安徽合肥市房地产分析报告

1、亠、合肥市房地产发展现状1、房地产市场迅猛发展2、合肥市房价一路走高3、商品房总体上供小于求4、合肥各区域房价现状5、规模化开发主导市场6、卖方市场渐变买方市场7、五大因素推动房价上涨8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长二、合肥潜力购房消费者特征分析1、购房需求更旺，购房群体更年轻。2、不同年龄消费者购房意向分布3、家庭年收入4万-6万元群体是市场需求主体4、不同收入消费者购房意向分布5、中高学历群体成为购房主力三、合肥土地市场发展四、直面2005合肥房地产市场1、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡3、加强

2、对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。4、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡5、三位联动，有力推动城市旧城区改造的进程6、以房地产经济为先导，促进多产业并进7、规划引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率&信贷:政策调整引导理智消费9、未来合肥楼盘的发展趋势安徽合肥市房地产市场分析报告尽合近些年随着国家扩大内需政策的实施国家宏观调控政房改政策逐步到位,肥保持地快的发展势头依然迅猛，特别是2004年合肥市房地产开发投资及整体规模仍 态势， 正逐渐成为二线城市中新的投资热点亠、合肥市房地产发展现状1、房地产市场迅猛发展据统计，别增长了增长32

3、.03 长19.0253.33才%和年该市共完成房地产开发104.62 亿元，同比分 133.23亿元，其中住宅投资额万平方米，同比分别39.86%和50.51 %;施工面积1414.97 万平方米，其中住宅 1106.590/ 33.%；歯开工3418. %28% ；2005200459.25710.万平方住宅其555.万平方米，同比分别增9575面积工566.万平方住宅其464.3999年1-月在城镇以上投资额中房地1产完成投资2万平方米，同比分别增长了曲|4亿元，45.9%。房地产开发13323亿元施工面积1414.97其中住宅投104.62亿元其中住宅面积1106.59其中新开工 面积

4、710.95万平方米竣工面积566.39其中住宅面 积555.75万平方米其中住宅面积464.992004年合肥基础数据统计表万平万平万平方万平方与2003年同期相比，投资额、施工面积、交易面积、成交额的上升趋势 十分明显。而开工面积、竣工面积、销售面积略有上升。这些数据与预测的需 求量有一定的差距，说明中央宏观调控措施的实施，对房O势头已得到有效遏制，合肥市住宅建设与房地产开发市场继续持续快速健康发与此同时J合肥市的商品住房销售状况一直呈稳中有升、一路 走高的趋势。尤其是近地产市场形势更加看好。从商品 亿元。2000 米、销售金额.a万平方米，其中住宅销 售面积 9364u亿元，其中住宅销售

5、 额 71.622004 个人购房率达.平方米，住房成套率达 91巧 省城遍地开花*1 15 0平方米住宅保持积371.37 品房销 售额 料显 示，在 积达24.6SH头面 幅上升。售额个人7头：5315.85牌房合肥市商品房销售中，。1999记备区办理合同登年已达到141.7万平方 21亿元。而刚刚62积 15 0 203I 7年，合肥市房万平方米,销售金谕 C年，合肥市商品房 销售面额9.830.76 %和29.74%;商%和 30.71%。I另据资 城市居民人均住|房建筑面廿商品房需求量也成 方米的 销房建筑面量占主也2、合肥市房价一路走高目前合肥预售均价合肥商品住房预 售均价仅为每平

6、方米 元，但由于房价上涨速度 较快部门的信息，2004市商品住房年不含三县)为2722元/平方米。而据同一2450元左右。从数字来看， 虽然目前合肥住房均价低于全国平 100 均价约居民感到难以承受。以后开始趋于平缓。这一上涨势头在2004年8月份005年新建楼盘中房价在据悉，2占2000元/平30003500有大幅增长，于居民收入的提高、住房购买方式的多样化及人们消费观念的成熟，购房者 已不仅只看房屋本身，伴随房地产投资的进一步升温，住宅投资已成为居民投资置业的新趋向方米左右12%; 3000-4000元占平方米的住宅销量逐价上看如00元/平方米以上的约 元/平方米的约占11 252%;元的

7、也0003000-单套4()万元的住宅销售增长迅速，占总销量的近3 2%。由而更注重整个小区环境及附属设施、交通因素；此外,。2002年省城新建商品房的2791元多，2003年增至2148元/平方米，到2004年又猛在20年第一季度，合肥的商品房均价又上涨了 05与此同时，一个明显的现象已引起政府的关注，即近年 均来房价上涨较快： 均1856元/平方米，增到已热点近段的住房售价至 2004年底，40元/平方00米。100元左右增长一 以接受年均271%的售价与省城居民可支配收入上涨率9%相比，导致大多数市民对房价涨幅难起政府不安的另一个关键问题是，虽然房市热力四射，但适合大 楼；/ Vjii门

8、Y(屮平方米以下套型的楼盘更是少之又少，全年还不到*此外，引 盘稀缺，80 总销量存在巨大差距。业内人士担忧，虽然二手房的供给会缓解部分中低收入 的住宅需求， 于由此萌发出 利影响。好在政府已注意到这种倾向，正采取多种措施予以遏制多数居民消费的10万平;亍米，与;者但此举不能从根本上解决问题。而对来的炒房现象，除了导致房价上涨外，也会对整个房市产生不I3、商品房总体上供小于求据合肥市房产局相关人士介绍，2004年，合肥房价上涨的因素很多，诸如土地招牌制度的实施、拆迁购买力的增住宅小区总体建设品质的提升、投资成本的增加等，都影响了房价的上扬。同时，加和市场供求量不符，也导致了房价上涨，而目前合肥

9、市的商品房总体上呈现供小于求的局面。需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快，据统计当发展中国家人均GDP达1000美元，城镇化率达30%时，城镇化将进入快速发展期。目前中国的城市化已处于快速发展阶段。人均建设用地115平方米，城镇化水平达60%。合肥市目前的城市人口约180万，城市用地约170平方公里，城镇化水平在45%左右。数字的差距意味着在近6年内，城市将扩大一倍，人口要增加一倍。近两年，合肥市人口 增量将以每年20万人口的速度增加，这些人群形成了庞大的住房需求。按照人均建筑面积35平方米计算，每年需建新住宅70000套，近700万平方米。按国家2010年户均一套、人均一室、平均每户1

10、20平方米的住宅建设目标，合肥市300万人口以城市每个家庭3.2人计算，人均需增加近 10平方米，预测需3000万平方米的住宅建设，才能满足合肥市居民的住房实际需求。4、合肥各区域房价现状目前合肥房价受地段和区域因素的影响依然比较明显，与市中心直线距 离较近的一、二环之间的房价偏高，从区域上看，东南板块、西区板块、新 站板块因为相对成熟，房价相对较高。大部分在售楼盘的均价集中在每平方米2 5 0 0元 3 0 0 0元之间，当然也不乏类似绿城桂花园、木百景湾、联邦家园等均价在每平方米3 0 0 0元以上高档次楼盘，均价在每平 方米2000元以下大多集中在东区和南区位置相对偏远的区域。这样的价格

11、水平相对于北京、杭州、上海等发达城市是 非常低的，但如果从合肥在全国的城市地位以及合肥市目前市民收入水平来 看，应当说房价上涨的幅度与居民收入增长还是有一定的脱节。如果按照房 价与收入比例来衡量房价高低，合肥房价与收入比大约在8-9之间，与国 际惯例的房价与收入比6,房价涨幅偏高。随着融入长三角经济圈和千亿元规划的实施，合肥作为江淮中心经济大城 市的地位日益突出，无论是经济规模、城市竞争力还是城市建设，都已大踏 步地迈上新的历史台阶，房地产开发也随之进入质变时代。5、规模化开发主导市场经过近几年的快速发展，合肥房地产开发的中小楼盘已经提升到相当的水平。2004年以来，以房地产新军和外来开发商为

12、主的众多新盘不断抢滩，超百万平方米 的大盘频现合肥，20多个20万平方米以上的、附有全新规划理念的楼盘也将于 2005年陆续亮相。 业内人士认为，大盘的不断涌现标志着规模化开发时代应势而生。尽管上世纪90年代合肥也曾出现了琥珀山庄、西园新村等少数大盘， 但整个市场尚无法与近几年呈现出的规模化开发蓬勃发展之势相比。2001年，30万平方米的栢景湾推出，拉开了规模化开发的序幕；占地 490亩的新华学府花园和占 地600亩的颐和花园先后于2002年和2003年上市，更是延续了本土开发商的480亩的绿城桂花园及建筑面积 70万平方规模化开发进程。尤其是占地米的国际花都、37万平方米的金色池塘等由外地知

13、名房地产企业开发的项目，把先景观后建房的理念带到合肥，使规模化开发 的优势体现得淋漓尽致。随看建筑面积130万平方米的金水湾、的滨水城、30万平方米的西湖花园、4023万平方米万平方米的静安新城、占地面积1000亩的奥林匹克花园、600亩的翡翠花园等楼盘于明年的全新上市，可以预测合肥楼市的未来无疑是大盘的天下，并将在开发产品品质和营销推广方式等多方面有较 大飞跃。6、卖方市场渐变买方市场在2004年国庆节期间举办的合肥房展会上，上海绿地、浙江绿城、深圳 建设控股、奥园集团、华彦地产等发达地区的知名开发企业和专业顾问机构纵 横驰骋、人气沸腾，显示出良好的市场操作能力。外来开发企业的大量涌入对合肥

14、房地产市场产生了较大影响，不仅为自身发展创造 了机遇，也提升了合肥房地产的开发水平和营销理念，推动了合肥的城市建 设：大大提高了合肥楼盘的品质和销售速度，带动二手房市场快速发展，加 快合肥房地产市场的市场化进程，更新合肥本地消费者的投资置业观念，促 使合肥房地产市场重新洗牌，部分开发水平低的企业逐步退出市场。不难看 出，引入专业化、职业化、细分化、周期性的市场概念，注重团队精神、游 戏规则、战略思维和资本意识等先进理念，并借鉴发达城市已经运作成熟的 经营管理、营销手段，对合肥房地产市场发展十分重要。的于子来忧业的介入，是有人欢喜有人忧：喜的是消费者可以住上性价比较高的优秀品质 的是旧观念的改变

15、在不断破坏着一些开发商的“卖方” 梦想。但随着市场的发展，客户对房地产产品、法律和政策等相关内容的了解和把握越来越深入，消费者、开 发商、监管部门在市场的博弈中携手成长和成熟起来，合肥房地产市场将由卖方市 场转为买方市场。7、五大因素推动房价上涨其和城住房口增长很然很大 快。2002年以前，合肥市城 区面积为、 一后，根据合肥市千亿兀规划， 到 2010 消费观念也趋于成熟。近几年，合肥市的城镇化水平大幅度提高，130平方公里，人口为.9万。但137 52002年城区面积将增280平方公里，人口1将增加到加到城市规年行政区划 调整 300万。庞的需求量决定了房屋在一定时期内仍供小于求。与此同时

16、，市民购买力大大提高，其二是年前三季度合肥市房地产开发企业+ u亿元，同比增长费完成215 47.2%，土地111；完成土地开发c 万平方米，同比下降 面积为226.7%;开发成本增加。拍卖土地价格的居高不2005年的一个市场特征之一。有应土地策会2005年开发的土地绝大部分已是“招、挂、拍”手段取得的，地价节节攀升来由原来100多万元。小区的建筑成本会因此相应提高地购购置面积为万平方米，同比增长361.44.8%可来以出房房产产发商无前期费用加大， 法轻松地将土地上升的成本传导到产 品中去，将是 越来越规范， 壮万元一亩增长到现在的几100 一 * 、矢倉鲁建材成本价格的上涨、住宅结构的调整

17、和品质的提高，更让其开发商的成成本 本居咼不下，进一步拉动房价上涨。产开发商无必然增步拉此外来炒房现象也是促成房价上涨的另一个重要因素。为了平抑市场暴涨商品房房价，合肥市政府50万平方米“平价房：投放市划拨土地新建场，政府对房价暴涨已经给出了一个明确的用市场手段干预的信号。随着“平价房”以及相关 宏观调控政年房价涨势将明显趋缓，预计全年房价走势仍然是上半年缓涨、下半年 在高位盘整。如果没有特别重大意外事情发生，预计合肥明年房价50%。但是多层、小咼层、咼层、花园洋房、 差异。10左右，与年的暴涨幅度相比较% 2004减缓别墅等各建筑类别版块以及区域间涨幅会有较大左右，与年的暴涨幅度相比较其三是

18、合肥房地产市场供求关系尚不平衡供求结构矛盾是合肥市房地产市场发展中较为突出的一个问题，据统计， 房地产帀场上2004 年合肥中高价位供给和销00占了市场的近元/平方米以上）和大户型100一半权而适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少：从面只上看3平方米，总户数仅为1286 米的新建房屋中，售价低于平方米的仅有 100、本无法满足市民的需求。户；从价格上看，在2000 兀每万平方米，户数只有 7000 户左右，150 平方米的商80平方米以万580 . 7万平方可以说少而又少，根80平方米以下套型虽然房市热力四射，但适合大多数居民消费的中低价位楼盘稀缺， 的楼盘更是少之又少，全年还不到10万平

19、方米，与总销量存在巨大差距。房地产的投资已处于高位运行，市场供需双2005年中低收入能从根本上然突出。业内人士担忧，虽然二手房的供给会解决部分中低收入家庭的需要，但不 者的一题期中低价位住宅供应仍是瓶颈。因而政府多提供廉价房成为业内人士认为，合肥房地产市场仍然处于培育期，合肥房地产自2002年快速增长，相当一部分是恢复性的增长，随看人们从“住得下”往“住得好”的转变，人们对住宅的选 取则将注重环境优秀、户型新颖、质量良好、服务颇佳的优秀楼盘。也就是 说，品牌的竞争将是开发企业竞争的主要手段。加上开发商的背景不同、竞争能力不同，2005年合肥房地产市场将进一步细分，以满足不同消费层的需求。商业地

20、产进一步扩大，旅游地产也将出现，住宅的开发层次也将明显分化。2005 年，住宅品质创新成为合肥楼市的突破点。在合肥市，因为工业经济基础并不强大，合肥市目前在全国的版图也不具有经济流通中心地位,而写字楼和商业地产是合肥市整体经济繁荣的风向标，基于前面的分析， 可以看出写字楼的发展空间仍然不大，商业地产 2005年上升速度还将乏力。合肥的房地产仍然是住宅产品的主战场，而 从五极漂移态势来看，也主要是住宅类产品在作为主力先锋。2005年住宅产品发展结构特点是，小高层产品供应量渐渐超过多层建筑，中型规模的楼盘数量不断增多，住宅市场将逐渐走进“大盘时代”。其四是区域连动因素的影响。从近两年的走势看，房价

21、上涨具有区域性特 征。长三角地区是经济增长最快的地区，也是地价、房价上涨最快的地区。 安徽作为泛长三角地区，在承接投资、产业对接等方面连动效应渐显，地价、 房价出现补涨现象。相对于长三角地区的高房价，合肥等省内大中城市仍然 存在想象空间。其五是产品结构高档化的影响。一方面，合肥居民自身消费结构不断改 善和升级，推动合肥住宅的档次和品位不断提高，另一方面，由于利益机制 的驱使，开发商投资瞄准投资需求，中高档物业快速增长的势头没有得到缓 解，产品结构高档化趋势将拉动房价进一步上升。8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长从合肥市房地产管理局获悉，为加大房地产管理部门对房地产市场的监管力度，进一步规

22、范房地产市场行为，维护交易双方当事人的合法权益，合肥市成立了存量房（二手房）资金托 管中心，并已于2004年底在庐阳区分局开始实施资金托管试点。据了解，自2004年以来，合肥市二手房交易市场异常火爆，上半年合肥市二手房交易额超过去年全年水平达17.76亿元，其中房改房上市交易达一3457户，成交额3.2亿多元。全年累计完成交易额39亿多兀，同比增长了一倍以上，、约占全年商品房交易额的1/3强，但由于房地产中介机构发展迅猛（目前已达170余家）造成不少中介资质等级低、人员素质差，将买房人购房款挪作他用的 现象时有发生，从而给存量房交易市场带来诸多不安定因素，对当地楼市的 发展产生了不良的影响。二

23、、合肥市场潜力购房消费者特征分析消费者是房地产住宅市场的主导力量，然而消费者的住房需求在一定时 期内随着收入与观念的变化对住宅的需求也必然会呈现不同的特点与趋势。1、购房需求更旺，购房群体更年轻。按照中等发达国家水平，在人均使用面积达到3 0平方米之前，住房需求会持续旺盛。目 前，合肥市城镇居民人均使用面积为18.12平方米，市场需求仍有强大的增长后劲。本次调查结果显示：2005年初有7 0.12%的合肥居民打算在近两年购房，购房意向较 2 0 0 2年上升18.7%。而且在打算购房的人群中,2 3岁一3 9岁的占8 5%,比2 0 0 2年提高了16. 9%, 其中购房主力群体这两年发生了显

24、著变化,2 0 0 2年消费意向最强的群体 是3 0 3 9岁者，占被调查总体的37. 7%,而2 0 0 4年主力消费者 年龄下移，为2 3 2 9岁，占被调查总体的比例为47. 8%。2、不同年龄消费者购房意向分布什房样的在年龄?的变化究竟会对合肥房地产市场产生 研究分析2004年住房 消费市场在以下方面发生了变化：一是低龄化群体需求上升，表明2 0 0 4年的户型主流应该以经济型户 型（包括部分小户型）为主，从供求关系的角度来讲，中低档市场还有一定 的成长机会和空间；二是2 0 0 4年中档定位的项目已更加艰难，总体的市场需求将进一步 萎缩，房地产市场属于典型的梯级消费市场，最初购买商品

25、房的群体基本属 于最富有的阶层，然后是中产阶层（社会中坚力量），从以上的数据来看， 目前市场中坚力量处于萎缩状态，这主要和开发商过度耗费需求资源有关；三是由于年轻消费者购房意向相对强烈，而年轻人求新求变更偏好高层 建筑,2 0 0 4年咼层、小咼层需求略有上升；四是2 0 0 4年咼档市场基本上维持原有的发展状态，从需求上讲，没有太大的变化 从不同年龄层住宅需求来看,2 0 0 4年的合肥房地产市场的总体趋势是： 低端市场需求增长、中端市场需求萎缩、咼档市场需求略升。3、家庭年收入4万-6万元群体是市场需求主体虽说这两年合肥居民总体收入不断增长，但伴随看购房需求总体年龄下 降的趋势，有购房意向

26、的家庭总收入在2 0 0 4年增长并不明显，购房主力 仍集中在家庭年收入6万元以下的群体。其中年收入在3万元以下的家庭所 占比例从2 0 0 2年的4 6.6%下降到了今年的16.1%,下降幅度较 大；而年收入在4万一6万的家庭所占比例由2 0 0 2年的4 1.8%上升 至2 0 0 4年的6 2%, 可以看出今年整个合肥购房者向家庭年收入4万 6万的群体靠拢4、不同收入消费者购房意向分布3 0岁以下有购房意向的年轻人绝大部分正处于事业起步阶段，他们的 家庭平均月收入大部分在3 00 0-40 00元，而且他们在单位的职务多 为普通员工，另一方面他们还需要进一步补充知识，拓展自己的业务，将需

27、 要很大的资金投入，所以这部分人群在置业消费上的总体购买力不高。正如 上面的分析，购房群体的低龄化，必然导致可支配收入的减少和购买力的下 降。尽管开发商不愿意，政府也会加大对房地产的宏观调控，尽量保持合肥 房市稳步向中低收入走齐。但由于开发成本较之前几年有了较大提高，特别 是土地成本的提高，必然限制了今年房价的下调。合肥住宅消费市场的主力目前是：以中低收入水平的年轻消费者为主的 消费群体，正是这一消费群支撑了合肥的中低档住宅市场的发展。5、中高学历群体成为购房主力.买决策过程等方面也会存在差异：相对于中低学 高学历群体的购买决策相对比较理性；从购买需求来I看皿由于六成以上的潜在购房群体拥有专科

28、及以上学历，学历和购买力之间存在 看强相关关系。一般而言，对于在同一行业中具有类似工作经历和 的不同群体，学历越高，其收入水平一般也越高（职位通常也高） 买力也越强。 高学历群体在购买需求，购买决策过程等方面也会存在差异：相对于中低学 历群体而言，解I /flj /可比照以往显得日益重要起来了。高学历群体在掌握和理解房地产相关信息和知识方面要优于中低学历群体， 所以在和开发商进行购买谈判和签订合同时，相对而言拥有的主动权略高一 些；另外中高学历群体在了解房地产信息渠道方面，相对于低学历群体而言, 形式更加多样化，由于这个群体具有接触网络的机会比较多的特点I 于房产商而言，网络推广、合肥土地市场

29、发自品住严安 的总量和增长情况等， 省的1 / 32004年合肥市出售四类 受益近I中部地区省会城市的“头 常重要的地位415867.1 万权项目，不含元。按区域划200憫土地开发与购置、房地产投资与施工面积、开工与竣工面积、商中部地区之首或前列，而作为省会城市的合肥，又占到了安徽二用地一30亿兀，更是座上”，11.5%,成交仅额约 数据7000余亩，供在全国也占有非1月份成交项目和面积为而实际成父为200420应总价达65亿元，政府直接76宗，成交面积约5990.8年度主要上市交易土地使用亩以下项目）肥市成交地块位置都比较集中，其中元13961.7，、成交金187537.7 万元933.1积

30、约367.8亩，成蜀山区成交地块最 约 2480.7 亩， 次为龙阳区成交冊 万元。瑶海区成父 金额约交面积约11宗,P苴亩,/、32宗，成父面积成交金额71764.4按土地用途划分:76宗地块中，住宅用地（含住宅配套33宗，合计面积约3081.8亩，成1770.6亩，成交成功出让的公建用地）为 交金额212967万元；商住用地29 宗合计面积约金额95571.9万元；商业用地11宗，合计面积约625.9亩，成交金额50277.4万元；其他综合用地为 3宗，合计面积为194.6亩, 成交金额12988.1万元。正确定位是有效开展正确定位主要体现在F的前提和基础，将合肥市土地储备交易工作引领到正

31、确的道路011亠几个方面:一是定位为政府 是国民经济发展的基础 建设对土地需求供应 乱无序的状态， 场稳定健康发展，保障国民经济的可 范围内四类经营性用地 项目区位供地， 到了政府调控的要求实现的; 遏制土在盘活二是定位为有效的配套。-方面是土地收储找地开发，城市规划难 拍卖挂牌的形式公开向保证者机制的乃至世界一些房地产开到了积极作用，尤其是收储业的咼速咼质环城路以内建设小高层 建筑容积率已很少有小 已基本没有多层建筑储为城1市规划的入前期施彻底改 E的局面 应，并 上相继进E到认同上地资源I足够的土地储备量，才能保障城市 场的控制权，从而解决土地市场混 土地市场大起大落，促进房地产市地产市场

32、的宏观调控提供“抓手”。 寻只有掌扌 主和对土地 彳市场，防亍展。十划为合理规4年合肥市确定在城市规划圈II I 6oO平方公里0亩，土地储备交易中心严格按年量方面达初公布的促进旧城改造、加强城市基础设施、公共服务设施过去开发企业各自为政、各自为利、 一方面是收储的土地一律采用招标吸引了一大批全国 勺城市建设快速发展起了净地冷肥，对,和配套.提升了房地产年在二环路以内的2002年该市在2的了，商住楼三是一位为促进产业结构调整、支持和帮助国有企业改制、脱贫解困需盘活企业业以土地资产为法码，到处招商引资，扰乱了土地市场秩序；收储机制建立后，对 的土地资产均由土地储备中心统一收回收购，统一申报 捆绑

33、式退城进工 业园区、腾笼换鸟式招标挂牌等方式处置，不但使国有资产 临破产企业，土地储备制度建立运作。实行净地拍卖、规划，统实现了1最大化，而且彻底改变了濒要“活”没出路，要“关”没资金的状况，达到了政府保品牌、保就业、保产业、保产值税收 的愿望，促进了国企改革中的稳定。如该市公交二保场腾空的45亩土地开价4000万元多次“嫁”不出，由土地储备中心提供6000万元收购后，企业不仅按期建成了新的保养场，实现了与香港白马巴士集团的 资本对接，实现了城市公交档次的整体提升，还投资建设了一所现代化的医院，而原土地由开发企业以成交后，开发成商业网点吸引了家乐福等世界商业巨头的进驻； 厂区荒废近1. 44亿

34、元竞拍建材二厂位于该市东郊， 20年，前几年分别以一6 1 O多万元/亩的价格均难出手，储备中心收购后，与规划部门一起8次调整规划、数次招开协调会，解决诸如学校等基础设施配套、整合周边地块等问题，并在全国性的会议上推介， 最后以每亩6万元成交。据统2002施招拍挂出让国有土地使用权制度以73冢，提供6计，自来，共收购老企业l 资 8. 6亿元，盘活老企业26 . 85亿元。金土地资产四是定位于合理利用每寸土地，切实保护耕地国策，实现土地价值的最大化。单位土地面 积产出率逐步提高，单位土地面积投入逐步加大，GDP增长对土地面积需求变小，最终实现城市土地资源的优化配置，为城市经济可持续发展提供更可

35、靠的资源保障，是 该市土地管理工作的重要目标。土地由政府统一储备并公开上市交易制度的建立，为这个目标的实现提供了最好的机制。通过招拍 挂形式向市场供地，促进了土地利用的最大化、最快化，是利用市场经济杠 杆解决土地使用中浪费和闲置的有效手段。从合肥这两年供地的统计看，开 发企业取得净地后，都能在二到六个月内开工建设。五是定位于让开发企业有利可图。首先是不向开发企业提供虚假的信息， 不为招商、追求土地价格夸大土地的价值，实事求是地进行推介，让购买人 自己去看、去查、去决策，不因人而异，真正体现了市场的诚信度；其次是 给开发企业提供真心的参谋意见，如果开发企业需要，有关人员会毫不保留 地分析利弊，严

36、格审查拍卖公司制作的拍卖文件，统一宣传口径，不允许拍 卖公司虚假吹嘘；再次是积极做好协调服务工作，特别是当第一次进入该市 的企业遇到矛盾的时候，决不推委扯皮，及时有效地组织召开协调会，解决 企业的困难。六是定位于为城市建设积累必要的资金。据统计，2003年1月至2004年11月，该市储备交易中心储备的土地上市交易为政府提供净收益15.86亿元；2004年全市包括开发区在内按年初计划公开上市四类经营性用地7300亩，实现政府收益近30亿，目前库存储备土地近万亩，贷款余额7.3亿。有了这些资金的支持建有效支撑了城市的道路交通、基础配套设施建设，缓解了政府财政紧张的局面，推动了 快速发展。截止目前，

37、合肥市土地储备总量近2万亩，04年市场公开配置土地7006亩，土 地供应总价近65亿元，政府土地收益近30亿元，经营性用地100%实现了“招标拍 卖挂牌”出让。我市国有土地资产运营和土地市场治理整顿工作在 03、04年国家和 省开展的多次专项检查、审计和验收中均获得好评。四、直面2005合肥房地产市场1、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。由于土地储备交易机制的不断完善，到2004年，在房地产市场中政府的主导思想和地位真正得到了体现，政府调控和驾驭市场的能力不断增强。政府通过 采取上收经营性用地供应权，严格控制经营性用地供应计划，杜绝多头供地等各种行之有

38、效的措施，加强了土地资产集中统一管 理，规范和净化了土地市场秩序，利用手中充足的土地储备，成功实现了对 地产和房产市场的宏观调控，保证了土地市场的健康有序，保持了城市建设 和社会经济的发展后劲。2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡受多年城市发展格局的影响，合肥房地产开发建设像全国很多城市一样，也存在看区域发 产品结构单一等弊端。局部社会经济发展状况较好、房地产开发建设启动较早的区域，商品房 价格扌寸续走高；而有些区域比如瑶海区作为合肥的老工业区，经济发展相对滞后，尤其 是房地产市场长期处于低谷状态，近两年随看国企改革的不断深入，政府加 大了老旧企业和严重污染企业的关停并转，采取”退二进

39、三”、：腾笼换业”等多种方式盘活企业土地资产，逐渐形成了以新站综合开发试验区为中心 向四周辐射的物流和各类专业市场区域，实现了该区的第一次经济转轨和经济飞跃，然而这些物流和专业 市场的配套设施相当不完善，市场档次普遍较低，商品住宅缺位现象较为严重，04年，政府有针对性的加大了该区域住宅用地的市场投放量，利用成片组团式的规模供地和相对较低。3、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。由于土地储备交易机制的不断完善，到2004年，在房地产市场中政府的主导思想和地位真正得到了体现，政府调控和驾驭市场的能力不断增强。政府通过采取上收经营性用地供应权，严格控制经营性用

40、地供应计划，杜 绝多头供地等各种行之有效的措施，加强了土地资产集中统一管理，规范和净化 了土地市场秩序，利用手中充足的土地储备，成功实现了对地产和房产市场 的宏观调控，保证了土地市场的健康有序，保持了城市建设和社会经济的发 展后劲。4、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡受多年城市发展格局的影响，合肥房地产开发建设像全国很多城市一样， 也存在看区域发展不均衡、产品结构单一等弊端。局部社会经济发展状况较 好、房地产开发建设启动较早的区域，商品房价格持续走高；而有些区域比 如瑶海区作为合肥的老工业区，经济发展相对滞后，尤其是房地产市场长期 处于低谷状态，近两年随看国企改革的不断深入，政府加大了

41、老旧企业和严 重污染企业的关停并转，采取”退二进三”、”腾笼换业”等多种方式盘活 企业土地资产，逐渐形成了以新站综合开发试验区为中心向四周辐射的物流 和各类专业市场区域，实现了该区的第一次经济转轨和经济飞跃，然而这些 物流和专业市场的配套设施相当不完善，市场档次普遍较低，商品住宅缺位现象较为严重，04年，政府有针对性的加大了该区域住宅用地的市场投放量，利用成片组团式的规模供地和相对较低的地价吸引一批实力较强的开发企业进驻，激活了该区域的房地产市场，使该区域经济呈现出多元化快速发展的良好局 面，形成了社会经济的第二次转轨和第二次腾飞。5、三位联动，有力推动城市旧城区改造的进程我们在实施旧城区和城

42、中村改造过程中，一直坚持依托市直各有关部门、 依托各级政府、依托有实力的开发企业的工作方针，遵循看“地方政府出力、 开发企业出资、国土部门出面”三位联动的工作原则，联合社会各方力量， 对每一个建设改造项目，均要做出科学详细的论证和测算，在确保群众利益 的基础上，尽可能地为开发建设企业提供优质便捷的服务，保证其能获取合 理的利润。6、以房地产经济为先导，促进多产业并进4年合肥市国有土地资产运营呈现的另外一个特点是，在巩固房地产经济 的基础上，努力实现产业结构和经济结构调整，以促进多产业并进，确保社 会经济的长期可持续发展。在对国有企业土地资产盘活过程中，并不以房地 产开发作为唯一模式，而是根据每

43、个企业的实际状况和不同特点，对症下药， 或采取土地和资产剥离分别处置，或以引进新的产业、新的技术采取土地和资产捆绑处置等多种方式，其主要目的是为了确保传统工业项目、优势工业 项目、特色工业项目的延续和发展，实现新技术、新产业与土地资源的最佳结合。03、04年两年我们盘活的国有企业土地资产总额达27亿元，不但为国企改制、改革、解贫脱困和职工安置提供了大量的资金支持，有效地维护了社会稳定，而且利用 土地市场这个平台引进了联合利华、香港华润、上海绿宝电缆、北京国富投 资、加拿大松芝国际企业机构、家乐福、沃尔玛、易初莲花、中国轻纺城等 一大批知名工业和商业企业入驻合肥。7、规划引导，成片配套，通过市场

44、配置经济杠杆作用，提高土地利用率1）、成片规划，成片配套，提升城市建设水平。为了防止项目重复建设 和减小城郊结合部改造建设成本，合肥市一开始便按土地利用总体规划和城 市建设规划，对城市周边地区进行成片规划控制储备和集体土地统征储备，并对“黄山公园、“森林城、“望湖城”、“东南引风口 “合瓦路、“樊洼路”、“新安江路”等城市重点区域进行了规划论证和控制性 详规，已投入规划费用数千万元。今后这些土地供应和开发建设必须严格按照已审批的详规执行。控制性详规的编制，提升了 城市建设的水平，更提高了土地的集约利用。2）、依据审批后的控制性详规，市土地储备交易中心投入资金对规划储备区域进行统征统 拆，实施基

45、础设施配套，统一营造大环境。这样做，不但促进市政配套设施功能更加完 善，而且能更好的保护群众利益，维护社会稳定。同时，“净地出让”，使 开发企业更准确的测算成本，把开发企业从拆迁安置中解放出来，使他们精 心于设计和管理，精心于营造功能齐全、配套设施完善的小区人居环境来吸 引消费者，获取利润。通过市场化配置的土地，开发建设周期大大缩短，动 工率、竣工率和开盘率较之以往都有较大幅度的提升，而且土地资源也得到 了更加合理、集约的利用，基本杜绝了闲置土地的现象。3）、合理规划，引导开发企业经营理念和群众消费观念的转变，进而实现土地利用率的大 幅提升。以往，合肥的老百姓习惯于居住多层住宅，对高层和小高层住宅难以接受，导 致开发企业尤其是本地开发企业不敢过多涉足这一开发领域。近几年，我们 在加大住宅用地的功能配套和环境建设要求的基础上，利用市场配置杠杆， 陆续推出了一些位置较好、面积较大、规划容积率较高的土地，吸引了一批 有实力的开发企业，打造出了一批功能齐全、环境优美的高档次、高品位的 高层住宅