物业服务案例分析

1、物业服务案例分析物业服务案例分析 港联物业服务 （上海）有限公司 ,PMD 物业服务案例分析 前 言 在物业管理实践中，业主投诉和纠纷的处理是经常遇到的，对这一问题的正确 处理，很大程度上反映了物业服务从业人员的专业知识、法规知识的综合运用能 力。 私家车小区内被盗，物业是否要赔偿 , 1 物业未及时关水阀，物业是否有责 , 2 “电梯惊魂”，物业大出血 3物业服务案例介绍 小区“牵引绳”断裂，物业 代价沉重4业主没拿到钥匙，管理费怎么办，5小区内发生盗窃，物业有责吗，6 1、私家车小区内被盗，物业是否要赔偿 , 案情: 2005 年 2月，李先生入住上海某小区，将汽车停放在小区的停车场中，并

2、按年度每年支付停车费用。 2006年 10 月 29 日，李先生发现自己的汽车被偷，逐向当地公安机关报了案。当地公安 机关向物业询问时，发现物业公司对盗窃事件毫无线索，也没有任何监控记录，该 汽车至今未能找回。 李先生诉称 : 自己与物业公司之间系物业服务关系，自己的 汽车在小区停车场长期停放，并缴纳了停车费用，物业公司有义务对停放的车辆尽 安全监控之责。由于万元。物业公司未尽看管责任，致使停放的汽车被盗，其应赔偿自己的经济损 失91、私家车小区内被盗，物业是否要赔偿 , 物业公司辩称 : 李先生不能以报案 为依据证明汽车丢失。目前，公安机关正在调查中，尚没有结论，物业公司不能确 认李先生的汽

3、车是在公司所管理的小区内发生丢失。本案为刑事案件，只有在公安 机关查获破案，作出结论以后才能明确事实经过，那时才能再进行审理。同时，李 先生的汽车被盗窃，盗窃人是真正的侵权人，他才是李先生损失的赔偿人。因此， 虽然物业公司收取了李先生每年 1600 元的车位费，但是李先生仅以为此为由要求 物业公司赔偿，系依据不足。 1、私家车小区内被盗，物业是否要赔偿 , 法院判决 :法院审理后认为，物业公司是李先生居住小区的物业管理企业。李先生向物业缴纳 车位费后，物业公司应履行在监控范围内停车安全谨慎的注意义务。由于物业公司 未有相应的监控记录，在停车管理方面存在疏漏，故对李先生汽车的丢失损失应承 担相应

4、的民事赔偿责任。最终，法院判决物业公司赔偿李先生汽车丢失损失 2 万 元。 2 、物业未及时关水阀，物业是否有责 , 案情: 程先生居住在吴中路。去年 4月 26 日凌晨，发现卫生间洗脸盆下三角阀漏水，即向物业值班人员报修，希望能 及时关闭阀门水管总阀门。因物业人员未及时赶到，程先生再次下楼求助，赶来的 物业人员逐持钥匙上楼，却一时无法找到对应的阀门室钥匙，只得持铁榔头将阀门 关闭。期间，因无法迅速泻水，程先生家大面积进水。在物业人员进行修理时，发 现地板下存有大面积积水。 2 、物业未及时关水阀，物业是否有责 ,程先生诉称 : 物业公司未履行物业服务的管理和维修义务，严重侵害了业主权 益，诉

5、致法院请求判令被告赔偿损失 5万余元。 物业公司辩称 : 物业认为漏水原 因不是管理失职，也不存在对程先生家财产的直接损害行为。另程先生所提损害赔 偿未提供充分证据，故不同意诉请。 2 、物业未及时关水阀，物业是否有责 , 法院 判决 : 经查明，物业公司在管理小区制定的住户手册中承诺，遵章办事不违规，维 修及时，急修项目 2小时到现场， 24小时内修复。物业公司违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任，造成业主、使用人损失的，应当承担赔偿责 任。另，根据本案查明的事实和监控录像，业主在发现室内漏水时的确在第一时间 向物业公司相关人员进行了求助，虽然物业人员也及时予以了处置，但因物业

6、公司 在处置过程中特别是相关人员到达现场后，无法使用钥匙正常开启进水阀控制室关闭阀门，客观上延长了室内漏水时间，扩大了损失，故认定物业 公司在履行物业管理合同中存在一定的过错，应承担相应的民事责任，逐判物业公 司赔偿1万元。3、 “电梯惊魂”，物业大出血 案情：今年60岁的田女士 年前在经历了一场“电梯惊魂”，上下颠簸的电梯将她摔成残疾，田女士逐将物业公司和某电梯工程有限公司告上法庭。2006 年 12月 21日 17时许，田女士从其女儿位于上海扬浦区某高楼 14 层的住处欲外出。当田女士进入电梯按下按钮后， 电梯突然从 14 层坠入至 9 层，且上下反弹多次，田女士当场摔倒在电梯内无法站 起

7、。物业公司的保安在接到监控人员通知后，用电梯钥匙将门打开，却发现电梯停在 9 楼并下沉了 50 公分，直到电梯维修人员来了后，方才将电梯回到9 楼，将田 女士从电梯中救出。医院鉴定 : 田女士构成十级伤残 ;需二次手术、营养期 4个月;护理期 4个月;休息12月。 3、 “电梯惊魂”，物业大出血 物业公司辩称 ： 本大楼电梯保养是由电梯专业公司来实施，因此应由电梯维保公司来承担全部责任并进行赔偿。3、电梯惊魂”，物业大出血 法院判决 ： 法院经审理后认为，公民依法享有生命健康权，法人由于过错侵害他人人身的，应当承担民事责任。物业 公司作为大楼物业电梯的管理人，电梯维保公司是对电梯进行保养单位，

8、对于电梯 故障造成的人身伤害应当承担赔偿责任。逐判决物业公司和电梯维保公司赔偿 ： 1)医疗费:830.97 元; 2) 误工费:25581.33 元 3) 鉴定费:1400.00 元; 4) 伤残 金 :41336.00 元 5) 后续治疗费 :6) 其他:17853.00 元 共计:97000.00 元 4 、小区“牵 10000.万引绳”断裂，物业代价沉重案情：60多岁的徐先生居住于南汇区某居民小 区。2006年9月28日下午 6时许，徐先生在小区健身区内使用牵引器进行锻炼时，该牵引器钢丝绳发生断裂，致使徐先生仰面摔倒在地，当即失去知觉。小区管 理人员闻讯后即将其送入医院救治，并支付了救

9、治费用。经诊断，徐先生左侧硬膜 下出血，四脑室内出血于 10月10日宣告死亡。 4、小区“牵引绳”断裂，物业代价沉重徐先生家属诉称 ： 庭审中，原告徐先生家属诉称，徐先生在小区牵引器上进行 正常锻炼时，由于牵引器钢丝绳突然断裂，致使其失去重心摔倒在地后死亡，器材 供应商和小区物业公司有不可推卸的责任，故要求他们赔偿损失 44.3 万元。 器材供应商辩称 : 其生产的牵引器是合格产品，并按约定定期保养，尽到售后服务义 务。牵引绳可承载 15t（ 吨） 重量，从钢丝绳断裂情况看，系非正常磨损。如属钢丝 绳质量问题造成损害结果，应由钢丝提供商承担责任。 物业公司辩称 ：被告小区物业公司辩称，在开发商

10、购买健身器材后，其已检验了产品的合格 证，日后的维护和保养是供应商的责任，因其非专业公司，平时对健身器材的管理 只能凭肉眼判断是否存在安全隐患，故其已尽了物业管理之责。4、小区“牵引绳”断裂，物业代价沉重法院判决：法院认为，公民享有生 命健康权，侵害公民身体造成死亡的依法应当承担赔偿责任。徐先生在其居住小区 内使用牵引器时到地受伤而死与该牵引器钢丝绳的断裂有因果关系。原告徐先生家 属提出赔偿请求，依法有据，应予以支持。鉴于具备专业知识的器材公司在巡访、 维护中未能发现安全隐患，其存在有主要过错，应承担主要责任。而物业公司作为 小区管理者，负有疏于维护管理之责，对此应承担相应的民事赔偿责任。据此

11、判决 二家公司互相承担连带赔偿责任，器材公司赔偿 28.9 万元，物业公司赔偿 12.3 万 元。5、业主没拿到钥匙，管理费怎么办 , 案情 : 上海市民张先生购买的房屋建成后，物业公司一直没有通知他去领房屋钥匙，却没有忘记催 促他缴纳物业管理费，并将张先生起诉到法院。 张先生一家从开发商处购买了小 区商业用房后，将房屋产权过户至自己名下。去年 6月 1日，经开发商通知，张先生一家去物业公司办理房屋的入户交接手续，在物业公司签了记载着物业管理费标 准的备忘录，并记下了联系电话，但物业公司没有将房屋钥匙交给张先生一家。后 来，物业公司再也没有通知张先生一家去领房屋钥匙，致使他们至今未取得该商业

12、用房的占有、使用权。 5 、业主没拿到钥匙，管理费怎么办 , 物业公司诉称 :物业公司一直通知张先生一家缴纳物业管理费，而张先生一家以房屋未交付而 不愿意支付物业管理费，因此要求张先生支付物业管理费 7710 元和滞纳金 5412。42元。 张先生辩称 : 去年 6月 1日，他们虽然签了“备忘录” ?汀傲绲了保 镆倒 舅悼？谈 镆倒 镜牟牧喜蝗 薑0锼 前炖砣胱？中恢钡狡鹚呤敝梗镆翟倜挥型0侨炖砣胱唤邮中两穹课菰砍兹栽谖镆倒 敬r课菰谖镆倒 镜目刂葡拢 敲挥惺导嗜梅课莸恼加小？褂萌a ?5、法院认为，不动产所有权业主没拿到钥匙，管理费怎么办 , 法院判决 :的取得与不动产的实际交付是不同的概念

13、。所谓“实际交付”应理解为义务人 将房屋钥匙交付所有权人，使其取得对房屋的占有、使用权。因此，物业公司以业 主取得了房屋的所有权为由，认为房屋已经实际交付，显然是错误的。同时认为， 物业公司负有交付房主钥匙的义务，应积极地履行义务。而在本案中，物业公司消 极的不作为行为，导致了房屋钥匙至今尚在其处，未完成交付房屋的义务，有违法 律的规定。因此判定张先生未实际取得房产的占有、使用权，不必缴纳物业管理 费。 6、小区内发生盗窃，物业有责吗 , 案情: 钟先生是一个中学的司机，他负责 驾驶该中学一辆桑塔纳轿车。钟先生的岳母住在上海市政通路一个小区内，每逢周 末或节假日钟先生就将轿车停放在这个小区内，

14、每次停放过夜他交给小区物业公司 停车费 5 元，物业公司则提供专门的国定车位。今年 5 月 7 日晚，钟先生又如同往 日一样将车停靠在车位后即锁车回家，可在次日凌晨 5 时，钟先生准备驾车上班， 突然发现车辆已不翼而飞。钟先生所驾驶的轿车是学校的，学校认为是物业公司严 重失职导致轿车在小区内被盗，就一纸诉状将物业公司告到法院，要求物业公司对 车辆的丢失承担全部赔偿责任，共计 14万元。 学校诉称 : 物业公司收取车辆停放 管理费，表明其和物业公司已建立了一定的保管合同关系，物业公司理应尽职地承 担对该车的保护和管理职责。 6 、小区内发生盗窃，物业有责吗 , 物业公司辩称 :物业公司认为，其仅

15、提供车辆的泊位，所收取的费用是车场车位租用费，而不是车辆保管费。双方充其量形成了租赁关系，而非保管关系，物业公司没有对该车的保 管义务。 6 、小区内发生盗窃，物业有责吗 , 法院判决 : 法院认为，学校将车辆停 放于物业公司管理的居民小区内，物业公司确实收取了停车费，但是该收益是属于 全体居民所有的，物业公司非就此盈利。小区内闲置地块的车辆泊位土地使用权是 属于全体小区居民共有的，物业公司仅仅是行使代为收费的义务，而且钟先生锁车 后，也没有将车辆的控制权交与物业公司，车辆仍处于钟先生的占有、控制、使 用、保管范围之内，所以学校和物业公司之间的保管关系不能成立。因此决定不支 持学校依据保管合同提起的诉讼请求。 6 、小区内发生盗窃，物业有责吗 , 本案分 析 : 保管合同作为实践性合同，是保管人将保管寄存人交付的保管物并返还该物的 合同。 合同法第三百六十七条规定，“保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外”。因此，除非当事人另 有约定，保管合同