上海天地源集团西安木塔寺项目前期定位和可行性分析报告

1、上海天地源集团西安木塔寺项目前期定位和可行性分析报告天地源木塔寺项目发展概念策划2006年7月29日研究框架市场策略开发投资高新区市场环境项目市场定位策略的选择开发建议及指标设定建安成本及经济效益估算土地价格的敏感分析PART3 开发市场领先者的开发建议市场跟随者的开发建议（一）市场领先者的开发建议开发强度选取物业类型组合户型面积配比开发分期及开发时序开发强度选取高新区在售楼盘容积率：2.7-3.8曲江在售楼盘容积率：1.8-2.5本项目产品发展方向：以18层以下高层为主，发展部分多层物业充分发挥项目的景观优势保证较高土地利用率保证产品的均好性高新区在售项目产品：高层（18层）：54%高层（1

2、2层，18层）：26%小高层（>6层，<12层）：20%市场定位一：拓展区域高端市场建议整体容积率：2.5左右建筑密度：20%市场领先者策略各地块开发强度设定三块地差异化的周边环境和资源条件开发时考虑首期以部分稀缺性物业类型（多层）切入市场ABC办公用地容积率4农民回迁房公园用地建议容积率：3考虑因素： 西邻高容积率办公用地 用地规模不大，地块南北长，东西短 景观面较窄建议容积率：2.5考虑因素： 用地规模较大，利于环境空间营造 作为首期开发用地 东邻农民回迁房，可享景观资源适中建议容积率：1.5 用地规模最小 景观资源最优 考虑发展高价值物业类型市场领先者策略开发时序开发顺序:

3、B-C-A考虑因素B地块占地规模较大，景观资源均衡性较好，利于产品环境营造A地块用地条件、景观条件相对较差，前期开发价值不高，应于在小区和周边区域成熟后开发ABC办公用地容积率4农民回迁房公园用地市场领先者策略产品组合及分布考虑因素各地块容积率设定情况开发顺序由B-C-A，考虑到后期价格的提升，A地块应控制总价，适当缩小户型面积ABC办公用地容积率4农民回迁房公园用地物业类型 以高层为主，可配置部分多层（小高层）物业户型面积 户均面积144 以130-150平米三房为主，部分160-180平米四房单位物业类型 以多层为主户型面积 户均面积170 以140-160平米三房，160-200平米四房

4、为主物业类型 高层物业户型面积户均面积130 以120-140平米三房为主市场领先者策略开发产品-价格发展曲线BCA均价发展线产品发展线（物业类型/面积）市场领先者策略整体物业类型配比主要分布在B、C地块C地块多层带电梯主要分布在A、B地块用地分布情况20%80%建筑面积比例一梯两户一梯两户、一梯三户平面结构6层18层层数多层高层物业类型考虑因素目前高新区在售楼盘的物业类型：主要集中在18层以上高层物业市场价格梯度：多层>小高层>高层，高新区多层物业稀缺B地块价值均衡性较强，以高层为主，辅以部分多层C地块价值相对较高，可多设置多层物业市场领先者策略整体户型面积配比总体户均面积147

5、平方米30%45%25%户型套数比例高层物业60-75万144大三房70-80万元50-60万元总价范围主要分布多层物业，可设置部分叠加复式单位主要分布在A地块高层物业分布情况120-130中三房160-180户均面积重心(m2)四房户型市场领先者策略开发分期总开发面积约25万平方米开发周期设定为4年，销售期3年考虑因素：目前高端物业平均每年消化量在7-10万本项目凭借形近似的资源条件和品牌资源，预计年销售量可达8-9万平方米10万平方米/年，约770套/年高层、小高层物业40-60万，均价4200绿地世纪城8万平方米/年，约460套/年小高层、高层50-80万，均价4700中海华庭7万平方米

6、/年，约400套/年小高层为主80-100万，均价4600-94800曲江6号消化量及销售速度物业类型及主力套价参考楼盘市场领先者策略（二）市场跟随者的开发建议开发强度选取物业类型组合户型面积配比开发分期及开发时序开发强度选取总用地面积：150亩整体容积率取3三块地容积率均取3建筑密度：20%ABC办公用地容积率4农民回迁房公园用地市场跟随者策略物业类型组合主要分布在A、B地块主要分布在B、C地块用地分布情况约20%约80%建筑面积比例一梯两户一梯三户平面结构12层18层层数小高层高层物业类型考虑因素采用高容积率、低建筑密度，保证产品均好性由于C地块景观面较宽，价值较高，多设置高层以提升产品价

7、值市场跟随者策略户型面积配比整体户均面积120平方米拉长产品线、扩大产品覆盖面，抢夺高新区中高端市场各类消费人群主要分布在A地块15%30-35万90二房15%45%25%户型套数比例主要分布在B、C地块45-50万120-135大三房50-55万40-45万总价范围主要分布在C地块分布A、B地块分布情况115中三房140户均面积重心(m2)四房户型市场跟随者策略开发周期及开发时序总开发面积约为30万平方米开发周期设定为4年，销售期3年考虑因素：目前在售高新区主要物业的年消化量10-12万平方米/年本项目凭借枫林绿洲项目品牌优势，预计每年消化量10-12万12万平方米/年，约1015套/年小高

8、层、高层物业40-60万，均价3600-3800枫林绿洲10万平方米/年，约900套/年小高层、高层30-55万，均价3800-4000紫薇臻品12万平方米/年，约1049套/年小高层为主40-50万，均价3500-3600城市风景消化量及销售速度物业类型及主力套价参考楼盘市场跟随者策略PART4 投资估算市场领先者（方案一）投资估算市场跟随者（方案二）投资估算两方案对比市场领先者（方案一）：容积率2.4注明：其中A地块容积率3.0， B地块容积率2.5， C地块容积率1.5，14%32880平方米 多层（6层）7%17600平方米 小高层（12层）79%189920平方米 高层（18层）10

9、00平方米 会所建筑面积其中2/3 按地下停车考虑1：1.2车位配比按每户平均面积144m2计算1676户 住宅总户数计入容积率部分241400平方米 地上总建筑面积地下室车库（包括人防）46939平方米 地下总建筑面积288339平方米 总建筑面积2.4 毛容积率<25%总建筑密度150亩 100%100000平方米 总用地面积备注比例指标项目主要经济技术指标市场领先者（方案一）售价设定小高层（12层）：均价4800元多层（6层）：均价5500元曲江华府参考楼盘高新区价格年增长率2.5%考虑多层产品的稀缺性，按年均3%增长本项目销售期3年高层（24层）：4500元小高层（12层）：52

10、00元中海华庭高层（18-24层）：均价4300元绿地世纪城项目未来三年销售期均价多层：5500元高层：4600元多层（6层）：5000元高层（18层）：4300元本项目多层（6层）：5000元枫林华府未来售价现时售价市场领先者（方案一）销售收入估算说明：以上销售收入暂未考虑商业销售收入，小高层和高层按均价4600元/平方米考虑。 124,272 5,169 240,400 总体合计 10,729 8万元/个 1341个 可售车库（个） 113,543 4,723 240,400 住宅小计 95,459 4,600 207,520 高层住宅 18,084 5,500 32,880 多层住宅 住

11、宅 小计（万元） 售价(元/m2) 面积（m2） 项 目 总体 销售收入预测表市场领先者（方案一）不含土地成本的投资估算 3,145 75,913 总销售成本5 345 8,326 销售税项4 2,800 67,586 总成本费用3 128 3,083 财务费用2.3 154 3,728 销售费用（3%）2.2 49 1,192 企业管理费（2%)2.1 332 8,003 开发费用2 48 1,168 不可预见费（2%）1.6 246 5,937 开发期规费1.5 196 4,728 公建配套设施1.4 1,881 45,405 建安成本1.3 97 2,345 前期费用1.2 - - 土地

12、成本1.1 2,468 59,583 开发成本1地上面积单方 投资（元）投资额(万元)项 目序号开发成本费用估算表市场领先者（方案一）不同地价条件下的投资收益注：按容积率2.4测算20.8%24.4%28.2%32.3%36.7%41.4%（所得税前）投资收益率 21,359 24,359 27,359 30,359 33,359 36,359 税前利润（万元） 124,272 124,272 124,272 124,272 124,272 124,272 总销售收入（万元） 102,913 99,913 96,913 93,913 90,913 87,913 项目总投资（万元） 4,263

13、4,139 4,015 3,890 3,766 3,642 单方总成本合计 （元/m2） 3,145 3,145 3,145 3,145 3,145 3,145 不含土地成本的开发成本费用（元/m2） 1,118 994 870 746 621 497 楼面地价（元/m2）180万元/亩 160万元/亩 140万元/亩 120万元/亩 100万元/亩 80万元/亩 土地价格市场领先者（方案一）开发成本-售价的敏感性分析备注：基准方案按地价为180万元/亩计算市场领先者（方案一）20.8%26.2%32.3%38.9%46.2%54.3%63.4%115%15.5%20.8%26.5%32.8%

14、39.8%47.6%56.3%110%10.3%15.3%20.8%26.8%33.5%40.9%49.2%105%5.0%9.8%15.0%20.8%27.1%34.2%42.1%100%-0.2%4.3%9.3%14.7%20.8%27.5%35.0%95%-5.5%-1.2%3.5%8.7%14.4%20.8%27.9%90%-10.7%-6.7%-2.2%2.6%8.0%14.0%20.8%85%售价变化115%110%105%100%95%90%85%开发成本变化（所得税前）投资收益率市场跟随者（方案二）：容积率3.020%60000平方米 小高层（12层）80%240000平方米

15、高层（18层）1000平方米 会所建筑面积其中60% 按地下停车考虑1：1车位配比按每户平均面积110m2计算2736户 住宅总户数计入容积率部分301000平方米 地上总建筑面积地下室车库（包括人防）57464平方米 地下总建筑面积358464平方米 总建筑面积3.0毛容积率<25%总建筑密度150亩 100%100000平方米 总用地面积备注比例指标项目主要经济技术指标市场跟随者（方案二）售价设定小高层（12层）：均价3800元高层（18-34）：均价3500元城市风景参考楼盘高新区价格年增长率2.5%本项目销售期3年高层（24层）：3600元小高层（12层）：3800元枫林绿洲高层

16、（18-24层）：均价3600元云顶圆项目未来三年销售均价高层：4200元高层（平均18层）：3900元本项目高层（27-34层）：3500-3600元阳光曼哈顿未来售价现时售价市场跟随者（方案二）销售收入估算说明：以上销售收入暂未考虑商业销售收入，小高层、高层按均价4200元/平方米考虑。 139,135 4,638 300,000 总体合计 13,135 8万元/个 1642个 可售车库 126,000 4,200 300,000 住宅 小计（万元） 售价(元/m2) 面积（m2） 项 目 销售收入预测表市场跟随者（方案二）不含土地成本的投资估算 3,106 93,496 总销售成本5 3

17、10 9,322 销售税项4 2,796 84,174 总成本费用3 123 3,710 财务费用2.3 139 4,174 销售费用（3%）2.2 50 1,496 企业管理费（3%)2.1 312 9,380 开发费用2 49 1,467 不可预见费（3%）1.6 248 7,462 开发期规费1.5 186 5,590 公建配套设施1.4 1,920 57,793 建安成本1.3 82 2,482 前期费用1.2 - - 土地成本1.1 2,485 74,794 开发成本1地上面积单方 投资（元）投资额(万元)项 目序号开发成本费用估算表市场跟随者（方案二）不同地价条件下的投资收益注：按

18、容积率3.0计算18,639 21,63924,63927,63930,63933,639税前利润（万元）15.5%18.4%21.5%24.8%28.2%31.9%（所得税前）投资收益率 139,135 139,135 139,135 139,135 139,135 139,135 总销售收入（万元） 120,496 117,496 114,496 111,496 108,496 105,496 项目总投资（万元） 4,003 3,904 3,804 3,704 3,605 3,505 单方总成本合计 （元/m2） 3,106 3,106 3,106 3,106 3,106 3,106 不含

19、土地成本的开发成本费用（元/m2） 897 797 698 598 498 399 楼面地价（元/m2）180万元/亩 160万元/亩 140万元/亩 120万元/亩 100万元/亩 80万元/亩 土地价格市场跟随者（方案二）开发成本-售价的敏感性分析备注：基准方案按地价为180万元/亩计算市场跟随者（方案二）15.5%20.7%26.5%32.8%39.8%47.5%56.2%115%10.4%15.5%21.0%27.0%33.7%41.1%49.4%110%5.4%10.2%15.5%21.2%27.6%34.7%42.6%105%0.4%5.0%10.0%15.5%21.5%28.3%

20、35.8%100%-4.6%-0.3%4.5%9.7%15.5%21.9%29.1%95%-9.6%-5.5%-1.0%3.9%9.4%15.5%22.3%90%-14.7%-10.8%-6.5%-1.9%3.3%9.1%15.5%85%售价变化115%110%105%100%95%90%85%开发成本变化（所得税前）投资收益率对比分析两种方案对比15.5%20.8%（税前）投资收益率18,63921,359（税前）利润120,496102,913总投资（万元）139,135124,272总销售收入（万元）市场跟随者（方案二）容积率3.0市场领先者（方案一）容积率2.4建议选择市场领先者策略（

21、方案一）市场跟随者策略（方案二）V.S.市场领先者策略（方案一）项目价值利用（区位/资源价值）经济效益企业品牌促进作用市场进入门槛市场竞争密集程度越多，促进作用越大越多，竞争越激烈越多，门槛越高越多，效益越好越多，匹配程度越高THANKS！PART5 附件 （市场基础资料）市场调查工作内容(2006.7.13-2006.7.29)项目地块现状调研项目用地条件、资源、交通状况、周边重要配套设施等西安全市及高新区经济发展调研西安全市房地产市场调研已出让、待出让土地情况城东、城南、城北、城西在售的主要楼盘（约50个）相关专业人士访谈相关政府部门走访（城市规划局、国土局、房管局等）相关工业园区走访市场

22、调查公司房地产信息网二手资料收集、整理及分析（城市、经济、房地产总体市场及个盘等）高新目前咨询登记高层33-43万 多层70-80万预计高层3300 多层5000高层68-71（1房1卫）97-100（2房2卫）125-128（3房2卫）多层主要以138-158为主（3房或4房2卫）17栋高层、3栋小高层、4栋多层3.0 20200枫林华府中海2005年7月55-65万为主其次85-90万高层尾货4300小高层5200140-160为主，其次120-1405栋24层和1栋29层高层、17栋小高层2.514.721022中海华庭100-120尾货以133-144为主140-16080-12030

23、-5080以下30-60120-160100-140140-160120-140普通公寓65-103 精装修公寓37-51100-12080-100120-140主力户型融侨2006年35-55万3600元一期11栋板式小高层、高层，以小高层为主，共5500户）2.7 80430融侨紫薇馨院紫薇2002年7月45-50万3400推售高层尾货1.6 1802200紫薇田园都市上海绿地2004年9月45-65万4200-430054栋住宅(11层小高层、18-24层高层)、2座酒店、3栋公寓、1条绿地新天地商业街、7栋办公楼等1.6 总建120万，住宅65万1160绿地世纪城陕西锐捷实业35-45

24、万34505栋28层高层4.96.620丽湾蓝岛嘉天实业2006年3月13-21万 42002栋19层mini国度西安伟鑫2005年9月35万以下34002栋32层高层12.6910.6新一代国际公寓陕西佳鑫10-20万34001栋小高层4.5 1033领先心城陕西正通45-65万高层3600小高层40004栋26层、5栋 11层1664.45云顶园中天集团2005年10月35-55万38505栋18-22层高层、17栋9-11层小高层 2.81163.9中天花园上海大华集团2006年4月35-55万3500-36001栋34层，2栋27层，3栋30层3.8 831.48大华阳光曼哈顿高科20

25、05年7月45-55万高层3500 小高层38005栋高层、24栋小高层3.4321124城市风景夏日景色陕国投鸿业地产2005年10月普通28-44万 精装修20-27万普通公寓4300 精装修公寓53002栋公寓（1普通公寓、1精装修）、1栋写字楼930金桥国际广场西安侨盛房地产二期刚开盘35-55万36009栋11层,总户数4000多2.031001022中华世纪城胜利集团、七星地产35万以下3400-36002栋21层、1栋13层4.1 5.472519.798米罗蓝山紫薇2005年8月45-55万3800-43003栋27层、1栋26层、 8栋18层、6栋11层、2栋6层2.3231

26、50紫薇臻品建筑面积(万m2)占地(亩)开发商开盘时间主力总价范围均价物业类型容积率规模在售楼盘2006年9月份开盘28-363500-360012栋多层（4层和6层）、小高层（11层和15层）、高层（20层）57-200,38种户型，80-100平方米的占80%以上，三房100-130，多层三房为100-110，总户数1000户2.24 12.8285.8曲江城市风景460010余栋小高层,高层,共1182户40-300十余种不同户型2.84 14.8778.5曲江6号60-100万 小高层均价4600 多层55004排6层多层 板式小高层多层面积150-170三房（带阳光花房） 小高层13

27、9-140平方米三房1.922206曲江华府360-728万9000-1400033栋66户别墅物业双拼别墅400-550平方米,约66户39500溪园登记均价8000-10000以别墅物业为主连排别墅 独立别墅400-800平方米 花园洋房曲江公馆现内部认购60-80万 80-100万均价4600-470011栋12层小高层135平米三房、159平方米四房 173平米三房和218平米四房2.430190钻石半岛2006.3200-300万元均价7900别墅,分二期开发,总户数132户,一期132户,二期99户,建筑层数为地下一层,地上三到四层叠加别墅200平米以上； 连排别墅300平米以上；

28、 独立别墅0.97 4.558670.8航天御苑2006.7.1545-60万小高层3500-3900 高层3500-45009-10层小高层为主，3栋 14-15层高层（高层为170-200平方米大户型）130-159平米三房2.329192曲江兰亭建筑面积（万m2)占地(亩)开盘时间总价范围均价物业类型主力户型容积率规模在售楼盘待定14栋13-15层小高层；4栋一梯六户28层高层；8栋一梯三户18层高层，10栋一梯四户高层现售80-90平米二房；110-130平米三房；后期户型可能有所放大2.2一期建筑面积21.34万平方米1200亩 一期153亩广厦水岸东方多层已售完，小高层剩几套130

29、平米；二期年底开40-50万3400-3500顶层复式4500一期8栋花园洋房,6栋小高层135左右三房为主1.5 40400沁水新城3300一期为多层 二期为12层小高层,3栋5+1花园洋房,3栋小高层,4栋高层3栋花园洋房已售完.小高层:二房二厅,三房二厅,面积102-140平方米3.1 14.329270.26家天下共500套55-70万435010层小高层 5栋多层 （一梯两户） 联排139-154平米三房 164平米四房1.8 14115就掌灯50-60万为主，部分四房60-70万43008-9层小高层 6层多层 一梯两户118-138平米三房 163平方四房 112平方米二房东尚2

30、期建筑面积占地备注总价范围均价物业类型主力户型容积率规模在售楼盘29-40万 2800-310028栋12层小高层、5栋20层高层102128（3房2卫）320102旭景碧泽园2005年6月4045万3000整体均价 高层均价3300-3400二期（8栋多层，3栋小高层、2栋高层）、白领公寓（8栋小高层）（624户）130-144（3房2卫）二期4.4二期10万平米总占地72亩,二期34亩爱西华庭二期+白领公寓2004年9月27-34万32002栋高层（22层），1栋多层（约400户）83107（2房2卫）4.8335平方米万强艺术家 二期2004年12月13-45万3300二期2栋高层（4-24层）（二期约420户）3864（1房1卫） 83107（2房2卫）5.9 1025.4西城芳洲二期建筑面积占地开盘时间总价范围均价物业类型主力户型容积率规模在售楼盘电子城科研机构单位人员13-18万3600主要依托周边配套，社区有少量的商业配套1栋24层高层，7栋18层高层，672户一室一厅，34-52平方米2.6 11.511467