阿克气田至阿图什市、喀什市天然气输气管道可行性研究报告

1、鹏润地产朝天门项目可行性研究报告鹏润地产重庆公司2013.6.18目 录第一章总 论一、项目概况1. 项目概况2. 经济指标3. 地块现状4. SWOT分析第二章项目建设背景及必要性一、项目建设背景1. 重庆市整体规划2. “重庆中央商务圈”（CBD）规划3. 解放碑中心城市设计规划二、项目建设的必要性1. 项目地理位置优越2. 项目目实施是顺应重庆市地产发展的需要第三章 项目合法性评价第四章 区域调研一、商品房价格走势及预测二、租凭价格及预测三、购房考虑因素四、购房承受力五、区域商贸及商业物业发展态势与机会第五章项目定位一、定位系统与核心理念二、项目定位档次三、产品定位策略1. 户型及面积配

2、比建议2. 户型面积的关键竞争力3. 户型面积建议4. 项目商业物业定位策划第六章 项目风险评价一、风险因素分析1. 政策风险2. 社会风险3. 资金风险4. 通货膨胀风险二、不确定性分析1. 主要风险因素识别2. 防范和降低风险措施第七章 项目投资回报估算第八章 项目获取第一章 总 论一、项目概况1. 项目概况 项目名称：朝千路91号片区旧城改造项目（下称本项目） 业主地址：重庆市渝中区朝千路91号 建设地址：本项目在重庆市政府规划的“重庆中央商务区（CBD）”范围内，位于渝中区朝千路片区，东邻朝天门码头，南靠朝天门市场（西南最大百货批发市场），西临解放碑商圈，北临嘉陵江，紧邻新加坡投资集团

3、淡马锡公司合作打造的高规格CBD中心（总投资200亿，面积9公顷即135亩）。重庆中央商务区（CBD）项目地块及重庆中央商务区（CBD）区位示意图嘉德置业朝天门项目规划图2. 经济指标 项目总用地面积：10300 容积率：14.6 总建筑面积：190000 地上建筑面积（计容）：150000 地下建筑面积（车库，不计容）：40000 建筑密度：45% 绿地率：25% 总拆迁面积：36737本项目规划设计示意图3. 地块现状项目地块周边四至现状项目地块北面、西面，为重庆早期的住宅小区（东和湾、御景江山），东面、南面则为朝天门区域集中的批发市场。 项目地块内部现状目前，项目地块内部，尚未完成拆迁，

4、还存在零散的蓬户区、破旧厂房，以及住宅楼栋。4. SWOT分析Strength（优势） 项目地块位于重庆市中央商务区（CBD）范围，规划起点高，未来发展潜力大； 项目的规划指标所涉及的业态（公寓、商业等），符合区域规划，以及市场需求； 渝中区、朝天门区域是重庆早期成熟区域，区域认知度高，生活配套完善。Weakness（劣势） 项目地块周边较为破败，片区形象感较差，档次感不高； 地块地形高差悬殊，土石方量较大； 目前地块交通通达性较好，但无公共交通配套，属于典型的旧城改造项目。Opportunity（机会） 重庆市政府大力打造中央商务圈，以及朝天门区域的全新升级打造，将从整体上提升区域档次； 项

5、目位于CBD商圈核心，临近朝天门整体改造项目旁，区域优势得天独厚； 随着朝天门区域的升级改造，将迎来重庆市渝中区片区的再次商业机遇。Threat（威胁） 项目自身存在拆迁、注资风险，拆迁量总计36737，拆迁资金约4.4亿元，需集团谨慎评判考虑； 项目自身经济指标，业态组合以公寓、商业为主，目前区域市场中，上述物业形态较为饱和； 渝中区政府结合中央商务圈的规划，将在未来规划800万的商业业态，对加剧整体市场的竞争。从项目地块所处的区域规划、发展现状来看，结合针对项目的SWOT分析，建议项目可采取“强化优势、顺应市场”（SO战略）的整体战略思路，强化项目自身的区域优势性、产品优越性，并结合、顺应

6、区域规划的发展趋势，实现项目的利益最大化。第二章 项目建设背景及必要性一、项目建设背景1. 重庆市整体规划重庆市作为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各行业迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，重庆市房地产市场持续升温，房地产经济发展态势总体良好。根据20072020年重庆市城市总体规划，将通过努力建设，将重庆这座年轻的直辖市打造成国家级历史文化名城，我国重要的工业城市、交通通讯枢纽和贸易口岸；是西南地区和长江上游的经济中心城市和科技、文化、教育事业中心城市。根据重庆市城乡总体

7、规划（20072020年）。重庆在发展战略上，计划通过重点发展以重庆市主城区为核心的一小时车程的“一小时经济圈”，并对渝东南及渝东北片区这两块覆盖三峡库区的区域采取有限度发展的策略。此规划思路将使未来在渝东南及渝东北片区内大致400多万人转移到“一小时经济圈”。这一人口转移数量是该市承担的三峡移民数量的4倍。至2020年，当地将为此转移约230万人口。按照建设全国统筹城乡综合配套改革试验区的要求，在规划区范围内，实行城乡统一规划管理。加快以都市区为核心的“一小时经济圈”发展，引导渝东北和渝东南地区协调发展，逐步缩小城乡差距和地区差距。2. “重庆中央商务圈”（CBD）规划重庆中央商务区在解放碑

8、江北城弹子石构成的“金三角 ”地区。主要由解放碑商贸中心区、江北区和弹子石滨江地带功能配套区构成。重庆中央商务区占地约56平方公里，其核心地区为23平方公里。中央商务区的核心区地盘为： 解放碑地区：由东起小什字，北至沧白路、临江路、民生路，西至金汤街，南至和平路、新华路等构成的“十字金街”范围，面积约1平方公里。 江北嘴地区：谢家沟中山林、登康公司陡坡以东区域。根据市政府发布的重庆市人民政府关于加快建设长江上游地区商贸物流中心的意见（以下简称意见）称，重庆将着力建设大商圈，培育大市场，发展大物流，努力构建长江上游地区会展之都、购物之都、美食之都和西部国际物流中心。来自市商委的消息称，为进一步完

9、善中央商务区（CBD）功能布局，建设国内一流的江北嘴解放碑弹子石金融核心区，将高起点规划，分阶段推进，建设高标准的商业楼宇，改善交通、商贸、商务等配套环境。包括推动朝天门地区国际商务花园、国际品牌村，将其建设成为解放碑CBD的拓展区；推进中央商务区法律、咨询、广告服务等现代服务业发展。到2017年，基本建成具有影响力的中央商务区，并拓展延伸中央商务区功能，规划建设中央活动区（CAZ），打造一批集旅游休闲、购物消费、文化娱乐、体育健身等于一体的大型商旅文化活动集聚区。重庆CBD规划示意图3. 解放碑中心城市设计规划重庆市解放碑中心地区城市设计其功能定位是结合重庆地域文化和地理特征，以及渝中半岛城

10、市形象设计和重庆市中央商务区规划，将解放碑中心地区定位为：重庆市中央商务区的重要组成部分和商贸中心区；并按照循序渐进、先易后难、整体控制的原则，通过调整解放碑核心区城市功能、完善城市交通体系、整治城市景观形象，使解放碑核心区实现从商业零售中心（CRD）向中央商务区（CBD）的跨越，创建重庆中央商务区硬核区的新形象。根据解放碑中心地区未来发展目标和现实状况，确定解放碑中心区的城市建设格局为“两核、双环、七片区”的空间结构，定性为城市中央商务区的硬核区。 “两核”：强化十字金街的商贸中心作用，突出其时代感和现代气息，展示多元文化的交汇融合，形成以大型综合商业设施为核心，以专业性商业零售店为骨架，具

11、有完善服务功能体系的复合型高档商业区。结合较场口片区的“城市之冠”项目建设，增设为其配套的商业服务设施，以小十字金街的空间模式形成新的商业中心，强化十字金街商业功能对整个区域的辐射影响能力。 “双环”：充分利用区域内现有的道路交通条件，结合未来渝中半岛交通的发展趋势，通过局部地段单循环、强化地面地下交通联系、整治现有道路条件等手段，形成以临江路、新华路为外环干道，以中华路、民生路为内部主干道，以较场口、市公安局地块为未来换乘中心的整体交通构架，逐步改善目前渝中半岛交通的拥堵现象，为未来商务功能的发展提供可靠的交通支撑。 “七片区”：利用交通干道的分隔作用，结合区域场地特性形成七片不同风貌特征的

12、区域：十字金街片区、罗汉寺片区、国泰片区、较场口城市之冠片区、通远门片区、小什字片区、新华路片区。解放碑综合改造规划示意图二、项目建设的必要性1. 项目地理位置优越该项目从地理位置上看，处于解放碑商圈东侧，紧邻朝天门批发市场，周围各大银行，交通便利，地段优越，升值潜力巨大。本项目地处解放碑商圈和朝天门市场中心位置，周边商业氛围浓厚，配套成熟，随着周边商圈改造接近尾声，商圈周边可供出让地块日益稀缺，这将更加凸显本项目的巨大升值空间。2. 项目目实施是顺应重庆市地产发展的需要重庆由于历史形成的关系，城市的人口密度已经达到香港的港岛、九龙这样的水平，但是目前重庆市的市政环境和经济条件不足以支撑这样高

13、人口密度的高品质生活。从生活的角度来讲，人们永远是向往更加休闲、更加宁静，充满人和人之间交流的生活环境，不管是重庆的人还是重庆这个城市都需要一个喘息的机会。结论：本项目的建设顺应了重庆市整体的城市规划，重庆中央商务圈（CBD），以及渝中区解放碑旧城改造的整体升级趋势；同时，由于该项目地形呈现台地趋势，可形成较好的景观，具有较佳景资源，将形成重庆美丽夜景的一部分，因此项目的时候适时顺应了重庆市发展的需要。第三章 项目合法性评价项目已提供的资料有： 重庆人民政府印发关于加快主城区危旧房改造实施意见的通知（渝府200836号） 重庆人民政府印发关于加快主城区危旧房拆迁补偿安置工作知道意见的通知（渝府

14、200837号） 重庆人民政府印发关于加快主城区危旧房改造拆迁安置房建设有关意见的通知（渝府200838号） 重庆市国土房管局关于开发建设原朝千路片区有关问题的意见（渝国土房管文2012100号） 重庆市国土房管局关于处置渝中区朝千路91号片区改造项目的请示（渝国土房管文2003155号） 渝中区人民政府关于朝千路91号地铁开发权属问题的报告（渝中府文2003128号） 关于对渝中区朝千路73-87号危房的处理意见第四章 区域调研一、商品房价格走势及预测朝天门区域房价历来都处于比较平稳阶段。建面均价从2000年3700元/上涨至2012年18000元/。项目销售均价（元/）数量（万）位置圣名国

15、际商业：60000写字楼：180005新华路东和湾公寓：170007朝千路海客赢州住宅：1900028朝天门申基纵横天下写字楼：20000新华路洪崖洞商：550005嘉宾路长德东经29度住宅：17000商业：550003朝千路中驰半岛荟景住宅：1600020人民公园旁星河城住宅：180009.2较场口二、租凭价格及预测朝天门区域内租凭市场的租赁价格较为稳定，主要以小户型为主，如“时代天骄”单间配套1500元/套/月，一室一厅租凭价格为1800元/套/月。总体区域出租房的投资回报率达到了8%。综上所述，区域由于地处朝天门交易市场，人口流动性较大，地理位置优越，使得租凭市场红火，因此对投资性客户的

16、吸引力很大。三、购房考虑因素朝天门区域的购房群体主要以投资和过渡性消费为主，消费群体在购房时的重要关注要素有交通方便、户型结构、面积大小、销售价格和投资回报。其中交通方便是最重要的因素。消费者最担心、关注的是开发商的信誉、实力和房屋的质量，占比最高；其次是价格、环境类。具体因素包括开发商信誉、房屋质量、交房时间、环境，是否能按期完工，配套设施能不能完善、购房合同、交房时间，价格合理，物业服务，交通问题等。四、购房承受力从总价结合其户型面积知，区域亮相项目中海客赢州等项目的户型相对较大，而东经29度等都是小户型，以控制总价，结合消费需求得知项目价格竞争的关键是总价控制，而40万元总价之内供应较多

17、，建议本项目总价主要聚集在此区间，但如何在总价相当的区间内，打造项目高性价比是本项目应重点考量内容。五、区域商贸及商业物业发展态势与机会商业氛围以朝天门交易市场附近的商业最佳，聚集了各类百货批发市场业态，并且那个状况优良，并已经成为重庆乃至川东地区商家进货传统市场，交易城的商铺销售和租凭价格在朝天门地区也最高。朝千路周边商业的价格和租金大概是交易市场的三分之二左右，东经29度最高价格销售到11万/。轻轨1号线的通车，皮鞋批发市场即将整体搬迁到朝千路，使交易市场逐渐往朝千路靠近，为项目商业提供了机会。综上，朝千路的商业由于政府的引导及市场的发展，商业具有较大的发展空间，是项目的主要利润所在。第五

18、章项目定位一、定位系统与核心理念通过前述环境资源和地块分析，我们认为本项目总体定位应当满足以下条件，即： 必须借势区域良好的产业与经济发展，及居民消费力的持续增长； 必须深刻理解理性消费的趋势，满足和引导消费者的潜在需求； 必须与市场竞争形成差异化，并以“第一”姿态，“高性价比”，前瞻性地适度创新与整合； 必须使项目的产品价值附加更丰富的、与之相匹配的生活价值、服务价值和品牌价值； 必须调动一切可以调动的力量，为提高净投资利润率而努力奋斗。因此，本项目应当是： 区域中稀缺产品； 是区域中品质较高的，而定位为中档的高尚公寓住宅； 针对投资客户和过渡性自住客户； 营建投资、升值、地段概念。二、项目

19、定位档次本项目是区域中较高品质，而相对区域内其他项目而言是中档项目，称之为高尚公寓住宅。 中高端的需求是不断被激发的，而恰恰符合区域市场大势：从动机的角度出发，本项目所面对是区域中高端群体，而中高端需求是可以不断被激发的。由于住宅产品的特殊性，这种激发特性可能自一定时期内是有限度的，但总体趋势依然如此，尤其是其经济收益持续向好时。 品质感用豪华、尊崇并非最佳：本项目的主要目标客户群以内在导向型为主。需求研究中，消费者对追求产品品质的反映可以理解为：在中高端需求者的普遍潜意识中，有一种需求那就是无论属于哪一类型的中高端需求者，都非常需要把自己同“暴发户”区分开来，富不外露。这种需求可能是本项目的

20、目标客户群当中最重要的潜意识需求。他们在表象上没有表示出强烈的攀比心理，略微保守，更加重视自我。当然，这并不意味着他们不需要更好、更顶端的产品，恰恰相反，更顶端的产品在他们的潜意识当中意味着更能符合他们内心的规范。这种规范包括：不直白和张扬的、含蓄的、文化的、内在的、有品味的产品。 因此，在满足消费者产品需求的开发思路上，应以品质为导向；而在产品推广时需要运用一些含蓄、文化且隐性的营销手段，间接的表明“顶级的、最有身份的、最豪华的”观念。三、产品定位策略1. 户型及面积配比建议基于以下风险控制，所以本项目的户型定位以多区段面积组合为基础。A.竞争风险从竞争风险来看，舒适型户型享受型户型紧凑型户

21、型，因此舒适型户型宜尽量紧凑化，尽可能的少生产此类户型。B.价格风险从价格风险来看，享受型户型舒适型户型紧凑型户型，宜通过产品、环境、户型价来调剂价格风险。C.销售周期风险由于中高档住宅对应的目标客户群的市场存在量小，产品的消化周期本来就较中断产品为长。加上这类客户产品选择面大的综合特点使其决策时间增加。而本项目前期对中高档部分支撑的欠缺很可能使销售进一步拉长，这种销售周期长德特点不但会带来财务成本的压力，还会导致时间性不可预测风险增加。D.市场风险不同消费群体的需求不同，宜尽量满足消费的多元化。2. 户型面积的关键竞争力对于本项目而言，户型产品也是项目的关键竞争力之一，建议本项目的户型面积关

22、键竞争力在于，功能优化、户型更偏紧凑3. 户型面积建议基于前述的风险控制、供需与销售区划，建议本项目的户型面积配比为：户型（套数）产品类型面积区间比例户型亮点单间配套（50%）紧凑型30左右50%一室一厅（30%）紧凑型40左右30%二室二厅（20%）紧凑型60以下15%舒适型70左右5%4. 项目商业物业定位策划纵观全市，商业物业的营销模式有以下几种：4.1 直接销售 用于有独立式商铺，开发商在销售商铺以后对商铺的租凭情况不再过问。 优点：盈利快速、操作简单为首选 缺点：管理难度加大4.2 返租式销售 多用于产权式商铺，这类商铺多是开发商将物业整体租凭给大型的主力店，承诺每年给投资者一定比重

23、的回报。 优点：销售有说词，投资者风险降低，是解决大面积投资难题主要方法之一。 缺点：开发商有长期管理经营和时间风险。4.3 带租约式销售 即商铺在销售之前已经租凭给经营商家，投资客户在买到商铺后就有租金可收，避免了买了商铺没有人租的尴尬局面，进一步降低了商铺投资者的投资风险。 特点：有利于销售，但促销能力弱于返祖式销售。4.4 只租不售 开发商只将商铺出租不出售。对于优越口岸，有能力的开发商是利益最大化的做法，但对项目的前景和管理要有控制能力。第六章 项目风险评价一、风险因素分析1. 政策风险根据我国现有的社会状况和发展趋势来看，国家不会改变对经济发展大力支持的政策，同时西部大开发是我国向前

24、发展的战略步骤，而重庆处于中西部发展的核心地位的直辖城市，而重庆对危旧房改造的政策不会发生大的变化，对项目的政策保持稳定，因此可以判断，国家的政策是持续的、稳定的，朝千路项目政策是持续稳定的，同时该项目涉及拆迁补偿和房地产市场，该系列政策在今年发生了较大的变化，因此在未来1-2年的时间内不会发生较大的改变，所以对该项目来讲，政策风险需要引起足够重视。但是，由于重庆城市发展的阶段、不合理需求所占比重和房价水平都不属于宏观调控的重点地区，近期房地产市场宏观调控政策短期会有一定影响，但由于重庆房地产市场是一个刚性需求和本地需求占主导的特征，因此调控新政对重庆房地产市场的影响相对有限，同时项目抗政策风

25、险的能力较强。2. 社会风险我国当前在发展中维持社会稳定，改革开放以来，党和政府对在高速发展中维持社会稳定的问题给予了充分的重视。我党坚持把发展作为主题，把结构调整作为主线，把改革开放和科技进步作为动力，把提高人民生活水平作为根本出发点，不断推动经济发展和社会进步。始终注意处理好改革、发展、稳定的关系，正确认识和处理人民内部矛盾，始终保持社会的安定团结。因此社会稳定是不容置疑的，所以社会风险较低。3. 资金风险根据国家宏观调控政策的要求，金融机构有进一步上浮利率、提高贷款门槛、规范政府融资平台贷款条件的可能，所以，建设过程中将会存在一定的资金财务风险，在项目建设中应充分考虑自筹资金与金融贷款结构的合理性，最大程度降低项目的资金风险。4. 通货膨胀风险物价在未来两年内是否出现大幅度的上涨，决定了投资成本是否增加。根据对我国经济的长期观察和分析，认为，高通货膨胀还将存在较长的的时间，因此未来物价整体水平将有一定的