201X绿城扬州仪征项目产品定位报告177p

1、绿城扬州仪征项目产品定位报告,2019-08,1,在伟业上海就两项目整体定位及初步市场定位得到贵司认可情况下，我司就两项目产品定位进行进一步深化及相关建议,工作前提,2,报告整体框架,整体操作战略,200亩地块深化建议,90亩地块深化建议,3,整体操作战略,4,整体操作战略,综述,200亩地块： 近市区，有一定规模，条件较好，宜跳出区域面向城市、引领市场,90亩地块： 位置较偏，体量小，区域限制多，宜就地消化、快进快出,在绿城进军三四线城市的战略背景下，此次同一个城市，基于两地块的不同禀性应采取不同的开发策略，拉开档次、全面展现绿城产品品质和适应力,5,200亩地块深化建议,6,主要思路,用地

2、解读,SWOT分析,策略与整体定位,产品设计建议,经济测算,7,汇报框架,1,2,3,5,用地解读,SWOT分析,策略与整体定位,经济测算,4,产品设计建议,8,所处的滨江新城未来规划为全市政治、经济、文化中心，对高素质人群吸引力强，提升对区域的购买力和居住需求,第 8 页,仪征市三大经济板块,滨江板块：重点承载全市工业化、城市化两大战略任务，加快发展滨江新城，打造全市政治、经济、文化中心； 生态板块：以枣林湾生态园、月塘镇等为依托，建设一个集森林生态、高效农业、体育休闲、旅游观光为一体的生态功能区，全力打造长三角都市圈“后花园” 北部板块：以产业为纽带，建设以中小型企业为主的特色产业聚集区,

3、用地分析,区域滨江新城,9,本案,新城板块目前处于建设阶段，紧邻仪征老城区,滨江新城现状：处于基础设施建设阶段，为新城后续发展奠定基础 与主城区关系：距仪征老城区较近,行政办公,商务中心,酒店,综合商业街,用地分析,区域滨江新城,10,新城整体发展面利好, 启动区迎来飞速发展阶段 新城集行政办公、信息、金融、商贸等功能为一体，将带动大量高收入人群注入,位于滨江新城首批启动区，具有先发优势,本案,用地分析,区域新城,11,200亩地块是整个滨江新城启动区容积率最低的地块，具有打造高端住宅的先天条件,滨江新城规划鸟瞰,滨江新城规划天际线,用地分析,区域新城,本案,12,本案,天宁大道,西临天宁大道

4、，北临解放东路（东段随本案一起开发），距市区5分钟车程，交通便利，路网发达,用地分析,对外交通,解放东路（东段未通,天宁大道：双向6车道，直通市区，5分钟车程,天宁大道,天宁大道,解放东路：现状通到天宁大道，东段将随本案一起开发,项目位置：地块位于天宁大道东侧、解放东路西侧、紧邻仪扬河 至仪征市区：车程5分钟 至扬州市区：车程30分钟,13,本案,地块东侧,天宁大道以北,地块东侧居民区,天宁大道以北,地块周边都还是空地，在规划中,用地南面仪杨河，具有强势的景观资源,用地分析,外部环境,用地南侧：紧邻仪杨河，未来更名为扬州古运河，自然景观资源丰富 东、北侧：现状空地，规划中,仪扬河,14,内部平

5、整，局部高差 地块狭长，大面宽 采光面充足，便于规划,地块内有少量高压电线杆,用地内部地块平整，局部高差，可进行坡地绿化规划，且有内部水渠也可形成景观,内部现状,用地分析,两地块中间水系,A,B,B地块,A地块,A地块,15,第 15 页,中等规模低密度配套五星级服务式公寓社区,项目总占地194.22亩，12.95万 总建面：16.8万，项目分为A/B地块 A地块用地面积为：62863，容积率1.0以上 B地块用地面积为：66682，容积率1.0以上 其中约2-3万计划作为OAKWOOD服务式公寓使用,用地分析,经济技术指标,A,B,16,汇报框架,1,2,3,5,用地解读,SWOT分析,策略

6、与整体定位,经济测算,4,产品设计建议,第 17 页,第 17 页,综合分析,环境：仪杨河、水渠形成双水环境优势，是高品质项目的基本要素 交通：路网完善，紧邻闽泰大道，出行便捷 附加值：内部规划由国际服务式公寓公司管理的高端配套，项目整体档次得到大幅度提升 开发商：绿城品牌影响力和绿城产品塑造力 指标：容积率不低于1.0，可形成中低密度社区 规模效应：按1.3计算约17万平米，属于当地的大型项目（在售最大奥林匹克花园21万平米,Strengths优势分析,有效发挥环境、便利、服务式公寓、规模等自身优势，结合绿城的品牌和产品力，本项目有条件打造仪征大型高端“别墅”社区,第 18 页,第 18 页

7、,综合分析,配套缺乏：目前项目所在区域基本无配套，未来配套入市时间难以判断,Weaknesses劣势分析,以环境、服务式公寓、规模作为重点进行打造弱化劣势增强信任感 以较高的性能比形成产品吸引力,第 19 页,第 19 页,综合分析,工业型城市，产业基础好实力雄厚，有购买力 房地产处于快速发展期，有市场前景 不属于重点限购城市，城市化加快 所在区域新城进入实施阶段（2019年年底前实施计划） 市场发展初级（哪有不漏雨的房子） 东部区域受到客户的认可（都知道东边好） 多层产品市场占有率高 别墅产品也有少量成交 10层产品出现,Opportunities机会分析,借势城市向东、区域快速兑现，提供受

8、欢迎有竞争力的产品吸引客户,第 20 页,第 20 页,综合分析,四线城市，较为封闭，人口不多，本地消化为主 整体售价不高，5000-6000元/平米 高层产品有一定抗性,Threats威胁分析,跳出区域的局限，主动引领市场，吸引中高端客群，在有限客户中争夺市场份额 注意控制成本，性价比尤为重要 不出现高层产品,第 21 页,第 21 页,综合分析,思考,本项目用地条件优越、具备向高端方向开发的基础，劣势可以弱化，应抓住机会，适当跳出、进入仪征市场的第一梯队,第 22 页,汇报框架,1,2,3,5,用地解读,SWOT分析,策略与整体定位,经济测算,4,产品设计建议,第 23 页,第 23 页,

9、策略制定与整体定位,市场策略,切合区域发展 领跑城市市场 打造仪征首席水岸别墅生活特区,第 24 页,第 24 页,策略制定与整体定位,市场定位,城市领航者 引领区域发展 引领市场品质 引领生活品味,第 25 页,第 25 页,策略制定与整体定位,产品形象定位,城市水岸别墅生活区,第 26 页,第 26 页,策略制定与整体定位,操作原则,产品延续绿城的原则：绿城的品牌力和产品力是本项目的核 心竞争力之一，延续绿城的产品有助于本项目形成独特的竞 争力 因地制宜的原则：由于绿城一直以来在一、二线开发较多， 户型较大，以往的开发习惯在仪征不适用，需要在原产品框架内控制面积尺度 控制成本的原则：仪征整

10、体售价不高，价格大幅度上涨仍需一个较长的过程，若不控制成本利润空间较小，建议本项目做到“形似”绿城即可,第 27 页,产品选择定性评判,根据评判结果，倾向联排、多层，叠拼待定，不选取独栋双拼、高层（或小高,注：采用5分制对各维度进行打分、比选,策略制定与整体定位,第 28 页,产品选择土地效力评价,单一产品土地效力由高至低：多层、联排25-30%，叠拼最低，不选取叠拼产品,测算取值说明： 多层：售价5500元/平米，建安1500元/平米 联排：售价8200元/平米，建安2200元/平米 叠拼：售价7000元/平米，建安2200元/平米 各产品容积率按建筑规范内中间值计取,说明： 上表为单一产品

11、线下土地效力，作产品选择参考，不代表项目盈利能力,策略制定与整体定位,第 29 页,产品选择总结,产品定性角度,土地效力角度,不选取独栋双拼、高层（小高）产品,不选取叠拼产品,建议选取多层洋房、联排产品组合,多层,小高层,高层,独栋 双拼,联排,叠拼,建议选取多层洋房、联排产品组合,策略制定与整体定位,第 30 页,对产品定位的延伸思考,策略制定与整体定位,在城市化、开发强度提高、市场不断发展的背景下 引领：在引领策略和“城市领航者”的定位引领市场发展 感受：房型、建筑系数接近多层，感受趋同 景观：节省用地，利用潜在园林、产品景观价值放大,6层洋房,9层洋房,使多层产品具有高层优点 入户大堂、

12、电梯快捷、地下车库，生活品质更好 间距大、通风好、采光条件优越、视野更宽阔,第 31 页,产品定位策略,策略制定与整体定位,洋房（6层、9层）为主，营造项目整体低密社区形象，承担回现重任 联排起到标杆展示，提升项目档次作用即可，控制规模，满足容积率,第 32 页,产品定位,策略制定与整体定位,在上一轮产品定位的基础上明确为,第 33 页,策略制定与整体定位,问题的提出： 在产品选定（6层洋房、9层洋房、联排）情况下应如何安排产品入市时机以使利润最大化,通过单一产品的土地效力变化来解决此问题,产品定位,第 34 页,产品入市时机,策略制定与整体定位,从不同产品的逐年盈利能力上可以看出： 9层洋房

13、：略好于6层洋房盈利能力 联排： 2019年盈利水平超过6层洋房,建议首开接受度最高的6层洋房，降低风险并确保快速回现 中期推联排，拉升项目档次、品质 后期推9层洋房实现最大溢价空间,基于土地效力 的开发策略,测算取值说明： 6层洋房：售价5500元/平米，建安1500元/平米 联排：售价8200元/平米，建安2200元/平米 9层洋房：售价6000元/平米，建安1650元/平米,第 35 页,第 35 页,策略制定与整体定位,开发（产品）策略,当地典型成功项目开发策略借鉴万博奥林匹克花园,项目基本概况： 占地：200余亩 建面：21万平米 物业组成：30幢多层住宅、4幢花园洋房和6幢10层洋

14、房，少量联排；运动会所 去化速度：平均每年48000平米,2019,2009,2019,2019,2019,首开联排、洋房，后者快速回现,产品,再开叠拼、洋房 提升项目档次,最后推10层洋房 实现溢价，利润最大化,借鉴万博：标杆产品立市，积攒人气，产品升级、实现溢价,第 36 页,第 36 页,策略制定与整体定位,开发（产品）策略,结合整体定位、产品选择及入市时机、成功案例综合判断下的整体开发策略（预计开发周期4-5年,先期：稳健入市,引入配套（服务式公寓、会所）、环境（内部、外部）营造信任感、安全感，聚集人气 联排（展示）树立别墅社区形象烘托整体档次 洋房经济适用，性价比突出，形成有效回款,

15、中期：主动拉升,区域认知进一步加深，项目认可度提升 联排入市、产品更迭，以产品升级带动项目升级 项目的整体品质、价值大幅度提高,后期：收获溢价,区域发展已经具备雏形 项目价值得到充分认可 舒适洋房入市、产品全面升级 实现项目溢价,2019-2019,2019-2019,2019-2019,树立形象、稳健入市，升级引领，实现滚动开发,第 37 页,第 37 页,策略制定与整体定位,开发（产品）策略,产品定位细化土地价值初步分析,西区,东区,东区：河岸景观线长，纵深狭长容易形成内部景观，与城市主干道距离较远，更为安静，噪音、粉尘影响小，居住价值好于西区 西区：紧邻天宁大道，西北与未来城市金融商务中

16、心隔路相望，展示性好商务属性高，噪音大粉尘多，居住价值略低,东区适宜布置标杆产品升级产品 西区适宜布置实用产品以及商务物业,第 38 页,第 38 页,策略制定与整体定位,开发（产品）策略,产品定位细化西区根据开发策略、土地价值、整体产品定位和服务式公寓产品定位（80、120平米为主,西区：居住价值稍弱、有一定商务价值，先期启动，结合中小户型服务式公寓配套，布置6层洋房、经济适用、中小产品为主，稳健入市,第 39 页,第 39 页,策略制定与整体定位,开发（产品）策略,产品定位细化东区根据开发策略、土地价值、整体产品定位具体细化为,东区：居住价值高，中期入市布置别墅产品、升级洋房、舒适产品为主

17、带动项目价值提升、引领市场,第 40 页,第 40 页,策略制定与整体定位,客户引导策略,区域及项目 发展阶段,推出产品线,目标客户演变,标杆：联排,主力：洋房,主力：洋房,策略,树立客群形象,吸引主流需求,客群泛化,博取利润,城市高端改善客户,老城区的中高端改善客户,城市及周边高端改善客户,中高端改善客户及部分首置客户,新城初期，稳健入市,区域认可，产品带动品质拉升,区域及项目价值爆发,联排,持续吸引标志性客户，继续引导客户,从意见领袖到客群泛化,第 41 页,第 41 页,策略制定与整体定位,价格策略及定位,策略 先期6层洋房稳健入市，价格合理，性价比高 中期别墅入市，价格相对拔高，为后期

18、9层洋房升级产品搏取溢价空间,当前（静态）价格 6层 洋房：5500元/平米 9层洋房：000元平米 别墅 联排：8200元/平米,第 42 页,第 42 页,策略制定与整体定位,首开区开发建议,策略 首开区拉高卖中 配套、环境先行，增强信任感 少量别墅树立形象展现品质，洋房为主实现回现,物业类型：服务式公寓（商业、会所）、住宅 操作方式：服务式公寓持有展示形象，联排树立产品标杆、提升市场影响力可售，6层洋房接受度好性价比高为销售主力 规模： 服务式公寓规模、房间配比等已定 联排15-20套（形成一定组团效应） 洋房3-4万平米（当地在售项目年消化3-5万平米,第 43 页,汇报框架,1,2,

19、3,5,用地解读,SWOT分析,策略与整体定位,经济测算,4,产品设计建议,第 44 页,第 44 页,第三部分：首开区及样板间建议,第二部分：规划及产品建议,第一部分：操作原则与亮点建议,第 45 页,产品设计建议,操作原则回顾,设计操作要点,产品延续绿城的原则,因地制宜的原则 控制成本的原则,绿城品质与当地成功手法结合,第 46 页,产品设计建议,当地成功手法借鉴,风格：当地项目不拘一格，同质现象不明显均有自身特色 立面：当地多贴砖或涂料，石材少 景观园林：大面积绿化、格调小品等受客户喜爱；宇斯浦花园结合高差打造自然坡地景观 户型：当地主力户型为实用两、三房，大户型少 附加值：常规、做足，

20、如奥林匹克花园飘窗深得客户喜好 安全：宇斯浦花园具备门禁、电子巡更系统，受到市场认可 休闲设施：宇斯浦花园引进儿童游乐设施，增加低成本卖点,对本案启示： 以借势绿城打造高标准产品为前提 与当地市场相结合，追求品质中尽量控制成本，实现高站位,和景印象城,奥林匹克花园,宇斯浦花园,和景印象城,第 47 页,以绿城为前提的品质感：东侧升级地块舒适产品、电梯洋房、标杆联排、独树一帜的风格 因地制宜下的性价比：西侧实用户型、附加值多、显档次的立面 控制成本角度：“坡地+水渠+阔岸+河面”可全摊销的多重景观、人性化不贵的休闲设施、完善物业,产品设计建议,整体亮点建议,第 48 页,第 48 页,第三部分：

21、首开区及样板间建议,第二部分：规划及设计建议,第一部分：操作原则与亮点建议,第 49 页,第 49 页,总体规划原则,总体规划原则,用地价值最大化,在充分分析现有环境的前提下，对用地价值进行评估，并分配物业 类型，做足容积率，使产品价值得到最大化,品质与实用相结合,户型面积要求符合市场需求，中央绿地、组团景观、宅前庭院与入 口广场等公共空间尺度宜人，细节设计到位,形象价值最大化,充分发挥城市道路一侧的商业价值和临河道一侧自然景观价值，从规 划、建筑形态、立面上需考虑高端产品形态的打造；社区主入口和商 业隔离空间需打造精品化、规模化绿地景观，加强低密社区的感受,第 50 页,第 50 页,规划及

22、设计建议,海洋,社区要体现中低密度的整体建筑调性：A地块为与服务式公寓结合的纯多层住宅区；B地块为洋房+联排产品，两种产品用地面积比达到1:1，实现别墅社区的居住感受,规划中低密度居住空间,洋房、联排，体现居住的舒适感与尊贵性；景观、立面、户型、配套等均需考虑项目品质的打造，从产品硬件和软件上综合提升居住档次,产品高端性,利用外部河岸景观，结合地势特点，设置顶层露台、首层花园、中央景观等，打造高性价比产品；结合集中商业设置丰富的配套，满足客户居住、休闲之需,高附加值,产品设计原则,第 51 页,第 51 页,用地价值梳理,地块价值评判,第 52 页,第 52 页,用地价值梳理,内部区域价值分析

23、,第 53 页,第 53 页,规划理念,两轴四带”即两条景观通透轴，四个中央景观带。 西侧地块强调居住空间的层次性和关联性，以三个不同私密程度的中央景观将内部各空间进行串联。 东侧地块强调低密性和景观通透感，9层的周边式布局形成围合感。联排别墅区的组团小景观和9层中央景观实现空间互补,规划及设计建议,第 54 页,第 54 页,项目规划原则及布局,东南向鸟瞰图,东北向鸟瞰图,推荐方案 将oakwood服务式公寓集中布置在西区，利于统一管理，考虑到西区主打实用型住宅，将oakwood公寓户型面积压缩，不考虑别墅客房，90左右两居及130左右三居，居住区内可提供110套两居和22套三居,第 55

24、页,第 55 页,项目规划原则及布局,推荐方案各物业布局建议,第 56 页,第 56 页,项目规划原则及布局,推荐方案物业配比指标,第 57 页,第 57 页,交通组织建议,原则：外围环状车行路网，内部尽量避免机动车道与景观道路系统交叉。 停车方式：西部地块地上停车，首层架空结合道路停车方式；东部地块全地下停车，小区入口设置地下停车场，实现人车分流。 车位比： 6层及9层区域车位比1：0.7；联排区域车位比1：1,项目规划原则及布局,第 58 页,第 58 页,道路系统,道路及停车,步行沿中央景观带设置景观步行道，使之成为景观、建筑、休闲场所的交通纽带。 设置机动车环形路网，避免车行道与中央景

25、观步行道相互交叉,第 59 页,第 59 页,道路及停车,道路采取不同材质的多种铺装形式，起到空间提示作用和移步异景的道路景观感受,道路系统,第 60 页,第 60 页,停车系统,道路及停车,西区采取地面停车，包括路面绿化车位停车和底层车库停车两种方式。可利用草坪结合灌木、乔木等实现车位立体绿化。 东区域采取地下集中停车方式,地下停车库上部可作绿化景观,首层架空停车库,地面绿化停车位,第 61 页,第 61 页,规划及设计建议,东南向鸟瞰图,东北向鸟瞰图,备选方案 将oakwood服务式公寓公寓的小户型零居和一居集中布置在西区，满足较大面积的两居和三居布置在东区，满足别墅类客房，要求实行跨河统

26、一管理。东区可提供112套115左右两居、14套150左右三居和12套230左右联排,第 62 页,第 62 页,规划及设计建议,备选方案各物业布局建议,第 63 页,第 63 页,规划及设计建议,备选方案物业配比指标,第 64 页,第 64 页,规划及设计建议,以绿城为前提的品质感：东侧升级地块舒适产品、电梯洋房、标杆联排、独树一帜的风格 因地制宜下的性价比：西侧实用户型、附加值多、显档次的立面 控制成本角度：“坡地+水渠+阔岸+河面”全摊销的多重景观、人性化不贵的休闲设施、完善物业,第 65 页,第 65 页,东区中央景观规划,地块内部有效利用9层日照间距和对空间的围合感，设置超大尺寸中央

27、园林，面积可达7400以上,规划及设计建议,80M,32M,195M,第 66 页,第 66 页,联排,建筑形态：以4联排形式出现，均为地上2.5层，设置前后庭院，地面私家车位停车，实现 “低容积率、高私密性”的别墅产品,产品建议单体形态,第 67 页,第 67 页,风格：新古典主义风格 特色： 1、布局上突出轴线的对称，恢宏的气势 2、细节处理上运用法式廊柱、雕花、线条等 3、在总体布局、建筑平面与立面造型中强调轴线对称、主从关系、突出中心和规则的几何形体。 4、三段式立面，构图简洁端庄，几何性强，轴线明确，主次有序。底层结实沉重，中层是虚实相映的柱廊，顶部是水平向厚檐,建筑立面,产品建议品

28、质风格,建议在绿城习惯的品质上应进行简化设计,保利叶语,第 68 页,第 68 页,产品建议品质风格,阳台和各种柱式是美化建筑立面最常用的一种手段，但须注意使之比例协调 为了塑造立面的厚实感，或者阳台凸出，或者窗户凸出，使建筑立面层次感增加，光影效果更加明显 新古典主义对古典元素的使用理性而有节制，整齐简洁，装饰花纹精简,保利叶语,第 69 页,第 69 页,产品建议立面细节,新古典主义对古典元素的使用理性而有节制，整齐简洁，装饰花纹精简,第 70 页,第 70 页,产品建议立面细节,细节与屋顶的选材，及其灯具装饰的选择要与整体风格匹配,第 71 页,第 71 页,产品建议,联排中间户型 23

29、0左右,参考户型：五合国际卓达集团项目 建筑面积239(地上三层) 五室两厅四卫,户型特色：1.小面宽、大进深，提高容积率 ； 2. 就餐区与起居室分区明确，通过地面 高差的设计，削弱进深长的感受； 3.首层设置多功能房及就餐、活动空间； 4.动静空间划分明确，二、三层为休息空 间， 配有双向景观露台，其中三层独立 主卧套配套加大面积观景露台,首层100,二层83,三层56,第 72 页,第 72 页,产品建议,联排端头户型 250左右,参考户型：五合国际卓达集团项目 建筑面积246(地上三层) 五室两厅四卫,户型特色：1.利用端户型私家旁院优势实现 三面采光 2.二、三层为纯休息空间，所有

30、主、次卧室均结合观景露台设 置，实现270度观景,首层104,二层81,三层61,第 73 页,第 73 页,组团节点景观,产品建议景观,组团节点处设计开放空间，配置多维植物造景，打造精致园林在节点处设置广场及配套公建等； 采用曲径通幽的手法，打造富有生活情趣的道路景观,第 74 页,第 74 页,宅间小景观,产品建议景观亮点,以铺地、种植与小型水池等元素为主，打造富有细节的入户空间，彰显温馨与高贵,第 75 页,第 75 页,旁院景观,赠送前后私家小院，业主可根据自己喜好灵活布置 端单元设置旁院，并用围栏与道路相隔，创造邻里交流空间,产品建议景观亮点,第 76 页,第 76 页,9层洋房,建

31、筑形态：以9-9.5层的洋房出现，均为一梯两户、 电梯直接入户，南北通透，舒适型户型设计，强调观景功能,9层洋房住宅,产品建议单体形态,观景阳台,第 77 页,第 77 页,入户大堂与电梯厅,楼座首层设置入户大厅，主色调以暖色调为主，优雅品质，营造温馨轻松的居住氛围； 采取电梯入户方式，设置单元门禁对讲系统，充分保证业主的私密性、安全性,产品建议尊贵,尊贵温馨的入户大厅,电梯厅体现华丽格调,电子门禁系统,第 78 页,第 78 页,参考户型：绿城百合 建筑面积：168平米 四室两厅两卫 1. 全明设计、南北通透 2. 北向服务阳台，南向多个景 观阳台，提升居住品质 3. 完整主卧套系，4.2M

32、大面宽 主卧空间，体现豪华品质 4. 起居厅与卧室共用景观阳台， 形成空间互动,产品建议舒适户型,9层洋房户型 160左右,特点：舒适型四居，南北通透，主卧和起居厅均放大尺度，南向卧室结合大面积景观阳台可有效引入室外景观,主卧套,第 79 页,第 79 页,产品建议舒适户型,9层洋房户型 100-120和140左右,说明：由于9层洋房此区间的户型面积和多层户型有所重叠，稍后作详细建议,多层100-110参考户型,多层130-140参考户型,第 80 页,第 80 页,规划及设计建议,以绿城为前提的品质感：东侧升级地块舒适产品、电梯洋房、标杆联排、独树一帜的风格 因地制宜下的性价比：西侧实用户型

33、、附加值多、显档次的立面 控制成本角度：“坡地+水渠+阔岸+河面”全摊销的多重景观、人性化不贵的休闲设施、完善物业,第 81 页,第 81 页,西区中央景观规划,地块内部由北至南形成串联式中央景观带，逐渐由半私密空间向私密空间过渡，形成各自不同风格却又紧密相连的园林空间环境。中央景观园林面积达1.1万平方米,规划及设计建议,80M,185M,65M,第 82 页,第 82 页,多层,产品建议单体形态,建筑形态：以6 6.5层的多层出现，均为一梯两户、南北通透，首层架空车库，强调空间利用率，打造高性价比产品,屋顶露台,底层架空层车库,多层住宅,第 83 页,第 83 页,材质：石材、面砖、涂料、

34、铝合金窗等。 特色：新古典主义“三段式”建筑。搭配起伏坡屋顶、屋顶老虎窗，采用青灰、赭红系列的清水砖墙面，巧妙组合页岩、片石饰面及局部喷涂，整体建筑风格清新典雅，细部层次丰富,产品建议档次立面,建议在绿城百合的品质上进行简化设计,第 84 页,第 84 页,顶层老虎窗、边端的八角窗，顶层观景露台搭配花架，均体现出优雅的艺术气息和舒适的生活享受,产品建议档次立面,第 85 页,第 85 页,产品建议档次立面,采取灵活的单元拼接形式，传统的单元对齐拼接结合局部单元的错落，丰富立面空间，展现尊贵庄严的同时也不显呆板,第 86 页,第 86 页,暖色系立面、典雅的三段式、起伏的屋顶，形成建筑的音阶。建

35、筑虽然高低错落，却依旧展现出对称美,产品建议档次立面,第 87 页,第 87 页,石材基座、贴砖立面的用材搭配可以体现沉稳的质感和典雅的气息,产品建议档次立面,第 88 页,第 88 页,产品建议档次立面,通透采光的单元入口设计给客户良好的归家感受,局部采用真石漆，在保证品质感的同时有效降低成本,突出的单元入口增强归家提示感，提升项目档次,第 89 页,第 89 页,多层户型 90-100,参考户型：绿城百合 建筑面积92平米 两室两厅一卫 1. 全明设计，布局紧凑 2. 起居和卧室空间分区明确 3. 开敞式厨房与餐厅共用一个空间,产品建议实用户型,特点：经济型两居，极少的交通面积，空间利用率

36、高，南北通透，体现经济性的同时保证居住的舒适度,第 90 页,第 90 页,产品建议实用户型,参考户型：绿城百合 建筑面积104平米 两室两厅两卫 1. 主、次卧南北设置，互不干扰 2. 起居厅结合南向观景阳台，有 效延伸室内空间 3. 开敞式厨房与餐厅结合设置，实 现空间多重利用 4.北向次卧采用转角窗，丰富室内空间,特点：舒适型两居，强调起居空间的独立性，主卧配备独立卫生间，全明设计，南北通透实现2.5居,多层户型 100-110,第 91 页,第 91 页,参考户型：绿城百合 建筑面积127平米 三室两厅两卫 1. 居室布局方正，全南向卧室设计 2. 客厅、餐厅分设，东西动静分离实现 良

37、好的功能分区 3. 明厨明卫 4. 主要居室均南向布置，大开间完整主卧 套，体现居住品质感,产品建议实用户型,多层户型 120-130,特点：实用型三居，重点强调休息空间。起居室结合大面积景观阳台，增添生活情调,第 92 页,第 92 页,参考户型：绿城百合 建筑面积：146平米 三室两厅两卫 1. 全明设计、南北通透 2. 南北阳台，使室内空间感觉 延展，提高居住品质 3. 南北双轴线通透 4. 完整主卧套系,主卧套,产品建议实用户型,多层户型 130-140,特点：舒适型三居，强调起居厅和休息室的功能均衡性，可变空间结合室外阳台，满足业主多重需求,第 93 页,第 93 页,多种开窗与借景

38、方式,超大落地窗，有效引入室外景观,产品建议附加值,顶层露台享受外部河岸景观,转角阳台和转角窗，体验270度景观,第 94 页,第 94 页,规划及设计建议,以绿城为前提的品质感：东侧升级地块舒适产品、电梯洋房、标杆联排、独树一帜的风格 因地制宜下的性价比：西侧实用户型、附加值多、显档次的立面 控制成本角度：“坡地+水渠+阔岸+河面”可全摊销的多重景观、人性化不贵的休闲设施、完善物业,第 95 页,第 95 页,规划及设计建议,将项目外围的低成本景观有效纳入到项目内部，形成本项目内外多重景观的亮点与优势，进而摊薄项目整体景观的成本（内部坡地景观500元/平米，外部河渠、退岸绿化200元/平米）

39、 休闲设施即可以融入景观，又是一种人性化的亮点并且成本低 良好的物业服务在开发阶段无硬性投入，必要的相关设备成本不高,第 96 页,第 96 页,产品建议多重景观,将外部河景、退岸、水渠绿化融入项目，制造景观面积最大化,景观面积最大化,第 97 页,第 97 页,产品建议多重景观,将外部河景、退岸、水渠绿化融入项目，制造景观面积最大化,河景、退岸角度示意,水渠角度示意,整体效果示意,第 98 页,第 98 页,内部一级中央集中景观带,产品建议多重景观,融合硬质铺装、自然草坪、灌木乔木、人工水池等不同造景元素打造自然生动的中央景观，提高整个小区的品质和居住舒适度。 利用推土造坡的方式，营造出丰富

40、的立体景观效果，创造移步换景，形色声香，回归自然，远近俯仰皆怡人的文化景致,第 99 页,第 99 页,内部二级组团及宅间景观,产品建议多重景观,把握尺度感，营造出具有半私密空间的户外交流氛围。 强调既有层次丰富的各种植物搭配，又有简洁大方的空置场地，提供给人们休憩、运动的户外空间,第 100 页,第 100 页,内部三级景观小品,产品建议多重景观,材质的自然属性，使得无论是木质的亲水平台，还是花架和凉亭，都可以和谐地与周围植物配景相融合,第 101 页,第 101 页,内部三级景观小品,产品建议多重景观,石景小品包括石桌、石凳、绿地上的天然卧石点缀、花池、雕塑等。既是园林观赏对象，也可起到驻

41、足休息的作用。 石景与水的结合，可以增添其生动性，独具趣味感,第 102 页,娱乐设施,老少皆宜的多彩室外活动空间,各组团布置不同娱乐设施，为业主提供健身、休闲场所，将自然野趣与都市娱乐小品相结合，体现“新都市生活”理念,产品建议休闲设施,第 103 页,娱乐设施,邻里单元中出现造型简洁的雕塑可以极大地塑造空间的时尚调性 年青人、儿童的活动场地，颜色艳丽、风格鲜明,产品建议休闲设施,第 104 页,壁挂炉采暖,产品建议完善物业,在周到物业、门禁系统、电子寻更之外 冷凝式壁挂炉结合地板辐射采暖的系统已在中国市场上得到广泛的应用 可以外接室内温控器，以实现个性化温度调节和节能，适用于南方缺乏统一供

42、暖的地区,第 105 页,第 105 页,产品建议,产品类型梳理,第 106 页,第 106 页,产品建议,海洋,产品配置建议,第 107 页,第 107 页,第一部分：操作原则与亮点建议,第三部分：首开区及样板间建议,第二部分：规划及设计建议,第 108 页,第 108 页,首开区产品建议,首开区布局,展示主力户型及特色户型 洋房平米、平米、平米 联排平米,根据首开区开发建议，西侧地块作为首开区，可以满足首开区对物业类型、规模、开发意图的实现,物业类型：服务式公寓（商业、会所）、住宅 操作方式：服务式公寓持有展示形象，联排树立产品标杆、提升市场影响力可售，6层洋房接受度好性价比高为销售主力

43、规模： 服务式公寓规模、房间配比等已定 联排15-20套（形成一定组团效应） 洋房3-4万平米（当地在售项目年消化3-5万平米,第 109 页,第 109 页,首开区产品建议,样板区布局建议,与户外园林结合，呈现“高绿化、低密度”的高端社区感受。 通过样板间区域可直接眺望东侧联排别墅展示区，拉升项目品质，吸引潜在顾客,结合开发策略，东眺联排 通过样板间展示区项目潜在品质和价值,第 110 页,第 110 页,首开区产品建议,样板区体验动线,客户进入售楼处，迎宾人员接待,客户回到售楼处，完成签约,销售人员带领讲解沙盘、介绍户型,客户离开售楼处，通过主景观道，体验景观园林,客户参观样板间，感受生活

44、氛围,从单纯的房屋空间扩大到一个区域，将购房者的生活轨迹融入到样板区空间中， 表达了开发商所倡导的生活品位，以及客户理想中的生活方式,第 111 页,第 111 页,首开区产品建议,样板房风格建议,大户型和中小户型展示 大户型：欧式风格 中小户型：现代风格,第 112 页,汇报框架,1,2,3,5,用地解读,SWOT分析,策略与整体定位,经济测算,4,产品设计建议,第 113 页,第 113 页,经济测算,总体上： 联排树立形象，首开6层洋房，保证现金流 中期联排入市，提升价格 9层洋房压后，实现最大溢价空间,推盘策略,第 114 页,1、6层洋房,2、联排,3、9层洋房,经济测算,推盘顺序,

45、第 115 页,第 115 页,经济测算,经测算，项目地块A、B总投资约6.96亿元 服务式公寓约1亿元,总投资,建安成本： 6层洋房：1500元/平米 9层洋房：1650元/平米 联排：2200元/平米 商业：2000元/平米 服务式公寓：5000元/平米（含软装,第 116 页,第 116 页,经济测算,销售情况预测,销售测算参数： 6层洋房：静态5500元/平米，按年均涨幅8%计算 联排：静态8200元/平米，按年均涨幅11%计算 9层洋房：静态6000元/平米，前期按年涨8%、中期9%、后期10%计算 经测算，项目可实现销售收入11.19亿元,第 117 页,第 117 页,经济测算,

46、计算周期2019年下半年-2019年（4.5年） 全部投资项目财务净现值为1.07亿元，内部收益率39%，项目盈利能力尚可,盈利能力,第 118 页,第 118 页,经济测算,现金流量图,测算周期为5年：地块A（2年）：2019年1月-2019年12月，地块B（3.5年）2019年7月-2019年12月； 项目建设期内，2019年下半年，随建安等各种成本支出，资金压力最大，约为9790万元； 2019年-2019年因9层洋房大量入市，实现大量回款，约6.48亿元,第 119 页,90亩地块深化建议,第 120 页,主要思路,用地解读,整体定位,提出问题,分析,产品建议,经济测算,Far比选,第

47、 121 页,汇报框架,1,2,3,5,用地解读,整体定位,核心问题,产品设计建议,4,容积率比选,6,经济测算,第 122 页,地块位于政府重点规划的高新技术园核心区域，但目前入住企业不多，处于发展初期,仪征经济开发区规划面积68平方公里，建有循环经济、节能环保、船舶配套、科技创业园四个特色产业园 飞利浦照明(中国)，史福特照明、天保新能源、奥林特光电、嘉德光电等近百家高新技术企业落户于此 江苏金陵船舶、舜天造船、扬州国裕船舶、环球造船、扬州长润运豪船业、江苏九洲船业、江苏苏豪船舶重工等20多家规模集团造船企业蓬勃发展 目前开发区外来人口1万左右，本地居住人口3万，根据规划未来2年内外来人口

48、导入增长至2万左右,用地分析,区域高新区,第 123 页,高新产业园区以劳动密集型产业为主的，目前配套匮乏，与老城区距离较远,船舶工业,飞利浦照明,高新技术产业,高新区代表企业：船舶、飞利浦照明等劳动力密集型产业 与老城区关系：距离较远,用地分析,区域高新区,第 124 页,东临闽泰大道，南有景观路、景秀路，交通通达性较好，但对当地市区居民而言，心理距离较远,本案,景秀路,用地分析,对外交通,景观路,闵泰大道,项目位置：地块位于仪征市工业园区闽泰大道西侧，景秀路北侧 至仪征市区：车程10分钟 至扬州市区：车程30分钟,第 125 页,临近开发区管委会及留学生创业园区、飞利浦，属于开发区核心地段

49、；南侧有河道及绿林有一定自然资源,本案,留学生创业办公园区,飞利浦照明,开发区管委会,用地分析,用地外部环境,河道,北侧：紧邻仪征市留学生创业园区，为办公性质多层建筑 东侧：为飞利浦照明 南侧：天然河道及绿林、开发区管委会,第 126 页,用地较为方正，南向面宽，内部地貌平整，利于规划,本案地块,用地内部： 项目地块整体较为规整 项目整体狭长，南向面宽，便于规划,用地分析,用地内部环境,第 127 页,项目总占地90亩 容积率：2.36（初始值，最终待定） 其中约8000计划作为专家公寓使用,用地分析,用地经济指标,中小规模居住社区,第 128 页,综合分析,区域：属于高新技术开发区有大量产业

50、人口 交通：紧邻闽泰大道，交通便利 用地：地块规整方正，利于产品规划 资源：地块南部紧邻小河和林荫大道，有一定景观资源优势 成本：地价较低，较容易实现利润 稀缺：工业用地为主，住宅稀缺,优势机会,位置：位置距离城区较远，且本身城市极为封闭性，难以取得区域突破 区域成熟度：高新技术开发区属于开发初期，目前人口较少，整体收入水平不高 配套：目前周边生活配套缺失，未来区域配套亦相当有限 容积率：容积率较高只能规划高层产品，而目前本地居民对高层产品有一定的购买抗性,劣势风险,调整容积率，通过产品塑造刺激潜在需求,借势绿城品牌和产品力，打造有品位的宜居社区,用地思考,地块在开发区有其优势和机会，可打造区

51、域级宜居项目,第 129 页,汇报框架,1,2,3,5,用地解读,整体定位,核心问题,产品设计建议,4,容积率比选,6,经济测算,第 130 页,第 130 页,整体定位,市场策略,立足高新区、迎合高新区市场 借势绿城产品力 破冰高新区,第 131 页,整体定位,市场定位,高新区 首创 宜居 高品社区,第 132 页,高新区核心 高品 公园住区,整体定位,产品形象定位,第 133 页,定位原则： 主流需求，快销为主，迎合高新区市场的主流需求 以紧凑小户型为主，控制适度大户型比例 保障公共景观及休闲舒适空间 保障产品的均质化、舒适度,整体定位,产品定位,第 134 页,整体定位,客户定位,第 1

52、35 页,汇报框架,1,2,3,5,用地解读,整体定位,核心问题,产品设计建议,4,容积率比选,6,经济测算,第 136 页,第 136 页,核心问题,容积率比选,产品设计建议,2.36容积率，整体产品为高层，在仪征当前多层主导的市场情况下，此容积率是不是有点过高？ 在整体定位、产品定位确定情况下，本案具体产品建议是怎样的,第 137 页,汇报框架,1,2,3,5,用地解读,整体定位,核心问题,产品设计建议,4,容积率比选,6,经济测算,第 138 页,产品定价： 多层：4500元/平米 小高层：4000元/平米 高层：3600元/平米,容积率比选,不同容积率下方案和销售情况,第 139 页,

53、建安成本计取： 多层：1500元/平米 小高层：1650元/平米 高层：1800元/平米,容积率比选,不同容积率下产品方案,说明：5分制,多维度评判各方案结果显示：容积率1.5-1.8时分值最高，考虑到容积率越大利润额越高以及后期城市化的趋势，建议本案选择容积率1.8,第 140 页,汇报框架,1,2,3,5,用地解读,整体定位,核心问题,产品设计建议,4,容积率比选,6,经济测算,第 141 页,第三部分：住宅单体建议,第二部分：规划、景观及入口广场,第一部分：整体亮点建议,第 142 页,对称规划：地块较为方正，尽量实现对称式规划布局 内部“造景”：外部景观不强，通过“造景”提升档次、居住

54、价值 入口广场：不仅形成配套氛围、休闲场所还展示品质形象,产品设计建议,整体亮点建议,第 143 页,第三部分：住宅单体建议,第二部分：规划、景观及入口广场,第一部分：整体亮点建议,第 144 页,用地价值分析,用地东侧紧邻闽泰大道，是项目很好的展示面。建议布置商业及入口广场,用地内部核心区域相对安静且私密，建议布置面积较大的楼王产品，并可通过打造内部景观提升居住品质,用地南侧临天然河道及绿林，有一定景观价值，建议布置一梯两户的舒适性产品,用地北侧相邻留学生创业办公园区，环境相对其他区域较弱，建议布置一梯四户较高容积率的产品,亮点1：规划原则及布局,第 145 页,整体规划原则,在充分分析现有

55、环境的前提下，结合地理位置与用地现状条件，分配物业类型，使产品与景观资源紧密结合，发挥最大价值,价值最大化原则,景观、立面、户型、配套等均需考虑项目高端形象的打造，从产品硬件和软件上综合提升居住品质,高端形象要求,商业的布置要具有整体性，相对集中布置，注重沿街展示面的塑造，树立项目整体形象,规模效应原则,地块方正完整，有利于实现绿城产品的经典对称式布局结构。结合对称式规划结构，打造社区内部的集中园林景观，提升社区品质,对称式布局原则,亮点1：规划原则及布局,第 146 页,规划理念对称式布局、中心集中景观,地块方正完整，规划采取对称式布局。横向轴线与纵向轴线均采取对称式布局 用地东侧布置入口广

56、场，作为礼仪性入口，也是项目形象的展示 重点打造小区内部集中园林景观，利用自身造园提升居住品质 打造宜人尺度的宅间绿地景观，实现户户观景,亮点1：规划原则及布局,第 147 页,整体规划布局,小高层（11F)：80-100平米（一梯四户,小高层(11F)：100-110平米（一梯两户,小高层(11F)：120-130平米（一梯两户,底商（2F）：1900-2200平米,专家公寓（18F）：7000平米,亮点1：规划原则及布局,第 148 页,园林理念对称式园林布局，集中中心园林,全园在平面规划上有明显的中轴线，并大致以中轴线左右前后对称布置，园林的划分都成几何形,亮点1：规划原则及布局,第 1

57、49 页,物业配比指标,亮点1：规划原则及布局,第 150 页,交通组织建议,小区出入口：分别沿闽泰大道和景观路设置 停车：为保证中心园林的规划亮点，同时考虑到当地接受度与造价因素，建议停车采取地上+地下的方式。 车位比： 1：0.7,礼仪性人行入口,小区主要车行及人行入口,车行道,人行道,亮点1：规划原则及布局,闽泰大道,景观路,第 151 页,停车示意,沿小区外围车行道布置地上停车位 社区中心设置地下车库以确保社区内部的人车分流，实现内部造景的理念 根据楼座的布局设置车库范围，便于入户的方便与快捷,闽泰大道,景观路,地下停车,亮点1：规划原则及布局,地上停车区域示意,地下停车区域示意,地上

58、停车,第 152 页,小区出入口位置比较,将小区主要人行车行出入口放置在闽泰大道一侧 优势：礼仪感强 问题：需考虑闽泰大道的交通组织，在适当的位置设置红绿灯，以确保社区业主的出行,亮点1：规划原则及布局,闽泰大道,景观路,人行、车行出入口,方案1,第 153 页,小区出入口位置比较,亮点1：规划原则及布局,方案2,将小区主要人行车行出入口放置在景观路一侧 优势：入口大尺度园林景观，彰显宜居环境 问题：礼仪感稍弱、需要投入资金来打造景观路及跨河桥梁,闽泰大道,景观路,人行、车行出入口,第 154 页,中心集中景观与宅间景观,亮点2：内部造景,景观设计、种植、铺装更加简约经济 花园式居住空间 中心景观组团景观相互融合，流水、落花，小径蜿蜒其间，宅中有景，景中有宅,第 155 页,种植设计,亮点2：内部造景,配合中轴对称的总格局，全园树木配置以等距离行列式、对称式为宜。 树木修剪整形多模拟建筑形体，多运用绿篱、绿墙等元素，划分和组织空间 花卉布置多采取花坛和花带或者中型规模的花坛群,第 156 页,园林小品,亮点2：内部造景,园林雕塑、瓶饰、园灯、栏杆等装饰等元素点缀园景 雕塑的摆放尽量置于轴线的起点、焦点或终点,第 157 页,大气广场形象,亮点3：入口的礼仪感广场,广场为规则对称的几何形，位于小区主轴的起始端 广场与道路的构成形式可采取环状放射形、中轴对称式,第 1