资产评估05房地产评估.ppt

1、资产评估,主讲人：郭雅娴,第5章 房地产评估,5.1 房地产评估概述 5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用 5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用 5.4 剩余法在房地产评估中的应用 5.5 成本途径及其方法在房地产评估中的应用 本章重点和难点 课堂练习题,5.1 房地产评估概述,5.1.1 房地产的概念和特征 5.1.2 房地产评估原则 5.1.3 房地产价格及其影响因素,5.1.1 房地产的概念及特征,1）土地及土地权利 土地特性 土地权利 2）建筑物 3）房地产特性,土地的特性,自然特性 位置的固定性 质量的差异性 不可再生性 效用永续性,经济特性 供给的稀缺性 可垄断性

2、用途的广泛性 效益级差性,土地权利,土地所有权 城市土地的所有权属于国家 农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的外，属于农民集体所有 土地所有权不能转让（我国实行土地所有权和使用权分离的制度） 土地使用权 首次交易：土地使用权出让（各种用途的最高年限） 二次交易 土地使用权转让 土地使用权出租等,房地产特性,位置固定性及区域性 长期使用性 保值与增值趋势 投资风险性 政策限制性,5.1.2 房地产评估原则,合法性原则 最有效使用原则,5.1.3 房地产价格及其影响因素,房地产价格及其种类 房地产价格的特征 影响房地产价格及评估价值的因素,房地产价格及其种类,按照房地产权益划分 所有权价

3、格、使用权价格、其他权利价格 按照房地产的实物形态划分 土地价格、建筑物价格、房地产价格 按照房地产价格表示的单位划分 总价格 单位价格 楼面地价,影响房地产价格及评估价值的因素,一般因素 经济因素、社会因素、行政因素 区域因素 繁华、道路、交通、设施、环境 个别因素 土地的个别因素 建筑物的个别因素,5.2 市场途径及其方法在房地产评估中的应用,5.2.1 市场售价类比法在房地产评估中的应用 5.2.2 基准地价修正系数法 5.2.3 市场租金倍数法 5.2.4 路线估价法,5.2.1 市场售价类比法在房地产评估中的应用,基本思路 适用范围 具体步骤 因素修正 市场交易情况修正 交易日期修正

4、 区域因素修正 个别因素修正 土地使用年限因素修正,5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用,适用范围 基本思路和基本步骤 房地产净收益的测算 折现率或资本化率的估测 残余估价法 根据贡献原理,具有现实或潜在收益的房地产价值评估,商场 写字楼 公寓,学校 公园,基本思路 基本步骤,测算净收益,选择折现率,计算评估值,未来收益折现,5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用,5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用,房地产净收益=收益-费用,实际收益 VS 正常收益,实际费用 VS 正常费用,房地产净收益=正常收益-正常费用,5.3 收益途径及其方法在房地产评估中的应用,折现率或资本化

5、率的本质 投资回报率（投资收益率） 房地产评估中折现率或资本化率种类及其关系 土地折现率或资本化率 建筑物折现率或资本化率 房地产综合折现率或资本化率 房地产评估中折现率或资本化率估测方法,r(L+B)=r1L+r2B,5.4 剩余法在房地产评估中的应用,基本思路 假设开发法、倒算法 适用范围 主要用于待开发土地的评估 公式和步骤 地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费 例题（5-9,5.5 成本途径及其方法在房地产评估中的应用,适用范围和基本思路 成本途径用于土地使用权评估 成本途径用于新建房地产评估 成本途径用于旧房地产评估,5.5 成本途径及其方法在房地产评估中的应用,适用范围

6、无收益，房地产市场发育不成熟，成交实例不多 政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、公园、新开发土地 基本思路（90页公式,5.5 成本途径及其方法在房地产评估中的应用,运用成本途径评估土地使用权的步骤 计算土地取得费 计算土地开发费 计算投资利息 计算投资利润 确定土地增值收益 确定土地使用权的功效损失 确定土地经济性贬值 计算评估值 案例（91页,本章重点和难点,本章重点 土地的特性和土地权利 房地产评估原则 影响房地产价格及其评估价值的因素 市场途径的应用 各种评估途径和方法的基本思路和适用范围 本章难点 房地产价格分类 收益途径中折现率或资本化率的估测 剩余法

7、的应用,课堂练习题,根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（ ）。 A50年 B70年 C30年 D40年 答案: A,课堂练习题,房地产评估应该遵循的原则包括（ ）。 A供求原则 B贡献原则 C替代原则 D合法性原则 E最有效使用原则 答案: ABCDE,课堂练习题,某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（ ）元/m2 。 A2900 B3223 C3322 D4000 答案: B,课堂练习题,某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个

8、参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）万元 。 A140 B157.5 C141.4 D148.5 答案: C,课堂练习题,某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层的宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，第2层至第10层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出的建筑容积率为（ ） 。 A0.6 B5.1 C2 D6 答案: B,课堂练习题,用成本法评估土地时，土地取得费的计息期应为（ ） 。 A.整个开发期 B.整个销售期 C.整个开发

9、期和销售期 D.整个开发期和销售期的一半 答案: C,课堂练习题,某宗土地的土地取得成本为500万元，土地开发费为1000万元，土地开发费是均匀投入的，土地开发期为1年，银行一年期贷款利率为8。投资利息使用复利计算，则该土地投资利息为（ ）万元 。 A120 B79.23 C60 D100 答案: B,课堂练习题,在假设开发法评估土地的基本公式P=A-（B+C+D+E）中，A代表的是（ ）。 A.开发完成后的房地产价值 B.取得土地的实际成本 C.整个开发项目的开发成本 D.房产和土地的开发成本 答案: A,课堂练习题,土地的自然供给是（ ）。 A.有弹性的 B.无弹性的 C.多方向性的 D.可垄断的 答案: B,课堂练习题,房地产评估中，楼面地价容积率=（ ）。 A.土地总价 B.土地单价 C.房地产总价 D.建筑物单价 答案: B,课堂练习题,根据国家有关规定，用于体育用途的国有土地使用权最高出让年限为（ ）。 A.30年 B.40年 C.50年 D.70年 答案: C,课堂练习题,某房地产土地价值600万元，建筑物价值1400万元，综合资本化率为 8.5%，建筑物资本化率为10%