北京市昌平区城开回龙观项目市场定位报告

1、Copyright 2007,首开集团,BCDH,回龙观项目中期汇报,2,序言,区域，即将拉开功能复合化的大幕， 开发商，在回龙观拥有10年的区域房地产开发经验与品牌 项目用地，是回龙观后期土地供应中仅有的大体量综合性用地组群，且区位优势突出 天时地利人和 将共同打造出超越普通房地产开发意义的区域标志性建筑群,3,顾问工作内容,第一阶段：市场调研阶段,第二阶段：市场定位阶段,第三阶段：产品定位阶段,项目宏观背景研究 项目自身条件研究 政策因素分析 发展商因素分析 市场研究,项目SWOT分析 项目整体定位 市场定位,深入的市场研究 产品定位及概念设计 经济测算分析,中期汇报 回答区域未来发展方向

2、、项目区域定位、市场定位等问题,终期汇报 回答具体的产品定位、客群定位、价格定位等问题,4,中期汇报结构图,宏观背景分析 区域研究 相关板块研究 附件：区域案例,区域研究专题,住宅市场分析 商住公寓市场分析 商业市场分析 写字楼市场分析 酒店市场分析 附件：问卷分析,市场研究专题,F05 F06 D02,用地分析,区域发展预判 以港龙商业中心、育知西路及育知东路等新老餐饮街现以辐射整个回龙观板块的西部商圈; 回龙观东部区域 ，在矩阵等成熟居住区之间，以美廉美超市为核心，开成了辐射周边社区的东部小商圈,回龙观商业总规模 （包括建材市场、批发市场等，不包括底商,102,回龙观商业市场,业态比例,目

3、前回龙观内的商业以满足区域基本生活需求的超市、百货业为主；休闲娱乐业最少；专业卖场比例虽然较大，但主要是以家居、建材、汽车配件为主，品质较低,103,客群特征及经营情况,目标客群分析,在回龙观社区居住的多以年轻人为主，上班时间此类消费人群主要消费在城区，在回龙观消费的以老年人和工作时间较自由的高效教师为主，目的性消费居多；下班时间和周末节假日，上班族在回龙观进行消费的较多。目的型、消费型消费兼有,按不同时间消费客群来看,104,集中商业,回龙观大街,回龙观大街,2,3,4,5,6,7,1,8,9,10,A,B,C,D,项目,项目,项目,回龙观商业市场,回龙观内部现集中商业发展已有一定规模 ，但

4、只能满足 消费人群的日常; 现阶段商业发展且同质化明显 ，具有一定的商业风险，但通过对商业的升级和差异化定位经营，将有可能获得更大的市场空间。建议商业规模可适当做大,从上图可以看出,105,典型项目华联商厦,华联商厦,2007年2月开始营业，5万平方米的综合性百货，经营品种8万余种，是区域档次较高的商业，吸引整个回龙观消费人群,经营范围,主力商家：星美影城、必胜客、肯德基、吉野 家、赛百味、屈臣氏等,外租区租金：68元/天/平米,106,华联商厦区域消费者忠诚度最高的购物中心，定位于区域中档购物中心，并辐射整个区域及周边区域,日均客流量一般，周末高峰期在80人/分钟左右；主要面对区域内中等收入

5、人群,典型项目华联商厦,在对华联调研中，得知周末的流水量是工作日的3倍，由此看出，区域内人群在对百货类消费主要集中在周末节假日,107,典型项目华联商厦,108,典型项目北店时代广场,北店时代广场,2007年9月开始营业，9万平方米的综合商业体，体量最大，经营品种全，区域内地标型建筑，吸引整个回龙观消费人群,经营范围,109,典型项目北店时代广场,万意百货,苏宁电器,纸老虎,北店时代广场区域首个大型主题休闲购物广场，与多家大型品牌合作，知名品牌、连锁机构的入住，服务于回龙观区域居民的日常消费需求；辐射整个区域及周边区域,主力商家,110,在对北店时代广场调研中，物美超市、丽家宝贝在工作日客流量

6、相对万意百货、苏宁电器要多，但重点客群集中在周末节假日,典型项目北店时代广场,111,典型项目北店时代广场,优势,不足,首个大型购物广场 区域认知度高 唯一的购物广场、具有稀缺性 汇聚中端及中低端品牌，吸引目标客群 设置了区域内缺乏的娱乐功能,分段经营，互动性差 档次不统一,112,回龙观商业市场,商业街、餐饮街,从上图可以看出,回龙观内部现商业街及餐饮街主要集中在西部区域; 育知西路为发展最早商业街，以餐饮、鞋城及零散商业为主，环境及档次较低; 港龙商业中心、育知东路餐饮街主要以餐饮为主，经营家常菜、火锅等大众化餐饮,从整个区域发展来看，餐饮行业虽满足现阶段的消费要求，但考虑区域未来的发展，

7、目前餐饮档次偏低，缺乏特色，建议本项目应在此方面有所提升,113,典型项目港龙、新老餐饮街,港龙中心,2006年3月开始营业，约3万平方米的综合性商业，以餐饮行业为主，吸引整个回龙观消费人群,主力业态：餐饮、尾货市场 建筑形式：分东西两段，东段为四层建筑，西段为三层筑， 主要以餐饮为主。 商铺租金： 1.82.5元/天/平米 商铺售价：9000元 /平米 商业档次： 中档,主力商家：庆丰包子铺、呷哺呷哺、达美乐、兄弟连海鲜串吧、龙门烤鱼坊、回龙尾货,114,典型项目港龙、新老餐饮街,港龙中心,餐饮商铺以1-3层独立门店经营，入驻率较好, ； 多于大众菜系为主，日客流量较少，主要集中在晚上及节假

8、日用餐；如：呷哺呷哺、达美乐等外餐形式的餐饮中餐及晚餐的上座率较高，主要看重其便捷性,消费客群：整个回龙观区域，以年轻人为主,回龙观尾货-位于港龙中心地下一层，前期京客隆超市经营不利，后改为回龙尾货； 招商中，未营业,消费客群：整个回龙观区域，以时尚年轻人为主,115,新老餐饮街,老餐饮街育知西路,新餐饮街育知东路,区域内最早形成的商业街，主要从回龙观东大街龙锦二街为主要商业街，全长1000米，双向四车道； 以经营大众化餐饮为主，小型商业为辅；经营状况良好，消费档次偏中低档，满足基本的生活需求，人均消费水平一般为2050元左右,典型项目港龙、新老餐饮街,育知西路、育知东路是区域内成熟的2条餐饮

9、街，以大众化为主档次为中档，辐射整个区域,育知东路餐饮街紧邻D02地块西侧，主要从D02北侧回龙观东大街为主要餐饮街，全长600米，双向四车道； 此街是区域内新兴的餐饮街，经营大众化餐饮，特色餐饮较少，入驻多家名牌店，经营状况较好，消费档次为中档，人均消费水平3050元左右,116,港龙商业中心,新老餐饮街,优势,不足,1.独立商业体 2.利于品牌形象塑造,1.形成时间早 2.客群广泛 3.业态聚集，形成规模，聚 集人流,大而全，特色营造难 目的型消费，较难带动其它商业,分层、面积分割不合理，经营难度大，商家难为接受,典型项目港龙、新老餐饮街,117,回龙观商业市场潜在供应,八达岭高速,F06

10、,F05,D02,东区旺角,独体商业,中关村国际商城,中关村国际商城规划沙盘,中关村国际商城现状,中关村国际商城于2002年底动工，预计5年完工，目前在建。 已经确定的商家有日本永旺购物中心，该购物中心原计划于2008年8月1日正式开业。 由于体量巨大，中关村国际商城一旦建成并成功运营，将会对周边区域的商业项目造成巨大的冲击，可持续关注，以便应对。 同时也由于体量巨大，在开发过程中存在诸多不确定因素，目前开发进程已落后于原定计划，未来发展有待市场验证。 另外，由于八达岭高速的阻隔，中关村国际商城与回龙观板块的联系不具有明显优势，不是回龙观商业竞争的主要关注对象,118,回龙观商业市场,小结,目

11、前回龙观商业供应集中在回龙观西部区域，发展趋势由西向东，稳步提升档次； 商业经营内容及方式较为传统，同质化严重，相互竞争较为激烈； 区域内华联商厦、北店时代广场两个集中型商业，以及港龙商业中心、育知西路及育知东路三条新老餐饮街现以辐射整个回龙观区域； 区域内商业以超市、百货业为主只限于满足区域基本生活需求，提供区域人群休闲娱乐设施较少； 区域内商业档次主要为中档及中低档经营为主,回龙观区域商业发展较为单一，且同质化明显 ，具有一定的商业风险，但通过对商业的升级和差异化定位经营，将有可能获得更大的市场空间。建议商业规模可适当做大,119,商业市场-西二旗-西三旗-清河-小营板块,商业分布图,西三

12、旗组团以集中商业为主，服务于本区域及回龙观南部 西二旗以底商为主，服务于西二旗、小营区域 清河组团以底商为主，服务于本区域内部 八达岭高速沿线集中分布了以建材市场为主的专业市场，档次较低，与本项目未来的定位方向不一致，不作为重点研究对象,商业分布图,商业总规模：17万平米（部分底商未计入） 商业分布：以原有的居住小区为核心形成了西三旗、西二旗、 清河三个商业组团,120,商业市场-西二旗-西三旗-清河-小营板块,商业业态,除专业卖场和批发市场，百货、超市所占比例较大，其次为餐饮，休闲娱乐场所规模最小； 各业态档次偏低，以中低档、中档为主,121,商业市场-西二旗-西三旗-清河-小营板块,集中商

13、业,总规模：60000平米 业态：以超市百货为主 单体规模较小，辐射范围仅限于本区域；大部分属中档商业 西三旗相对较成熟，对外具有一定的辐射性,122,超市、百货,小白羊超市,蓝岛金隅百货,西单商场超市,盛福京龙百货,泰鑫源商厦,阳光鑫隆百货,123,商业市场-西二旗-西三旗-清河-小营板块,商业街,商业街主要以餐饮为主、其次为健身俱乐部； 商业社区底商形式，服务于附近小区及周边， 未形成有档次有特色的商业步行街,124,美食、餐饮街,建材城东路,安宁庄东路,125,休闲、娱乐,足疗,权金城洗浴中心,娱乐俱乐部,康体俱乐部,126,其他- 二手房、便利店、诊所,建材城东路,龙岗路,安宁庄东路,

14、小营西路,127,商业市场-西二旗-西三旗-清河-小营板块,受上地信息产业基地和周边高校的影响，区域客群呈现年轻化和高收入化的趋势 主力客群：常驻居民和新增客群 常驻居民特征： 人群构成：原有厂矿职工、部队军人及家属 消费习惯：以日常生活型消费为主，就近消费 消费类型：超市、百货 新增客群： 人群构成：周边高校、科研机构教师，金融、保险、IT高收入人群 消费习惯：目的性消费为主，喜欢一站式购物，重视购物环境，经常去中关村、西单等中高档消费场所 消费类型：消费范围广泛，档次较高，具有特定的品牌,目前对于居民的日常生活需求已经满足，但是缺少休闲娱乐类购物环境，中高档消费需求尚未得到满足,客群特征,

15、128,商业市场-西二旗-西三旗-清河-小营板块,潜在供应,未来潜在供应较大，但主要以住宅底商为主，对于本项目的竞争不大 新增项目的档次将有所提高，对于区域商业氛围的提升和改善将起到一定的作用,沁春华美购物中心,129,商业市场-西二旗-西三旗-清河-小营板块小结,商业整体规模不大，以零售为主，围绕核心小区集中分布，形成三个组团； 社区商业为主，有少量大型商场，主要服务于区域自身，对周边区域辐射小； 商业档次较低，内部升级势在必行； 客群出现分化，有年轻化、高档化的趋势； 潜在供应较大，但以社区底商为主，对商业市场档次的提升有限,商业中心尚未形成，档次有待提升；为本项目打造区域级商业中心提供了

16、一定的机会,小结,130,商业市场-上地板块,分布：以上地环岛为中心的东、南方向为主 业态 上地三街（东西向）：餐饮、休闲为主 信息路南段（南北向）：餐饮、商服为主 上地东路（五街七街段）：餐饮 上地南路：底商,以餐饮、底商为主、少量休闲小店，尚无大型集中商业,131,上地商业氛围初识,132,上地商业业态数量比例,数据来源：现场调研,以餐饮、底商为主，配有部分休闲配套,133,上地商业业态规模比例,数据来源：部分查询、部分调研估算,以餐饮、底商为主，配有部分休闲配套,134,上地集中商业,分布：位于上地南口 类型：以大中型综合商业为主 体量：较小，不能满足区域实际需要。 辐射力：对上地环岛以

17、北的核心办公区辐射力度较小，主要服务于上地环岛以南的生活区,辐射圈,集中商业数量少、体量小、档次不高,135,上地商业客群,餐饮主要以上地办公区职员为主；商业市场以区域常驻居民为主,136,上地商业潜在供量,辉煌国际,科实大厦,硅谷亮城,分布：未来商业增量分布于中轴线信息路，但较为分散，不聚集 类型：以大中型综合商业为主 体量：高达10万平米 辉煌国际与科实大厦体量较小，主要服务项目写字楼及周边写字楼客群； 硅谷亮城商业体量高达7万平米，目前已确定引入华联商场，打造一个上地板块大型的综合购物中心，服务整个区域。 影响： 辉煌国际与科实大厦体量较小，辐射力主要限于项目周边； 硅谷亮城的大体量综合

18、商业可辐射整个上地板块，并对周边板块消费者有一定分流，但由于其交通优势不突出，再加上上地主力客群的特定的工作生活方式，硅谷亮城商业不是回龙观商业的直接竞争对象,13号线,137,上地商业市场小结,集中在上地环岛周边及南部，主要服务于上地南部居民及部分上地产业园区白领； 业态与经营方式较为传统，品质档次有待提高，主要满足基本生活需求； 未来潜在供应有大型综合性商业，有望改善上地板块的商业现状； 但由于交通区位的限制，以及上地产业园区从业人员特定的工作生活方式，该大型的潜在供应虽然未来会对周边板块客群有一定分流，但不会形成直接竞争,小结,138,商业市场小结,各区域商圈主要围绕区域内居住物业而形成

19、，服务本区域的基本生活需求； 区域之间存在一定的分流效应，但商业的主要竞争集中在区域内部，同质化竞争激烈，档次、服务有待进一步提高。 跳出区域现有竞争，抢先打造升级的商业物业，将会获得更大的市场空间,139,商住公寓市场综述,商住公寓主要特征： 区位：中心商务区及周边辐射区 产品：兼具办公与居住功能，面积拆分灵活 价格：在同一区位，通常商住公寓租售价格高于普通住宅，低于写字楼 客群： 销售投资客为主 租赁处于创业初期中小企业、与中心商务区客群业务相关的中小公司,140,商住公寓市场综述,商住公寓整体出现时间较晚，市场总量较小，主要集中在回龙观板块 市场竞争主要集中在各板块内部，板块之间尚无明显

20、的直接竞争 除上地早期曾出现少量外，现有项目均于2006年出现 5个项目中有3个集中在回龙观板块 总规模31万平米，其中 回龙观占26万,141,回龙观板块综述,回龙观商住公寓分布图,在三个板块中回龙观的商务氛围相对较弱，而商住公寓体量最大 3个项目均沿回龙观大街分布 目前只有体量最小的冠庭中心商住公寓已售罄并有客户入驻。 潜在供应,回龙观大街,北五环,西三旗桥,冠庭中心,东亚上北,矩阵,八达岭高速,142,回龙观商住公寓市场分析,售价与租金 与住宅市场价格涨势相似，商住公寓市场价格上涨较快 由于区域内写字楼租金较低，商住公寓资金与写字楼价位持平 客群特征： 购买客群：以投资客为主，主要是本地

21、及周边的商人，自用或者出租 租者客群：电子科技类小企业、小型培训机构等,143,典型项目冠庭中心,基本信息,冠庭中心区位图,冠庭中心,144,典型项目冠庭中心,物业组合形式：住宅+商业+商住公寓 商住公寓产品进入市场晚，是回龙观第一个商住公寓产品，但仅占项目总规模的11,产品,户型偏大，灵活性较小，产品升级有限 主力户型为120190的两居三居，面积偏大； 户型内部及户型之间空间拆分组合的灵活性较小,145,典型项目冠庭中心,租售情况： 由于是现房销售，07年4月开盘至今已全部售完 均价9700元/平米，最高11000元/平米，略高于区域同期商品住宅价格 租金1.4-1.8元/天.平米 客群特

22、征： 购买客群主要是本地客户，以投资居多 已有少量业主入住，部分办公企业也已入住 主要出租对象是电子科技和美容养生等小企业 驱动因素：产品、交通,销售及客户,146,典型项目-冠庭中心,小结 作为回龙观板块的首个商住公寓项目，对于区域产品升级与功能升级有一定的促进作用，同时也是对区域商住公寓市场的试探。 虽然在产品设计方面尚有欠缺，但由于体量小，抢占了市场先机，销售情况良好。 作为区域首个商住项目，产品尚不成熟，为后续项目留下了较大的超越空间,147,典型案例东亚上北,区域内第一个大体量纯商住公寓项目,基本信息,148,打小户型投资产品 传统的物业组合：商住公寓底商主 户型特征 3090平米的

23、零居、一居、二居 面积较小，可有效控制总价 基本功能齐全，较方正实用。 但相邻户型无法打通，变动组合性较差。 较区域市场现有产品有所升级，但与成熟的商住公寓产品仍有较大差距,典型项目-东亚上北,产品特征,MINI不动产 24万平米花园创业区城市青年精英专属领地,149,销售情况 入市初期销售情况尚可，但后劲不足，后期价格涨幅及销售速度均表现一般。 客群特征 投资客群与自住客群各占50左右的比例 投资客：看重区域升值，投资、自住皆宜 自住者：面积小，总价低，区域交通、配套齐全 投资客群波动性更强，受外界因素影响较大,数据来自北京房地产交易管理网，截止2008年1月6日,150,典型项目-东亚上北

24、,东亚上北是对区域原有居住及商住产品的升级，在一定程度上突破了区域原有市场局限 但在既定的区域氛围和区位条件之下，传统的物业组合及单一的户型设计，削弱了其长期的市场竞争力,小 结,1,2,3,4,产品： 对区域现有有所升级，但仍有较大的改进空间,价格： 尚无法超越区域住宅产品,区位： 商务氛围弱，内部交通顺畅而外部联系略有不便,客群： 投资客群与区域外客群增多，已初步拜托原有区域市场形象,151,回龙观商住公寓市场,潜在供应 潜在供应较小，除本项目之外，仅有东亚上北已经入市但尚未售出的15万平米，以及矩阵即将入市的1.2万平米。 相对优势 本项目F06、D02地块紧邻城铁13号线，位于区域对外

25、拓展的前沿，较其他潜在供应具有较明显的区位交通优势，具备一定的开发商住物业的条件。 政策风险： “住宅禁商”取消之后，削弱了商住公寓对纯居住产品的相对优势，未来对商住公寓的投资热情将会受到一定影响,回龙观商住公寓分布图,回龙观大街,北五环,西三旗桥,东亚上北,矩阵,八达岭高速,地块,152,回龙观商住公寓市场小结,商住物业初获发展，产品处于逐渐升级的过程中，未能完全摆脱居住类产品影响，物业组合传统，对提升区域商务氛围作用有限,售价未能超越区域住宅产品，商住公寓产品价值没有完全实现,投资客群与区域外客群比例上升，表明回龙观区域的投资价值逐渐被认可,潜在供应较少，未来竞争不十分激烈； 同时，本项目

26、具有较明显的区位交通优势,本项目在商住市场具有较大的发展空间；但考虑政策风险，应适当控制规模,153,西二旗西三旗-清河小营板块,早期随着上地办公功能的加强出现过少量的商住公寓，但规模较小，产品已与现有市场脱节 新增的商住公寓项目供应仅有一个，存在于新开发的综合体项目中 后期无潜在供应,154,典型项目-上奥世纪中心,基本信息,商住公寓部分,商住公寓部分,155,典型项目-上奥世纪中心,产品设计基本符合商住公寓特点，具有较好的实用性和投资性 全部为46平米一居，方正实用 户型之间可相互打通，空间灵活,综合体的出现带动了区域商务氛围的形成 代表了城市中心北移,平面图,产品特征,156,典型项目-

27、上奥世纪中心,销售情况： 开盘4个月销售500套 销售速度：125套/月 销售率：80% 销售均价：10800元/平米 销售总价：50万元/套,客群特征：以投资客群为主 自住客群： 上地、中关村工作的年轻白领 主要看中户型小，总价低，支付压力小 投资客群： 升值潜力大、交通便利 租住客群： 主要来源于周边的电子、科技总部办公产业链的中下游小企业,小户型，低总价，空间组合灵活，具有较好的投资性，销售速度较快,销售及客群,157,典型项目-上奥世纪中心,小结,户型空间组合灵活，小户型，低总价，且总量小，市场反应较好； 作为区域内首个综合体项目的组成部分，较单个商住公寓项目具有更好的配套与更大的投资

28、价值，同时顺应了区域内部功能复合化的需要，弥补了市场空白,158,商住公寓市场-上地板块,早期上地作为中关村扩展区时曾出现少量的老式商住公寓，随着上地信息产业基地的形成，上地办公写字楼占据主要市场，商住公寓市场发展缓慢 新增项目中仅有一个综合体项目，商住公寓部分已经售完，后期无其他潜在供应 代表项目：辉煌国际,北五环,西三旗桥,辉煌国际中心,159,典型项目-辉煌国际中心,基本信息,商住公寓部分,160,典型项目-辉煌国际中心,物业组合：酒店+酒店式公寓+商住公寓写字楼商业 整体档次：中高档 商住公寓规模较大，位于A、B、D、E座的5-22层,物业组合,上地北区惟一的综合体项目，为总部办公提供

29、相关商务商业配套,161,典型项目-辉煌国际中心,产品户型 主力户型面积：40-120平米 户型种类多，可自由组合 产品外立面现代感强,外立面庄重大气,43平米,113平米,D、E座户型图,D、E座平面图,产品特征,162,典型项目-辉煌国际中心,客群特征 购买客群：以投资为主 区域升值潜力大 户型小，总价低 租住客群： 服务于上地产业基地的中小企业,销售情况： 商住公寓已售完 销售价格：8572元/平米 现租金：2.2-2.8元/天平米,销售及客群,小结：辉煌国际中心的商住公寓产品较为成熟，同时依托上地成熟的总部办公氛围，市场反馈较好。但已经售罄，无后续供应，对市场竞争基本无影响,163,上

30、地商住市场小结,随着区域功能复合化程度的加强，商住公寓市场有了一定的发展空间,由于市场此类产品稀缺，销售较好，后期租住情况也较好,以地缘性客户为主，投资客占多数,无潜在供应，未来可为回龙观、西二旗西三旗清河小营分流出部分商住公寓客群,上地与回龙观在商住公寓市场无直接竞争，上地未来商住供应的缺失，可为回龙观商住市场提供一定的发展空间,164,商住公寓市场总结,三个板块商住公寓的发展主要依托上地总部办公的辐射，产品成熟度以上地板块最高，其他板块客群主要从上地板块分流； 市场整体存量及潜在供应较少，市场竞争较平缓； 但“住宅禁商”政策的取消，会带来一定的市场风险 本项目在商住公寓市场的竞争主要集中在

31、区域内部，且相对优势明显；但由于有一定的政策风险，建议适当控制商住公寓产品规模,165,写字楼市场综述,在三个板块中，上地板块依托科技园区的总部办公氛围，写字楼市场的发展程度最高； 西二旗西三旗清河小营板块东接上地，南临清华科技园，且交通联系便捷，在原居住功能上，写字楼市场获得初步发展； 回龙观板块商务氛围较弱，写字楼市场尚处于萌芽状态,166,上地写字楼市场,依托上地科技研发与总部办公的区域氛围，该区域已形成较为成熟的高新产业基地，写字楼市场较其他两个板块规模更大，更为成熟,167,上地办公功能分布,功能分布 以上地环岛（上地三街）为界，上地信息产业基地分为南北两类 南区：散租、散购为主 主

32、要服务于电子信息、机电一体化、生物医药行业及其相关行业企业 北区：总部办公为主（整租、整购） 以电子信息、机电一体化、生物医药行业的总部办公为主，多为企业独栋办公楼,168,上地写字楼市场,硅谷亮城,规模：市场存量较大，潜在供应较少 总规模约80多万平米（不含企业总部独栋物业），其中现有体量80万平米，可新增供量2万平米。 数量及档次：数量多，中端的乙级写字楼偏多 共有21个项目，其中甲级7个，乙级11个，丙级3个。7个甲级项目中，1个尚未完全入住。 销售情况：除辉煌国际部分尾房外，其余基本售罄 主力客群 中小型高新科技企业：主要是电子信息类、机电、生物、医药及新材料等 上述企业的中小型下游企

33、业及其他相关服务企业,169,上地写字楼市场产品与价格,售价：03-04年，区域甲级写字楼价格在7000-9000元/平米左右，到06年，已达到17000元/平米。 租金：3-4.5元/平米，其中甲级写字楼在4-4.5元/平米之间，乙级在2.5-3元/平米之间,上地高新产业聚集，商务氛围成熟，租金、售价高于回龙观、西三旗,170,典型个案科实大厦,不售,171,典型个案科实大厦,外部形象： 建筑形式：高层联体，采用弧形设计，景观办公 立面设计：灰色立面，配以茶色单反玻璃幕墙。 内部设计：1、2层挑空露天大堂，四层平台屋顶花园设计 内部户型： 标准层：每栋约1500-1600平米 开间面积：20

34、01000平方米,观景外立面现代简约，城市感较强 开间面积对中小企业有一定的吸引力,12层平米图,4-11层平米图,效果图,172,典型个案科实大厦,配套 自身配套： 1.9万平米商业，正在销售 周边配套 业态：餐饮、酒店、休闲娱乐、银行、超市等 级别：区域及社区配套 功能：服务周边,目前主要借助周边配套来满足写字楼的基本需求,周边商业配套,173,典型项目科实大厦,销售情况：写字楼已售罄，现销售商业 写字楼价格变化：与区域商业氛围变化密切相关 第一阶段：03年-05年，价格增幅较小 上地科技园区尚未成熟，区域写字楼市场发展缓慢，价格仅上涨200元/平米，增幅较低 第二阶段： 06年后，价格上

35、升势头强劲 随着上地科技园区的逐渐成熟以及中关村的不断扩张，上地写字楼市场获得较大发展，价格增涨较快； 自06年至今的2年时间，价格上涨了2000元/平米，是第一阶段的10倍,174,典型项目科实大厦小结,03年入市之初，以甲级优质写字楼入市的科实大厦，跃居区域地标建筑，但对比当前入市项目，档次、功能优势已经丧失,175,典型项目科实大厦,小 结,科实大厦是上地板块写字楼市场中典型的非总部办公型项目 主力客群以发展中的中小型科技企业以及科技园区下游中小型公司为主 面积分割适应主力客群需求 价格走势与科技园区发展及区域氛围密切相关,176,上地写字楼市场潜在供应,潜在总量以总部办公为主，散租/售

36、物业仅1.7万平米,177,上地写字楼市场,小 结,上地科技园区的发展成熟及其商务功能的加强，是上地板块写字楼市场获得发展的根本原因,产品以中档为主，仍存在一定的升级空间，且潜在供应有限，为周边板块写字楼市场的发展提供了一定的市场机会,178,回龙观&西二旗西三旗-清河小营 写字楼,总量较小 相对集中在西二旗西三旗-清河小营板块北部，以甲级写字楼为主，已具有一定的商务氛围。 回龙观板块商务氛围有待培育，仅有一栋早期的乙级写字楼,179,售价：区域甲级写字楼价格从04年为8500-9000元/平米涨至06年11000元/平米，涨幅约。 租金：区域写字楼租金范围在1.5-2元/平米之间，金领时代因

37、为临近上地而达到2.5-3.0元/平米,回龙观&西二旗西三旗-清河小营 写字楼,180,回龙观&西二旗西三旗-清河小营 写字楼,主力客群 以上地总部办公的下游中小企业为主 主要分布在科技、软件、通讯、设备及安装、生物医药等行业，部分广告、商贸、教育培训、法律咨询等,181,典型项目龙冠大厦,回龙观未来商务客群 上地高新产业的下游企业及其相关产业 对办公地点要求不大的其他行业小公司,182,典型项目上奥世纪中心,西二旗西三旗清河小营的第一个综合体项目，体现和推动了该板块的功能复合化进程，对区域形象有所提升,效果图,183,典型项目上奥世纪中心,回龙观、西三旗地区第一个综合体项目,184,典型项目

38、上奥世纪中心,产品形象 外立面现代简约，配以全玻璃幕墙，较区域原有办公物业更具都市感，未来很可能成为西三旗板块的地标建筑,185,典型项目上奥世纪中心,配套 自身配套： 商业步行街：精品购物，彰显档次 餐饮独楼：餐饮娱乐提升人气 周边配套 京福百货、小白羊超市、大鸭梨餐饮等,自身配套,周边配套,通过自身规划与周边配套，基本能够满足写字楼基本配套需求,186,典型项目上奥世纪中心,西二旗西三旗清河小营板块第一个综合体项目，体现及推动了区域功能复合化进程,其物业类型组合及规模比例，侧面反映了该板块以居住功能为主，商务商业功能初获发展的局面,作为西二旗西三旗清河小营乃至回龙观板块的第一个综合体项目，

39、其市场反馈对后续项目将有较大的借鉴意义，建议持续关注,小 结,187,潜在供应,潜在总量约7万平米，未来市场竞争激烈程度较低,188,回龙观&西二旗西三旗-清河小营 写字楼,市场总结,回龙观,西二旗西三旗-清河小营,写字楼市场萌芽,写字楼市场初具规模,两个板块之间尚无直接竞争，以部分分流为主；而发展较为领先的西二旗西三旗-清河小营 ，可作为回龙观写字楼市场发展及区域功能复合化进程的参照。 回龙观写字楼市场初萌芽，项目少，其内部的少量竞争体现在写字楼与商住公寓之间。 但由于自身缺少产业支撑，以分流上地下游中小公司为主，市场空间有限,项目少，写字楼产品较为初级,开始出现综合体物业，写字楼产品较成熟

40、,发展程度,产品,客群,竞争 & 市场空间,内部缺少产业支撑，以清华科技园、上地下游企业,内部缺少产业支撑，以上地下游企业及区域内中小公司,189,写字楼市场资料汇总,190,写字楼市场小结,从回龙观整体来看，写字楼市场空间较小，不确定因素较多； 虽然本项目区位交通条件突出，但在区域薄弱的写字楼发展氛围之下，选择该物业须谨慎,191,酒店市场,酒店功能划分,192,酒店市场,区域内酒店物业主要沿交通主干道分布，中高端酒店基本位于回龙观板块内部及周边 数量 五星级酒店一家 四星级酒店三家 三星级酒店三家 准三星酒店三家 档次：高、中、低档并存 分布：高档酒店集中分布在八达岭高速沿线,13号线,西

41、三旗-清河,上地,八达岭高速,昆泰大酒店,龙城丽宫酒店,龙城丽苑酒店,矩阵文华酒店,太伟北方花园酒店,西二旗-小营,格林豪泰酒店,金辉大酒店,上地快捷假日酒店,白鹭园教育培训中心,回龙观饭店,回龙观东大街,建材东路,上地三街,如家快捷酒店,193,酒店市场,已有酒店规模、类型、经营情况,中高端酒店 以会议型为主，对区域商业、商务氛围的依赖性较小，主要依靠内部的经营 主要客群超出区域范围，目前此类酒店经营情况较好； 虽然主要位于回龙观板块周边，但与板块关联度较弱,中低端酒店 以商务型为主，对商务氛围、区位交通有较高要求 目前回龙观板块该类型酒店数量较少，主要集中在商务氛围相对较好的上地板块内,1

42、94,酒店市场,潜在供应,回龙观饭店项目现场,回龙观饭店为在原有饭店基础上的改扩建工程，位置在回龙观西大街与八达岭高速交汇处，属于回龙观区域内的高档会议型酒店；建成后，回龙观饭店将成为回龙观区域内规模最大的会议型酒店,195,典型项目昆泰酒店,目前回龙观惟一一家以接待会议为中高端酒店 规模：20000平米（建筑面积） 星级：四星 开业时间：2002年1月 客房情况 数量：124间 价格： 标准间：680元/天（可打5折） 标准套间：1280元/天（可打5折） 豪华套间：4800元/天（可打5折） 客房实际均价：267元/天 装修情况： 中央空调、国际、国内长途电话、彩色电视机、卫星电视、迷你酒

43、柜、独立卫浴、送餐服务、客用保险箱、洗衣服务,八达岭高速,城铁13号线,回龙观西大街,昆泰大酒店,196,典型项目昆泰酒店,会议设施 数量 大中小型会议室9个，可容纳10至350人（可打6.5折） 租金 30-40人的会议租金：3200元/天 40人以下的会议租金：2500元/天 10-25人会议租金：2000元/天 康体娱乐设施 面积 7000平米 项目 游泳馆（国际标准规格）、网球馆（国际标准规格）、台球（斯诺克1台/落袋3台)、健身房（有氧区/器械力量区）、棋牌室、桑拿中心、沙狐球、乒乓球、气悬球、小足球机、游艺机、花之都（夜总会,网球场,会议室,197,经营情况 淡旺季 淡季：每年4月

44、-7月 旺季：每年8月-次年2、3月份 出租率 淡季：40% 旺季：80%-90% 平均：54,典型项目昆泰酒店,昆泰酒店位于回龙观大街，紧靠八达岭高速入口，交通便捷；以承接会议为主，会议会务设施齐全；经营的淡旺季明显，整体的经营情况较好,昆泰生态园贵宾厅,昆泰生态园,198,典型项目上地快捷假日酒店,规模：7000平米（建筑面积） 星级：准三星 开业时间：2006年12月 客房情况 数量： 196间，其中132 非吸烟房 双人房 ：59间 单人房 ：137间 价格： 标准间：298元/天 豪华套间：398元/天 设施： 包含免费早餐 客房洗衣设施（洗衣机/烘干机） 儿童免费用餐 咖啡壶 吹风

45、机,酒店外观,上地三街,信息路,上地 环岛,上地快捷假日酒店,城铁13号线,199,典型项目上地快捷假日酒店,个性化服务 提款机 外币兑换 制冰机 客房洗衣设施（洗衣机/烘干机） 保管箱 秘书服务 商务服务 复印服务 邮件快递服务 电子邮件与上网服务 传真服务 个人电脑服务 打印服务 高速上网 个人电脑服务,上地快捷酒店位于中关村上地信息产业基地，商务氛围较好，位置交通便利，同时具有一定品牌效应，经营情况较好,会议市,商务服务设备,200,小结,区域酒店以会议、商务型为主；高档酒店集中分布在主要交通干线八达岭高速沿线及附近，中低档酒店在商务氛围较好的区域分布较多 高档酒店在回龙观区域及周边的数

46、量相对较多，类型都以会议型为主，竞争激烈 中低档商务型酒店要求商务氛围较浓，对交通动线也有一定的要求，回龙观区域内该类酒店的市场空间较小,市场空间判断： 区域商务氛围有限，与中低端商务型酒店选址要求有偏差；而中高端会议酒店竞争激烈，市场风险较大，建议本项目谨慎选择酒店物业,201,各物业市场空间判断,202,第三部分 用地分析,线 索,区域研究专题,市场研究专题,用地分析,市场定位,D02 F06 F05,城市感、展示性由D02向F06、F05递减 居住氛围由D02向F06、F05递增,203,D02地块交通,与城市的联系 公路：沿同城街或通过育知东路至回龙观东大街可达八达岭高速，通过八达岭高

47、速可直达城市公路交通环线 轻轨：地铁13号线回龙观站与地块仅隔一条同城街，可连接内城地铁环线 与周边板块的联系 公路：通过八达岭高速可达西二旗西三旗清河小营板块；文华东路南段通车后可直达学院路；科星路（林萃路）全部建成可直达亚奥板块 轻轨：通过13号线可联通上地、西二旗-小营、西三旗-清河、天通苑-立水桥板块,D02,F05,F06,行知路,育知西路,育知路,育知东路,文华西路,文华路,科星路,龙锦二街,龙锦三街,龙锦一街,龙腾路,同城街,回龙观东大街,回龙观,霍营,科星西路,文华东路,龙泽,五环,四环,三环,二环,1号线,西三旗-清河,西二旗-小营,上地,八达岭高速,天通苑-立水桥,地铁13

48、号线,地块可通过八达岭高速、和地铁13号线连接城市以及周边相邻板块，区位交通优势较明显,204,D02地块交通,与区域内部的联系 东：文华西路，双向四车道，中间隔一个公交站，需经由同城街到达地块。 西：育知东路，紧靠地块，双向四车道，两侧有非机动车道；地势较地块低，与地块的高差由南向北逐渐减小，高差最大处近3米，最小处近半米；车行速度快，无人行横道和过街天桥。 南：同城街，双向四车道，两侧有非机动车道；有护栏，紧靠地块；西侧地势略高于地块，东侧有开口，横穿同城街即可到达地铁回龙观站。 北：龙腾路，双向四车道，中间隔住宅区，经龙腾路至育知东路和文华西路可达地块,城铁回龙观站,D02,龙腾苑5区,

49、育知东路,同城街,文华西路,龙腾路,育知东路,文华西路,地块易达性较高，与区域内部的联系方便，但东侧的公交站和北部的住宅对项目的易达性有一定影响,同城街,龙腾街,立交桥,变电站,公交站,205,D02地块周边环境,东： 公交站：人流较多，较为嘈杂，所处位置对地块有一定的阻隔。 西： 育知东路：两侧为一条商业街，以餐饮业为主，经营状况良好，商业、商务氛围较浓。 南： 同城街：上下班时间车流量大；非上下班时间两侧停靠机动车辆较多。 城铁回龙观站：上下班时间人流量大，比较嘈杂。 北： 龙腾苑5区：多层普通住宅，成熟居住区，较安静,城铁回龙观站,D02,龙腾苑5区,同城街,文华西路,龙腾路,育知东路餐

50、饮,公交站,龙腾苑5区,同城街,地块西侧商业氛围较浓，北侧居住氛围较好；整体展示性较好，周边已有一定城市感强,餐饮街,育知东路,变电站,公交站,206,D02地块用地性质,规划指标,综合用地，体现区域新功能的发展方向，是区域功能复合化提供了必要基础,1805-18,1805-19,1805-17,207,F06地块交通,D02,F05,F06,行知路,育知西路,育知路,育知东路,文华西路,文华路,科星路,龙锦二街,龙锦三街,龙锦一街,龙腾路,同城街,回龙观东大街,回龙观,霍营,科星西路,文华东路,龙泽,五环,四环,三环,二环,1号线,西三旗-清河,西二旗-小营,上地,八达岭高速,天通苑-立水桥

51、,与城市的联系 公路：沿同城街或通过科星西路、科星路（林萃路）至回龙观东大街可达八达岭高速，通过八达岭高速可达城市公路交通环线 轻轨：地铁13号线霍营站与地块仅隔一条同城街，可连接内城地铁环线 与周边板块的联系 公路：通过八达岭高速可直达西二旗-小营、西三旗-清河板块；科星路（林萃路）全部建成可直达亚奥板块；文华路南部通车可直达学院路。 轻轨：通过13号线可联通上地、西二旗-小营、西三旗-清河、天通苑-立水桥板块,地块可达性较强，规划路的开通可增强地块与其他板块的联系,地铁13号线,208,F06地块交通,F05,F06,科星路,龙腾街,同城街,回龙观东大街,科星西路,与区域内部的联系 东：

52、科星路（林翠路），紧邻地块，可直达回龙观东大街。 西 科星西路，紧邻地块，15米宽的社区道路。 南： 同城街，紧邻地块，宽约12米；横穿马路即可达地铁霍营站。 北： 龙腾街，社区道路，紧邻地块,地块易达性较高，与区域内部的联系较好,同成街,城铁霍营站,科星路,科星西路,龙腾街,209,待开发,F06地块周边环境,城铁霍营站,F05,F06,科星路,龙腾街,同城街,回龙观东大街,科星西路,龙跃苑东四区,东： 科星路：较嘈杂，路东为空地，待开发。 西： 龙跃苑东四区：部分已入住，小区东侧三层独体商业尚未营业，营业后将形成一定的商业氛围。 南： 同城街：车流较多，较为嘈杂，路南侧布有沿路商业，档次较

53、低。 地铁霍营站：上下班时间人流集中，站前布有一些低档商业。 北： F05地块：空地，已被围墙围起，待开发,F06南侧商业,地块北侧与西侧居住氛围较好，北侧有一定的商务氛围，但档次略低于D02，整体展示性较好,霍营站前商业,独体商业,F05南侧围墙,210,F06地块用地性质,规划指标,综合用地 法院、学校等规划及周边居住社区未来可增强F06的居住氛围 商业商务功能与居住功能兼容,211,F05地块交通,D02,F05,F06,行知路,育知西路,育知路,育知东路,文华西路,文华路,科星路,龙锦二街,龙锦三街,龙锦一街,龙腾路,同城街,回龙观东大街,回龙观,霍营,科星西路,文华东路,龙泽,五环,

54、四环,三环,二环,1号线,西三旗-清河,西二旗-小营,上地,八达岭高速,天通苑-立水桥,与城市的联系 公路：沿回龙观东大街或经科星西路至同城街可达八达岭高速，通过八达岭高速可达城市公路交通环线 轻轨：经科星西路或科星路至地铁13号线霍营站，可连接内城地铁环线 与周边板块的联系 公路：通过八达岭高速可达西二旗-小营、西三旗-清河板块；科星路（林萃路）全部建成可直达亚奥板块；文华路南部通车可直达学院路。 轻轨：经科星西路或科星路至地铁13号线霍营站，可联通上地、西二旗-小营、西三旗-清河、天通苑-立水桥板块,地块目前不能直接通过道路或是轻轨联系城市其他板块，可达性略低于D02、F06，林萃路开通之

55、后可建立板块与城市的直接联系,地铁13号线,212,F05地块交通,区域内部联系 东：科星路（林翠路），紧邻地块，可直达回龙观东大街。 西：科星西路，紧邻地块，15米宽的社区道路。 南：龙腾街，社区道路。 北：回龙观东大街，紧邻地块北侧,F05,F06,科星路,龙腾街,同城街,回龙观东大街,科星西路,科星路,回龙观东大街,城铁霍营站,地块与区域内部的联系比较方便，易达性高,科星西路,龙腾街,213,龙跃苑东二区,F05地块周边环境,和谐家园,F05,F06,龙腾街,同城街,回龙观东大街,科星西路,城铁霍营站,龙跃苑东二区,东： 紧靠科星路为待开发用地 西： 龙跃苑东二区，已入住。 南： F06地块，待开发用地 北： 和谐家园，已入住小区，小区西南角的独体商业