房地产金融第一课课件

1、1,房地产金融:第一讲,2,参 考 书,房地产金融 徐一千、刘颖春主编. 化学工业出版社出版，2005.8 房地产金融 邓宏乾主编. 华中科技大学出版社出版，2004.11 房地产金融 殷红、张卫东编著. 首都经济贸易大学出版社出版，2002.1 房地产金融与投资 龙胜平等编著. 上海人民出版社出版，2005.9,3,序言,房地产金融的产生与发展 一、世界范围内房地产金融的产生 三次“房荒”与房地产金融的产生： “房荒”即住房严重供应不足，居住拥挤，环境恶化所导致的严重住房短缺现象。 （一）第一次“房荒”与房地产金融 开始于19世纪中叶（第一次工业革命时期） 1775年在英国首先成立了世界上第

2、一个住房协会克特利住房协会。 1845年英国成立了第一家永久性住房协会都市公平住房协会。 1874年英国颁布了住房协会法明确住房协会的法律地位。 美国于1831年成立了“牛津节俭会”，在二战后正式更名为储蓄贷款协会。 1816年在费城、波士顿成立互助储蓄银行，后逐渐发展为从事抵押贷款的银行。,4,（二）第二次“房荒”与房地产金融 始于20世纪20年代末的经济大萧条，最严重的是二战后。 成立了专业性的住房金融机构。如美国的联邦住宅抵押贷款银行、前西德的互助储蓄信贷合作社、巴西的国家住房银行、日本的住宅金融公库等，为住宅的生产、消费融资。 政策性的住房金融体系。新加坡的中央公积金制度、西德建立了储

3、蓄配贷的住房融资机制、日本的住宅金融公库贷款、美国的政府担保机制等。 （三）第三次“房荒”与房地产金融 出现在20世纪70、80年代的发展中国家。 1978年联合国成立人类居住中心，1987年确定为“国际住房年”，每年10月第一个星期一为“世界人居日”。 世界银行和国际金融公司也致力于发展中国家的城市基础设施和住房建设的金融服务。,5,二、1980年代后世界范围内房地产金融的发展 （一）房地产证券化成为金融发展的重要方向 房地产证券化主要有两种形式：一种是以房地产抵押贷款为基础的房地产抵押信贷证券化；另一种是以房地产信托投资为基础的房地产投资证券化。 1998年，经政府国民抵押贷款协会担保发行

4、的抵押贷款债券余额为5422亿美元，占联邦住宅管理局和退伍军人管理局担保贷款的96.7%。 美国约有300多家房地产投资信托基金，管理的资产总值为3000多亿美元，在全国证券交易所上市交易的接近200家。 （二）住房金融机构呈现多元化经营发展，与商业银行业务逐步趋同 20世纪80年代开始，以美国、英国为代表的专业住房金融机构开始由专营住房抵押贷款业务向多元化方向发展，商业银行逐步取代专业住房金融机构占据住房金融的主导地位。,6,美国各房地产金融机构的市场份额变化,英国各房地产金融机构的市场份额变化,7,三、中国房地产金融的产生与发展 房地产金融产生以前的住房政策： 1978年以前，住房分配实行

5、福利住房制度。 前期探索阶段是1978到1982年期间以“全价卖房”为特征的改革，广大居民都买不起。 上世纪80年初实行“三三三”制售房，结果企业单位和国家、地方政府都不堪重负。 上世纪80年代中期试行“提租”改革，以弥补住房建设资金的不足，成效不大。 从1988年国务院颁布全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案后，我国出现房地产金融萌芽。,8,（一）住房金融业务的兴起 我国住房金融的出现是在1980年代中期，1987年12月1日和8日先后成立了烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行。 将政策性房改金融与商品房开发贷款区别为两个体系。明确了承办机构，除了两家住房储蓄银行外，其他城市大多由政府委

6、托银行设立房地产信贷部，办理有关住房生产、消费资金融通。 （二）政策性住房金融制度的建立 1991年上海市率先借鉴新加坡模式建立了住房公积金制度以后，我国部分城市纷纷建立了住房公积金制度。1993年，国家提出普建公积金制发展住房金融的思想，全国有131个城市建立了这一制度，归集住房公积金110亿元。 （三）住房金融体系的初步建立 1994年国务院关于深化城镇住房制度改革的决定，标志着中国住房制度改革进入新的阶段。要求各地建立两种住房供应体系（经济适用房、商品房），建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。,9,（四）住房金融的完善与发展 1998年7月国务院发出关于进一步深化城镇住房制度改革加快住

7、房建设的通知，停止住房实物分配，各地住房分配货币化方案陆续出台。 1998年5月央行颁布了个人住房贷款管理办法取消了个人购房贷款的限制条件。 2001年6月19日央行关于规范住房金融业务的通知。 （五）我国房地产金融发展的基本数据 1、房地产开发融资状况 房地产开发融资的主要方式是直接融资和间接融资。其中间接融资是主要方式。虽然自筹资金、其他（主要是定金及预付款）占大部分，但事实上这些大多数是商品房预售收入，而这些又是来自于住房按揭贷款。,10,历年房地产开发资金来源构成（单位：亿元）,11,历年个人住房贷款余额及增长率,12,四、2003年以来我国房地产金融政策 （一）121号文件的主要内容

8、 2003年6月13日央行发布关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（即121号文） 提高了开发商自有资金和资质的要求 规范个人住房贷款业务 限制对开发商的流动资金贷款 强化对土地储备贷款的管理 （二）贷款利率、存款准备金率和贷款首付比例几轮调整 2004年以来连续10次提高基准利率，2008年9月以来，连续5次下调基准利率。 2003年以来连续19次上调存款准备金率，2008年2次下调存款准备金率。 2005年3月17日，取消个人住房贷款利率优惠政策，回归至同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率为基准利率的0.9倍。首付比例提高至30%。 2006年8月19日除了加息，商业性个人住房贷款利

9、率下限由贷款基准利率的0.9倍扩大到0.85倍。 2007年9月27日第二套房贷款政策出台。第二套住房贷款利率为基准利率的1.1倍、首付比率至少为4成，并要求家庭月收入用于支付月供支出的比例不能超过50%。后在2008年下半年各地这一政策逐步放松（最优惠的政策是2.1成首付，利率下调29%），2009年7月以来，又有逐步收紧的迹象。,13,（三）其他综合性调控政策和通知 2003年8月，国务院颁发的关于促进房地产市场持续健康发展的通知（18号文）。 2005年3月底国务院会议提出“八条意见”以及4月30日七部委联合出台关于做好稳定住房价格工作的意见的通知，即 “国八条”。 2006年5月国务院

10、办公厅转发建设部等部门关于关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知即 “国六条”。 还有很多！ （四）规范外资进入房地产市场的政策 2006年7月，央行等6部委发布关于规范房地产市场外资准入和管理的意见，主要规定了注册资本；房地产股权和项目转让、并购境内房地产企业，由商务部门进行审批，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金；投资者应提交齐全的材料和“四证”。,14,第一部分 金融学导论,一、金融的定义 “金融”所涵盖的范围有广义和狭义之分： 广义“金融” 指与物价有紧密联系的货币供给，银行与非银行金融机构体系，短期资金拆借市场，证券市场，保险系统，以及通常以国际金融概

11、括的这诸多方面在国际之间的存在，等等。 狭义“金融”指有价证券及其衍生物的市场，指资本市场。,15,16,中文“金融”与英文“Finance”虽然都有广义与狭义之分，但并非一一对应。(我国的金融定义即使最广义的仍比英文的范畴窄),17,金融的定义：金融就是资金的融通，即由资金融通的工具、机构、市场和制度构成的有机系统，是经济系统的重要组成部分。该含义是一种广义的金融涵义。,微观金融 是金融市场主体(投资者、融资者；政府、机构和个人)个体的投资融资行为及其金融资产的价格决定等微观层次的金融活动。,宏观金融 是金融系统各构成部分作为整体的行为及其相互影响以及金融与经济的相互作用。,18,二、金融学

12、及其学科体系 金融包括微观金融和宏观金融 广义的金融学就是研究资金融通活动，包括金融主体的个体行为和金融系统整体行为及其相互关系和运行规律的科学。(其研究对象是经济系统中的价值系统)包括： 微观金融学（以微观金融主体行为及其运行规律为研究对象） 宏观金融学（以金融系统整体的运行规律及其各构成部分的相互关系为研究对象）,19,金融学学科体系图,20,三、金融体系 金融体系或金融系统(financial system)：由各种金融工具、机构、市场和制度等一系列金融要素的集合，是这些金融要素为实现资金融通功能而组成的有机系统。 通过该系统的运行，完成价值的表现，资金的分配和重组。,21,金融体系在国

13、民经济中的地位： 经济学要解决的三大问题: 生产什么商品和生产多少？ 如何生产？ 如何进行资源配置的问题 为谁生产？ 这种分配并不是无偿的，而是有偿的。也就是说，获得资源者必须为其获得的资源支付相应的报酬。 一方面，经济社会通过市场交换等方式将短缺资源分配给最需要的生产者和消费者，另一方面，获得资源的生产者和消费者为其获得的资源支付相应的报酬。因此，一个经济体系必然形成物流和资金流。 物流和资金流是经济体系运行的两大基本流量。在现代经济条件下，资金的流动主要是通过金融体系来实现的。,22,生产单位,消费单位,消费和税收支出流,商品和服务流,生产性服务流,收入流,23,金融体系的资金流动： 资金

14、富裕者进行储蓄；资金短缺者需要融资。金融体系为资金富余者和资金短缺者之间的资金融通提供了有用的渠道。 因此，金融体系中的资金流动不仅是为了满足经济支付的需要，而且是为了满足资金需求者融入资金、资金富裕者融出资金的需要。而后者已经成为现代金融体系最基本的功能。,24,直接融资与间接融资 直接融资：资金短缺单位通过向资金盈余单位出售股票、债券等索取权凭证而直接获得所需资金；资金盈余单位通过购买并持有这些索取权凭证而获得未来的本息收入（债券）或股息分红（股票）。 间接融资：资金短缺单位与盈余单位并不发生直接的融资关系，而是通过银行等金融中介机构发生间接的融资关系。金融中介机构通过发行自己的次级证券（

15、包括存单、支票、储蓄帐户、保险单等）从资金盈余者那里获得资金，再通过购买资金短缺者的初级证券（贷款合同、债券、股票等）向其提供资金。金融中介机构在此不是作为代理人而是作为独立的交易主体，必须自己承担发行次级证券和购买初级证券的赢利和亏损，即自己承担其相应的风险，获得相应的利差收益。金融中介机构发行的次级证券种类很多，以适应不同的投资者的需要。,25,直接融资的优缺点 优点： 节约交易成本 产权明晰 缺点： 要求投资者具有一定的金融投资专业知识和技资 投资者要承担较大的投资风险。 投资者需要花费大量的搜集信息、分析信息的时间和成本。 数量、期限难以匹配。 融资的门槛比较高。,间接融资的优缺点 优

16、点： 容易实现资金供求期限和数量的匹配。 2) 有利于降低信息成本和合约成本。 3) 有利于通过分散化来降低金融风险。 缺点： 信息不对称问题的存在，使其有发生系统性危机的可能,26,初级证券 产生于直接融资过程的索取权凭证为初级证券。对于资金融入单位来说，这种证券是一种负债；对于资金融出单位来说，这种证券是一种资产。这种证券化的资产大多数可以在金融市场上流通转让，具有较高的流动性。 简单说：初级证券就是最终借款人为了筹集资金而发行的金融工具，如股票，债券。（银行的贷款合同也可视作初级证券） 次级证券 其共同特点是具有较小的违约风险，因而得到广大的中小投资者，特别是个人投资者的欢迎。这就为金融

17、中介机构通过发行次级证券来筹集大量资金提供了可能。 简单的说：次级证券就是金融中介机构为了给最终借款人融资或为筹集资金向最终借款人贷款而发行的证券，最典型的就是银行的存款凭证。,27,28,金融体系的基本功能：提供资金的融通渠道。 现代金融体系的基本功能包括以下8个方面： 储蓄和金融投资功能 融资功能 配置金融资源功能 提供流动性功能 提供信息功能 管理风险功能 清算和支付结算功能 传递金融政策效应功能,29,金融体系的构成要素,金融体系作为各种金融要素有机组合的一个整体，它的功能是这些构成要素综合作用的结果。构成金融体系的基本要素主要包括：作为交易对象的金融资产或金融工具、作为金融中介和交易

18、主体的金融机构、作为交易场所的金融市场和作为交易活动的组织形式和制度保障的金融体制和制度。,30,金融资产与金融工具：交易对象 金融资产：是一种未来收益的索取权，通常以凭证、收据、或其它法律文件表示，由货币的贷放而产生。发行或出售金融资产可使发行人或转让者获得资金，购买并持有金融资产可能给购买者和持有人带来未来收益，金融资产是实现资金融通的工具，所以金融资产又是金融工具。 在许多书中金融资产与金融工具的概念经常被互相替换，其原因是金融工具是金融资产的外在表现形式，是资产的载体。 存折是金融工具，存款是金融资产,31,金融机构：交易中介 金融机构又称金融中介机构。其基本功能就是在间接融资过程中作

19、为连接资金需求者与资金盈余者的桥梁，促使资金从盈余者流向需求者，实现金融资源的重新配置。 金融机构是金融交易活动的中介和金融体系的核心。是金融体系运行的组织者、推动者和管理者 金融机构的分类（依据功能和作用）： 国家管理性金融机构 政策性金融机构 商业性金融机构 国际金融机构,32,金融市场：交易场所 金融市场的涵义有广义和狭义之分。 狭义的金融市场：金融资产交易的场所。 广义的金融市场：泛指金融资产的供求关系、交易活动和组织管理等活动的总和。 金融市场是在不断发展完善的。金融市场的发育程度直接影响金融体系功能的发挥，因此，其发育程度也是一国金融体系发育程度的重要标志。,33,金融制度：交易规

20、则 金融制度：有关金融活动、组织安排、监督管理及其创新的一系列在社会上通行或被社会采纳的习惯、道德、戒律和法规等构成的规则集合。与金融市场、金融组织和金融活动相关的各种规则的总和。它是金融运行的行为规范和制度保障。 金融制度是多种多样的有正式制度和非正式制度，有法规、道德、习惯，有总体法规），具体交易规则，也有内部的制度规定。,34,第二部分 房地产金融概述,一、房地产金融的概念 （一）房地产及房地产业 1. 房地产 英文表述为“Real Estate”或者“Real Property”，即不动产。罗马法认为：“任何建筑于土地之上的建筑物属于土地”。牛津法律大词典中讲：“从法律上讲，土地通常包

21、括土地上的树林和农作物，也包括建造于土地之上的，并永久附着于土地的建筑物”。英国的物权法、德国的民法等都有类似的规定。 房地产也称不动产，是指土地、建筑物和固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及由此派生的各种权益。 2. 房地产业 房地产业是国民经济中最具有先导性和基础性的重要的产业，是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立产业部门，包括了房地产开发、房地产经营和各种房地产中介服务、房地产资产管理等内容。,35,基本建设程序,长期计划,年度投资计划,预备项目计划,五年计划,项目建议书,设计工作,可行性研究,生产准备,施工安装,建设准备,竣工验收,生产运营,项目后评价,设计概算,投资估算,竣工决

22、算,施工图预算,36,房地产开发流程与内容,投资决策分析阶段,前期工作阶段,项目建设阶段,竣工验收与交付使用阶段,物业管理阶段,项目立项 初步可研 项目选择,规划设计 资金融通 土地获取,施工过程 监理招投标 施工招投标,交付使用 竣工验收,物业管理 物业接收,37,房地产业的特点： 房地产业投资大、周期长 房地产受区域市场影响较大 房地产具有投资和消费的双重性 房地产受国家政策与城市规划影响 房地产业的重要性： 随着世界范围的城市化的不断发展，房地产在人类社会中地位和作用越来越重要，其影响也越来越广泛、全面、深刻和巨大。 1.城市房地产是城市存在和发展的物质基础。Not house，not

23、live！ 2.房地产是家庭重要财富和政府财政收入的重要来源 3. 房地产业的带动性十分突出,38,（二）房地产金融的概念及特点 房地产金融是与房地产经济活动有关的各种资金融通活动，它是由房地产业和金融业耦合而成的一个专门的经济领域。 房地产金融是研究个人、企业和政府之间在房地产领域内进行货币和信用转移的过程、机构、市场和工具的科学。 房地产金融作为一种资金融通活动，它具有一般金融活动所具备的共性，同时也具有它作为服务于房地产经济活动产生的特殊性。房地产金融的特点，可以归纳为以下几点： 房地产金融的地位举足轻重 房地产金融具有较高的安全性 房地产金融业务规模庞大，业务种类繁多,39,二、房地产

24、金融的作用 由于房地产的特点和重要作用，决定了房地产的发展必须与金融业紧密相连，必然要依托金融业才能健康发展，房地产业与金融业是相辅相成的现代经济的重要支柱。 房地产金融是房地产业发展的保障 房地产金融政策是房地产宏观调控的重要手段 房地产金融是引导房地产消费、促进住房制度改革的有效途径 三、房地产融资的主要渠道 从房地产融资的目的来看，主要有：房地产开发建设融资和房地产消费融资。 房地产开发建设融资主要是为了满足房地产开发经营企业从事具体的房地产项目开发时的资金需求。 房地产消费融资主要是为满足消费者购买房地产商品（主要是住房）的资金需求，这也构成了住房金融的主要内容。,40,从房地产融资的

25、渠道来看：有直接融资和间接融资。 房地产金融是金融机构为发展房地产业而开展的信用活动和提供的货币资金融通。 从内容上看，它包括购买土地使用权、房地产开发建设、房地产市场交易等活动中的各种资金融通活动。 从形式上看，它既包括资金筹集，也包括资金贷放；既包括直接的资金借贷，也包括间接融资和通过金融市场的融资；既包括房产资金融通活动，也包括地产融资活动。,41,房地产金融与房地产业的关系 按照现代经济理论，金融业是符号经济的代表，房地产业属于实体经济，但二者的关系非常密切，相互作用、相互联系、相互依赖特别突出。 房地产业与金融业之间，存在着一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的紧密联系，也称之为良性互动的关系。二者的相互作用、相互促进成为实体经济与符号经济相互作用、相互促进的有力证明。 房地产业发展离不开金融业的支持。正如随着实体经济规模越来越大，符号经济（虚拟经济）对所有的实体经济的作用越来越重要一样