项目建设用地相关政策

1、河北省新民居建设用地政策 30 问日前,省国土资源厅将新民居建设用地政策的 30 个问题编印成册，为我省干部群众解惑答疑。这 30 个问题如下：1.新民居建设用地政策的核心内容是什么?答：其核心内容为: 在确保耕地和基本农田总量不减少，质量不降低，建设用地总量不增加的前提下，经批准新民居建设可先占一部分农用地进行周转，待村民入住新居后，将旧村址复垦，归还周转用地。其二是按照旧村址复垦规划，增加的耕地在归还周转用地、留足农村发展用地后，其余部分可作为土地转置换指标，置换城镇建设用地。城乡建设用地增减挂钩是指依据土地利用总体规划，将若干拟整理复垦为耕地的农村建设用地地块(即拆旧地块)和拟用于城镇建

2、设的地块(即建新地块)等面积共同组成建新拆旧项目区，通过建新拆旧和土地整理复垦等措施，在保证项目区内各类土地面积平衡的基础上，最终实现增加耕地有效面积，提高耕地质量，节约集约利用建设用地，城乡用地布局更合理的目标。2.新民居建设用地政策的适用范围和条件是什么?答：适用新民居建设用地政策的范围是:已列入省级新民居示范村。2009 年和2010 年省级示范村可适用。属于多村联建的，其中有 2 个村列入省级示范村也可适用。除此之外还应当满足以下条件:1)使用周转用地的示范工程，旧村址要在新一轮土地利用总体规划确定的城镇扩展边界外。这是因为城镇扩展边界内的村庄属城镇规模控制区，需要按城镇的规划要求进行

3、拆迁建设，不适宜复垦为农用地，周转用地就不能归还。2) 对于石家庄、唐山、邯郸、保定、张家口、秦皇岛 6 个城市的允许建设用地区不适用新民居用地政策中的土地置换。上述 6 个城市有条件建设用地区可以适用。原因是 6 个城市的允许建设用地区涉及的农用地转用、征收必须依法经国务院批准，按我省的新民居用地政策，周转用地和土地置换分别经省国土资源厅和省政府批准。3.周转用地有什么特性?先占后补的含义是什么?答：周转用地具有先占后补性质。批准使用周转用地既解决了农用地的转用、占用，又解决了新民居建设规划和土地利用总体规划衔接的问题，且不用缴纳新增建设用地有偿使用费。周转用地可以“先占后补”，即允许先占地

4、建新、后拆旧归还，但是一定要办理申请审批手续，不是先占地开工、后补办审批手续。周转用地“先占后补”，属于指标在先， 归还在后的行为。4.周转用地使用的面积标准是什么?答:一般在原村址实施滚动拆迁分期建设的示范村使用周转用地面积不超过 50 亩; 整村迁建或多村联建的示范村，可按实际要求，向省国土资源厅申请周转用地。需要说明的是多村联建使用周转用地，不是按每个村 50 亩累计，而是按新村规划需要占用农用地的面积计算。5.周转用地的批准权限是如何规定的?答:使用周转用地面积在 50 亩以下的(含 50 亩)，占多少、补多少，不需要用旧村址复垦的土地进行置换的，由设区市国土资源局批准;需要进行土地置

5、换和使用周转用地面积在 50 亩以上的，由省国土资源厅批准。6.周转用地归还标准和归还时限是如何规定的?答:面积复垦首先要归还周转用地，归还的面积标准为占用周转用地面积的 1.2 倍。按 1.2 倍归还，主要考虑消化农村违法占地和完成新一轮土地利用总体规划确定的建设用地规模控制目标。周转用地要在 4 年内归还。到期不能归还的，按使用周转用地的 2 倍扣减示范村所在设区市、县(市)下半年度土地利用计划指标。7.哪些周转用地需要征收?征收后采取哪种供地方式?答:示范村新村选址在城镇建设用地区的，周转用地经批准后，要依法办理土地征收审批手续。示范村住宅用地和公共设施用地可采取划拨方式供地，其他用地按

6、现行供地政策执行。示范村住宅用地也可以参照河北省国土资源厅支持城镇面貌三年大变样十条措施中“村民自愿采用出让方式提供安置用地的，可按政府确认评估地价的 40%收取土地出让金”的规定执行。8.新民居建设过程中节余的建设用地指标如何使用?答:在新民居建设中，要将旧村址复垦为耕地，归还周转用地、留足农村发展用地后，其余部分可作为土地置换指标，转换城镇建设用地。土地置换指标，也属于先占后补性质，待周转用地使用、归还方案经批准后即可使用，不需要等旧址复垦验收后使用。置换城镇建设用地的要依法办理土地征收手续。9.土地置换指标的使用数量、范围、方向等方面有什么要求?答:置换指标的使用，每年不超过三分之一。置

7、换指标可以有偿转让，原则上县域范围转让。对确需在市区市范围内进行置换的，必须经省政府批准。置换指标的使用要把握好用地结构和比例，统筹安排房地产开发、现代服务业等第三产业和其他产业项目用地。房地产开发项目中，要有一定比例的保障性住房、经济适用房、廉租房、中小户型普通商品房。新民居建设节余出来的土地，不能用于“小产权房”。10.土地置换指标如何归还?答:因土地置换指标属于先占后补性质，所以使用土地置换指标要按使用数量到 期归还。有于归还置换指标的土地，是旧村复垦后节余出来的土地。土地置换指标归还的 期限同时也是旧村址完成复垦的期限，在批准周转用地使用、归还方案之日起 4 年内归还。到期不能复垦归还

8、的，按置换建设用地面积的 2 倍扣减示范村所在设区市下年度土地利用计划指标，同时，置换到城镇的建设用地所在设区市、县(市)还必须补交新增建设用地有 偿使用费和耕地开垦费。省国土资源厅还要进一步适时研究防止建新不拆旧现象发生的措施。11.新民居建设中腾出的土地能否建商品房?答:按照国家现行法律、法规和政策规定，不允许占用农民集体所有土地建商品房。需要在新民居建设中节余出来的土地上建设商品房的，在符合土地利用总体规划的前提下，要依法办理土地征收手续，并以招标、拍卖、挂牌出让方式取得土地使用权。12.新民居建设周转用地方案由谁组织编写?如何上报?答:新民居建设周转用地使用、归还方案，由县级国土资源部

9、门依据经批准的示 范村村庄规划和新民居建设改造方案组织人员编写。县级人民政府负责上报，设区市人民 政府出具审核意见。将文件规定申报材料的电子文档和纸质卷宗报省国土资源厅政务大厅。新民居建设周转用地以县(市)为单位分批申报。1 批可以包括 1 个用地项目，也可以包括几个用地项目，但方案要分别编写。11.新民居建设中腾出的土地能否建商品房?答:按照国家现行法律、法规和政策规定，不允许占用农民集体所有土地建商品房。需要在新民居建设中节余出来的土地上建设商品房的，在符合土地利用总体规划的前提下，要依法办理土地征收手续，并以招标、拍卖、挂牌出让方式取得土地使用权。12.新民居建设周转用地方案由谁组织编写

10、?如何上报?答:新民居建设周转用地使用、归还方案，由县级国土资源部门依据经批准的示 范村村庄规划和新民居建设改造方案组织人员编写。县级人民政府负责上报，设区市人民 政府出具审核意见。将文件规定申报材料的电子文档和纸质卷宗报省国土资源厅政务大厅。新民居建设周转用地以县(市)为单位分批申报。1 批可以包括 1 个用地项目，也可以包括几个用地项目，但方案要分别编写。13.新民居建设不使用周转用地但需要将旧村址复垦出的土地用于置换的如何报批?答:省级新民居示范村不使用周转用地，但需要将旧村址复垦出的土地用于置换的，由县级国土资源部门依据经批准的示范村村庄规划和新民居建设改造方案组织人员编写旧村址复垦方

11、案，按新民居周转用地报批程序报省国土资源厅批准。14.县域镇村体系规划没有完成能否申报使用新民居建设周转用地?答:对尚未完成县域镇村体系规划的县(市)可以申报新民居建设周转用地，但需要县(市)政府作出承诺，将该示范村纳入县域镇村体系规划确定的保留居民点范围。15.什么是土地利用总体规划?答:土地利用总体规划是指在一定区域内，根据国民经济和社会发展对土地的需 求以及当地的自然、社会经济条件，从全局的、长远的利益出发，对区域范围土地资源的 开发、利用、整治、复垦、保护等在时间和空间上进行统筹安排的战略性规划。其目的在 于加强土地利用的宏观控制和计划管理，合理利用土地资源，提高土地利用率土地产出率，

12、 促使思经济协调发展。土地利用总体规划是国家实施用途管制的基本依据。我国目前广泛开展的土地利用总体规划是按行政区域进行的，分为全国、省级、市地级、县级和乡镇级五个层次。各层次之间可以根据需要，按自然区域或经济区域，进行跨省、跨市县、跨乡(镇)的区域土地利用总体规划。上下级规划必须紧密衔接，上一级规划指导下一级规划，是下级规划的依据，下级规划是上级规划的基础和落实。16.土地用途是如何分类的?答:中华人民共和国土地管理法(以下简称土地管理法)第四条规定：国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。(一)农用地：是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农

13、田水利用地、养殖水面等。(二)建设用地：是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施等。(三)未利用地：是指农用地和建设用地以外的土地。17.什么是土地利用计划和土地利用年度计划指标?答:(一)土地利用计划是指国家和地方对土地资源开发和利用做出的部署和安排， 是土地利用总体规划的具体实施。土地利用计划按照实施时间，分为土地利用中期计划和土地利用年度计划;按行政级别，可分为全国、省、设区市和县(市、区)四级;按管理方式， 可分为国家计划和地方计划，地方计划必须服从国家计划。(二)土地利用年度计划指标是土地利用年度计划的具体形式。计划指标

14、包括：新 增建设用地计划指标(包括新增建设用地总量指标;新增建设占用农用地及耕地指标);土地开 发整理计划指标(包括土地开发补充指标;土地整理复垦补充耕地指标);耕地保有量计划指标。18.什么是土地用途管理?农用地转用的批准权限是如何设定的?答:土地管理法所称的土地用途管制，就是在依法认定土地现状用途的基础上，编制土地利用总体规划，明确土地预期用途和土地使用条件，对土地用途的变化进行管制，严格控制胜地，特别是耕地转为建设用地。土地管理法第四十四条规定：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的， 应当办理农有地转用审批手续。农有地转用的权限具体分为：(一)省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线

15、工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。(二)在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设胜地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。(三)上述(一)、(二)规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的， 由省、自治区、直辖市人民政府批准。19.什么是土地的节约集约利用?答: 土地节约集约利用：一是节约利用土地，即各项建设都要尽量节省土地，千方百计地不占或少占耕地;二是集约利用土地，以合理布

16、局、优化用地结构和可持续发展的思想为指导，通过增加存量土地投入、改善经营管理等途径，不断提高土地的使用效率和经济效益，实现更高的经济、社会和生态、环境效益。20. 什么是基本农田?答:基本农田是指根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地的预测而确定的在土地利用总体规划期限内未经国务院批准不得占用的耕地。基本农田是从战略高度出发，为了满足一定时期人口和国民经济对农产品的需求而必须确保的耕地的最低需求量，基本农田是耕地中的精华，是为实现粮食基本自给目标所设置的发全低线， 是我们的“饭碗田”、“保命田”。21.什么是耕地占补平衡制度?答:土地管理法第三十一条规定：“国家实行占用耕地补偿

17、制度。”占用耕地补偿制度，也就是耕地占用补平制度。具体含义是：非农业建设经批准占用耕地，占用耕地的单位，应按照“占多少、垦多少”的原则，负责开垦与所占耕地的数量与质量相当的耕地。没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。22.什么是土地征收?答:土地征收是指国家为了公共利益需要，依法将集体所有土地转为国家所有并给予补偿的行为。23.土地征收的批准权限、程序是如何规定的?答:(一)国务院的征收批准权限1、基本农田2、基本农田以外的耕地超过 35 公顷的;3、其他土地超 70 公顷的。包括了耕地之外的所有土地，同时也包括征用耕地

18、35 公顷以下，其他土地 70 公顷以下，两项之和超过 70 公顷的情形，即只要征收土地的总面积超过 70 公顷，都必须报国务院批准。(二)省级人民政府批准的征收批准权限 1、基本农田以外的耕地 35 公顷以内的;2、其他土地 70 公顷以内的。在征收土地的审批中，要征收农用地，还要办理农用地转用审批。(三)土地征收程序1、征地方案的拟定、报批;2、征地方案公告;3、办理征地补偿登记;4、征地补偿安置方案的拟定、公告及实施;5、争议处理;6、支付与分配。24.目前国家和我省对征地补偿安置是如何要求的?答:(一)土地的补偿费用。按照国家要求，我省制定并实行征地区片价，省政府冀政2008132 号

19、予以公布，自 2009 年 1 月 1 日起执行。依法征收集体土地，要按被征土地的区片价乘以被征土地的面积计算土地补偿费。山区未利用地和坝上未利用地按征地区片价的 60%执行，任何单位和个人不得擅自提高或者降低土地补偿费标准。(二)地上附着物和青苗补偿费用。按照河北省土地管理条例的规定，青苗补偿费按征地时当季作物的产值计算;地上物补偿费标准由设区市政府制定，报省政府批准后实行。鉴于地上物补偿费标准修订频繁，为提高办事效率，省政府冀2008132 号规定地上物补偿费标准由设区市政府制定。(三)被征地农民的社会保障费用。冀政2008132 号规定，在征收农用地报批前， 市、县政府要按照不低于征地区

20、片价 10%的标准，确定被征地农民的社会保障费，划入本市场、县被征地农民社会保障专用账户，专款用于被征地农民的社会保障。(四)征地补偿费用的分配。根据十七届三中全会关于现有土地承包关系要保持稳定并长久不变的要求，物权法关于用益物权人有权依法获得相应补偿的规定、国发200428 号文件关于土地补偿费主要用于被征地农户的原则，冀政2008132 号文规定，土地补偿费 20%归集体经济组织，80%归被征地的土地使用权人或者承包经营权人;没有土地使用权人和承包经营权人的土地，土地补偿费全部归集体经济组织。地上物和青苗补偿费归所有权人。(五)安置途径。国家规定的主要安置途径货币安置、农业安置、社保安置，

21、条件允许的还可有用地单位安置。25.什么是农村集体建设用地?答:农村集体建设用地是指城镇以外，广大农村和集镇范围内建设占用的土地的总称。广义地讲，农村集体建设用地包括农业建设用地和农村非农业建设用地两大部分。目前，通常所说的农村集体建设用地是指农村非农建设用地。26.什么是宅基地?答:宅基地是提农民的住房、辅助用房(厨房、禽兽舍、厕所等)、沼气池(或太阳 灶)小庭院(或天井)用地，以及房前房后少量的绿化用地。宅基地不包括农民生产晒场用地。27.我省申请宅基地的条件和宅基地标准是如何掌握的?答:河北省农村宅基地管理办法关于申请宅基地条件的规定：(1)因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的;(2)

22、外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的;(3)因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡(镇)村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。关于宅基地面积标准的规定：(1)人均耕地不足一千平方米的平原或者山区县(市)， 每处宅基地不得超过二百平方米;(2)人均耕地一千平方米以上的平原或者山区县(市)，每处 宅基地不得超过二百三十三平方米;(3)坝上地区，每处宅基地不得超过四百六十七平方米。县(市)人民政府可以根据当地实际情况，在前款规定的限额内规定农村宅基地的具体标准。28.国家对宅基地使用权的取得、行使和转让有哪些规定?答:(一)宅基地使用权的取得。现行法律规定，农村村民一户只

23、能拥有一处宅基地， 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。(二)宅基地使用权的转让。现行法律规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。禁止城镇居民在农村购买宅基地。(三)宅基地使用权不得抵押。现行法律规定，宅基地使用权不得抵押。29.什么是集体建设用地使用权流转?答:集体建设用地使用权流转，是指在所有权不变的前提下，出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权的行为。我省于 2008 年出台了河北省集体建设用地使用权流转管理办法(省政府令2008第 11 号)。30.什么是土地整形理?答:土地整理是指在一定区域内，按照土地利用总体规划与土地开发整理专项规划的要求

24、，对农田、水利、道路、农田防护林网和居民点的用地进行综合整治，调整土地关系，改善土地利用结构和生产条件，增加有效耕地面积，提高土地利用率和产出率的行为。河北省人民政府令河北省集体建设用地使用权流转管理办法（试行）已经 2008 年 8 月25 日省政府第 10 次常务会议通过，现予公布，自 2008 年 11 月 1 日起施行。代省长 胡春华二八年九月二日河北省集体建设用地使用权流转管理办法（试行）第一条为规范集体建设用地使用权流转行为，维护集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和节约、集约利用，根据国务院关于深化改革严格土地管理的决定，结合本省实际，制定本办法。第二条

25、本办法适用于本省行政区域的城市和镇规划区外集体建设用地使用权的流转及相关管理活动。第三条本办法所称集体建设用地，是指乡镇企业和乡（镇）村公共设施、公益事业建设用地，以及其他经依法批准用于非住宅建设的集体所有土地。本办法所称集体建设用地使用权流转，是指在所有权不变的前提下，出让、出租、转让、转租和抵押集体建设用地使用权的行为。第四条县级以上人民政府土地行政主管部门负责本行政区域内集体建设用地使用权流转的监督管理工作。第五条集体建设用地使用权流转应当符合土地利用总体规划，并具备下列各项条件：（一）所有权人、使用权人依法取得土地所有权或者使用权证书；（二）土地权属没有争议；（三）土地权利的行使未被司

26、法机关、行政机关依法限制；（四）共有的集体建设用地使用权已经所有共有人书面同意。第六条 农村集体经济组织出让、出租和抵押村农民集体所有的集体建设用地使用权的，必须经本集体经济组织村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。出让、出租和抵押乡（镇）农民集体所有的集体建设用地使用权的，必须经乡（镇）集体经济组织或者乡（镇）人民政府同意。第七条进行集体建设用地使用权流转应当依法签订合同。合同应当载明下列事项：（一）双方当事人的名称或者姓名；（二）流转方式；（三）土地的位置、面积、用途、使用期限和使用条件；（四）土地收益及支付方式；（五）当事人的权利和义务；（六）集体建设用地使用权使用期限届

27、满后土地及地上建筑物和其他附着物的处理办法；（七）争议的解决办法；（八）违约责任。第八条 集体建设用地使用权的出让年限不得超过同类用途国有土地使用权出让的最高年限。集体建设用地出租的最高年限不得超过二十年。第九条 出让、出租集体建设用地使用权可以采用招标、拍卖、挂牌或者协议的方式。第十条 集体建设用地使用权的出让价格可以参照当地的土地征收价格确定。集体建设用地使用权出租的租金标准可以参照当地土地征收价格折算的数额确定。第十一条 集体建设用地使用权以招标、拍卖、挂牌的方式出让、出租的， 按照以下程序进行：（一）所有权人持土地所有权证书，宗地勘测图，以及按本办法第六条规定形成的同意出让或者出租的书

28、面材料，向设区的市或者县（市）土地行政主管部门提出申请；（二）受理申请的土地行政主管部门会同城乡规划主管部门指导所有权人拟订出让或者出租方案，报本级人民政府批准；（三）集体建设用地使用权出让、出租方案经批准后，由所有权人委托土地交易机构在土地有形市场组织进行集体建设用地使用权的招标、拍卖或者挂牌出让、出租；（四）中标人、竞得人凭中标通知书或者成交确认书，与所有权人签订集体建设用地使用权出让或者出租合同，并按合同约定向土地所有权人支付土地出让金或者租金；（五）中标人、竞得人持集体建设用地使用权出让或者出租合同，集体建设用地批准文件，以及土地出让金或者租金支付凭证，向受理申请的土地行政主管部门办理

29、土地登记，领取集体建设用地使用权证书。第十二条 集体建设用地使用权以协议的方式出让、出租的，按照以下程序进行：（一）双方当事人持土地所有权证书，宗地勘测图，按本办法第六条规定形成的同意出让或者出租的书面材料，供地方案，集体建设用地使用权出让或者出租合同，以及城乡规划主管部门的意见等有关材料，向设区的市或者县（市）土地行政主管部门提出申请；（二）受理申请的土地行政主管部门依法进行审核，报本级人民政府批准；（三）经批准后，集体建设用地使用权的受让人或者承租人按合同约定向土地所有权人支付土地出让金或者租金；（四）受让人或者承租人持集体建设用地使用权出让、出租合同，集体建设用地批准文件，以及土地出让金

30、或者租金支付凭证，向受理申请的土地行政主管部门办理土地登记，领取集体建设用地使用权证书。第十三条 使用权人应当按照设区的市、县（市）人民政府批准的用途和集体建设用地使用权出让或者出租合同的约定使用土地。确需改变用途的，必须经所有权人和设区的市、县（市）土地行政主管部门、城乡规划主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准，并由双方当事人变更或者重新签订集体建设用地使用权出让或者出租合同。第十四条集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用期限届满 后，集体建设用地使用权由所有权人无偿收回，地上建筑物和其他附着物按照 出让、出租合同的约定处理。出让、出租合同未约定的，参照国有土地使用期 限届满后地

31、上建筑物和其他附着物的处理办法处理。所有权人和使用权人应当 自土地使用期限届满之日起三十日内，到原登记机关办理土地使用权注销登记。第十五条 集体建设用地使用权出让、出租合同约定的土地使用期限届满需要续期的，使用权人应当在土地使用期限届满之日的六个月前向所有权人提出申请，经同意后重新签订合同，并依法办理出让或者出租手续。第十六条 使用权人依法取得的集体建设用地使用权受法律保护，所有权人在出让、出租合同约定的使用期限届满前不得收回。因乡（镇）、村公共设施和公益事业建设确需使用已经出让、出租的集体建设用地的，经原批准用地的人民政府批准后，所有权人可以提前收回土地使用权，但应当对使用权人依法予以补偿。

32、第十七条 集体建设用地使用权出让、出租取得的土地收益属所有权人所有，其他单位和个人不得截留或者挪用。第十八条 集体建设用地使用权可以依法转让或者转租。使用权人转让或者转租集体建设用地使用权的，除具备本办法第五条规定的各项条件外，还应当按照集体建设用地使用权出让、出租合同的约定进行开发建设，并且房屋建设工程的投资额达到投资总额的百分之二十五以上或者已开发土地面积达到应开发面积的三分之一以上。第十九条集体建设用地使用权转让的，原受让方的权利、义务随之转移。集体建设用地使用权转租的，转租人应当继续履行原集体建设用地使用权出租 合同。第二十条集体建设用地使用权转让、转租的期限，不得超过原土地使用期限减

33、去已使用期限的剩余期限。第二十一条 集体建设用地使用权转让、转租的，双方当事人应当持土地使用权证书和相关合同，到设区的市或者县（市）土地行政主管部门申请办理土地登记，并将转让、转租情况告知所有权人。第二十二条 将集体建设用地使用权以抵押的形式作为债权担保的，抵押双方当事人应当持土地所有权、使用权证书，债务合同，抵押合同以及当事人的身份证明，向设区的市或者县（市）土地行政主管部门办理抵押登记。农村集体经济组织或者乡（镇）集体经济组织以集体建设用地使用权抵押的，在办理抵押登记时，还应当向设区的市或者县（市）土地行政主管部门提交按本办法第六条规定形成的同意抵押的书面材料。乡（镇）、村企业的建设用地使

34、用权不得单独抵押。第二十三条 债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人可以与抵押人协议以抵押的集体建设用地使用权折价或者以拍卖、变卖抵押的集体建设用地使用权所得的价款优先受偿。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以依法请求人民法院拍卖、变卖抵押的集体建设用地使用权。抵押权因债务清偿或者其他原因而灭失的，抵押双方当事人应当向原登记机关办理抵押注销登记。第二十四条 集体建设用地使用权转让、转租、抵押的，其地上建筑物和其他附着物随之转让、转租、抵押。集体建设用地上的建筑物和其他附着物转让、转租、抵押的，其占用范围内的集体建设用地使用权随之转让、转租、抵

35、押。第二十五条 通过集体建设用地使用权流转取得的集体建设用地不得用于商品住宅开发。第二十六条 未经依法批准擅自出让、出租集体建设用地使用权，或者违反本办法规定将集体建设用地用于商品住宅开发的，依照土地管理法律、法规的规定处理。第二十七条 集体建设用地使用权流转合同的示范文本，由省土地行政主管部门制订。第二十八条 本办法自 2008 年 11 月 1 日起实施。国务院关于深化改革严格土地管理的决定 国发200428 号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：实行最严格的土地管理制度，是由我国人多地少的国情决定的，也是贯彻落实科学发展观，保证经济社会可持续发展的必然要求。去年以来，

36、各地区、各部门认真贯彻党中央、国务院部署，全面清理各类开发区，切实落实暂停审批农用地转用的决定，土地市场治理整顿取得了积极进展，有力地促进了宏观调控政策的落实。但是，土地市场治理整顿的成效还是初步的、阶段性的，盲目投资、低水平重复建设，圈占土地、乱占滥用耕地等问题尚未根本解决。因此，必须正确处理保障经济社会发展与保护土地资源的关系，严格控制建设用地增量，努力盘活土地存量，强化节约利用土地，深化改革，健全法制，统筹兼顾，标本兼治，进一步完善符合我国国情的最严格的土地管理制度。现决定如下：一、严格执行土地管理法律法规(一)牢固树立遵守土地法律法规的意识。各地区、各有关部门要深入持久地开展土地法律法

37、规的学习教育活动，深刻认识我国国情和保护耕地的极端重要性，本着对人民、对历史负责的精神，严格依法管理土地，积极推进经济增长方式的转变，实现土地利用方式的转变，走符合中国国情的新型工业化、城市化道路。进一步提高依法管地用地的意识，要在法律法规允许的范围内合理用地。对违反法律法规批地、占地的，必须承担法律责任。(二)严格依照法定权限审批土地。农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省、自治区、直辖市人民政府，各省、自治区、直辖市人民政府不得违反法律和行政法规的规定下放土地审批权。严禁规避法定审批权限，将单个建设项目用地拆分审批。(三)严格执行占用耕地补偿制度。各类非农业建设经批准占用耕地的，建设单位

38、必须补充数量、质量相当的耕地，补充耕地的数量、质量实行按等级折算，防止占多补少、占优补劣。不能自行补充的，必须按照各省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费。耕地开垦费要列入专户管理，不得减免和挪作他用。政府投资的建设项目也必须将补充耕地费用列入工程概算。(四)禁止非法压低地价招商。省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准。协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。违反规定出让土地造成国有土地资产流失的，要依法追究责任；情节严重的，依照中华人民共和国刑法的规定， 以非法低价出让国有土地使用权罪追究刑事责任。(五)严格依法查处违反土地管理法律

39、法规的行为。当前要着重解决有法不依、执法不严、违法不究和滥用行政权力侵犯农民合法权益的问题。要加大土地管理执法力度，严肃查处非法批地、占地等违法案件。建立国土资源与监察等部门联合办案和案件移送制度，既查处土地违法行为，又查处违法责任人。典型案件，要公开处理。对非法批准占用土地、征收土地和非法低价出让国有土地使用权的国家机关工作人员，依照监察部国土资源部关于违反土地管理规定行为行政处分暂行办法给予行政处分；构成犯罪的，依照中华人民共和国刑法、中华人民共和国土地管理法、最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释和最高人民检察院关于渎职犯罪案件立案标准的规定，追究刑事责任。对

40、非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的，还必须依法承担赔偿责任。二、加强土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划实施管理(六)严格土地利用总体规划、城市总体规划、村庄和集镇规划修改的管理。在土地利用总体规划和城市总体规划确定的建设用地范围外，不得设立各类开 发区(园区)和城市新区(小区)。对清理后拟保留的开发区，必须依据土地利用 总体规划和城市总体规划，按照布局集中、用地集约和产业集聚的原则严格审 核。严格土地利用总体规划的修改，凡涉及改变土地利用方向、规模、重大布 局等原则性修改，必须报原批准机关批准。城市总体规划、村庄和集镇规划也 不得擅自修改。(七)加强土地利用计划管理。农用地

41、转用的年度计划实行指令性管理，跨 年度结转使用计划指标必须严格规范。改进农用地转用年度计划下达和考核办 法，对国家批准的能源、交通、水利、矿山、军事设施等重点建设项目用地和 城、镇、村的建设用地实行分类下达，并按照定额指标、利用效益等分别考核。(八)从严从紧控制农用地转为建设用地的总量和速度。加强农用地转用审批的规划和计划审查，强化土地利用总体规划和土地利用年度计划对农用地转用的控制和引导，凡不符合规划、没有农用地转用年度计划指标的，不得批准用地。为巩固土地市场治理整顿成果，2004 年农用地转用计划指标不再追加； 对过去拖欠农民的征地补偿安置费在 2004 年年底前不能足额偿还的地方，暂缓下

42、达该地区 2005 年农用地转用计划。(九)加强建设项目用地预审管理。凡不符合土地利用总体规划、没有农用地转用计划指标的建设项目，不得通过项目用地预审。发展改革等部门要通过适当方式告知项目单位开展前期工作，项目单位提出用地预审申请后，国土资源部门要依法对建设项目用地进行审查。项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审批建设项目时，必须附国土资源部门预审意见；没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。(十)加强村镇建设用地的管理。要按照控制总量、合理布局、节约用地、保护耕地的原则，编制乡(镇)土地利用总体规划、村庄和集镇规划，明确小城镇和农村居民点的数量、布局和规模。鼓励农村建设用地整理

43、，城镇建设用地增加要与农村建设用地减少相挂钩。农村集体建设用地，必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过村改居等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。(十一)严格保护基本农田。基本农田是确保国家粮食安全的基础。土地利 用总体规划修编，必须保证现有基本农田总量不减少

44、，质量不降低。基本农田 要落实到地块和农户，并在土地所有权证书和农村土地承包经营权证书中注明。基本农田保护图件备案工作，应在新一轮土地利用总体规划修编后三个月内完 成。基本农田一经划定，任何单位和个人不得擅自占用，或者擅自改变用途， 这是不可逾越的红线。符合法定条件，确需改变和占用基本农田的，必须报 国务院批准；经批准占用基本农田的，征地补偿按法定最高标准执行，对以缴 纳耕地开垦费方式补充耕地的，缴纳标准按当地最高标准执行。禁止占用基本 农田挖鱼塘、种树和其他破坏耕作层的活动，禁止以建设现代农业园区或者 设施农业等任何名义，占用基本农田变相从事房地产开发。三、完善征地补偿和安置制度(十二)完善

45、征地补偿办法。县级以上地方人民政府要采取切实措施，使被征地农民生活水平不因征地而降低。要保证依法足额和及时支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。省、自治区、直辖市人民政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价，国家重点建设项目必须将征地费用

46、足额列入概算。大中型水利、水电工程建设征地的补偿费标准和移民安置办法，由国务院另行规定。(十三)妥善安置被征地农民。县级以上地方人民政府应当制定具体办法， 使被征地农民的长远生计有保障。对有稳定收益的项目，农民可以经依法批准 的建设用地土地使用权入股。在城市规划区内，当地人民政府应当将因征地而 导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度；在城市规划区外， 征收农民集体所有土地时，当地人民政府要在本行政区域内为被征地农民留有 必要的耕作土地或安排相应的工作岗位；对不具备基本生产生活条件的无地农民，应当异地移民安置。劳动和社会保障部门要会同有关部门尽快提出建立被征地农民的就业培训和社会保

47、障制度的指导性意见。(十四)健全征地程序。在征地过程中，要维护农民集体土地所有权和农民土地承包经营权的权益。在征地依法报批前，要将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径告知被征地农民；对拟征土地现状的调查结果须经被征地农村集体经济组织和农户确认；确有必要的，国土资源部门应当依照有关规定组织听证。要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。要加快建立和完善征地补偿安置争议的协调和裁决机制，维护被征地农民和用地者的合法权益。经批准的征地事项，除特殊情况外，应予以公示。(十五)加强对征地实施过程监管。征地补偿安置不落实的，不得强行使用被征土地。省、自治区、直辖市人民政府应当根据土地补偿

48、费主要用于被征地农户的原则，制订土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法。被征地的农村集体经济组织应当将征地补偿费用的收支和分配情况，向本集体经济组织成员公布，接受监督。农业、民政等部门要加强对农村集体经济组织内部征地补偿费用分配和使用的监督。四、健全土地节约利用和收益分配机制(十六)实行强化节约和集约用地政策。建设用地要严格控制增量，积极盘活存量，把节约用地放在首位，重点在盘活存量上下功夫。新上建设项目首先要利用现有建设用地，严格控制建设占用耕地、林地、草原和湿地。开展对存量建设用地资源的普查，研究制定鼓励盘活存量的政策措施。各地区、各有关部门要按照集约用地的原则，调整有关厂区绿化率的规定

49、，不得圈占土地搞花园式工厂。在开发区(园区)推广多层标准厂房。对工业用地在符合规划、不改变原用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，原则上不再收取或调整土地有偿使用费。基础设施和公益性建设项目，也要节约合理用地。今后，供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同。对工业项目用地必须有投资强度、开发进度等控制性要求。土地使用权人不按照约定条件使用土地的，要承担相应的违约责任。在加强耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税征收管理的同时，进一步调整和完善相关税制，加大对建设用地取得和保有环节的税收调节力度。(十七)推进土地资源的市场化配置。严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要

50、逐步实行有偿使用。运用价格机制抑制多占、滥占和浪费土地。除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金；低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权。(十八)制订和实施新的土地使用标准。依照国家产业政策，国土资源部门对淘汰类、限制类项目分别实行禁止和限制用地，并会同有关部门制订工程项目建设用地定额标准，省、自治区、直辖市人民政府可以根据实际情况制订具体实施办法。继续停止高档别墅类房地

51、产、高尔夫球场等用地的审批。(十九)严禁闲置土地。农用地转用批准后，满两年未实施具体征地或用地行为的，批准文件自动失效；已实施征地，满两年未供地的，在下达下一年度的农用地转用计划时扣减相应指标，对具备耕作条件的土地，应当交原土地使用者继续耕种，也可以由当地人民政府组织耕种。对用地单位闲置的土地，严格依照中华人民共和国土地管理法的有关规定处理。(二十)完善新增建设用地土地有偿使用费收缴办法。新增建设用地土地有偿使用费实行先缴后分，按规定的标准就地全额缴入国库，不得减免，并由国库按规定的比例就地分成划缴。审计部门要加强对新增建设用地土地有偿使用费征收和使用的监督检查。对减免和欠缴的，要依法追缴。财政部、国土资源部要适时调整新增建设用地土地有偿使用费收取标