物业管理教学案例解析

1、物业管理教学案例1. 新购住房发生的维修责任由谁承担王小姐年初购得一套商品房， 因黄梅季节连日阴雨， 该商品房部 分墙面开始渗水， 损坏了王小姐室内的部分装修。 王小姐为此多次向 物业公司反映，物业公司也两次派人前来维修。虽经维修，该房墙面 仍有渗水问题存在。物业公司表示，其已尽了维修义务，王小姐应向 房地产开发商进行交涉。王小姐对此甚为不解。王小姐能否要求开发商维修并承担赔偿责任？2. 没有签订物管服务合同，业主该不该支付物业管理费xx 市某小区部分业主以 A 物业公司（以下简称 A 公司）没有与 业主或开发商签订物业管理合同为由拒绝支付物业管理费。A 公司认为自己是经原在该小区进行前期物业

2、管理的 B 公司同 意，接替 B 公司继续物业管理服务的。虽然开发商未与其签订物业 管理合同，后小区业主委员会成立，也未聘用 A 公司，而是与 C 公 司签订了物业管理服务合同， 但是在 B 公司撤走至 C 公司进小区前， A 公司实际进行了物业管理服务，有权收取物业管理费和滞纳金。业主却认为：开发商和业主委员会均未聘请 A 公司，也未与其签 订合同，未建立服务与被服务的权利义务关系，因此 A 公司的诉讼 主体资格不符；根据XX市居住物业管理条例第25条第2款规定， 可以不支付物业管理费，请求法院驳回其起诉。一审判决结果为：一审法院根据 XX 市居住物业管理条例第 24 条第 1款和第 54条

3、第 2 款规定，判决业主支付物业管理费和滞纳金。业主不服上诉判决，提起上诉。业主根据 XX 市居住物业管理条 例第 3 条第 4款规定“本条例所称物业管理公司，是指接受业主或 者业主委员会的委托， 根据物业管理服务合同进行专业管理服务的企 业。”18条第 2款也强调物业管理公司接受委托从事物业管理服务， 应当签订“物业管理服务合同” 。就是说，进行物业管理服务必须签 订合同。且合同法第 10 条第 2 款也明文规定“法律、行政法规规定采 用书面形式的，应当采用书面形式。 ”因此 A 公司的行为属无合同管 理，或“自行提供服务” 。认为由 A、B 两家公司的约定或同意就可 以进行物业管理服务于法

4、无据， 对业主也不具有约束力。 因此业主不 付物业管理费和滞纳金也于法有据。二审判决：考虑到 A 公司实际进行了管理， 根据等价有偿的原则， 同时 XX 市居住物业管理条例中的“可以不支付”而不是“应当 不支付”，又使二审法院能在“可以”二字上找到了依据，最终判令 业主支付物业管理费，但对 A 公司加收滞纳金的请求不予支持。业主该不该交纳物业管理费？3. 空调软连接管断裂谁负赔偿责任某大厦物业公司收了业主每户 3 元/平方米的物业服务费， 双方签 订了物业服务管理合同 ，合同中界定了共用部位和共用设施设备， 并规定“在保修期内，按照质量保证书的规定，由本大厦开发建 设单位负责房屋质量及设施设备

5、质量的报修” 。尔后，在该大厦中央 空调第一个供暖期间， 李先生家空调软连接管断裂， 物业公司及时发 现、采取必要措施切断水源并通知李先生，待李先生赶到现场时，损 失已殃及楼下四家业主。为此，李先生等五家业主要求维修和索赔。 物业公司协调开发建设单位担责，但是开发建设单位以种种理由拖 延。于是，李先生联合相关业主作为原告将物业公司和开发建设单位 告上法庭，要求赔偿。李先生等五户业主的损失该不该由建设单位赔偿？4. 建设单位不将相关资料移交给物业公司，业主告开发商xx 住宅小区是开发商 A 新开发的项目，作为建设单位的 A 开发 商依法聘请了 B 物业公司进驻本小区提供物业管理服务。 B 物业公

6、司 为了全面了解小区物业情况， 以便更好地为小区业主服务， 一直要求 A 开发商将相关的物业资料移交过来，及时进行承接验收；而 A 开 发商一直没有答复。 经过多次催促未果， 物业公司向小区业主们说明 了此事，也向有关部门反映了情况。为了维护自身权益，小区业主把 作为建设单位的 A 开发商告到人民法院。建设单位的 A 开发商该不该承担民事赔偿责任？5. 物业成楼盘营销手段本市某知名物业公司 3月从媒体上获悉某开发商欲将 40 万平方米 建筑量的小区前期物业管理委托为一家有实力、 有品牌的物业公司管 理。于是，这家物业公司经过精心准备，在几十家投标单位中一举夺 魁，接下来草签协议， 将该物业公司

7、进行前期管理写入了商品房预售 合同的附件里，吸引了不少买家。到了 10 月，开发商开出了非常苛 刻的条款， 逼中标物业公司自动退出， 将自己下属的物业公司隆重推 出。于是，物业公司与开发商对簿公堂。物业公司与开发商谁能胜诉？6. 私装水床造成他人财产损失某小区 15栋 302的业主罗某购买了一张水床， 并请安装公司为其 进行安装， 在未经物业公司装修部同意的情况下施工完毕。 结果因水 床的安装改变了上下水管道的结构，且水床水流量大增，使五层、六 层业主的供水严重不足，业主与罗某交涉要求其拆除水床，被拒绝。 于是，向管理处投诉。管理处再三与罗某协调拆除事宜，罗某坚持房 子是自己的，产权归自己所有

8、，室内安装是个人的权力，至于供水不 足的问题，他要求管理处作二次加压或管道改造。于是，物业公司向 法院上诉。物业公司向法院上诉，能否胜诉？7. 如何处理住户家里跑水的问题某小区的物业公司按照规定的维修维护计划，对区内所有的污水 管网进行了检查和梳理，一切均正常。就在检查梳理完之后几天，因 为楼上某业主家进行装修， 施工人员违背物业装修管理规定， 擅自将 装修残余水泥、油漆等倒入地漏，经排水管道流至该楼主管弯头处， 堵塞了本楼的管道。 楼上住户排除的污水不能流出， 便慢慢从楼下詹 先生家的地漏处冒出。管理处发现跑水后，马上通知詹先生，詹先生当时不在家中，电 话联系两小时后， 詹先生与物业公司职员

9、一同现场检查， 发现部门木 地板已被水淹。找到故障点后，物管职员立刻消除了堵塞现象。詹先生认为物业公司没有尽到管理职责，于是向物业公司提出索 赔要求。詹先生能否得到索赔？8. 业主不同意换玻璃怎么办？黎某是小区内的一位业主，有一次她在媒介中发现一种玻璃可以 增加室内光线， 且随外部温度变化能够调节室内温度。 于是几经周折 买了这种玻璃，没有经过物业公司的同意，就拆除了原有玻璃，将新 买的玻璃安装上去，结果由于玻璃颜色与整个小区玻璃色彩反差很 大，严重影响小区整体同一的布局，就此管理处向黎某提出异议。黎某认为产权是我自己的，我自家的玻璃愿意用什么颜色就用什 么颜色，拒不拆换。物业公司怎么办？9.

10、 业主违规装防盗网物业公司如何应对？ 某高档小区一业主正在装修其新房， 其他部位装修后提出安装防 盗网包括阳台部分。 物业管理员接到通知后立刻到达现场， 将防盗网 挡在小区之外， 并向业主说小区不许安装防盗网情况。 但业主立场非 常强硬，质问管理员为什么不能安装阳台防盗网， 假如失盗怎么办？物业公司如何应对？10. 业主执意乱装空调怎么办？ 一天中午，护卫班班长喘着气跑道管理处办公室，告诉主管： “ G 栋 1801 的业主不想按指定位置安装空调，要将北侧空调孔打在窗户 上方。”主管正在处理一项事务，便安排护卫班班长马上返回，先让 空调公司的工作职员停止打孔。主管随后赶到，一进门还没开腔，业主

11、就开始不停地说着自己的 理由。他认为物业公司规定的位置不好， 强烈要求将空调孔打在窗户 上方，并且明确表示： “我今天就要在这里打孔，看你们会把我怎么 样？”这时，空调公司的员工不停地在一旁说着风凉话，更助长了业 主的不满情绪。主管心里很不愉快， 但仍耐心解释， 说明：“在指定位置安装空调、 管线不能外露，是为了保证小区的外观统一美观” ，夸大：“假如我们 也像某些小区那样各行其是安装空调， 那咱们小区的外立面就会杂乱 不堪入目，整个物业形象大打折扣，物业也不会升值，甚至贬值” 提醒业主：“这里是您的家园，您的朋友和亲戚要是看到小区杂乱不 堪，说小区不好，您也没面子啊” 。听完主管这番入情入理

12、的话，业 主不再硬性坚持。这时，主管悄悄地将空调公司的安装工叫到一边， 告诫说：“你们 应当知道 xx 物业的管理规定，假如执意违规行事，可要想清楚以后 还要不要在我们的辖区内做生意。 ”这么一说，空调装修工马上声明 要按照物业公司规定打孔， 并表示一定配合物业公司说服业主。 最后， 业主同意按规定位置打空调孔。如果业主不同意按规定位置打空调孔，怎么办？11. 物业公司应如何对业主的装修进行监管 2005年，某小区业主来访反映，小区管理部在未经业主同意的前 提下，派人员进入其尚在装修的房屋内， 将业主自行安装的窗框拆除 并拿走，安装部位的外墙在拆除的同事也遭到破坏。业主认为：小区 管理部虽出具

13、了局面整改通知书，但无权擅自闯入私人住宅强行拆 除，这种行为严重侵害了业主的利益， 管理部人员缺乏最基本的法律 常识。同时业主要求小区管理部对该事件给其造成的损失进行赔偿。注明：经有关部门认定，业主安装的窗为违章搭建的构筑物；小 区物业管理部之前已向业主发出违约行为整改通知书 。但业主表示拒不整改，怎么办？12. 业主装修时封闭了共用管道检修孔责任由谁负 某小区的物业公司在管理中，由于疏忽大意未将“业主、使用人 在装修住宅中，应预留共用设备的检修孔，方便共用设备的维修”的 该项小区内住宅装修规定告知业主。 多名业主在不知情的情况下， 装 修时封闭了共用管道检修孔。 此后的物业使用中， 共用管道

14、发生堵塞。 在疏通修理的过程中，给业主的装修造成了一定程度的损坏。为此业主能否向物业公司提出赔偿要求？13. 损坏房屋承重结构应如何恢复原状？ 业主余某在房屋装修时擅自拆除了承重墙，经群众举报，所在房 地产行政主管部门发了限期整改通知， 要求其恢复原状。 余某在规定 时间内恢复了承重墙， 不料物业公司却告知他承重墙的恢复不符合规 定，余某很生气，认为物业公司是在存心整人。物业公司怎么办？14. 业主自行封闭阳台，物业公司能否作为原告起诉？2006 年 2 月，金小姐与开发商签订了一份商品房买卖合同 ， 合同约定：开发商于 2007年 1月前交付房屋（用途为住宅） ，该商品 房阳台为封闭式。但是

15、，金小姐于 2007年 1 月与开发商办理交房手 续时发现： 开发商所交付的房屋前后阳台并没有封闭， 只是在阳台外 围构筑了一些铁栏杆。 此后，金小姐多次就阳台问题与开发商及开发 商委托的前期物业公司进行交涉， 在交涉无果的情况下， 金小姐便自 行将阳台封闭。由此引起纠纷。13.推门而入惹来的纠纷某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户 门关闭，以便装修管理人员随时检查。一天，管理处工作人员在例行 巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门 而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟， 并且没有按规定 配备必须的消防器材。 于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香

16、烟并暂 停施工， 同时通知护卫员将装修施工负责人带到管理处接受处理。 不 久，业主知道了此事。 遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况 下私闯民宅， 并且非法滞留施工人员， 侵犯业主和装修施工人的合法 权益。同时表示将诉诸公堂。另外，该户业主未签署装修管理服务 协议，管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定，要对 其做出相应的处罚。14.纠正违章装修僵持不下怎么办 2007年初夏的一天下午，护卫员秦某报告，一位业主未按要求的 位置，擅自在外墙上开孔安装空调。待装修管理员赶到现场时，空调 已在安装。装修管理员检查一番后，向业主解释，如此安装不但影响了外立 面的统一和美观， 而且安装施工已

17、不慎将暖气立管打漏， 将给业主的 生活带来不便。但业主仍坚持己见，督促继续安装。装修管理员只好 暂扣装修工人的工具和证件，予以制止。同时，请水工火速来补已打 漏的暖气立管。业主对装修管理员制止违章装修十分不满，提出要物业公司领导 签字，承担停止安装空调的后果。 装修管理员认为自己所做并无不妥， 随即提出业主也需签字， 承认自己违反小区装修管理规定。 双方各执 己见，一时僵持不下。水工赶到现场后， 迅速将漏水的暖气管修复好， 将污染的地面、墙面进行了彻底清理。一看两人还在争执，便接了个 话茬：“要我说也不是什么大不了的事情，谁也不用让谁签字了，还 是商量商量怎样安装空调吧！ ”待两人都平静下来，

18、他再对业主说： “我看你自己选定的这个位置并不好， 咱抛开影响外立面整齐美观不 说，就说你按到这里，冷凝水管要走多远呀，比较起来还是规定的那 个位置好。”业主迟疑不决，水工试探着提了个建议： “如果你觉得我 说的没有道理，你自己里里外外看看” 。或许刚才主动帮助修复漏水 暖气管的举动感化了业主， 业主楼上楼下转了一圈， 回来后欣然同意 在规定位置安装，并且与装修管理员握手言好。15. 电梯困人 4 小时2008年 11月 17 日下午 2 时 25分，某小区 A 栋 18 楼一业主姜某 乘电梯回家，电梯行至 4 楼时，突然发生故障。被困后，由于电梯轿 厢内无手机信号， 姜某无法与外界通话， 随

19、机持续按轿厢内的报警装 置和呼叫装置，却无任何反应。之后，物业公司的一保洁员曾向公司 报告电梯有响动， 物业公司随机通知保安队长唐某前去查看。 唐某来 到困人电梯一层门口后， 随便检查了一下， 他认为电梯处于正常工作 状态，未进一步核实，随即离开。直至下午 6 时 20 分，姜某妻子下 班回家，发现丈夫仍被困电梯内，便立即通知物业公司，被困 4 个小 时的姜某才被解救出来。市质量技术监督局知悉相关情况后，经调查，困人电梯系 A 电梯 有限公司制造的合格产品，由 B 电梯有限公司安装，于 2007年 4月 份经省特种设备检验所验收检验合格，并于当年 5月 18日办理了使 用登记手续。 B 电梯有

20、限公司承担安装后第 1年内的维护保养工作。 电梯安装后，由 C 物业公司负责管理。该电梯轿厢内的通话装置， 在安装验收检验合格半个月后，被 B 电梯有限公司拆除。A、B、C 公司，哪一个负责赔偿？16. 公用水管堵塞水浸业主新房 某日早上，张先生回到位于某小区新装修的房子，惊奇地发现屋 子里溢满着发臭的积水，屋内三个卧室的实木地板、柜子、卫生间、 厨房、客厅和柜子、门套及墙面，早已被水浸泡变形。家里的水管好 好的，这些日子也没有下雨，为何漫水让他疑惑不解。随后，他叫来了物业的工作人员，一查发现是楼上住户装修导致 大量的建筑垃圾堵塞公用雨水管。 ，楼上的下水不能排放，倒灌进张 先生家中。经鉴定，

21、张先生家损失共计 1.9 万余元。张先生认为物业 没有及时疏通管道，应赔偿其损失。物业认为，管道堵塞是楼上住户 引起，造成损害也应由楼上住户承担。物业是否该赔偿？17. 细查深究电梯意外受损怎么办2009年3月16日，某花园F座的消防电梯一到底层，就发出异 常声响。 大堂护卫员及时将其关闭， 并立即通知负责维修保养任务的 电梯工程公司。电梯维修人员当即赶到现场，检查后发现位于一层的地坑中有根 来历不明的 1 米多长的镀锌铁管，铁管在电梯工作过程中频繁蹿动， 导致 12 个感应器全部损坏。于是，管理处围绕铁管展开了一系列的调查工作。他们首先排除 了人为破坏的可能，多方分析后认定，铁管是有人搬出搬

22、入时，用其 来支撑电梯门， 而不小心滑落到地坑中的。 然后分别找来值班的 3名 大堂护卫员， 让他们详细回忆近日搬出搬入时有无异常音响。 其中一 名护卫员反映 3月 14日下午 3时5楼某业主家搬运装修垃圾时，曾 听到碰砸声音，当时还到电梯轿厢内查看询问，没发现什么情况，便 嘱咐了一些注意事项，未予深究。由此断定，铁管十之八九是这家搬 运装修垃圾时掉下去的。顺藤摸瓜，管理处找到该业主，介绍电梯受损情况及原因。业主 说装修已经结束，责任人无从找起。管理处当即明确表示，如果业主 不能找来装修负责人，那么该业主必须负连带责任。管理处怎样避免经济损失？18. 物业公司是否可以拒绝为业主提供自用部分的维

23、修服务某小区一业主因夜间使用家用电器不当， 而使自家的保险丝烧断。 该业主向物业公司报修， 物业公司的维修人员感到维修地点较远， 且 收费不高，所以答复业主： “你反正一样要交钱，就近找个人修修算 了。再说自用部位的维修应由业主自己负责。 ” 属于规定的物业急修项目？19. 因室内水管倒灌而发生的维修费用由谁承担 某公房二楼业主的室内经常发生水管倒灌的现象。该业主向物业 公司报修，几经维修后，物业公司在向该户收取维修费用时，业主以 水管设计不当为由而拒付维修费用。费用由谁承担？20. 小区内的石桌砸伤人，由谁来负责 罗女士住在某一高档小区， 2007 年 6 月 15日下午，罗女士 7 岁 的

24、女儿在小区内的石桌旁边玩耍。当她爬上石桌时，桌面突然脱落， 将小孩的右手夹在石桌面和石凳之间，造成食指、中指关节骨折。事 后，罗女士找到某物业公司，认为其应就管理不善承担责任。而物业 公司则认为这完全是罗女士监护不当造成的， 与物业公司的管理没有 关系。为此，罗女士向法院提起诉讼。法院审理查明，某物业公司安 装在小区内的 4 套石桌，桌面重达 90 公斤，石桌面和石桌柱之间仅 靠桌面中心一个直径 13 厘米、深 1 厘米的凹槽连接，安装时只用了 树脂和水泥粘合。 罗女士女儿被砸伤后， 物业公司发现发现其余三个 石桌面也已松动才主动予以拆除。 此外，该物业公司无法提供石桌的 合格证、设计标准等有

25、效证明。物业公司该不该负责赔偿责任？21. 谁应承担该起坠楼事件的责任2003年 8 月，某小区业主唐女士的幼儿在上楼时因玩耍不慎，导 致身体重心失控， 倾倒后撞到位于楼梯口未安装栅栏的落地窗上， 在 撞碎了其中一块原来就有裂痕的仅厚 3毫米的玻璃后， 坠楼致伤。唐 某事后向物业公司索赔。物业公司该不该赔 ?22. 清洗屋顶水箱夏季来临，某小区的物业公司按规定打算清洗屋顶水箱，并向小 区的业主委员会提出依据物价局的规定标准向业主收取有关费用开 支。但业主委员会经理认为物业公司的收费太高，为节省开支，他决 定自行在外找几名无任何健康证明的民工来清洗水箱； 物业公司得知 后表示反对。双方各持己见，

26、相持不下。清洗水箱应是谁的作业行为？23. 市政水压低，业主屡屡投诉怎么办某小区一至三层采用一次供水，其他部分实行二次供水。由于市 政供水的水压偏低， 导致三层以下用户的热水器经常无法使用， 停水 断流现象也频频发生。 管理处多次向供水企业口头和书面反映， 反响 都不大， 供水情况也一直没有得到改善。 弄得业主经常就此问题进行投诉，有的还出言不逊管理处对投诉的业主自然要笑脸相迎、善言相劝，一般管理人员 处理不了的，就由经理出面。好话说了几箩筐，虽说暂时尚能平抑不 满情绪，但是问题仍然没有解决，业主还是三天两头再次上门。尽管 他们多数也清楚问题不在物业公司身上， 但普遍认定家里没水就得找 管理处

27、算账，就该由管理处负责。为了摆脱这种被动应付的局面，管理处绞尽脑汁想办法，有针对 性的采取了几项新的措施： 经理出面找政府部门反映民意民情， 借助 行政力量促进供水问题的解决； 未彻底解决前动员大家错开冲凉高峰 期，以缓解水压状况；一旦发生停水，安排护卫员为老年或行动不便 的业主送水上门。同时利用公告形式，将之公布于众。业主看到管理处确实是尽心竭力了，也就不再恶语相加。尽管供 水不正常的状况还持续了较长一段时间， 但绝大多数业主都能对管理 处给予谅解。 后来通过不懈努力， 小区供水状况才逐步得到了明显改 善。对物业公司来说，该不该管？，24. 电梯延误老人猝死，家属告物业和急救中心因认为物业公

28、司及急救医生行为有过错， 致使家人错过抢救时间， 导致死亡， 业主李某的家属将所在的物业公司、 急救中心一并告上法 庭。记者获悉，北京市第二中级人民法院已受理此起上诉案。2007年 3月 15日凌晨，李女士（有心脏病史）在儿子家发生呼 吸困难、昏迷等现象，其儿子于 15日 1时 35分向急救中心呼救，急 救中心立即派车前往李女士住地。 急救中心医务人员赶到现场， 但由 物业公司管理的电梯尚未运行，医务人员得知几分钟后电梯可运行。 待电梯运行后，医务人员乘电梯到位于 14 层的李女士儿子家中，为 其进行心电图检查。 2时 16分心电图显示心室停搏，尸体出现尸斑、 肢体僵硬。2007年 4月，李某

29、的家属起诉至一审法院称， 2007年 3月 15日 1 点 30 分至 35 分之间，李呼吸困难，家属立即联系急救中心，之 后立即下楼联系物业公司开电梯，但被告知拿钥匙的人不在。此后， 救护车赶到，家属再次联系物业公司，被告知电梯班长已回家，大家 只好等。在这期间，死者家属曾要求急救人员步行上楼梯， 但被拒绝。 待医务人员乘电梯上楼后，李女士已死亡。事后，李女士的家属将急 救中心和物业公司告上法庭。物业和急救中心有责任吗？25. 业主损坏公共设施，怎么处理 一天晚上七时许，某小区业主陈先生 4 岁小孩发高烧，夫妇二人 心急如焚，忙开车去医院治疗。当车行至车库出口道闸时，值班护卫 员示意停车、收

30、回停车卡， 但对方毫不理睬，而是加大油门撞开道闸 栏杆飞驰而去，道闸栏杆被撞弯曲变形损坏，无法正常使用。值班保 安马上向分队长报告，请上级协助解决。管理处经理到场后，根据保 安的汇报和现场分析， 并调取业主和车辆登记资料核对， 排除了偷盗 车的可能性， 判断业主肯定有急事， 决定等业主回来后再心平气和找 业主解决， 并提出以下处理意见：（1）以理服人；（2）按价赔偿；（3） 理解业主。两小时后，业主一家三口回到小区，经理首先对小孩病情表示关 注和慰问，看到小孩并无大碍、大人焦急的心情已平静下来后，便就 撞坏道闸栏杆一事征询业主处理意见。 谁知未等把话说完， 陈先生就 打断说：车场护卫员动作太慢

31、，我急着去医院，撞坏栏杆不是我的责 任。经理耐心解释：小孩有了急病，您的心情我们非常理解。但事先 您并没有来电话说明原因，不认识您的还以为是盗窃车辆。按业主 公约规定，损坏公物要赔偿，您看是您自己处理，还是管理处帮您 处理由进付款？陈先生一声不吭地走了，经理没有追上去硬让业主当场表态，也 没有立即跟着陈先生上楼，而是采取了三个措施。第一，谁当班谁负责。当班保安分队长第二天上午去业主家登门 拜访，把事情责任耐心解释给业主听。第二，跟踪处理，不拖延时间。看到当班队长亲自上门，业主尤 其是女业主心里很过意不去， 再三表示歉意，但对赔偿一事只字未提。 待到第二次上门，业主终于不好意思地说： “这样吧，

32、我们对这一行 不熟悉，你们帮忙修理好，多少钱由我们支付。 “第三，维修方案与业主见面。 经理立即通知维修班拿出维修方案， 并将方案交与业主审核，说明只收成本费，免收人工费。业主看后表 示同意，并对管理处对小区财产认真负责的精神感到敬佩。26. 车场大树砸坏小轿车某日，某小区内一颗高达 10 余米的大树被大风连根拔起， 砸坏了 停在树旁的一辆小车， 保险公司依据保险合同为车主理赔了 5.2万元。 五个月后，保险公司诉至区人民法院， 认为大树被凤刮倒前已有倾斜， 该小区物业公司应预见到后果并事先采取措施， 要求物业公司承担原 告理赔给客户的 5.2 万元经济损失。被告物业公司则认为，大树倾倒 属不

33、可抗力，他们不应承担责任。物业公司该不该承担赔偿责任？27. 维修不及时所造成的损害谁承担责任某小区第 38 栋楼的公用水箱出现渗透现象， 该栋楼的业主们向物 业公司反映了情况， 要求其及时予以修缮， 但物业公司一直未采取措 施。有一天，住在该栋楼的业主赵小姐回家经过楼前通道时，因地面 积水而不慎摔倒，导致后退骨折，被送往医院治疗。赵小姐要求物业 公司赔偿其医药费、 营养费及误工补贴等相关费用未果， 把物业公司 告上法院。物业公司该不该承担责任？28. 物业公司出租共用部分引来纠纷 某小区的物业公司，将小区传达室一间 20 多平方米的房子出租给他人经营。而小区业主认为在购房时已将传达室分摊入所

34、购房屋的建 筑面积，对传达室拥有所有权，物业公司未经业主同意，擅自将传达 室出租，这侵犯了他们的合法权益，于是跟物业公司发生了纠纷。业主可要求物业公司赔偿损失吗？29. 业主擅自占用共用部位引发的纠纷詹先生在某高档小区内买了一套 180 多平方米的商品房，不久又 买了一辆小车。小区的车位比较少，詹先生买房时车位已全部售完， 使得他常常因找不到车位泊车而苦恼。 后来，詹先生发现楼下还有一 处空地，小区未将他规划为绿化或其他建设用地， 可以开辟出来做泊 车之用。于是，詹先生未经开发商和物业公司的许可，就请来民工把空地 整理出来，搭建好了一个车棚。开发商和物业公司知道后，限定詹先 生在一周内把车棚拆掉， 否则雇请民工将车棚强行拆除， 而且还要求 詹先生支付拆除费用。对开发商和物业公司提出的拆除要求，詹先生不但拒不执行，而 且还辩称说， 小区空地使用权属于全体小区住户， 他作为小区住户有 权使