绍兴房市专题研究4.23.ppt

1、绍兴市场专题调查针对130-140平米、顶带阁户型,一、典型楼盘个案分析 二、各项指标综合分析,第一部分 典型楼盘个案分析,调查目的： 大城小院定位于城市低密度高端社区，本次调查将围绕绍兴中高端楼盘的130-140平米户型展开，以该面积段的户型配比、销售情况、户型设计特点等作为重点考量对象,世贸打算在绍兴建一座“新城”，113万方体量的楼盘，在绍兴的关注度相当高。一期主要是市场试水，因此涵盖户型面积非常广（从2房到5房）。 一期在先前销售中滞销户型为“品”字户型中的中间户型和100多方的二房，不符合绍兴消费者购房习惯；二期目前在推的户型分138平米、142平米、171平米三类,二期楼幢,二期户

2、型配比表（目前主推,目前二期主推12、15、16#楼，户型有三类，以130-140平米的面积段为主，总套数占比82%，占总面积占比79,附：已交付的一期户型配比表,一期总平图,该项目整体定位较高，因此户性以面积偏大的舒适型三房为主，面积基本在130平米以上。项目的居住舒适性以及作为城市综合体未来配套的丰富性，使项目受到了二次置业客群及投资客的喜爱，相关资料显示，两者比例分别占总客群的40%及30,该配比表数据根据绍兴透明售房网整理,奇数层,偶数层,A户型面积：约142平米（3房2厅2卫） 特点：格局方正大气，采光良好，三房朝南，主卧带270度转角飘窗。北面空中花园相错设计,代表性户型（二期,奇

3、数层室内空中花园设计,偶数层空中花园设计,C户型面积：约138平米（3房2厅2卫） 特点：方正大气，南北通透；入户设计有壁橱鞋柜；三房朝南，客厅连接景观大阳台；北面空中花园相错设计,奇数层,偶数层,奇数层室内空中花园设计,偶数层空中花园设计,代表性户型（二期,面积：约135平米（3房2厅2卫） 特点：两房朝南，一房朝北，不如二期三房全朝南布局。阳台、空中花园也不如二期做的有特色,代表性户型（一期,12,8,金昌房产在绍兴的品牌知名度较高，市场号召力强，市场反映较好。目前在售的130-140平米户型主要集中于8、12#楼。在一期公寓销售中去化最慢的为80多方二房，因为面积段不符合绍兴消费习惯,面

4、积：145.56（东边套），3房2厅1卫；主要集中于8#、12#楼 特点：户型南北通透；主卧、次卧、客厅朝南，客厅带有大阳台；餐厅带有设备平台，厨房带有阳台,代表性户型,东边套145.56平米；西边套156.20平米,3,2,8,1,6,7,与大滩竞争楼盘而言，绍兴天下给客户的品质感略显一般，更多的是依靠性价比取胜。在前期销售中140平米以上的户型去化速度较快,130-140平米 户型分布,面积：141平方米（3房2厅） 特点：户型方正，南北通透，全明设计；主卧和次卧朝南，主卧带有独立卫生间，次卧带有阳台；客厅与餐厅相连，客厅带有阳台,该户型设计的另一特点是偶数层带有空中花园，而奇数层无，如图

5、中所示,空中花园,代表性户型,8,10,该项目以130平米及以上的3房户型为主。目前基本已经售罄,面积：151平米。 特点：户型方正，南北通透，主卧和客厅朝南，客厅带有空中花园；进门带入户花园；书房带阳台,代表性户型,面积：154平米。 特点：户型方正，南北通透，主卧和客厅朝南，主卧带有空中花园；进门带入户花园；书房带阳台,第一组团为两幢1000套的人才公寓，面积35-45平米。其余6幢高楼全部为点式布局，套型主力户型面积为108-160平方米。该楼盘以经济型为总体定位,第一组团 35-45平米 小户型,面积：127 特点：三房设计，两房朝南，主卧带有大面积弧形观景窗，次卧带有观景阳台，客厅带

6、有弧形阳台,面积：140 特点：户型方正，南北通透，卧室朝南，主卧带有独立卫生间，次卧带有景观阳台，客厅带有弧形观景阳台,代表性户型,一期档次较低，前期开发的多层现房效果较为一般，一期部分年月入住。项目去化情况良好主要原因有：片区在售多层项目仅其一家；多层主力户型面积110-160平米，户型设计结构合理，总价控制得当,面积：140.29平米（4房2厅2卫） 特点：整体格局方正，功能分区合理。无玄关设计，室内一览无余,G户型面积：142.6平米（4房2厅2卫） 特点：空间宽裕，采光良好，客厅开间达4.8米并连景观阳台,代表性户型,多飘窗增加了房间的透明性与视野的开阔性,B1户型面积：137.25

7、平米(90.23+47.02平米); 特点：3房2厅2卫，子母套设计，双南向卧室，南向双阳台。主卧进深过长，实用性较差,B2户型面积：134.50平米(86.96+47.54平米); 特点：3房2厅2卫，子母套设计，三房朝南是设计亮点，两个卧室带阳台，北面有赠送露台。主卧进深过长，实用性较差,代表性户型,子母套设计组成130余平米户型是该楼盘的特色,代表性户型,C户型面积：135.67平米(88.80+46.87平米); 特点：3房2厅2卫，子母套设计，双南向卧室皆带阳台。主卧独立走入式衣柜设计，但进深过长，实用性较差,F户型面积：140.15平米; 特点：3房2厅2卫，非子母套设计，三卧室朝

8、南，并设计三阳台。主卧进深过长，开间仅3.6米，实用性较差,子母套设计组成130余平米户型是该楼盘的特色,点评： 为了规避90/70的限制，项目设计了部分子母套户型来满足市民对面积为130平米的户型的偏爱，但正是这种规避增加了项目设计的难度，导致了部分户型存在较大缺陷。如存在户型格局不方正、进深过大等系列问题，导致实用性较差，且采光通风也受到了较大影响。 从项目去化情况分析，从08年5月份开盘10个多月以来，130平米左右的房型总计才成交44套，户性设计的不理想是一项比较重要的原因。（数据根据透明售房网整理,调查目的： 大城小院的低层建筑将设计顶带阁户型，因此此次将以多层为对象展开顶带阁的户型

9、设计调查。但考虑到绍兴目前多层房源供应量有限，故适当选取了部分排屋户型的顶层阁楼作为我们的研究对象，希望以此发现绍兴市民对于阁楼方面的一些共性消费偏好,绍兴目前多层住宅缺乏，顶带阁户型较少，以大地香樟园为代表,不管是多层还是洋房面积都为中大户型，这主要是为了满足城市高端客户群的需求,底层,阁楼,双露台设计是一大卖点,山水华庭排屋阁楼介绍,排屋的尺度感较公寓要宽，但我们却不能否认露台这一功能空间在设计中的重要地位,阳明华都排屋阁楼介绍,排屋项目的多露台、大露台设计已成为大家的共识,水墨澜庭排屋阁楼介绍,共合式排屋阁楼,滨河双分式排屋阁楼,滨河双联式排屋阁楼,排屋项目的多露台、大露台设计已成为大家

10、的共识,第二部分 各项指标综合分析,主力户型面积对比,先期或目前在售的楼盘中基本都以120-150平米作为主要的目标消费，可见绍兴市民对该面积段户型的偏爱,白鹭金滩,绍兴天下,户型设计要点对比,山水华庭,水岸香堤,户型设计要点对比,阳明华都,南岸花城,户型设计要点对比,小结,三房和大户型受市场追捧。 三房、大户型（200以上的舒适大宅、复式大宅）较受市场欢迎；小面积的单身公寓销售形势不佳。 三房面积在119145平米之间，但以127137平米最受欢迎。 140平米也有设计四房的，但比较少见，因为这势必减少每个功能分区的面积，降低舒适度。 阁楼多采取退台设计形成露台 赠送露台、花台的户型很受欢迎。多层阁楼一般设计有露台及卧室，另外也有做储藏室或活动室功能的,看重户型功能 强调实用性，对户型的通风、采光和朝向十分看重；强调舒适性；精打细算。 采光的充裕性是客户十分看中的一个因素，因此客户居住时间较长的卧室及客厅必须优先确保朝南性，目前绍兴市场