浅谈精装修项目管理

1、浅谈精装修项目管理,瑞安十年住宅开发经验分享,目录,瑞安房地产项目简介,精装修项目管理重难点分析,进度管理,施工工序管理,材料管理,设计优化,成品保护,精装修项目建造过程风险管控,精装修项目维保服务,瑞安房地产简介,瑞安房地产有限公司,于,2004,年成立，（股,份代号,272,，总部设于上海。公司在发展,多功能、可持续发展的“整体社区”项目方面,拥有卓越成绩。长期以来，瑞安房地产积极配,合政府的城市发展规划，以创新独到及具弹性,的手法进行项目的整体规划，力求打造一个集,生活、工作、休闲”于一体的可持续发展的,整体社区，丰富全面生活体验,武汉天地,位于武汉市汉口永清地块，东临长,江，面向风景如

2、画的江滩公园。项目整体是集,住宅、办公楼、零售、餐饮、娱乐等多功能设,施于一体综合发展项目，以配合整个武汉市国,际化发展的远景规划和发展战略,项目占地,61,万平方，总建筑面积,163,万方,总体规划顾问为美国,SOM,公司,Skidmore,Owings and Merrill, LLP,，经过十年打造,目前已经开发完成,70,仍有,40,余万方待开,发,Office,177,000,m,2,Residence,550,000,m,2,Xintiandi,57,000,m,2,Lifestyle Family Mall,164,000,m,2,Office,590,000,m,Office,

3、Office,Schools,Residence,700,000,m,2,Total GFA 1,630,000m,2,Office,Horizon,110,000,m,2,武汉天地精装住宅开发十年：精装档次及品质不断提升，为市场带来创新产品,2007,2009,2013,2012,御江苑一期,A7/A9,御江苑二期,A6,御江苑三期,A11/A12,御江苑四期,B9,御江苑二期,A8/A10,御江苑四期,B13,2016,云廷,B14,御江苑四期,B11,盛荟,B5,2010,2014,2017,2011,2006,精装修项目管理进度管理,项目管理的主要工作内容，占用项目建设周期长，对进度影

4、响大,开发报建为项目建设的准入，关系到项目整体合规性，报建计划随项目难度不同而制定，需协调项目,内部及外部各个环节，对项目建设进度至关重要,武汉天地,B,片某项目报建计划,用地规划许可证,土地证,建设规划许可证,施工图图审,施工许可证,设计实际从项目定位策划开始，分为概念设计、方案设计、初步设计、施工图设计。与开发报建、招,标、施工关系密切,住宅精装修设计自建筑设计,定稿后开始实施，设计周期,约,6,个月,精装修住宅项目建筑、结构,机电设计需与精装修设计,的配合关系到项目成品的使,用舒适性、实用性,精装修项目标段较多，设计,出图需配合大量招标，出图,速度对项目后续进度有一定,影响,武汉天地,B

5、,片某项目设计计划,施工是项目开发进度管理的核心,施工过程需配合销售时间，关系到项,目投资回收的速度，影响项目的赢利,指标,瑞安集团根据项目区域制定“标准工,期”，供项目制定施工计划参考,精装修项目进度较普通项目周期延长,1,年左右,武汉标准工期节点,精装修项目管理重难点分析施工工序管理,业主方,总承包,Date:2015-03-12,桩基础工程,地质勘察工程,试桩工程,T3,场外销售样,板间,一户一表工程,住户小中央空,调供应,总承包工程,监理,门锁供应,入户大堂软装,施工样板间,基坑围护及降水,土方,铝门窗工程及,幕墙工程,弱电工程,住宅室内精装,修工程,桩基础工程,地质勘察工程,试桩工程

6、,包括销售样板间户,内的精装修、家具,软装等,自来水表前管道及,设备供应及安装,小中央空调及分体,空调供应及安装,含新风系统,地库及上部结构、粗,装及后勤部分精装,综合机电,暖通、电气,给排水、消防、消防,工程,通风扇主体亮化,B14,监理,入户电子锁,套内门锁具,包括大堂家具、壁,画,施工样板用于内部,研究,基坑围护、基坑降水,基坑土方开挖及外运,铝合金门窗、阳台,栏杆、幕墙、室外,玻璃雨棚及吊顶,外墙石材,可视对讲系统、广播,系统、闭路电视系统,保安监控系统、一卡,通系统、停车场管理,系统,地库电梯厅、首层,大堂、标准电梯厅,住宅楼梯间,塔楼除,外,楼梯前室、住,宅单元内精装修,智能家居,

7、电梯安装,外墙一体板工,程,外围铺石,硬景,工程,园林绿化工程,康体设施供应,安装工程,地暖,外墙真石漆涂,料供应安装工,程,住户小中央空,调安装,衣柜供应安装,工程,室内精装石材,供应,精装木饰面供,应,墙纸供应,墙地砖供应,木地板安装,橱柜,浴室柜安装,户内门安装,入户门安装,T3/T4,智能家居系统,电梯安装,放入铝窗招标范围,地面，花坛，水池,铺石，景观地面排,水，绿化、水景设,备等,室外园林绿化及绿,化浇灌系统,老年活动、儿,童游乐场,地暖供应及安装,超高层外墙涂料,小中央空调及分体,空调供应及安装,含新风系统,精装修衣柜,室内精装石材,放入精装修范围,室内墙纸,室内墙地砖供应,架空

8、木地板安装,浴室柜放入精装修范,围,户内门安装,入户门安装（公共,部位防火门,电梯供应,厨房设备供应,洁具、龙头供,应、卫浴五金,供应,户内门供应,入户门供应,橱柜,浴室柜供,应,木地板供应,一站式天然气,标识牌工程,浴霸供应,室外灯具供应,地库划线,供电专变,擦窗机,水景,新风系统,电梯供应,包括：燃气灶、油,烟机、微波炉、消,毒柜、洗碗机、双,门冰箱供应、垃圾,粉碎机、净水器,即时电热器（非战,略,主人房及标准间卫,浴洁具及配件毛巾,杆、厕所架、浴帘,杆、肥皂架,户内门供应,德曼,入户门供应,浴室柜放入精装修,范围,架空木地板供应,誉,丰,天然气入户,地下及地上标识标,牌供应及安装,浴霸,

9、供应及安装,室外灯具供应,地库车位划线,天然气入户,擦窗机供应及安装,放入硬景招标范围,新风供应及安装,精装修项目特别重视成,品品质，施工段划分精,细，既应保证材料供应,商优选，又保证优选施,工单位，这是精装品质,保证的基础,土建完成,机电预埋完成,精装厨卫湿作业及吊顶施工,精装腻子,窗台石,施工,地板龙骨,毛板,施工,橱柜柜体,台面,安装,精装底漆,面漆,1,遍,淋浴房安装,精装洁具,灯具安,装,最后一道面漆,精装五金件安装,地板面板施工,地板保护,拆保护,机电穿线,机电穿线,机电面板,安装,机电面板,安装,部分电器,灯具,水槽安装,剩余电器安装,橱柜五金安装,门基层板施工,门框安装,门扇安

10、装,门五金安装,铝窗,门框,安装,玻璃安装,内,外保温,施工,铝窗五金安,装,窗边收口,保洁,精装修施工是一个系统工程,需特别注意施工工序流程，不可,倒置，否则将产生质量隐患,工序流程所引发的管理重点,1,提前制定全过程施工计划,2,分包单位协调，工序交接,3,成品保护，材料设备照管,梳理搭接面，施工计划系统编排，按流程施工,标准工序指引，标准节点图集，保证每一步操作符合瑞安品质,木地板标准节点图,木地板工艺控制标准,精装修项目管理重难点分析材料管理,材料选择符合集团标准,瑞安拥有一套标准的工料及工艺要,求，所有用于项目的材料均需符合,瑞安技术标准，即同时满足品牌,工料及工艺要求。在设计选型阶

11、段,已经考虑，并在合约中明确。以保,证交付的产品符合可持续及环保的,要求，保证业主利益,严格遵循集团的“标准工序指引,层层把关，确保每一环节审批到位,进场前的审批,设计提供控样承包商送审,设计,顾问审批项目经理审批,审批意见分发至承包商开始,供材,材料进场验收,承包商自检监理检查填写,材料报审表”，现场抽样测试,品质工程师确认存放，张贴标,识定期汇总台帐,精装主材进场前需去产地,工厂直接选材，以石材为例,定标控样,送样审查,产地挑选大货,选择适合的大板,材料到货拼接检验,按标准验收,进场,精装修项目管理重难点分析设计管理及优化,重视设计人员的水平，瑞安住宅全部选择国际知名的设计团队打造精装修方

12、案,样板先行，确保每一个节点满足美观、实用的要求；重注施工图质量,材料选型：环保性、美观性、耐久性、便于打理，设计师为材料选择进行把关，严格审批,设计优化变更：施工过程设计师全程参与，定期巡查，及时发现问题并主动优化，施工人员及设计,师保持顺畅沟通，一切从客户使用角度出发进行反复优化,精装修项目管理重难点分析成品保护,在合约技术文件中明确成品保护的标准，列入招,标清单，包含在承包金额内,成品保护制作样板现场确认后大面积实施,成品及半成品均遵循同一原则：谁施工谁保护,谁破坏谁承担。完善工序交接书面记录,通用说明,保护标准,精装修项目建造过程风险管控,项目开发,KPI,集团实时监控：成本、进度、质

13、量，定期预警，超过预设值亮红（黄）灯,项目进度监控系统：一三及节点,商业,24,个，住宅,34,个,项目质量监控系统：质量检查打分是否合格,单元缺陷率、开裂率、漏水率监控,精装修项目建造过程风险管控,第三方质量检查：集团聘请第三方检查机构，每,2,个月对集团所有项目依照集团标准进行,检查；武汉项目设立独立的质量管控部门，每周,1,次武汉内部全检。对质量和进度及项目,重要事宜进行通报,验房机构验房：武汉项目聘请第三方验房机构进行精装过程指导，对每一套单元分阶段,出具初验、复验、终验的诊断报告，所有问题全部销项方可达到交付条件,客户监督：工地开放日，施工过程向业主开放,工地开放日，向业主展示隐蔽工程的细节，请业主监督工程质量，对产品品质放心,墙面实测，业主亲自查看,砌体施工工艺讲解,LOW-E,玻璃节能体验,讲解结构工艺,还原施工现场,讲解模板脚手架,展示精装修工