成都钰邸华府 市调分析及建议

1、成都钰邸华府,市调分析及建议,通过与贵公司前期的沟通了解到，钰邸华府项目目前已通过了规划设计， 前期各项准备工作已开始展开，所以销售准备工作也应跟上，为了能让 项目实现即定的销售目标，我们对项目所在区域进行了市场调查分析， 并就销售相关事项提出建议以供参考，未尽之处可另行讨论,前 言,第一部分,市 场 调 查,宏 观 环 境 分 析,旧貌,如何将这个传统的大市场导入整洁有序、规范的现代大市场之列，一直是成都有关方面思考的大问题,新 颜,在经建设部批准的成都市城市总体规划、成都市新都区分区规划（2004-2020年）文件中，新都区被确定为成都市北部新城，面积100平方公里，人口100万，是成都市

2、城北副中心，以发展综合服务、轻型工业、宜人居住、旅游观光为主要城市功能,新规划,以城市基底嵌入生态版块+绿色廊道的空间模式,一个绿廊之城、商贸之城、创业之城,形成生态廊道、物流商贸廊道、生活廊道3条廊道格局,北部新城,北新干线、地铁、高铁等多条交通动脉为中轴，以成都其他区域难以比拟的土地放量为基础,一个拥有多种面孔的城 北在成都房产版图上面 貌已经渐渐清晰 。通 过政府制定的发展和规 划战略,以高人一筹的自然资源、产业、科技、教育和休闲聚集为骨架，我们看到，一个拥有多种面孔的城北在成都房产版图上面貌已经渐渐清晰,我们可以肯定的说北部新城，是成都建设世界田 园城的关键节，无论经济发展方式与国际接

3、轨还是城市规划的需要上来讲，北部新城都具有其独 特的经济和市场价值。如今众多的有识之士已经 相中这块风水宝地，北部新城将再创辉煌,区域房地产市场概况,成都地产价值洼地,北部新城,北部新城是成都市四大新城区中惟一的价值洼地，后势肯定要超越其他,新希望、万科、保利、东骏等品牌开发商进驻城北，新都的区域品位和居住品质将发生实质性的改变,亚洲最大的郁金香公园、全球知名五星级酒店皇冠酒店、国际标准高尔夫球场等已进入城北，成都北部没有高端商务配套的历史将宣告结束,财富城北,最晚启动的城北,比拟其它3个区域有更大改善空间,作为价值洼地,相对于地价、房价如雨后春笋般拔地而起的其它区域,城北可谓机会多多,加上城

4、北的旧城改造、北部新城的规划设立，将产生一大批有强烈购房意愿的商户和购房者，这也会提高该地区房地产的投资价值，因此现阶段无论是开发商还是购房者,都是绝佳的购房及投资机会,国际城南,人类社会形态文化城西,中产城东,诱人的前景和后发优势，可以想见，一个现代化新新都的蓝图正在逐渐成为现实,未来区域内房地产市场展望,通过综合分析可以认为，城北在沉寂多年后，借“北部新城”的东风，已经迈开了快速发展的 大步，随着政府的打造、交通瓶颈的打破，区域房地产业将处于上升期向高峰期过渡的发展 时期,房地产开发档次逐步提升,价格继续上升,市场需求持续旺盛,北新润苑、润禾花园、悉尼湾、凤凰山一号等片区内项目开发规模都较

5、大，且都聘请较高水平的建筑规划师进行规划设计，楼盘的整体品质较高，它们的出现，已彻底提升了片区房地产的档次，加上新希望、万科、保利等品牌开发商的进驻，未来几年，成都房市“北部新城”元素将变得越来越重,随着城北综合环境的进一步改善，交通制约因素的逐步缓解和大批高品质楼盘的涌现，商品住宅交易的平均价格将进一步上涨。对于整个成都市场来讲，北部新城是一个正在崛起的黄金地块，区域房地产价格有着较大的上涨空间,目前的城北楼市颇类似两三年前的城东楼市，看似表层沉寂，实则春潮涌动，不仅购买群体的区域性强，其购买力也同样一天比一天高涨，而且将越来越锐不可当,项 目 概 况,项目位置 ：位于凤凰新城片区南一路与东

6、三路交汇处，四周被保利地产的地块包围,钰邸华府,项目所在地块概况,钰邸华府”项目所在地块，属于北部新城中的凤凰山片区。这里拥有距离成都 最近的城市丘陵山体，有1.5万亩的凤凰山公园，有和成都市区对接的最合适 距离，有行之有效的区域规划，更有超乎想象的品牌开发汇聚“成色”。片区将 适宜开发成以坡地生态掩护为特色，以中高档居住用地为主要功能的城北新区， 随着成都房产一路向北发展，凤凰新城掌握着北部新城地理、资源、交通的核 心价值，当之无愧占据着城北的宜居命脉。 此外，北新干线、成青快速路、蜀龙大道四期、物流大道的建设、成彭公路的 改造，地铁1号线的延伸、新崇路跨宝成铁路高架桥的建设等将极大的改善该

7、区 域交通条件，推动区域快速发展,生态环境：1.5万亩的凤凰山公园、2250亩的郁金香公园、占地2000多亩的 城市“生态氧吧”丛林公园、供市民休闲娱乐的康体公园,项目周边配套,交通：地铁1号线北延线、地铁3号线、北新干道、蓉北商贸大道、 成彭高速、蜀龙大道、绕城高速、大件路、物流大道,教育：启航双语幼儿园、大丰中心校、双水碾小学、电子科技大学、 西南石油大学、西南交通大学、四川音乐学院新都校区、成都医学院,医疗卫生：成都军区总医院、大丰公立医院,购物中心：国际商贸城、富森美家居、红星美凯龙、龙湖北城天街商业区、 金牛万达广场（筹建,区域在售项目情况,地理位置：大丰凤凰森林公园北麓 总建面约：

8、14万方 物业形态：高层电梯 面积区间：40120平米 价格：均价5300-5400元/平米 销售情况：仅余20多套85平米左右的套二户型 优惠情况：全款优惠2%，按揭无优惠 主力卖点：低密度town house ，政府打造千亩 凤凰山景区为该项目最大优势,凤凰山一号,地理位置：成都市北新干道西三路 总建面：100万平米 物业形态：高层电梯面积区间：60180平米 价格：均价在5500元/平米 销售情况：目前和达令港两个楼盘同时在售， 达令港以年轻客户为主力客群，以90平米以下 中小户型为主；悉尼湾则以80-180舒适户型为主。 优惠情况：一次性优惠4%，按揭优惠1%。 主力卖点：悉尼湾项目为

9、北部新城标杆性项目， 着重突出大盘品质。项目以九道堰水系为主题， 配合完善的自身配套成为该区域的领头大盘,汇融悉尼湾,北新润苑二期圣劳伦斯,地理位置：新都大丰镇北新大道北一路 总占地：约130亩 总建面：20余万方 面积区间：79147平米 价格：6300-6400元/平米左右 销售情况：2期2010年6月开盘,目前 处于正常销售状态 优惠情况：一次新优惠4%，按揭优惠1%。 主力卖点：高档欧式花园华宅，小区配 有游泳池、网球场等设施，环境优美， 自称是该片区品质最高、环境最好、价格 最高的楼盘,时代锦翠,地理位置：位于城北新城大丰镇石犀路299号 总建面：17万平米 物业形态：塔楼 小高层

10、高层面积区间：60115平米 价格：目前在售房源优惠后均价在5100左右。 销售情况：本月底将推出11号楼，户型与12 号楼相同，但价格将有所上涨。 优惠情况：一次性优惠2%，按揭优惠4%。 主力卖点：东南亚四国风情景观打造，楼盘 景观和建筑风格都极具风情。超宽楼间距。 最靠近国际商贸城的楼盘,九形道 地理位置：成都大丰西二路99号 总建面：4万方 物业形态：高层电梯住宅 面积区间：70120平米 价格：52006800元/平米 销售情况：最新推出3号楼房源 优惠情况：一次性优惠6%，按揭优惠4%。 主力卖点：超大赠送面积，且很实用，得 单价可低至3700元/平米,润禾花园 地理位置：大丰镇花

11、都大道725号 总建面约：27万方 物业形态：高层电梯 面积区间：70140平米 价格：均价5500元/平米 销售情况：目前所剩不多，主要为76平米套二和88平米套三 优惠情况：一次性付款优惠3%，按揭优惠1% 主力卖点：低密度，公园地产，高端小区生活配套。走品质路线，和北新润苑是同一开发商,区域楼盘概况结论,北部新城政策规划和城市发展有利,价格分析,户型分析,本区域在售楼盘均价已经达到了5500元/平方米左右，整体销售情况良好，片区内房地产开发档次逐步提升，价格有继续上涨的空间，市场需求持续旺盛,本区域处于城北北部新城，区域规划为成都市城北副中心 ,正处于快速发展的阶段，有众多开发商涌入，未

12、来几年的放量会比较大,主力户型都在7090平米户型段和90120平米户型段之间。从目前的销售情况来看，主要以7085平米的套二，90120平米的套三最受欢迎，特别是有可变空间的户型最受购房者追捧,目标客户群体分析,客 群,荷花池、五块石片区的商家,北门上班的上班簇,市区西、南方向的置业者 也开始关注北部新城,周边县市部分置业者,优势,劣 势,威胁,机 会,SWOT分析,项目位于快速发展的北部新城，片区房地产发展潜力巨大； 项目周边为保利地产的项目，其对项目的打造将会提升我项目的价值,项目地块周边道路尚未开通,周边项目品牌开发商云集，实力雄厚，目前大丰片区的在售楼盘大都拥有较高的品质，优势明显。

13、对我们具有相当大的威胁,项目周边竞争对手虽多，但营销主题缺乏新意，同质化严重。我项目在运作过程中只要在市场中寻找差异化的因素，寻找产品独特的卖点，运用适度超前的营销手段，定可以在市场竞争中抢得先机,市场调查部分总结,1.国家对现阶段房产市场的调控政策导向仍会坚持稳健偏紧局面，目前房地产市场出现较大波动的可能性较小，开发形势比较乐观。 2.新都大丰片区目前房地产市场的发展处于快速发展接阶段，北新干道的开通，拉近了该区域和成都市的距离，片区内大量的城市化物业正在建设中，并且汇集了众多大盘。大丰片区已成为开发商争先抢夺的阵地，土地增值速度非常快，在此区域开发项目升值潜力巨大。 3.从区域在售楼盘的销

14、售情况可以看出，中小户型的需求十分旺盛，销售周期非常短，资金回款正常。 4.现在本区域的在售及待售户型中，户型集中在70120平米户型段之间，多为中小户型。 5.目前区域在售楼盘的销售均价约在5500元/平方米，市场接受度正常,分析市场调查的结果，项目地处快速发展的北部新城，有着巨大的潜在 消费群体支持，无论是商务还是居住，都具有极大的发展潜力和升值空 间，销售前景非常好,第二部分,产品规划设计优化策略,面积虽小，但“五脏齐全”。 110的3居室套型和78的2居室套型在优化功能配置后，能作到相对较大的客厅、主卧、卫生间，明厨明卫和良好的功能分区，够用的厨房以及生活阳台和休闲阳台或大的套型甚至兼

15、有入户花园等。同时，在户型功能上，考虑客户的不同需求或未来发展，预留一定的改造可变空间,一、本项目在户型布局、配置和规划的基本思路,紧随国家宏观政策导向，项目总体以政策鼓励的中小户型进行规划。户型面积区间为70120，并以78左右的2居室套型和110左右的3居室套型为主,合理控制房屋套型面积，在满足人居基本功能和相对舒适的功能布局前提下，尽可能减少浪费的平面空间，做小套型面积，降低套房总价，以减轻购房者的购房经济压力,户型平面布局精耕细作，反复推敲。套型面积虽小，但布局紧凑，功能齐全，平面布局基本无浪费空间,根据当今人们生活节奏加快，居住方式和生活习惯不断的改变，优化套型内各平面功能区，强调重点功能或未来趋势，以达到重新界定不同功能空间的尺度，该缩的缩，该放的放，以利于套型总体面积的控制,二、户型配比,产品整合营销策略,第三部分,产品销售分期建议,一批次,二批次,三批次,低价入市，抢占市场，回笼资金,正