鲁能三亚湾新城“际文化会所”项目产品设置及运营建议项目定位别墅

1、鲁能三亚湾新城“国际文化会所”项目 产品设置及运营建议,2009年11月,项目地块位于三亚湾新城西南侧，属于三亚湾新城内的游艇港湾社区板块,项目地块,游艇会港湾社区 重点发展游艇业，构筑游艇别墅区、游艇服务区、游艇停泊区等功能上互补、性质上互助，开发上相互促进的区域,GOLF绿地社区 发展休闲娱乐业、构筑球场活动区、球场别墅区、俱乐部会所区等功能,美丽城片区 发展商贸、娱乐、休闲业、辅以适当的居住功能和城市公园、体育中心等配套服务设施，安排商务办公区、宾馆度假区、商业娱乐区、水上公园区、娱乐休闲区等,地块区位,现状交通为东西向新城路及古榕路，南北向道路未建,宗地的规划交通主要依靠围绕四周的井字

2、形路网解决。 从当前道路建设情况看，东西向道路已竣工投入使用。南北向道路尚未修建。如道路体系不做继续完善，可依托的交通关系为东西向道路。,地块交通现状,地块南侧一二线海景用地已开发完毕，以酒店、高档住宅为主，步行至沙滩需10分钟,项目地块,机场路,新城路,三亚湾路,三亚海航度假酒店,三亚湾沙滩,帝王花园,地块四至,为海航集团下属的五星级酒店，内部包含5400平米的会议中心，为三亚亚太会议中心的选址地。,为2005年开发的别墅物业，开发机构为凯实业开发有限公司，阻隔项目对一线海景的视线。,地块东侧为项目规划开发用地，以正在开发的游艇2区及大面积的集中绿地为主。,项目地块,机场路,新城路,地块四至

3、,三亚湾路,游艇2区,公共绿地: 用地性质：公共绿地（G1） 用地面积：30810平方米 容积率：- 开发现状：土地未确权,游艇2区: 用地性质：一类居住用地（R1） 用地面积：103971平方米 容积率：48127平方米 产品形态：独栋、联排,地块西侧为已确权的项目规划一类居住用地，结合控规指标，未来将成为高品质别墅集中区。,项目地块,机场路,新城路,地块四至,三亚湾路,A-1-9用地: 用地性质：一类居住用地 用地面积：44200平方米 容积率：0.25 开发现状：已确权土地,A-1-14用地: 用地性质：一类居住用地 用地面积：41400平方米 容积率：0.25 开发现状：已确权土地,A

4、-1-18用地: 用地性质：一类居住用地 用地面积：22200平方米 容积率：0.5 开发现状：已确权土地,A-1-19用地: 用地性质：一类居住用地 用地面积：7100平方米 容积率：0.5 开发现状：已确权土地,地块北侧为大量未确权的规划一类居住用地，与项目地块间联系被古榕路阻隔,项目地块,机场路,新城路,地块四至,三亚湾路,A-1-5用地: 用地性质：一类居住用地 用地面积：43600平方米 容积率：0.5 开发现状：未确权土地,A-2-2用地: 用地性质：一类居住用地 用地面积：48150平方米 容积率：0.3 开发现状：未确权土地,A-2-3用地: 用地性质：一类居住用地 用地面积：

5、44510平方米 容积率：0.3 开发现状：未确权土地,地块控规技术指标已定，用地性质为教育科研、一类居住用地及消防用地,地块二规划技术指标: 用地性质：教育科研设计用地（C6） 用地面积：46600平方米 容积率：0.4,地块一规划技术指标: 用地性质：一类居住用地（R1） 用地面积：31300平方米 容积率：0.3,地块一,地块三,地块三规划技术指标: 用地性质：消防用地（U9） 用地面积：9240平方米 容积率：0.8,地块区位,项目本体分析小结,1、指标优势 容积率指标总体偏低，可打造高品质产品 2、区域优势 位于三亚湾新城规划中高端的游艇港湾社区版块 3、规划优势 临近规划有游艇码头

6、、河道等强势配套,1、无强势海景资源 地处二线地区，由于海坡和建筑物干扰，没有强势海景资源 2、游艇规划未呈现 由于河道处理问题，未来一段时间游艇规划均难以呈现 3、缺乏配套设施 周边生活配套设施匮乏，居住度假体验感大打折扣,项目优势条件,相对弱势因素,项目定位研判,项目核心目标及核心问题,文化主题区（南区）的发展建议,Part. 4,Part. 2,Part. 1,度假别墅区（北区）的发展建议,Part. 3,报告研究内容,Part. 5,关于项目推盘计划的建议,Part. 6,关于文化主题运营的亮点建议,本项目作为三亚湾新城的一部分，从整体角度出发，势必要考虑与项目、与城市、与区域、与大时

7、代格局的关系,天涯海角,凤凰机场,火车站,红塘湾,三亚湾,大东海,亚龙湾,海棠湾,市区,三亚湾新城,本项目,崖州湾,北纬180，一条关于热带滨海的假日旅行线，集中了地球上最旖旎、最浪漫的热带海岸：夏威夷、巴厘岛、加勒比海、吕宋岛，以及中国唯一的三亚 三亚湾新城位于三亚市三亚湾西部海坡开发区，是三亚市主城区向外扩展的主要发展方向，属三亚非常重要的区域位置，主城区面朝南中国海，背距三亚凤凰国际机场1公里，东西长9公里，南北平均宽700米，规划总用地面积6.865平方公里，总规划人口为4.36万。,根据三亚湾新城的规划，6.8平方公里的新城将陆续建成游艇港湾社区、高尔夫绿地社区、美丽城度假社区、常住

8、与养老社区、娱乐区、安置区六大区块。,游艇港湾社区,高尔夫绿地社区,安置区,与6.8平方公里新城的关系,差异主题,整个6.8平方公里的规划开发范围内，本项目拥有唯一成规模的教育科研用地，有相关主题演绎的基础,教育培训,集聚人气,美丽城片区,三亚湾新城作为旅游度假与未来城市中心两个角色的交集，承载文化类度假物业具有得天独厚的优势,19952010三亚市城市总体规划将三亚市定位为国际性热带滨海风景旅游城市，将三亚湾确定为三亚市城市主要发展方向,规划中的发展方向 建成一个以娱乐业、休闲度假业、游艇业、居住等功能为主体； 综合商业、旅游、贸易、体育运动、会议展览、康疗等功能为辅助； 为外来旅游者与城市

9、居民提供新型旅游娱乐度假消费服务的； 市政配套服务设施齐全的现代化滨海新城。,与6.8平方公里新城的关系,三亚要打造成为国际性热带滨海旅游城市，发展多元化的旅游度假产品是必然选择,旅游度假产品体系,自然观光,旅游购物,休闲娱乐,文化体验,保健康疗,专项旅游,旅游产品的发展从单纯的自然观光逐渐向多元发展 随着旅游度假层次的提高，旅游度假产品逐渐增多，并向细分方向发展 越高等级的旅游度假区的旅游产品越丰富,与三亚城市的关系,海南过去开发的旅游度假产品大多是与海资源的简单嫁接，该类产品已无法满足客户需求,海南岛,棋子湾 滨海旅游度假 高尔夫,南山文化旅游区 宗教文化 旅游观光,红塘湾 滨海居住高尔夫

10、酒店游艇,三亚湾 城市滨海度假高尔夫酒店游艇时尚会展,亚龙湾 度假会议高尔夫酒店游艇观光,海棠湾清水湾香水湾 度假高尔夫酒店游艇主题公园生态公园,石梅湾土福湾 旅游度假酒店游艇主题公园文化风情村等,博鳌 会议度假高尔夫酒店游艇生态养生,东海岸 滨海旅游度假高尔夫游艇,西海岸 滨海旅游度假酒店高尔夫滨海休闲观光,抱虎角 滨海旅游度假,月亮湾 滨海旅游度假,三亚,海口,海南开发的旅游主题,热点滨海生态观光南山旅游区、三亚西岛和蜈支洲岛、陵水的生态公园、万宁市的石梅湾、文昌市的东郊椰林、海口市的假日海滩、东寨红树林等； 黎苗风情观光度假土福湾等； 海南文化古迹游南山宗教文化游、天涯海角等； 热带动植

11、物观赏游兴隆热带花园、海口热带野生动物园景点 ； 滨海休闲养生度假各大湾区的滨海旅游度假区，多打休闲养生牌，走高尔夫酒店游艇住宅的模式.,与海南旅游发展的关系,目前海南旅游度假产品逐渐从资源型到体验型的转变,不同时期的旅游主题口号反映了海南旅游的转型升级,椰林、海韵等简单的自然资源为核心卖点 观光游览，消费频次不确定性 收入主要来源于门票收入,1993-2008年：椰林海韵醉游人,养生、放松等体验产品为核心卖点 综合性体验，重游率高 多元消费收入实现盈利,2009年以后：要想身体好，常来海南岛,随着休闲旅游需求层次的提升，追求心灵体验型和个人素养提升的客户不断增加,生活水平提高、城市生活的矛盾

12、和压力，推动需求层次升级，追求更高层次的自我提升和实现 整合身心灵的自我探索风潮在欧美等发达国家十分明显。,与时代发展潮流的关系,可利用文化主题物业打造差异化概念 理念启示：倡导文化休闲生活，强调独一无二的精神生活价值。 策略层面：提供符合文化休闲生活方式及客户潜在需求的创新产品 ）在物业形态和产品建筑内部，打造出文化与生活平衡存在的空间，大量的文化元素及公共交流空间营造社区文化休闲生活； ）在公共空间及外部配套上，注重文化元素的引入。,启示,要求,物业类型的要求：有针对性的产品形态； 物业结构的要求：有针对性的产品内部空间形式； 物业排布的要求：不同的区位有不同的针对性产品。,以上关联分析对

13、我们的启示,对启示的解析，暨项目需要解决的三大问题,如何找到文化的切入点以塑造主题竞争力？,主题价值问题,如何以产品落地文化主题的表现？,如何针对不同性质地块开发合理差异的产品？,物业价值问题,产品分区问题,项目定位研判,项目核心目标及核心问题,文化主题区（南区）的发展建议,Part. 4,Part. 2,Part. 1,度假别墅区（北区）的发展建议,Part. 3,报告研究内容,Part. 5,关于项目推盘计划的建议,Part. 6,关于文化主题运营的亮点建议,国内文化地产打造，已有较多案例呈现。随着国学热的出现，未来可预期文化地产项目众多,分布格局,江苏太湖大学堂 山东万松浦书院 湖南岳麓

14、书院 陕西白鹿书院 天津北洋书院 贵州阳明精舍 北京易和书院 中国文化书院 衡山会所 上海十乐会 上海首席公馆 北京院子 ,国内已有案例,江苏太湖大学堂,Case1,太湖大学堂是由南怀瑾先生主持创办的教育基地； 位于江苏省吴江市七都镇庙港。,太湖大学堂位于江苏吴江市七都镇庙港，两面临太湖，始建于2000年，国学大师南怀瑾先生在此居住与传道,学堂简介,太湖大学堂位于太湖之滨，2000年由国学大师南怀瑾先生创办，总占地300多亩； 学堂旨在传播中国传统文化，同时与现代自然科技、人问科学相结合，发展认知科学与生命科学。,江苏太湖大学堂案例小结,主要活动,学术文化交流,特色培训,立足于中国传统文化根基

15、，放眼与推进中西文化交流； 淡化宗教属性，突出其教育与学术功能； 非一般学校性质，采取与中外大学或文化团体签约，对特定主题进行合作；,国学经典导读讲习班，高级研修班、小学生夏令营、国际学术交流、与台湾两地教学培训等。,主要功能,图书馆,培训空间,配套设施,收藏南怀瑾个人藏书及大学堂教育、培训、学术交流用书；,除普通的客室培训外，大学堂专门设立了庭院式培训区域，配有兴趣培训空间，外籍学员合宿用房，及户外活动设施与设备，备相对开放式教学使用；,餐厅，户外活动空间，兴趣活动空间等。,主题功能,北京横山会所,Case2,由北京大学东方学研究院副院长湛如大师发起成立； 位于海淀区翠宫饭店14楼。,项目简

16、介,横山会所成立于2008年7月，由湛如大师联合文化及企业界精英发起成立的一个以弘扬国学为主题的会所,十乐会位于上海浦东世纪公园旁边 十乐会苑名字来源于宋代养生学家陈直在寿亲养老新书中提出的“人生十乐”：读书、谈心、静卧、晒日、小饮、种地、音乐、书画、散步、活动 设计理念为中国文人传统养生智慧和生活态度,主题功能,横山会所案例小结,收藏以佛教文化和国学为主的书籍；,主要活动,学术文化交流,特色经营,利用国学主题文化开展运营各类国学、艺术、财经讲座、 国学高级研修班培训；,商务会议会谈承办、茶社经营以及特色产品出售等经营内容。,主要功能,图书馆,培训空间,配套设施,一层为多功能区，可经营茶社，举

17、行培训的时候亦可改成培训教室除普通的客室；,餐厅，户外活动空间，兴趣活动空间等,通过案例分析，我们发现国内文化主题地产多依托中心城市，侧重于研修、培训功能,文化主题： 集中于国学主题 国学交流 国学培训 国学展示 中式餐饮 康体疗养 ,案例启示,出现区域： 政治、经济中心城市周边 省会型城市 经济发达城市 文化底蕴深厚城市,核心功能： 集中于研修、培训功能 大量教室设置 国学大师定期培训 办公室等运营功能间,本案并不适合国内以研修培训为切入点的主题文化地产开发的方向,案例启示,以展示、体验和交流为功能核心方向，更切合项目本身的城市属性、宗地规模和经济平衡,以国际文化主题切入，可以与时尚现代的游

18、艇概念有效结合，以游艇体验、教学、展览等方式嫁接,项目地块,游艇会港湾社区 重点发展游艇业，构筑游艇别墅区、游艇服务区、游艇停泊区等功能上互补、性质上互助，开发上相互促进的区域,游艇概念融合 以国际文化的主题打造整个片区概念，能够良好的与时尚现代的游艇概念相契合。 同时，选取游艇产业链条中更偏向于展览、交流、体验培训的模块，则能够在较好阐释主题的前提下，保证项目品质，同时确保合理的开发体量以降低风险。,以国际文化主题切入，强调展示与体验，更切合三亚城市特质并支撑三亚湾新城项目整体定位,三亚湾新城,三亚,城市性质 “国际热带海滨风景旅游城市” 核心价值 “中国只有一个三亚”，得天独厚的地理位置和

19、气候条件，每年吸引全国各地乃至世界各地的旅游者； 拥有众多热带海滨风景旅游资源，具备成为国际一流热带旅游度假目的地的资源条件；,项目定位 综合了休闲娱乐、高尚体育、游艇生活、康体疗养、购物餐饮以及居住等多种功能，构建具有浓厚国际属性的滨海度假王国。 游艇社区 高尔夫社区 美丽城国际时尚社区,以国际文化切入，打造文化交流中心，更符合整个海南岛的国际旅游岛发展规划,国际旅游岛主要政策方向 入境免签。 全面开放旅游产业及相关产业包含旅游餐饮业、文化、会展、体育产业等。 实行旅游零关税。 扩大航权开放。 实行更加开放的海洋旅游政策。,国际旅游岛文化建设主要导向 努力打造区域文化交流中心。 海南利用已有

20、的博鳌论坛效应，打造区域文化交流中心。 深化文化体制改革，加强城市文化资源整合。 注重文化传承与文化创新，提升城市文化品牌。,以国际文化切入，更符合海南鲁能城定位于国际休闲地产供应商的企业角色,文化是流动的,国际旅游岛建设中的国际文化展示、体验、交流中心。,全案发展定位,功能支撑体系,体验,交流,具有国际文化元素的内部装修 国际文化的展示功能间,可举行文化交流活动的集中空间 可与项目内其他功能物业互动运营,国际文化承载体系,文化主题别墅 设置多功能间、图书馆等。,展示,对项目核心问题的解答,如何找到文化的切入点以塑造主题竞争力？,主题价值问题,如何以产品落地文化主题的表现？,如何针对不同性质地

21、块开发合理差异的产品？,物业价值问题,产品分区问题,以国际文化作为文化主题选择的切入点,以体验、展示及交流作为文化主题的功能方向,项目定位研判,项目核心目标及核心问题,文化主题区（南区）的发展建议,Part. 4,Part. 2,Part. 1,度假别墅区（北区）的发展建议,Part. 3,报告研究内容,Part. 5,关于项目推盘计划的建议,Part. 6,关于文化主题运营的亮点建议,3.1,项目发展定位,3.2,文化跨界别墅产品设计,3.3,文化会所产品设计,3.4,教育科研用地报建建议,南区为国学院项目中唯一的教育科研用地，更适合承载文化展示、体验、交流功能,地块二规划技术指标: 用地性

22、质：教育科研设计用地（C6） 用地面积：46600平方米 容积率：0.4,地块一规划技术指标: 用地性质：一类居住用地（R1） 用地面积：31300平方米 容积率：0.3,地块一,地块三,地块三规划技术指标: 用地性质：消防用地（U9） 用地面积：9240平方米 容积率：0.8,控规分析,南区的用地规模使其难以出现大体量集中物业，需要通过小型物业的开发兼顾销售利益与文化主题的平衡,地块二规划技术指标: 用地性质：教育科研设计用地（C6） 用地面积：46600平方米 容积率：0.4,14400平米的开发体量，使得地块本身在承载文化展示、体验交流功能时，并不适合以大体量的集中建筑形式出现。而需要通

23、过一定数量的小型物业打造，兼顾开发利益与主题展示的平衡。,效益分析,需要打造合理控制的集中物业，解决纯小型物业体现文化主题所缺失的集中运营及展示空间,集中物业可进行文化主题的集中展示、交流和体验，并提供运营的集中空间 小型物业可以在满足文化展示、交流的基础上，兼顾经济利益。 两类物业协调并存，就是文化主题区的方向,文化主题打造的平衡,小型主题物业 个体展示 个体交流 经济效益 个体居住 ,集中物业 运营中心 集中展示 集中交流 后期转卖 ,主题展示分析,南区发展方向定位,主题别墅物业 （文化跨界别墅）,文化会所,运营中心 文化主题的集中展示、交流,功能,基于以上的思考，我们对南区物业的发展方向

24、进行界定,长期经营 后期转化为企业会所进行销售,盈利模式,销售物业 经营载体,文化主题的个体展示、交流 休闲居住,项目定位研判,项目核心目标及核心问题,文化主题区（南区）的发展建议,Part. 4,Part. 2,Part. 1,度假别墅区（北区）的发展建议,Part. 3,报告研究内容,Part. 5,关于项目推盘计划的建议,Part. 6,关于文化主题运营的亮点建议,3.1,项目发展定位,3.2,文化跨界别墅产品设计,3.3,文化会所产品设计,3.4,教育科研用地报建建议,产品方向回顾,主题别墅物业 （文化跨界别墅）,文化会所,运营中心 文化主题的集中展示、交流,功能,主题别墅物业，必须兼

25、顾文化展示交流与休闲居住的平衡,长期经营 后期转化为企业会所进行销售,盈利模式,销售物业 经营载体,文化主题的个体展示、交流 休闲居住,思路一：在常规度假居住功能之外，设置展示交流的功能空间,基本需求： 食 住 行 娱 ,需求对应功能,厨房餐厅,车库、泳池,私家客厅,会客厅,创作室,展示空间,卧室,独特需求： 作品创作 作品展示 会客交流 书房 ,基本需求与特殊需求的平衡,从文化展示体验的角度出发，设计特质化的功能空间,产品设置思路,业主可与文化人士或朋友在相对开放空间进行文化交流建议设置大气的会客厅,国学大师需求,别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，在会客厅设计时，面积尽可能的宽敞、阔绰 功能

26、间面积应保证在50平米以上，以保证其品质。,业主可以在这里进行作品的创作，也会在这里读书或办公建议设置创作室（书房）,国学大师需求,此类功能间的存在可能和常规空间中的套间卧室功能重叠，在设计时需结合阳光房等处理手段凸显其差异性 由于功能可能重叠，在面积设置上合理控制，保证在30平米左右 作为相对封闭的空间，尽量采用独立空间处理，与会客厅、展示厅、公共空间合理区隔,文化的展示需要与外界交流设置小规模的展示（展览）空间,国学大师需求,建议设置小型的个人作品展示空间，较为大型的展示功能可由会所或美丽城核心区承担 作为产品设计的最核心亮点，面积可适当放宽，确保在60平米左右。 作为相对开放的空间，尽量

27、与会客厅、公共空间相联系 为确保产品的功能多元化，在单体设计时需考虑竖向管道处理等,思路二：通过合理空间组合，整合常规休闲度假功能和个性的展示体验功能,基本需求： 食 住 行 娱 ,需求对应功能,厨房餐厅,车库、泳池,私家客厅,会客厅,创作室,展示空间,卧室,个性功能： 作品创作 作品展示 会客交流 书房 ,产品设置思路,一个单体内整合,按照开放程度，产品的功能空间可以分成开放及私密两类,功能分解,主要功能空间分类,结合功能空间开放与私密的分类， 我们在横向及竖向空间组合上做文章！,一层设置开放型功能空间，二三层为常规休闲度假别墅,设计建议一,通过竖向的功能区隔，打造兼顾文化展示与私密生活的产

28、品，形成“文化主题跨界别墅”,设计建议一,设计示意,一层：通透展示空间。,二三层：常规休闲度假别墅空间。,通过横向的功能区隔，打造兼顾文化展示与私密生活的产品，形成“文化主题跨界别墅”,主楼,设计建议二,副楼,设计示意,副楼：创作、展示空间,主楼休闲度假居住别墅空间,思路三：通过底层展示空间架空处理的方式，在提升该空间展示效果的同时，争取更多的产品指标,产品设置思路,手段一：通过挑高4.5米以上的底层架空，一方面保证一层展示空间的通透性，另一方面提升实际可销售面积。 手段二：通过增大2层露台面积，一方面为二层争取更大的公共空间，另一方面也为增大了一层的架空层空间。,架空层,露台,露台,跨界独栋

29、产品，通过空间组合平衡私密居住与开放展示空间，结合户型创新争取更大的产品指标,产品定位,对功能间的选择具体体现在： 针对私密居住的卧室、厨房、餐厅、车库、客厅 正对开放展示的会客厅、创作室、展示空间 对两类空间合理平衡的处理具体体现在： 在竖向空间组合时，一层设置开放展示的空间，二至三层设置适合业主私密居住的空间 在横向空间组合时，主楼设置私密居住空间，副楼设置开放展示空间 对争取产品指标的处理具体体现在： 首层架空层处理 二层大露台处理 功能间可合理转变的处理具体体现在： 竖向空间组合时，底层可后期转变为业主私人空间 横向空间组合时，副楼可后期转变为业主私人空间,参见案例,北京西门子专家别墅

30、区,参见案例金石湾,横向空间组合,参见案例金石湾,竖向空间组合,文化主题跨界别墅主要功能间面积建议,户型定位,形态纯粹的纯独栋别墅社区,产品指标,文化主题跨界别墅产品指标 占地面积：42600 建筑面积：15040 容 积 率：0.4 产品形态：独栋别墅。 户型面积：240-280。 套数：约60套。,依托宗地资源情况，分级产品布局,布局要点： 在北侧滨水区布局面积相对较大独栋国学主题别墅（260-280平米），成线状布局，资源最大化利用，合计约10套。 腹地布局面积较小的国学主题独栋别墅（240-260平米），呈围合状布局，合计约50套。 引入北侧水资源，形成带状水系，形成别墅之间的自然区隔

31、，也增加景观性,可供经营的文化主题别墅,总体布局,建筑风格,东侧有大量的已开发物业，建筑风格虽略有差别，但均具有现代元素,建筑风格： 高一区：整体为现代简约的建筑风格 游艇2区：整体为北美风格 美丽MALL：整体为现代滨海风格,建筑风格,锁定为现代简约的建筑风格，可兼容国际文化主题，且与东侧物业协调,整体风格建议为现代简约风格,建筑风格： 与东西两侧项目规划的建筑风格相协调，锁定现代简约的建筑风格 兼顾宗地内不同主题的国际文化，以现代的建筑手法包容兼并。,装修风格,精装处理，以小组团为线索锁定不同的国际主流文化，个性化装修,装修风格： 别墅室内采取精装修处理 以组团为单位，每个组团结合不同文化

32、主题，采取不同的装修风格 装修突出个性化,景观园林,带有公建元素的景观园林,园林风格： 公建化的建筑园林感受，可以与国学展示功能良好协调。 公建化的建筑园林感受，可以与现代简约的建筑风格协调。,项目定位研判,项目核心目标及核心问题,文化主题区（南区）的发展建议,Part. 4,Part. 2,Part. 1,度假别墅区（北区）的发展建议,Part. 3,报告研究内容,Part. 5,关于项目推盘计划的建议,Part. 6,关于文化主题运营的亮点建议,3.1,项目发展定位,3.2,文化跨界别墅产品设计,3.3,文化会所产品设计,3.4,教育科研用地报建建议,产品方向回顾,主题别墅物业 （文化跨界

33、别墅）,文化会所,运营中心 文化主题的集中展示、交流,功能,主题文化会所，必须有集中展示和体验文化的空间，但也需要有适当的运营功能间,长期经营 后期转化为企业会所进行销售,盈利模式,销售物业 经营载体,文化主题的个体展示、交流 休闲居住,以文化主题为底蕴 经营状况良好,鉴于项目国际文化会馆的定位，我们通过总结国内知名的主题文化会所的产品设计要点，为本项目会馆的产品设计提供参考,着重分析了其中的2个：,上海九间堂十乐会苑 上海桂林公馆,上海九间堂十乐会,Case1,上海十乐会是九间堂别墅社区的配套高端会所； 前期作为销售中心使用。,项目简介,十乐会是上海九间堂别墅社区的配套高端会所，设计理念为中

34、国文人传统养生智慧和生活态度,十乐会位于上海浦东世纪公园旁边 十乐会苑名字来源于宋代养生学家陈直在寿亲养老新书中提出的“人生十乐”：读书、谈心、静卧、晒日、小饮、种地、音乐、书画、散步、活动 设计理念为中国文人传统养生智慧和生活态度,功能组成,十乐会主体由康体疗养、酒吧茶饮、文艺沙龙、养生料理等四大功能区组成,十乐会建筑面积约2000平米左右，一层建筑，设地下一层 设立了四大主体空间，涵盖了艺术品欣赏、身心舒展SPA疗程、养生健康饮食、酌饮美酒与香茗和休闲书院等项目,四大功能区,康体疗养,酒吧雪茄品茗,文艺沙龙,养生料理,功能空间,文艺沙龙区 艺术交流的空间，主要举办各类展示会、新品发布会、艺

35、术鉴赏、讲座等活动,取自论语季式君子有九思 知性大器的空间，拥有涵盖艺术、设计、生活、传记等各类藏书 经常举办各类展示会、发布会、西式婚典仪式或演奏会，可容纳50至350人 这里会定期举办讲座、音乐与艺术鉴赏等活动,功能空间,取自苏轼行香子但远山长，云山乱，晓山青 以淮扬菜为主，将现代轻食主义与精致美食有机结合 餐厅共三层，地下层亲朋小聚；一楼派对婚礼，设有水吧休息区，与室外花园相通；二楼贵宾宴请，三间独立豪华贵宾厅。 晓山青依需求可分別容纳10- 80位宾客,养生餐饮区 美食餐饮空间，主要承办贵宾宴请、小型婚礼派对等活动,功能空间,取自十地经论有色无色有想无想非无想非想非非想 非非想SPA最

36、特殊的是其量身订作、独一无二的个性化疗程，致力于西式芳香按摩为基底，活用中式经络震荡，让能量充分在体内流畅运转 “非非想”的纯手工疗程，纯粹庄严，这里推崇的是与自然接近的养生和护理方式,康体疗养区 美容康体空间，提供SPA等康体疗养服务,功能空间,取自苏轼薄薄酒薄薄酒，胜茶汤；粗粗布，胜无裳 可举办各类酒会、派对、文化艺术展示交流、新品发布等，容纳50至350人，是分享、参与、互动和交流的绝佳空间。 种类丰富的藏酒、健康茶饮，能够满足各类活动需求,酒吧茶饮区 饮茶品酒的场所，主要举办各类酒会、派对、艺术展览、新品发布等活动,建筑风格,配合九间堂别墅整体风格，十乐会苑融合中西建筑风格于一体，充分

37、体现中国传统文化又不失现代感,会所外部采用现代简约风格，大量采用白色涂料及大面积玻璃幕墙，现代感十足 内部及庭院装修融入大量中国元素，充分展示了中国文化底蕴 二者相得益彰，完美的将现代元素和中国文化结合,主要功能,文艺沙龙,养生餐饮,康体疗养,拥有涵盖艺术、设计、生活、传记等各类藏书；举办各类展示会、发布会、西式婚典仪式、讲座、音乐与艺术鉴赏、读书等活动,主题功能,九间堂十乐会案例小结,酒吧茶饮,按季节不同推出相应的健康饮食；提供小型婚宴、家庭聚餐、豪华宴请等不同级别的餐饮服务,为顾客提供量身定做的SPA服务，致力于西式芳香按摩为基底，活用中式经络震荡的独特疗法,提供自酿酒水、精品茶饮、红酒、

38、雪茄等；可举办各类酒会、派对、文化艺术展示交流、新品发布等活动,主要经营活动,上海桂林公馆,Case2,上海桂林公馆地处桂林公园正园内，解放前系黄金荣私家花园； 目前为文化名流和企业界精英人士文化交流的场所。,会所介绍,桂林公馆是融合中国古典文化、国际文化与一体的知名的私家茶餐饮会所，具有浓郁的老上海风格,桂林公馆坐落于上海市漕宝路号桂林公园内，前身系黄金荣私家别墅，全园建筑以“福、禄、寿、喜、仙”为主题，是江南私家园林中的经典样本。 如今，桂林公馆秉承有中国国际茶文化研究会背景的茶品品牌茶人村，为旧日豪宅注入了新的灵魂与内涵。使公馆成为具上海风格的高尚私家茶餐饮会所。,功能简介,桂林公馆会所

39、拥有精品美食、顶级茶品、文化交流、艺术展览四大主要功能,由恢宏大气的鸳鸯楼（主楼）、中西合璧的水中厅颐亭、三面环水的石舫般若舫、宁静禅意的观音阁、开阔俊朗的四教厅等五个经典主建筑构成。 提供专业的顶级茶品、尊华的公馆私房菜、精美的茶点、原味的戏曲、古老的茶道，建构起桂林公馆独树一帜的茶餐饮产品文化体系,精品餐饮,取桂林公馆正园五大建筑风格：“福、禄、寿、喜、仙”派生出公馆独有的高级公馆私房精品餐饮,桂林公馆致力于打造“回味无穷”高级私房菜班底，菜式主题以生态健康养生菜系为主打，菜品、茶品取桂林公馆正园五大主题：“福、禄、寿、喜、仙”，并在此基础上派生出公馆独有的高级公馆私房菜 桂林公馆融入国际

40、文化，撷取世界顶极食材。日本吉滨鲍、神户牛肉、台湾金枪鱼腩、越南金丝燕盏、中东花胶皇、法国黑菌、伊朗鱼子酱、青藏高原虫草等,茶文化,会所茶文化功能主要包括茶道、茶文化推广、精品茶叶展示等，以普洱茶文化为主，兼顾其他茶文化,文化交流,会所目前主要承担了部分小型经济文化论坛、艺术交流、企业年会、新品发布会等功能,桂林公馆主要承担商务宴请、行政接待、私家堂会、寿宴婚宴、产品发布、社团及家族庆典活动 活动场所之鸳鸯楼（400平米）：商务宴请、行政接待、私家堂会、精致婚宴、新品发布 活动场所之四教厅（250平米） ：茶文化推广、行政接待、私家堂会、戏曲表演、商务发布、寿宴,艺术展览,桂林公馆以其历史及当

41、今艺术收藏，其艺术范围保罗万象，包括园林、石雕、茶品、字画、照片等众多方向,其他功能,桂林公馆在主要的功能以外，还可承载精品奢华婚宴、寿宴、百岁宴等活动,案例小结,上海桂林公馆案例小结,主要功能,精品餐饮,顶级茶品,文化交流,提供专业的顶级茶品、尊华的公馆私房菜、精美的茶点、原味的戏曲、古老的茶道，建构起桂林公馆独树一帜的茶餐饮产品文化体系,艺术展示,桂林公馆致力于打造“妙不可言”的品茗班底。四教厅是桂林公馆为VIP会员特设的品茶专区。除了陈年普洱茶，四教厅还提供，如：碧螺春、安吉白茶、西湖龙井、太平猴魁,桂林公馆主要承担商务宴请、行政接待、私家堂会、寿宴婚宴、产品发布、社团及家族庆典活动,陈

42、年普洱、传代紫砂、典藏记忆的珍贵老照片、陶艺大师曾力和曾鹏的虞公窑艺术品上百年的五针松、盘槐、黄荆、广玉兰及各类石雕艺品的展示,主要经营活动,国内知名的主题文化会所在功能上侧重于展示体验和文化交流，并通过多种功能间设置来体现不同侧重,案例启示,文化交流,主题展示、展览,文化主题会所功能设置,健康餐饮,文化体验,休闲康体,产品功能设置,文化会所,运营中心 集中展示、交流,设置针对文化展示交流和运营中心功能的功能间，并能够在后期销售中合理转化,大堂会议室办公室,大堂多功能厅图书馆展览馆会议室,建筑内部功能空间主要设置大堂、多功能厅、图书馆、展览馆、会议室、办公室等，建议总面积2000左右,建筑面积

43、：2000 基底面积：4000 楼层高度：总体以2层为主，局部1层，单层层高5米以上 主要功能间设置：多功能厅、展览馆、图书馆、大堂等,总体形象示意图,接待、休憩、展示形象功能,设计要点： 个数：1个 面积：200 设计要求：大气，体现厚重、质感的内部空间氛围，建议挑高至二层，有接待区 布置区位：1层。,承担集中学习、培训、活动功能,设计要点： 个数：1 面积：400 设计要求：开敞大气，5米以上层高 布置区位：2层。,解决高端的小众交流、产品发布等需求,设计要点： 个数：3个 面积：1*100 +2*50 设计要求：高档装修、满足高层人士的小众交流、产品发布等 布置区位：2层,承担文化收藏、

44、展示功能,产品建议,图书馆,设计要点： 个数：1个 面积：500 设计要求：开敞空间，非常规图书馆，装修有浓厚的国际元素 布置区位：1、2层,展示国际范围的文化作品，同时承担部分高端产品发布会等功能,产品建议,展示厅,设计要点： 个数：1个 建面：500 设计要求：开敞空间，根据展示的需求，空间可以任意分隔 布置区位：1层,便于文化主题别墅酒店运营和国际文化交流活动的运营,产品建议,办公室,设计要点： 个数：3个 建面：200 设计要求：独立空间，相对集中，与公共空间有一定区隔，便于后期转换为卧室 布置区位：2层,户外绿地设置生态停车场满足会所接待停车需求，可设置少量的现代艺术建筑小品提升项目

45、整体文化气质,产品建议,户外空间,户外雕塑小品,生态停车场,考虑后期会所的销售，转化成为企业会所，现有的功能空间在设计上应适当考虑多元化功能和转化的可能性,多功能室,图书馆,会议室,展览馆,办公室,大堂,企业会所的3大功能,召开企业中小会议的功能空间,接待企业客户需要的功能空间,企业高管度假需要的功能空间,至少一个能举行小型会议的会议厅； 能服务多人的厨房和餐厅； 多个卧室；,豪华舒适的多个卧室； 休闲、聚会、康体的娱乐空间（超大面积的花园以及娱乐会所，比如地下室的相关功能）；,私密而舒适的豪华卧室； 与家人同乐得嬉戏空间；,公共文化会所,企业会所,多功能室,企业历史陈列室,会议室,宴会厅,娱

46、乐空间,大堂,户外绿地,户外泳池、花园,豪华卧室,功能灵活转换,餐厅,产品建议转卖功能,面积配比,现代建筑风格，融入时尚元素，有一定的视觉冲击力。,立面风格,与建筑体立面的风格延续，体现质感、稳重、大气的内部装修风格。,装修示意,结合地块特点特点，在南区地块进行文化会所各功能的布局,1、会所：昭示性强，沿新城路及规划路布局，给予其最大展示面。 2、公共空间：布置于主楼的南侧，考虑集中绿地及便于后期运营的停车位。可设置少量现代艺术建筑小品。,2,1,根据资源情况、地缘情况进行产品布局,布局要点： 在北侧滨水区布局面积相对较大独栋文化主题别墅，成线状布局，达到景观最大化 腹地及西南侧布局面积较小的

47、文化主题小独栋别墅，呈围合状布局 引入北侧水资源，形成带状水系，形成别墅之间的自然区隔 东南侧布置文化会所。,可供经营的文化主题别墅,2,1,南区整体布局,方式一：引入国际知名的文化大师，利用会所及别墅单体的展示体验功能，带动周边别墅销售。,方式二：引入运营机构，以主题酒店运营的形式提升产品附加值，带动别墅销售。,方式三：变不计入容积率的建筑单体展示空间为私人活动空间，提升产品性价比，带动别墅销售。,南区产品运营构想,项目定位研判,项目核心目标及核心问题,文化主题区（南区）的发展建议,Part. 4,Part. 2,Part. 1,度假别墅区（北区）的发展建议,Part. 3,报告研究内容,P

48、art. 5,关于项目推盘计划的建议,Part. 6,关于文化主题运营的亮点建议,3.1,项目发展定位,3.2,文化跨界别墅产品设计,3.3,文化会所产品设计,3.4,教育科研用地报建建议,项目用地为教育科研设计用地，但对用地小类并无规定，规划报批时具有一定的操作空间,用地性质： C6教育科研设计用地,用地报建建议,以“科技企业研发中心”名义报批，实际达到住宅开发的目的,对教育用地上的单体建筑面积并没有要求，只要总体符合规划指标即可，建筑立面上要求实现公建化 三亚规划局报建科,会所可定位为“国际文化培训中心”，实际实现酒店功能，对外运营,中兴通讯学院,客房,餐厅,网球场,乒乓球馆,多功能厅,会

49、议室,中兴通讯学院位于深圳大梅沙二线，占地面积50000多平方米（约75亩），原有用地性质为科研教育用地 学院集酒店和培训功能为一体，由五栋现代风格建筑组成，拥有不同类型的星级标准客房。酒店设施功能完备，包括商务中心、中西餐厅、健身房、网球场、网吧、空中花园、卡拉OK厅、桌球、乒乓球、棋牌室等多种康乐设施,中兴通讯学院,对项目核心问题的解答,如何找到文化的切入点以塑造主题竞争力？,主题价值问题,如何以产品落地文化主题的表现？,如何针对不同性质地块开发合理差异的产品？,物业价值问题,产品分区问题,以国际文化作为文化主题选择的切入点,以体验、展示及交流作为文化主题的功能方向,以别墅物业兼顾休闲度假

50、与文化展示交流功能,以集中物业满足集中展示、集中交流和集中运营功能,项目定位研判,项目核心目标及核心问题,文化主题区（南区）的发展建议,Part. 4,Part. 2,Part. 1,度假别墅区（北区）的发展建议,Part. 3,报告研究内容,Part. 5,关于项目推盘计划的建议,Part. 6,关于文化主题运营的亮点建议,放在全案规划及国学院用地已明确开发方向的背景下，北侧用地的角色已经发生了改变,属性分析,基于全案规划：他处在三亚湾新城最高端的休闲度假板块中心。,基于南区规划：南区的展示体验型文化主题功能有强势辐射力。,该地块为一类居住用地，不宜开发与南区相同的别墅产品，对国际文化主题的

51、利用偏向于共享和借用,共享借用国际主题文化： 通过交通关系的处理，使得北区物业可共享南区物业所呈现的文化主题。 通过建筑风格的统一，延续南区别墅的形象,属性分析,就休闲度假属性而言，更低的容积率指标使得北区别墅产品的打造更具空间,休闲度假属性： 利用更低的容积率指标，打造更高端的产品形态 将更多的公共空间引入别墅户内，设置更具休闲度假属性的功能间,属性分析,南区用地规划技术指标: 用地性质：教育科研设计用地（C6） 用地面积：46600平方米 容积率：0.4,北区用地规划技术指标: 用地性质：一类居住用地（R1） 用地面积：31300平方米 容积率：0.3,共享南区国际文化主题，产品本身引入更

52、多休闲度假功能，形成北区产品的差异化吸引力。,休闲度假属性： 利用更低的容积率指标，打造更高端的产品形态 将更多的公共空间引入别墅户内，设置更具休闲度假属性的功能间,休闲度假,国际文化,共享文化主题： 利用南北两区中间的交通关联，便于北区享有南区主题 通过建筑风格的统一，延续部分南区别墅的形象,产品定位,与文化跨界别墅产品不同，度假别墅客户对国际文化追求的同时，更多的是追求度假氛围，因此产品以休闲度假为主，兼顾文化展示体验,要求的功能空间及设计要点 围合式的设计 景观园林 全景落地窗 错层挑空设计 灰空间利用 景观浴池 大露台 按摩池 阳光房 ,度假氛围的营造,要求的功能空间及设计要点 与南区

53、的交通关联 与南区建筑风格的协调统一 与南区别墅产品面积合理差异 ,国际文化主题的体现,北区别墅产品体系,产品设计核心：户外空间的功能化及私有化、不增加建筑单体内记容积率的功能间面积尺度,产品核心,加强对户外空间的利用，增加有实际功能的私享空间,产品建议,套房设计,每间卧室采用套间设计，方便和家人或朋友一起度假使用,设置全景观的室内浴池，特别是突出主卧浴池对外部景观的占有性，增加度假乐趣,室内能做窗的地方尽量放大成全景落地窗，增大采景面，凸显度假氛围,通过错层和挑空增强室内空间的采光性，增加采景变化，加强空间尺度的变化感,户型示意,占地面积：31300 建筑面积：9390 容 积 率：0.3

54、产品形态：独栋别墅。 产品特点：建筑单体对大量户外空间的整合。 布局特点：利用水系区隔形成小组团独栋别墅群落。 户型面积：220-300，主力面积240-260左右。,形态纯粹的纯独栋别墅社区，利用水系区隔，打造小组团形式的度假独栋别墅群。,产品定位,临水系区域，呈线状布局大独栋别墅（280-300平米），合计约7栋。 腹地及北侧布置主流独栋别墅（240-260平米），合计约30栋。以小组团布局，以水系分割，共享泳池、停车场等设施。 设置通道，可共享国际文化主题区功能。,规划布局,水 系,水系,小独栋别墅布局示意,国际文化主题区,非海景项目，可采取小组团布置，大量运用参与性水系（嬉水池），打造

55、度假氛围,采用热带植被、树种，并将国际文化元素融入园林景观中，增强度假氛围也不失文化底蕴,南北两地块的空间关系,北区为休闲度假感更强，产品品质更高，资源环境更好的独栋别墅区。 南区为文化主题区，通过文化主题别墅和文化会所打造国际文化主题。 在南北侧地块的水系中间设置栈道联系，该通道仅供行人通过，并作为一个景观节点出现。,综合布局示意,水 系,水系,可供经营的文化主题别墅,2,1,如实际开发消防用地，无法与整个地块的开发调性匹配，同时极可能降低整体物业品质,消防用地开发建议,地块二规划技术指标: 用地性质：教育科研设计用地（C6） 用地面积：46600平方米 容积率：0.4,地块一规划技术指标:

56、 用地性质：一类居住用地（R1） 用地面积：31300平方米 容积率：0.3,地块一,地块三,地块三规划技术指标: 用地性质：消防用地（U9） 用地面积：9240平方米 容积率：0.8,项目用地规划为消防用地，此类用地一般按照严格的消防安全考虑选择区位，调整难度较高,用地性质： U6消防用地,消防用地开发建议,普通消防站辖区面积不应大于平方公里，确保接到出动指令后5分钟内到达辖区边缘为原则。同时，需处于该辖区的相对中心位置。,如可用地置换：调整消防用地性质为一类居住用地（容积率0.3），开发与北区相似产品，与其形成统一整体。,消防用地开发建议方案一,水 系,水系,临水系区域，呈线状布局大独栋别

57、墅（280-300平米），合计约2栋。 腹地及北侧布置主流独栋别墅（240-260平米），合计约10栋。以小组团布局，以水系分割，共享泳池、停车场等设施。 与北区用地完全融合，通过水系与道路联系，形成统一整体。,可供经营的文化主题别墅,2,1,在游艇会港湾社区北侧，寻找合理地块调整为消防用地,项目用地,游艇会港湾社区 重点发展游艇业，构筑游艇别墅区、游艇服务区、游艇停泊区等功能上互补、性质上互助，开发上相互促进的区域,GOLF绿地社区 发展休闲娱乐业、构筑球场活动区、球场别墅区、俱乐部会所区等功能,美丽城片区 发展商贸、娱乐、休闲业、辅以适当的居住功能和城市公园、体育中心等配套服务设施，安排商

58、务办公区、宾馆度假区、商业娱乐区、水上公园区、娱乐休闲区等,建议调整区域,消防用地开发建议方案一,如可产品内部调整：维持别墅的产品形态，针对客户调整为定向锁定消防队高级领导。,消防用地开发建议方案二,水 系,水系,临水系区域，呈线状布局大独栋别墅（280-300平米），合计约2栋。 腹地及北侧布置主流独栋别墅（240-260平米），合计约10栋。以小组团布局，以水系分割，共享泳池、停车场等设施。 与北区用地完全融合，通过水系与道路联系，形成统一整体。,可供经营的文化主题别墅,2,1,消防队存在的主要影响： 噪音影响 平时训练，出勤时的噪音影响。 建筑形态对项目整体形象的破坏 消防队建筑本身有一

59、定的建筑规范要求，工建化元素较多，可能对项目的统一形象有较大影响。,如无法调整：尽可能降低其对周边住宅影响。,消防用地开发建议方案三,于宗地东/南/西侧加强植被打造，并引入降噪作用较为明显的林木，以阻隔消防队运营时所产生的噪音。,加强植被打造，适当堆土成坡，以阻隔噪音、视线影响,消防用地开发建议方案三,协调消防队方面，将建筑主体高度控制在3层以下。同时，在东/西/南侧布局物业，阻隔噪音影响。（方案示意见下图）,西侧规划路,行政办公楼,我项目,训练场,我项目,我项目,出警口,控制建筑高度并合理规划布局，以阻隔噪音、视线影响,消防用地开发建议方案三,对项目核心问题的解答,如何找到文化的切入点以塑造

60、主题竞争力？,主题价值问题,如何以产品落地文化主题的表现？,如何针对不同性质地块开发合理差异的产品？,物业价值问题,产品分区问题,以国际文化作为文化主题选择的切入点,以体验、展示及交流作为文化主题的功能方向,以别墅物业兼顾休闲度假与文化展示交流功能,以集中物业满足集中展示、集中交流和集中运营功能,南区物业侧重于文化主题演绎和居住的平衡,北区物业在共享南区文化主题的前提下，更强调休闲度假属性,项目定位研判,项目核心目标及核心问题,文化主题区（南区）的发展建议,Part. 4,Part. 2,Part. 1,度假别墅区（北区）的发展建议,Part. 3,报告研究内容,Part. 5,关于项目推盘计