2015年7月广西柳州写字楼调研报告 (2)

1、柳州写字楼调研报告,谢航 2015年7月8日,写字楼类型,第四部分 目标企业附录,第三部分 项目建议,第二部分 代表项目,第一部分 市场概况,写字楼分布及概况,五星商圈,河东商圈,飞鹅商圈,次级商务区。柳州市写字楼市场平均售价最高、租金最高，基本成型，以B类写字楼为主，单价1.2万2.2万元/平方米，代表项目阳光100、九洲国际,中心商务区，目前是柳州市中心，人流量大，B、C类写字楼并存，单价约1.3万元。最高售价项目为地王国际财富中心，均价约1.7万元,老商圈，主要产业类型以批发、贸易为主，多为C类和D类写字楼：均价1万元/，如谷埠街国际商城、新时代商业港,为我司地块,第四部分 目标企业附录

2、,第三部分 项目建议,第二部分 代表项目,第一部分 市场概况,写字楼年去化情况,柳州目前新增写字楼库存总量约50万，去化量约50%，库存总量较大。2015年较去年新增供应量有大幅度下降。 未来还有柳州华润中心、荣和天誉、三胞广场、兆安现代城等项目入市，去化压力大,第四部分 目标企业附录,第三部分 项目建议,第二部分 代表项目,第一部分 市场概况,写字楼年去化情况,全市写字楼均价为1.27万元/平方米，去年同期这个数字为1.45元/平方米，下降1750元/平方米。目前，柳州写字楼价格趋于稳中有降,第四部分 目标企业附录,第三部分 项目建议,第二部分 代表项目,第一部分 市场概况,九洲国际,开盘时

3、间：2012年3月 销售策略：前期整层销售，2013年第四季度开始半层销售 租户：奥斯汀KTV、南宁市证大商务咨询有限公司柳州分公司、广西大华信息技术有限公司、广西品健贸易有限公司、柳州市联丰小额贷款有限公司、广西双九投资有限公司、上海东证期货有限公司柳州营业厅、柳州市展宁贸易有限公司、广西沛冠商贸有限公司、集丽舍古造养生美容公司、中国石油 、柳州市天汇小额贷款有限公司、柳州九洲天龙房地产开发有限公司,第四部分 目标企业附录,第三部分 项目建议,第二部分 代表项目,第一部分 市场概况,万达中心,目前万达租户情况不清楚。 去年年底推出89889900元/平方米的写字楼，产品 “高性价比”也是其去

4、化率高的重要原因,第四部分 目标企业附录,第三部分 项目建议,第二部分 代表项目,第一部分 市场概况,地王大厦,303米全广西最高楼。17F为金融机构，822F目前在售，2440F已销售由物业负责租务，4151F为地王集团公司持有，5273F为酒店 柳州大型企业并不多，本土大型企业也多有自己的办公场所，物业费、空调费等额外租用费用较高，预计地王大厦去化率不会理想,第四部分 目标企业附录,第三部分 项目建议,第二部分 代表项目,第一部分 市场概况,阳光100 1#2#3,阳光100城市广场写字楼由于体量较大，出租率也不算高。出现许多空租现象。 引入了丽笙酒店，回报率提高。（1-5F,13-27F

5、为丽笙酒店,第四部分 目标企业附录,第三部分 项目建议,第二部分 代表项目,第一部分 市场概况,写字楼,小结,柳州作为三四线城市，写字楼也正面临着库存压力大、需求不振局面。同样具有办公用途，低门槛的公寓类产品的销售成绩比写字楼的要优许多。如双福大厦、金嵘中心，而九洲国际这类价位较高的写字楼，去化率就非常低。万达中心这样高性价比的热销写字楼的，给柳州写字楼市场带来的冲击不小。 柳州外来的大型企业并不多，本土大型企业也多有自己的办公场所，因而高端写字楼需求十分有限。相比之下，柳州中小型企业数量较大，这些公司需要的是使用面积适中、租金实惠、地段较好的中低端写字楼。除了租金因素外，高端写字楼物业费、空

6、调费等额外租用费用较高，一般的中小型企业难以承担这么高的租用成本。 高端写字楼对企业的形象塑造十分有好处，但是也应该考虑到成本问题，并不是什么样的企业都需要搬迁至更为高端的写字楼。在柳州，公司决策者对于提升自己办公场所形象并不过分在意，一般扩大规模也会继续租用中小写字楼办公，只是将办公场所扩容为整层写字楼或更大,第四部分 目标企业附录,第三部分 项目建议,第二部分 代表项目,第一部分 市场概况,柳州华润中心建议,建议：避免同质 转变用途找出路 将写字楼部分改成精装公寓或者产权式酒店来销售，开设不同类型的酒店。 泰宏百旺都是“产权式酒店”，位于潭中高架桥东侧，共开发建设4栋高层，其中一栋为21层

7、的酒店式办公楼，多数以2580平方米的“产权式酒店”销售，于2013年整个项目就全部售完，而且酒店的售价比写字楼更高。 门槛要放低，小体量投资更受青睐 写字楼半层和整层的总价过高，能接受这样价格压力的客户不多。因此，坚持半层或整层销售的写字楼项目去化相对较慢。买多间面积较小的物业与一次性买一整层相比，前者使用起来更灵活，除了满足中小企业办公需求之外，手上握有多个产权证，日后抵押可将产权证分散使用，更为方便。但是产权过于分散对今后的经营和管理不利，有计划地分割销售，把控风险尤为重要。 配套要齐全，拼软件硬件 配置和服务是写字楼的使用过程中最被关注的问题。主要体现在写字楼的外观、停车位、自身配套等

8、。停车位的满足显得尤为重要。 应注意如专用电梯、空调配置、洗手间规划等细节问题； 在物业的管理、安保方面等服务方面，能够起到附加升值的作用，相信华润多年来物业经营的实力； 写字楼作为办公用途，会延伸出接待、会展等使用需求，项目中应有餐饮、酒店、会议室、多功能厅等配置,第四部分 目标企业附录,第三部分 项目建议,第二部分 代表项目,第一部分 市场概况,证券公司,附录：柳州市部分证券、保险、房开企业目前办公地址,第四部分 目标企业附录,第三部分 项目建议,第二部分 代表项目,第一部分 市场概况,保险公司,附录：柳州市部分证券、保险、房开企业目前办公地址,第四部分 目标企业附录,第三部分 项目建议,第二部分 代表项目,第一部分 市场概况,附录：柳州市部分证券、保险、房开企业目前办公地址