、集体统一规划需要变更宅基地时，宅基地使用权人不得阻挠，但是因变更宅基地给使用权人造成困难或损失时，应依法给与补偿。三、宅基地使用权的取得和消灭（一）宅基地使用权的取得1、凡是无宅基地的、居住拥挤确需分居又无宅基地的、因国家或乡镇建设需要另行安排宅基地的、在农村落户需要建造住宅又无宅基地的村民，均可向村民委员会或农村集体经济组织申请

52、批划宅基地。2、一户只能有一处宅基地，出买或者出租住房后再申请宅基地的不予批准。3、宅基地使用权的取得须经乡政府审核，县级人民政府批准由村集体组织给化定土地。（二）宅基地使用权的消灭城镇宅基地使用权可因土地灭失、期限届满、权利人放弃权利、国家征收、国家收回土地使用权、使用权人死亡无人继承等原因而终止。农村宅基地使用权可因土地灭失、国家征收、集体收回、使用权人放弃权利、使用权人死亡无人继承等原因而终止。因国家征收、集体收回而导致宅基地使用权终止的，应该让宅基地使用权人重新取得另一宅基地使用权，并对其遭受的损失予以相应的补偿。考虑到宅基地使用权使“居者有其房”的目的和福利性，在宅基地因自然灾害等原

53、因灭失的情形下，应让宅基地使用权人重新取得另一宅基地使用权。四、关于宅基地使用权的登记物权法第155条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”但是该条并没有规定没有办理变更登记或注销登记的法律后果。 国土资源部有关负责人重申城镇居民不得购买“小产权房” 2007-12-17 信息来源：国土资源部 12月14日，就媒体“符合规划小产权房可转为合法”的报道一事，国土资源部有关负责人表示，该报道失实。这位负责人重申，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。这位负责人援引1999年国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知的明确规定：农民

54、的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。 这位负责人说，按照土地管理法规定，乡镇企业、乡（镇）村公共设施和公益事业建设、农村村民住宅等三类乡（镇）村建设可以使用集体所有土地。其他任何单位和个人进行非农业建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。需要使用农民所有集体土地的，必须依法征为国有。需要将农用地和未利用地转为建设用地的，必须依法经过批准。 这位负责人强调，要坚决遏制、并依法纠正乱占农用地进行非农业建设行为。严禁借兴办“乡镇企业”、“乡（镇）村公共设施和公益事业建设”为名，非法占用（租用）农民集体所

55、有土地进行非农业建设。 农村住宅用地只能分配给本村村民。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超出省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。 问：有些问题要向你们请教，希望能给予答复：法律和政策对农村宅基地是怎样规定的？我从甲村搬到乙村，户口也迁了过来，我将甲村原来的住房卖了，能否在乙村重新申请宅基地建房？我的父亲在甲村还有房屋，我能否继承父亲房屋的宅基地？答：1、法律和政策对农村村民宅基的规定。土地管理法第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖

56、市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”2004年国土资源部出台的国土资源部印发关于加强农村宅基地管理的意见的通知（国土资发2004234号）进一步对法律上的规定做了具体解释，明确提出：农村宅基地占用农用地应纳入年度计划，严禁城镇居民在农村购置宅基地；严格宅基地申请条件，不符合申请条件的不得批准宅基地，农村村民将原来住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地，不

57、得批准；农村村民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并经张榜公布无异议的，报经乡（镇）审核后，报县（市）审批；在农村宅基地审批中不得向农民收取建设用地土地有偿使用费；要加强农村宅基地登记发证工作，切实维护农民的合法权益。2、搬迁后可以申请新的宅基地。土地管理法第六十二条第四款规定的“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”笔者认为，这是指村民将原来的住房出卖或出租后，在同一村集体内又重新申请宅基地的，不予批准。比如你在甲村把自己的房子卖掉，又重新向甲村提出宅基地申请，按照法律规定不能批准。现在你已经搬迁到乙村，应该属于乙村没有宅基地的村民，符合法律规定的“一户一宅”的条件。例如，河北省农村宅基地管理办法