住房保障制度体系的完善

1、住房保障制度体系的完善，事关国民的切身利益与社会的和谐稳定。目前，我国正处于快速的城市化和工业化进程之中，面临着一些与发达国家曾经历过的类似的房地产市场问题。笔者运用调查研究与比较研究方法，总结了日本和韩国住房保障制度的基本安排、管理机构和制度特点，借鉴其成功经验，针对我国现行房保障制度存在的问题，提出了强化政府住房保障政策、增加中小户型保障性住房供给、拓宽住房保障资金的融资渠道等一系列对策建议。关键词:住房保障;住房金融;政策性金融;住房公积金 一、日本住房保障制度 (一)日本住房保障制度基本安排 1.廉租房保障制度 日本的廉租房主要有公营住宅、特定优良租赁住宅、老年人优良租赁住宅等几种。其

2、中，公营住宅是国家和地方公共团体协作，通过自主建房、收购、租赁民间住宅，再以低廉的价格租给低收入人群的住房;特定优良租赁住宅由民间建设，地方公共团体购买后租赁给中等收入者，地方公共团体负责管理;老年人优良租赁住宅由地方住宅公团直接建设或由民间建设、地方住宅公社或社会福利法人购买后租给老年人，地方住宅公团、住宅公社或福利法人负责管理。 2.城市低价出售住房制度 日本的住宅公团(现都市再生机构)在大城市及其周边修建住宅，进行城区改造，其建造的公团住房不同于公营住宅，他是以地方公共机构为主体面向低收入人群，其实质是国家出资建房或平整土地，面向中等收入群体进行出售或租赁。入住公团住房的家庭收入一般在中

3、档范围内(目前为家庭月收入不超过33万日元)，入住采取申请抽签制。 3.住宅金融公库建房 住宅金融公库主要向难以从银行等一般金融机构借款以购、建房的个人与单位提供贷款。住宅金融公库贷款利率低，成立初期为5.5%，远低于银行的14.6%，而且不同于民间的浮动利率制，采取固定利率制。贷款对象可以是个人或企业，贷款条件优惠，贷款期限可长达35年，对于还贷困难的还可在原有基础上延长10年1。 4.住房保障支持政策 首先，多种形式保障土地供给。如地方政府实行类似土地银行的做法购置大片住房建设用地，又如住房都市整备公团用等价交换制度、特借制度、借受制度和民赁制度等四种制度妥善处理国家与地主的关系，使土地转

4、化为国民住房用地2。其次，财政补贴。日本政府的住房财政补贴分为两种:一种是政府财政拨款，主要用于低收入家庭的租房、购房补贴和资助公营住宅建设;另一种是政府的财政投资性贷款，主要对都市整备公团住房建设的投资贷款，并将资金贷给住房金融公库，再由后者用于建设公共住房和向低收入者发放住房贷款。再次，完善的税收调节政策。日本住宅取得促进税制中规定，利用住宅贷款自购、自建住宅的居民，在5年内可以从每年的所得税中扣除当年年底的住宅贷款剩余额的1%。居民住房在转让时，买方应缴纳税率为3%的固定资产取得税，出卖方应缴纳利润所得税，其税率为20%30%，以扣除项目后的金额按比例缴纳。在住房持有环节征收税率为1%的

5、不动产税，税基按房屋评估值的80%计征。最后，金融支持。日本采用混合型金融政策模式，该模式以央行为领导，政策性金融机构为主体，民间金融机构为补充，是一种官民结合的模式3。其中，政策性金融机构包括住宅金融公库、住房公团、住宅融资保证协会等;民间金融机构有住宅金融专业公司、劳动金库、住房社团等。另外，大藏省(现财务省)还通过邮政储蓄、保健年金和国民年金筹集资金，投向公团、公库住房，并给予1%2%的贴息。 (二)管理机构 1.国土交通省 日本国土交通省主要负责从住宅产业化和技术方面引导住宅产业发展，并代表政府行使住房建设决策和管理监督的职能。1948年国土交通省设立住宅局，专门负责住宅方面工作，可以

6、说住宅局是中央政府有关住房政策的制定者与调控者，其主要职能有五方面:一是制定住房政策，并为建立住房政策操作机构制订方案;二是制定、分配国家住宅对策预算;三是住宅建设五年计划的制定与执行;四是对地方公共团体、公团、公库等进行指导与监督;五是促进与推动民间的住房建设。 2.住宅金融支援机构 住宅金融支援机构前身为住宅金融公库。住宅金融公库设立于1950年，其性质为政府全额出资的政策性住房金融机构，属于独立企业法人，隶属于国土交通省住宅局。住宅金融公库的资金来源是:财政信用，即有偿使用通过日本财政投融资体制归集起来的资金;中央政府给予的补贴;发行特殊债券;回收的借贷资金等。住宅金融公库的业务范围主要

7、包括:为中低收入家庭建房、购房提供优惠贷款;为公团开发普通住宅提供信贷资金支持;为民间企业开发租赁性住房提供长期低息信贷资金支持等。20世纪90年代日本泡沫经济破灭后，伴随着金融自由化和房地产价格的下跌，日本民间商业金融机构逐渐加入到中低收入家庭的住房建设行列。2007年住宅金融公库被改组为住宅金融支援机构，注册资本金20亿美元，全部为政府注资，按照日本住宅金融支援机构法案，向内阁大藏省和国土交通省负责，为自主经营的独立行政法人。住宅金融支援机构资金来源不再依赖国家财政投资和补助金，业务范围由原来对住宅建设和购买的直接资金支持，转变为对金融机构的住宅贷款提供支持。具体职责是收购私人金融机构住房

8、贷款资产进行证券化，在资本市场上发行房贷支持债券，为住房金融市场提供稳定的资金来源。同时，还为政策贷款和证券化提供信用保证担保，在发生大型灾害或城市改造时，还可以直接提供民间信贷机构无法提供的贷款服务，如灾后重建融资贷款。 3.都市再生机构 都市再生机构前身为住宅整备公团。住宅整备公团于1955年设立，原隶属于建设省(现国土交通省)，非营利性质，专门建设由国家财政补贴的公团住宅，向中低收入家庭出租、出售。其中，中央政府所属的住宅整备公团在各地设有支社，负责提供中等收入家庭的住房，地方政府的住房局则负责提供低收入者、单亲家庭及有特殊困难的家庭和个人的住房。20世纪80年代，住宅整备公团由主业的住宅开发转为城市的整备，并更名为“住宅都市整备公团”，1999年又改称为“都市基盘整备公团”，隶属于国土交通省。2004年，都市基盘整备公团改组为都市再生机构，其职能由原来建设公共住宅为主转向土地储备、整理和再开发，单位性质也由原来的特殊法人变为独立行政法人。 (三)日本住房保障制度的特点 1.日本住房保障制度以国家财政支持为主 20世纪5080年代，日本的居民住房处于短缺时代，日本