南京房地产项目策划投资分析

1、南京完美生活项目投资分析一、按住宅计算（一）投资部分1、总投资额 =单价 * 建筑面积 =5000 元 / 平米 *38 平米 =190000 元。2、首付金额 =190000 元 *0.2=38000 元。（按首付两成计）3、月还款额 =845 元。（按八成贷款， 30 年等额本息计算）（二）收入部分1、采纳市场比较法确定以后租金收入（ 1）选取可比实例依照本项目的使用用途、建筑规模、档次及坐落位置, 选取可比实例 :A: 南开区广开四马路与黄河道交口广林园租赁交易实例B: 南开区广开四马路广云花园租赁交易实例C: 南开区白堤路龙井里租赁交易实例（ 2）对可比实例进行修正1 / 7可比实例修

2、正表估价对象及可比实例完美生案例 A案例 B案例 C活比较因素内容租赁价格0.7 元/0.85 元/ 0.75 元/平米 / 天 平米 / 天 平米 / 天交易情况100909090房地地区级差10097100102产状况离市中心距离100989997离主干道距离1001009896房屋成色100909470结构装修100909585商业网点10010210098公共配套设施100949485物业治理及服务100929580景观10096102852 / 7由于可比实例均为个人单独进行出租交易的案例在营销手段、租金价格等各方面均与完美生活项目为专业公司运做存在较大差距，因此在交易情况一项对可比

3、实例进行修正均为90.房地产状况一项修正（见上表），修正结果如下：可比实例 A： 0.7 元/0.93=0.75元 / 平米 / 天可比实例 B: 0.85元/0.96=0.88元/ 平米 / 天可比实例 C 0.75/0.88=0.85元/ 平米 / 天完美生活的租金价格取以上三个价格的算术平均数：（ 0. 75+0.88+0.85 ） /3=0.83 元 / 平米 / 天交易日期修正， 以上可比实例的交易时刻均为近期，考虑到完美生活项目的的出租时刻将在一年半以后，综合考虑以后该地区的进展情况以及本市房屋租赁市场的整体情况，年增长率按5%计算，则完美生活的租金价格应为：0.83* （1+5%

4、）的 1.5 次方 =0.9 元 / 平米 / 天 .（三）投资收入比较3 / 7面积月还款额月租金额月收益38 平米845 元1026元181 元55 平米1223元1485262 元按上表计算，投资完美生活的38 平米住宅单元一套，30 年后不但能够通过以租养房获得该房的完全产权，而且可获得额外收益27160 元。（ 181*12*30 5000*38*0.2 ） 该方案未考虑房产的以后保值增值因素。二、按办公计算（一）投资部分1、总投资额 =单价 * 建筑面积 =5000 元 *152 平米 =760000 元。（以 38平米为 1 个单位，按4 个单位计算）2、首付金额 =760000

5、 元 *0.2=152000 元。（按首付两成计）3、月还款额 =3380 元。（按八成贷款， 30 年等额本息计算）（二）收入部分1、采纳市场比较法确定以后租金收入（ 1）选取可比实例4 / 7依照本项目的使用用途、建筑规模、档次及坐落位置, 选取可比实例 :A: 南开区黄河道大通大厦租赁交易实例B: 南开区长江道新时代大厦租赁交易实例C: 南开区白堤路运通大厦租赁交易实例（ 2）对可比实例进行修正可比实例修正表估价对象及可比实例完美生案例 A案例 B案例 C活比较因素内容租赁价格1.3 元 / 平 1.3 元/ 平1.1 元/米/ 天米/ 天平米 / 天交易情况100959292地区级差1

6、009710098离市中心距离100989997离主干道距离10010010096房屋成色100949088结构装修10010297985 / 7商业网点10010010096房公共配套设施100969490地物业治理及服务100959290产景观100969494状况由于可比实例均为非专业公司进行出租交易的案例在营销手段、租金价格等各方面均与完美生活项目为专业公司运做存在一定差距，因此在交易情况一项对可比实例进行修正。.房地产状况一项修正（见上表），修正结果如下：可比实例 A： 1.3 元/0.97=1.35元 / 平米 / 天可比实例 B: 1.3元 /0.96=1.36元/ 平米 / 天

7、可比实例 C 1.1元/0.94=1.17元 / 平米 / 天完美生活的租金价格取以上三个价格的算术平均数：（ 1.35+1.36+1.17 ） /3=1.3 元 / 平米 / 天交易日期修正， 以上可比实例的交易时刻均为近期，考虑到完美生活项目的的出租时刻将在一年半以后，综合考虑以后该地区的进展6 / 7情况以及本市办公用房租赁市场的整体情况，年增长率按5%计算，则完美生活的租金价格应为：1.3* （ 1+5%）的 1.5 次方 =1.4 元 / 平米 / 天 .（三）投资收入比较面积月还款额月租金额月收益额114 平米2535 元4788 元2235 元152 平米3380 元6384 元3004 元按上表计算，投资完