万科住宅精装修工序管理与质量管理要点概要

1、 一、装修房合理施工工序安排 1、合理工序安排的原则及意义 2、四阶段工序安排 3、准备及工作面移交阶段 4、湿作业阶段 5、部品安装阶段 6、验收、整改、移交阶段 二、施工工序的合理穿插 三、关键工序的质量控制要点 1.1合理工序安排的原则一、装修房合理施工工序安排 工序之间合理衔接的原则 劳动力均衡有序投入,避免窝工的原则有利于成品保护的原则 避免返工的原则 1.2合理工序安排的意义 幻灯片 2 Vanke1 定位仅仅是有效营销过程中的一步。有效营销开始于营销人员对于本地市场的营销调研,以发现客户需求尚未得到满足的市场细分。之后企业选出能够为之提供高人一筹的产品和服务的目标市场细分。接下来

2、轮到定位,定位即企业把针对目标市场细分开发出的产品特性通过沟通传达给消费者。注意,定位之前必须有市场细分和目标市场选择两个步骤 Vanke, 2009/7/9 装修房工序安排的四个阶段 一、装修房合理施工工序安排 第一阶段的工作品质决定了第二三阶段准备及,施工作业主要在第二、三阶段 移交 部品安装 阶段 验收移交 阶段 3 幻灯片定位仅仅是有效营销过程中的一步。有效营销开始于营销人员对于本Vanke2 以发现客户需求尚未得到满足的市场细分。之后企业选出能够地市场的营销调研,定位即企业把为之提供高人一筹的产品和服务的目标市场细分。接下来轮到定位, 针对目标市场细分开发出的产品特性通过沟通传达给消

3、费者。注意,定位之前必须有市场细分和目标市场选择两个步骤 Vanke, 2009/7/9 一、装修房合理工序安排准备移交阶段 装修房合理工序安排 准备移交阶段工作顺序 开始 召开施工方进场会议 图纸会审 施工组织设计报审 详细材料计划报甲方（包括甲供材料及自购材料） 与总包开始移交场地 給水管的打压防渗检查、强弱电管通畅测试、永久用水的接通到户 厨卫水电位置的核对检查、房间的插座空调洞位置核查 外墙渗漏检查整改、天花、墙面平整度检查、门洞尺寸、地面平整度 样板验收及封样 总包整改合格 土建、装修办理书面移交纪录，相应责任移交 一、装修房合理工序安排准备移交阶段 装修房合理工序安排 施工方进场会

4、议 参会单位、人员： 参会单位、人员：项目、监理、土建总包、装修总包、装修专业分包，各施工单 位现场负责人，项目标段负责人，监理工程师 提供技术资料： 提供技术资料：提供装修图纸、万科做法要求、区域评估标准 等 涂料施工技术要求 明确工期要求： 明确工期要求：集团装修标准工期为6-7个月。开工、交付的具体日期，装修施工 各阶段时间安排均应该明确。用于指导施工方组织材料、人员的进场和管理进度 明确质量目标： 明确质量目标：交付质量满意度、渗漏率，交付户均缺陷率、评估成绩 明确管理制度： 明确管理制度：施工例会制度、收发文制度、甲供材管理、安全文明管理、总包 现场管理职责、分包的配合事项 其他：

5、其他：参建人员相互熟悉、施工方管理架构、施工组织设计上报要求、材料备货 会前的充分准备是会议成功的关键 一、装修房合理工序安排准备移交阶段 装修房合理工序安排 图纸会审 每种户型的装修图都要到现场对比。 厨房、卫生间要重点审查 功能性缺陷的审查 图纸的深度要满足要求，排砖图、节点大样、五金件安装定位图 结合施工样板房对图纸进行会审优化效果最好 一、装修房合理工序安排准备移交阶段 装修房合理工序安排 土建、 土建、装修工作面移交 移交条件要求: 移交条件要求 装修房土建界面完 成标准 移交的内容： 移交的内容：地面、顶面和墙面的平整度、垂直度、方正与空鼓裂缝情况，门洞预 留位置、大小、厚度、方正

6、情况；厨房、卫生间、阳台、露台的闭水渗漏检查； 给排水、空调栋、插座的位置检查；排水通畅检查；给水管打压；穿电线并头测试 移交 移交顺序： 移交顺序：按楼层分段检查整改移交；注意不同工种之间协调并进。 需协调的问题： 需协调的问题：此阶段有土建拖延整改、装修单位拖延接收的情况，协调好双方移 交过程矛盾才能使移交工作顺利开展。 移交时间通常为一个月，施工样板房一般安排在这段时间施工完成。 移交时间通常为一个月，施工样板房一般安排在这段时间施工完成。 一、装修房合理工序安排准备移交阶段 装修房合理工序安排 样板验收及封样 样板类型： 样板类型：销售样板房、施工样板房、材料样板、工序样板 施工样板房

7、： 施工样板房：在批量装修施工前，提前装修完一层标准层。通过施工样板房明确 质量标准、节点做法、现场与图纸的符合性，水电预留位置是否合理，发现设计 陷，等等。 材料样板：由设计确认提供，项目封样保存，用于招标以及装修材料的进场验收。 材料样板： 工序样板： 工序样板：批量装修施工过程中，每道工序开工前，要先做工序样板，通过工序 样板对班组进行交底，明确工序操作要求及质量验收标准。 做好装修施工样板房是准备阶段的一项重要工作！ 做好装修施工样板房是准备阶段的一项重要工作！ 一、装修房合理工序安排湿作业阶段 装修房合理工序安排 湿作业工作顺序 轻质隔墙安装、客厅或房间吊顶、角线安装 门槛石、窗台石

8、安装 厨卫墙砖铺贴（含浴缸） 木门底框安装 厅房第一遍腻子施工 厨卫地面砖、石材施工 底部墙砖粘贴收口 橱柜、淋浴屏测量尺寸下单 客厅、阳台地砖、踢脚施工 厨卫间天花吊顶 第二遍腻子施工及打磨 天花墙面底漆施工 公共部分的湿业可以同时穿插进行， 公共部分的湿业可以同时穿插进行，过程中要统筹与室内作业错开楼层 一、装修房合理工序安排湿作业阶段 装修房合理工序安排 厨房施工顺序安排： 厨房施工顺序安排： 厨房门坎石安装厨房门底框安装墙砖放线排 版墙砖粘 贴（底层不铺）地面放线排版地砖铺贴墙砖收口 煤气管道安装（明装）橱柜测量尺寸天花龙骨安装 封天花装饰板 厨柜背面、地面的不需要贴墙、 厨柜背面、地

9、面的不需要贴墙、地砖 橱柜尺寸测量可以在湿作业前完成，但要注意预留墙、 橱柜尺寸测量可以在湿作业前完成，但要注意预留墙、地砖厚度 开工前完成给水打压、穿电线，线盒及给水口预留位置核查完成 开工前完成给水打压、穿电线， 一、装修房合理工序安排湿作业阶段 装修房合理工序安排 卫生间工序安排 施工前闭水墙面放线、排版墙砖（石材）铺贴浴缸安装 地面放线排版地砖铺贴淋浴间石材铺装墙砖收口 淋浴屏、 浴室柜尺寸测量地漏收口、墙面检查安装-闭水渗漏检查 天花龙骨安装 天花封板 施工前检查排水系统通畅、给水管打压不漏 排水管井要设置检查口 公共部分的湿业可以同时穿插进行， 公共部分的湿业可以同时穿插进行，过程

10、中要统筹与室内作业错开楼层 一、装修房合理工序安排湿作业阶段 装修房合理工序安排 厅房施工顺序 轻质隔墙、天花吊顶、角线门槛石、窗台石安装木门底框安 装刮第一遍腻子施工厅地砖施工厅踢脚线安装刮第 二遍腻子腻子第一遍打磨腻子第二遍打磨刷底漆 门套线处踢脚收口待门套线安装完后再施工 一、装修房合理工序安排湿作业阶段 装修房合理工序安排 为什么门槛石、窗台石最先施工？ 为什么门槛石、窗台石最先施工？ 1、安装完门槛再安装木门底框，保证木门底框不直接落地，利于防潮 2、安装完窗台石再刮腻子，有利于窗台石边收口 3、门槛石、窗台石先于地砖施工，避免门槛石、窗台搬运对地砖的损 坏。 为什么在湿作业阶段没有

11、做到每户封闭管理？ 为什么在湿作业阶段没有做到每户封闭管理？ 1、湿作业阶段材料用量大且斗车进出频繁，装好入户门后很容易造成 损坏，不利成品保护。 2、装临时门做到每户封闭管理会增加费用。 3、湿作业阶段大量的泥水活施工，成品保护及防盗没有部品安装阶段 要求高，没有必要每户封闭管理。 一、装修房合理工序安排部品安装阶段 装修房合理工序安排 为什么等木门底框安装完毕后才开始腻子施工？ 为什么等木门底框安装完毕后才开始腻子施工？ 底框先安装便于提前发现门洞洞口偏差、提前修补 底框先安装便于控制腻子在门洞口的收边位置 为什么等地砖施工完后再施工底层墙砖？ 为什么等地砖施工完后再施工底层墙砖？ 做到墙

12、地砖收口位置墙砖压地砖 一、装修房合理工序安排部品安装阶段 装修房合理工序安排 部品安装阶段工作顺序 橱柜、浴室柜柜体及台面，衣柜柜体安装 木门门框安装 入户门安装上锁 第一遍面漆施工完成 卫生洁具、淋浴屏安装 户内门、室内护栏安装 橱柜、浴室柜、衣柜柜门安装 木地板、踢脚线、木地板收口压条安装 最后一遍面油施工灯具、电器、橱卫五金件、龙头、开关面板 最后一遍面油施工 清理打胶 入户门安装上锁是很重要的工序， 入户门安装上锁是很重要的工序，从此进入房间需要办理移交手续 一、装修房合理工序安排部品安装阶段 装修房合理工序安排 木门安装 木门安装 第一阶段： 第一阶段：移交门洞阶段。木门单位最好在

13、土建单位移交场地时就 参与门洞的移交，具体负责门洞尺寸移交，这样加工制作就比较从 容。 第二阶段： 第二阶段：底框安装阶段。稍微高级一些的木门均设有底框。底框 对于泥水收边、大有好处。尽早将底框安装起来，泥工就知道该做 到什么位置，收口就不容易出现错误。 第三阶段：门套安装阶段，也是早一些好，门槛石 第三阶段 装完，门套就应该上马了。注意此时一定要注意门 贴脸先装完，不然乳胶漆没有办法收口，对进度影 响明显。 第四阶段：门扇、木门五金安装。安装完毕后要进 第四阶段 行调试，门扇与门缝间隙均匀严密，门扇开启的力 度适中，门吸吸力要保证撞击时门扇不回弹。 一、装修房合理工序安排部品安装阶段 装修房

14、合理工序安排 橱柜安装 橱柜安装 第一阶段： 第一阶段：尺寸复核阶段。厨房尽空存在误差，在橱柜生产前需要 复核尺寸。 第二阶段： 第二阶段：湿作业成后，厨房内部基本清爽，橱柜就开始安装，但 只需要安装底框、不易损坏的台面。通常此时会产生比较多的垃 圾， 早一天完成，工地里面也早一些干净起来。 第三阶段： 第三阶段：安装洗菜盆、橱柜门扇、抽油烟机 第四阶段：安装容易丢失的五金，以及灶台 第四阶段 一、装修房合理工序安排部品安装阶段 装修房合理工序安排 木地板施工 平整度：木地板安装基底面平整度小于3毫米，基底不平木地板会空鼓、 平整度 踩踏起翘。 方正度： 方正度：房间方正度要控制在6毫米。不方

15、正的房间木地板安装后大小 头一目了然，观感很差。 施工安排：泥水全部完工，木门安装完毕，乳胶漆仅仅剩下一遍或 施工安排 者剩下点补工序时，木地板就必须进场了。 插座、 插座、线盒盖板 施工安排： 施工安排：腻子打磨平整，刷完底漆后就要开始安 装插座、线盒面板。太早会影响线盒周边腻子打磨 施工，也不利于插座成品保护，太迟对不利于插座 周边涂料收口。 一、装修房合理工序安排部品安装阶段 装修房合理工序安排 重点工作 封闭管理：湿作业完成后，当门框、橱柜浴室柜衣柜柜体安装完毕，门 封闭管理 扇运抵房间后，没有大件材料搬运，这时候入户门安装上锁封闭管理， 工作面移交的方式，木门、衣柜、橱柜、木地板、五

16、金、涂料等工种流 水进入，通过场地交接明确管理、清洁、成品保护责任。 场地移交管理： 场地移交管理：封闭管理后，装修总包项目部要制定详尽作业计划，每 天召开协调会，明确各工种流水进入房间的时间表，看护人员更具此表 组织场地移交，提供开门、检查、关门、再检查的工作。 防盗：此阶段很容易发生盗窃事件，电线、各种五金件都可成为被盗的 防盗 对象。 成品保护： 成品保护：此时装修处于收尾阶段，各种成品多，工序交叉实施频繁， 成品保护要重点控制。 入户门安装上锁，加强成品保护、 入户门安装上锁，加强成品保护、防止偷盗的有效措施 一、装修房合理工序安排检查、整改、验收、移交阶段 装修房合理工序安排检查、整

17、改、验收、 验收移交阶段工作安排 给水管第2次试水打压（安装水龙头、花洒之前） 给水管第 次试水打压（安装水龙头、花洒之前） 次试水打压 模拟验收整改 清洁开荒(迎接业主开放日 业主开放日 整改关闭业主提出的质量问题 清洁开荒 交付 此阶段施工量虽然不大， 此阶段施工量虽然不大，但是要花费的管理精力一点也不能少 一、装修房合理工序安排检查、整改、验收、移交阶段 装修房合理工序安排检查、整改、验收、 第二给水管打压 为什么要做第二次打压： 为什么要做第二次打压： 1、装修施工过程中会损坏给水管，所以在装修施工完毕后，要再次 打压检查给水管渗漏，确保万无一失。 2、明确给水管渗漏的保修责任，给水管

18、由土建总包敷设，在移交准 备阶段通过打压合格移交装修单位，装修施工阶段给水管渗漏由装修 单位负责整改，装修完工后通过打压将给水管保修责任移交土建总包， 业主入伙后如果出现渗漏问题，返修责任由土建总包拯但。 工作压力： 工作压力：给水管的工作压力一般为0.35MP，水管打压压力一般 0.60.8MP。 介入时间： 介入时间：第二次打压安排在五金水龙头安装前，因为安装水龙头后 安装水龙头后 存在龙头本身渗水， 存在龙头本身渗水， 打压压力无法保持的问题。 一、装修房合理工序安排检查、整改、验收、移交阶段 装修房合理工序安排检查、整改、验收、 业主开放日 一般安排在交付前25 25天，要预留业主所提

19、质量问题的整改及交付前 25 清洁开荒时间，开放日前模拟验收问题要整改 完成，现场必须清洁干净。 业主开放日的质量问题要100%记录，在交付 前必须100%整改关闭。 交付 为入伙接待做一个详细的策划，交付流程、接待场地布置、陪同验 房的人员安排、咨询解答等等。 制定质量问题的应急处理预案 课程目录 一、装修房合理施工工序安排 1、合理工序安排的原则及意义 2、四阶段工序安排 3、准备及工作面移交阶段 4、湿作业阶段 5、部品安装阶段 6、验收、整改、移交阶段 二、施工工序的合理穿插 三、关键工序的质量控制要点 二、施工工序的合理穿插工序穿插的意义 减少怠 缩短 工期减少 劳动力工序合理穿插 工时间 减少交 叉作业规避 养护期 工序合理穿插首先是一种有序的组织方式,然后才表现为某些技术手段。 合理穿插的基础是计划。 计划的内在要求是协调。 承建商1承建商2承建商n 承建商2承建商n 承建商1 外墙承建商1 外墙承建商2楼层n 楼层2 任何承建商在 不同楼层间开 展工作面应该 二、施工工序的合理穿插工序穿插的组织方式 所谓协调,就是合理调度资源,减少资源之间及资源内部的冲突。 协调的基本方法是使各工序“在空间上分离 在空间上分离,在时间上错开 上错开”。 工序穿插交接及施工指令单是现场管理的常用手段 承建商2承建商n外墙承建商n 室外承建商1 室外承