开发商项目可行性研究报告的编制

1、规范房地产项目可行性研究报告的编制一、编制的目的1、 为项目投资决策提供依据。2、 为项目运作提供指导性建议。3、 论证项目的经济合理性、技术可行性，评价项目的经济效益以及边际效益。二、编制可行性研究报告的前提条件1、 政府的立项批文。2、 土地及项目权属落实的证明文件。3、 与合作单位就项目达成的协议、意向。4、 建设用地规划许可证。5、 规划行政部门的规划设计要点。6、 建设用地现状的地形图。（1：500 或 1：1000）7、 建设用地现状管线图。（1：500）8、 委托编制“项目可行性研究报告”的合同或协议或决策层关于编制“项目可行性研究报告”的批准文件。9、 业主（委托方）对于“可行

2、性研究报告”编制的相关文件。（书面意见、批复、决定等）三、项目可性研究报告编制内容的规定第一章市场调研报告按批准的调研方案和市场调研报告规范执行。第二章 项目市场及产品定位1、 项目市场定位的原则。2、 目标客户群定位。3、项目产品定位。3.1 整体定位。3.2 物业类别定位。3.3 配套功能定位。3.4 户型面积配比定位。3.5 价格定位。3.6 物业管理定位。注：市场定位和项目产品定位规划建议需报评审并获批准。第三章 项目规划设计1、 规划设计概念方案比优。2、规划设计总体思路（含技术经济指标）。3、整体规划布局。4、建筑风格规划。5、户型设计规划。（见户型分项控制指标和要求表）6、停车位

3、规划。7、道路与交通规划。8、景观及绿化规划。9、配套设施规划。10、物业管理规划。11、智能化规划。12、住宅小区细部处理。12.1室内装修细节。12.2室外环境细节。第四章 项目开发实施计划1、 项目进度计划编制依据及主要内容。2、 计划实施2.1 项目前期工作程序计划。（项目前期工作程序计划表）2.2 项目施工进度计划。（项目建筑安装工程施工进度计划表）2.3 项目销售进度计划。（项目销售进度计划表）2.4 项目开发总进度计划。（项目开发总进度计划表）第五章 项目投资估算及资金需求计划1、 投资估算及资金需求计划编制依据（1）项目规划和项目技术经济指标。（2）建设标准和配套设施标准。（3

4、）成本分析表。（4）前期工作计划、建筑安装施工计划和销售计划。（5）以地区建筑工程材料价格及人工定额为依据，采用工料含量分析方法进 行测算单位造价指标。2、项目静态总投资预计项目静态总投资为：万元详见附件表；项目投资估算表3、 项目资金需求计划：根据项目实施计划，项目从前期工作开始至竣工交付，约需天，在此阶段的资金需求（供给）时间序列及供给额。（项目资金需求计划表）4、 资金来源和筹资方式项目总投资达万元。编拟资金筹措计划，保证资金供给使项目开发建设过程中在资金上实现动态平衡并取得投资回报。筹资方式分为：自有资金、银行贷款、联营 合作，筹资成本为。第六章 项目经济指标分析1、定量分析指标11

5、盈利能力分析指标（1） 项目总开发价值=（总销售额-销售税费）+形成固定资产原值 项目总建筑面积 项目总销售收入 项目总销售税费 形成固定资产原值（2） 项目总开发成本（总投资）（3） 项目税后利润（4） 项目投资回报率=项目税后利润/项目总成本*100%（5） 资本金利润率=税后利润/资金投入最大峰值/开发周期 项目起始至具备销售条件时并以销售回款支付后续建设资金时的最大资金投入量（资金投入计划表） 现金流量表。（6） 投资回收期=累计现金流量开始出现正值期数-1 +上期累计现金流量的绝对值/当期现金流量。1.2 风险分析指标（1） 盈亏平衡点（销售保本点）单位销售价格=单位开发成本+单位销

6、售税费（2） 盈亏平衡比率=（预定销售价格+销售税费-项目总成本）/预定销售价格+销售税费*100%（3） 敏感性分析项目敏感性分析项 目原计划方案变动幅度增加%变动额减少%变动额1、投资规模2、投资成本3、销售额4、利润（税前）分析出对利润影响较关键的因素并假设其出现的概率，由此判断风险方向和拟定防范措施。四、可研报告的编制程序与质量控制（一）编制程序1、受理立项。A与项目业主达成协议，收集整理业主相关资料及项目相关资料。B公司内部决策关于可研工作的批复。2、组成项目组，确定责任人。3、可研报告编制责任人提交编制报告的方式（工作内容、人员配置、物质配置、时间安排），并报批准。4、 可研报告编制工作程序：项目市场调研项目市场定位、产品定位概念设计方案比优各项数据（经济）指 标的评价与分析得出相关结论。5、对可研报告进行评审。（二）质量控制1、市场调研报告质量需符合“调研报告规范”和批准的专项调研方案。2