唐海农科商业项目定位报告(终稿)

1、瑞莎集团唐海农科所项目定位报告,一、理解城市，看项目前景与钱景,二、理解行业与市场，看项目风险与机会,五、规划经济指标建议与经济测算,目录,三、理解地块与企业看项目的价值与资源,四、项目总体定位及规划建议,核心问题：非房地产热点开发区域，缺乏推动力！ 解决思路：强化“先天之本”,产品“价值打造”,一、理解城市，看项目前景与钱景,1、城市行政属性,隶属河北省唐山市，位于河北省东北部、唐山市东南沿海、环京津交汇区域，南临 渤海，北依唐山，西望津京。 河北省最大的国有农垦企业（柏各庄农场）， 系全国三个农垦体制县（黑龙江友 谊县、辽宁省大洼县、河北省唐海县）。 10年，京津冀都市圈区域规划出台，区域

2、规划按照“8+2”模式制订：包 括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定、沧州、 张家口、承德8地市。 唐海县多条省市级高速、高等级公路、铁路贯穿全境，可快速链接京津，已被纳入 京津“两小时经济圈”和“大北京都市圈,唐海：隶属河北，全国三个农垦体制县之一。 “京津冀都市圈”内的重要节点城市,唐海,唐海：渤海之滨，中国北方的重要枢纽和出海大通道,唐海地处渤海之滨、两环（环渤海、环京津）交汇地带，西距北京220公里、天津120公里，北距唐山45公里，东距 秦皇岛港150公里。县城南距曹妃甸工业区20公里、曹妃甸深水大港40公里。 迁曹公路、滦曹公路等多条国省干道贯穿境内，迁

3、曹铁路横亘全境。 随着唐曹高速、沿海高速开通，以及京津唐环线城际铁路、唐曹轻 轨铁路启动建设，唐海横连四港(曹妃甸港、秦皇岛港、京唐港、 天津港)，直通四市(北京、天津、唐山、秦皇岛)，形成了融海洋、 铁路、公路运输于一体的交通网络。 全县每平方公里路网密度已接近长三角等发达地区。 正在开发建设的世界“钻石级”曹妃甸深水大港和曹妃甸工业区的 直接腹地。未来唐海，将建设成成为集海洋、铁路、公路和空中运输于一体、中国北方的重要交通枢纽和出海大通道,2、城市交通属性,唐海县今境原为渤海湾北岸沿海荒滩，后随滦河水系不断冲击形成陆地。1949年11月被国家农业部接收，1956年定 称“河北省国营柏各庄农

4、场”，是河北最大的国营农场。1968年划归省直属，行使县级行政职权。 1982年9月22日改建唐海县，县城在唐海镇，隶属唐山，保留国营柏各庄农场名称，实行建制县和农垦企业双重体制,唐海：农垦文化。特色旅游资源丰富,3、城市文旅属性,气候特点：唐海县属东部季风区温带半湿润地区，年均气温11，年降水量636毫米。四季分明，气候宜人。 资源丰富：冀东油田贯穿全境、9条自然河流及人工水渠流经县境，海岸线长9.1公里。 特色旅游： 工业游：首钢京唐钢铁厂、中国石油冀东油田公司。 港口游：曹妃甸5亿吨大港，世界最大的港口之一。目前25万吨矿石码头、30万吨原油码头、散货码头已通航。 新农村游：著名的“中国

5、河蟹之乡、河北大米之乡”，素有“北方小江南”的美誉，是曹妃甸的“后花园”。 唐海湿地游：21种湿地类型，被世界著名湿地专家马克巴特赞誉为“北方独有全国罕见，不可多得的湿地资源,环渤海经济圈，是中国北部的黄金海岸，包括辽东半岛、山东半岛、京津冀 三省二市。是继“珠三角、长三角”之后，我国经济发展的“第三引擎”。 2008年1月，国务院正式批准曹妃甸循环经济示范区产业发展总体规划， 标志着曹妃甸的发展正式作为国家战略全面启动。 曹妃甸新区辖曹妃甸工业区、南堡经济开发区、唐海县和曹妃甸新城，规划 面积1943平方公里，陆域海岸线约80公里，目前常住人口22万。 唐海，曹妃甸工业区的直接腹地、地处环渤

6、海中轴线，已发展成曹妃甸工业 区的生活区,唐海：环渤海经济圈中轴线上的重要县城。曹妃甸新区的重要组成部分,曹妃甸,唐海县城,4、城市经济属性,全县总面积960平方公里，其中陆域面积732平方公里，海域面积228平方公里。 全县户籍人口4.5万户，共13.9万人，是河北最小的建制县。（第五次人口普查数据） 非农业人口5万多人，县城常住人口4万人，流动人口6万多人。 2011年乡村户数39083户，比上年增加788户，增长了2.06%。乡村人口112000人。 政府工作计划2015年，城市化率达到70%，也就意味着未来4年，还有5-6万人（约2万户将要进城常住,河北最小建制县，县城常住人口4万人，

7、乡村户数39083户,5、城市人口规模,2008-2010年，县域经济综合实力连续三年列河北第11位,6、城市经济环境,2008年，完成地区生产总值55.4亿元， 比上年增长20%；2009年，完成地区生产总值61.5亿元，同比增长18%。 2010年，完成地区生产总值75亿元，同比增长15%；其中二、三产业增加值分别达到30.99亿元和29.46亿元。 县域经济综合实力在河北省140个县（市、区）中，连续三年列第11位,2008-2012.4，全社会固定资产投资，持续快速增长,2008年，全社会固定资产投资41.7亿元，增长72.5%；2009年全社会固定资产投资82亿元，增长96.7%；

8、2010年，全社会固定资产投资111亿元，增长35.1%。 2011年1-11月份，全县全社会固定资产投资完成101.3亿元，同比增长28%。 2012年1-4月份，全县全社会固定资产投资完成41亿元，同比增长13.5,2008年，全部财政收入6.89亿元，增长41.4%；2009年，全部财政收入8.28亿元，增长20.1%； 2010年，全部财政 收入9.27亿元，增长12%。 2011年1-11月，全部财政收入累计完成104280万元，占预算的97.82%，同比增长19.65%。 2012年1-4月，全部财政收入累计完成60797万元，占预算的46.66%，同比增长22.42,2008-2

9、012.4，全县全部财政收入最高增速超40,2008城镇居民人均可支配收入15031元，增长15.3%；农民人均纯收入7163元，增长30.2%。 2009城镇居民人均可支配收入16580元，增长10.3%；农民人均纯收入7878元，增长15%。 2010年城镇居民人均可支配收入18470元，增长11.5%；农民人均纯收入9010元，增长14.4,2008-2010，城镇居民可支配收入达到18470元,十一五”时期，唐海县经济发展全面提速、综合实力大幅提升，县域经济综合实力位列全省第11位。 “十二五”期间，经济实力将跃上新台阶、人民生活进一步改善，县域经济综合实力争取进入全省10强,十二五”

10、期间，县域经济综合实力争取进入全省10强,7、城市产业发展,服务经济：国企、高科技企业等的迁入，城市人口的增加，城市服务行业需要升级、换代。 物流经济：曹妃甸港口，全球大港口之一，对物流业的推动力巨大。 旅游经济：港口的形成，湿地公园等多项旅游工程的兴建，会对唐海旅游业有大的提升，旅游业将有更大发展,资源经济：首钢、冀东油田作为两大资 源型企业，是唐海经济的重要支撑。对 电子、制药等其它产业也能形成带动。 地产经济：城市化进程推动农民进城， 外来投资企业带来更多产业人口，多方 面增加了地产消费需求。 农业经济：农垦体制县，农业是根本， 未来种植、养殖业发展根基雄厚,6大产业经济，支撑唐海经济发

11、展,2011年1-11月，唐海县全社会固定资产投资完成1013383万元，同比增长28%。其中城乡500万元以上项目完成投资 532771万元，农村投资完成171315万元。一、二、三产业完成投资情况见上表。 2012年1-4月，唐海县全社会固定资产投资完成409915万元，同比增长13.5%。其中城乡500万元以上项目完成投资 288805万元，农村投资完成88710万元。一、二、三产业完成投资情况见上表。 不同于一、二产业的投资额下滑，第三产业投资额呈增长趋势，也体现出投资者对第三产业的充足信心,三大产业完成投资情况： 2012年来，第三产业月均投资额增长，一、二产业有所下滑,进入2012

12、年，唐海县工业的发展明显受到影响。 不仅第二产业月均投资额度相比上年下降近5000万元/月，2012年1-4月，规模工业的利润率同样呈现负增长,工业生产销售情况： 2012年来，规模以上工业利润同比降低125.9,2011年-2012年，个体工商户、私营企业数量、从业人员、注册资本均呈现稳步增长。 个体、私营业主的增加，证明了民间资本看好唐海县的经济发展。 由此带来的商业繁荣，也让唐海县的经济发展更具活力，产业发展更为合理,个体私营经济发展： 2011、2012年，个体、私营企业稳步增长,下表增长均为同比增长,社会消费品零售额完成情况： 2012年1-4月，批发、零售业销售非常好，住宿、餐饮呈

13、现下滑,2012年来，批发、零售业的销售额增长明显，反应出本地产业的发展迅猛，本地人消费能力持续增长。 2012年来，住宿、餐饮业的营业额同比下滑，反应出外来人口消费的减少。 唐海县的商业消费，更多还是依靠本地人的消费来拉动，旅游业的发展效果不佳,唐海是国务院确定的沿海开放县，并具有进出口经营权。 1988年被列入河北省12个沿海开放县之一。 开放以来综合实力逐步增强，已初步形成绿色食品、海水养殖等五大农业产品基地，工业造纸、食品工业、服装印染、 机械制造等骨干企业在河北乃至全国占有重要地位。 据唐山市商务局、唐山海关统计，唐海县2011年累计进出口2335万美元，占全年目标任务2100万美元

14、的111.2%， 同比增长33.8%， 其中，出口2318万美元，占全年目标任务2000万美元的115.9%，同比增长33.7,进出口贸易情况： 2011年，累计进出口2335万美元，其中出口2318万美元,河北“两级三带”城镇发展体系中，唐海是冀东城市群、沿海发展带的重要组成部分。 唐海在河北省建设京津绿色食品生产供应基地、京津科技成果转化和工业配套加工基地 方面具有明显的优势,唐海：冀东城市群中的节点城市， 唐山沿海经济隆起带的最前沿,8、城市发展规划,围绕曹妃甸港口开发建设的启动，唐山市确定了生产力布局向沿海推进的发展战略， 提出现代化新型海滨工业城的基本构想。 唐海地处唐山“两核一带”

15、空间结构中的南部发展核心地带，是河北省和唐山市沿海 经济隆起带的最前沿，区位优势明显。 2010年1月1日起，曹妃甸新区由唐海县代管,唐山湾“四点一带”空间布局中，最重要的一点,唐山湾“四点一带”空间布局，重点发展芦汉经济技术开发区、丰南沿海工业区、曹妃甸新区、乐亭新区，这四点 串联形成了唐山湾的沿海经济发展带,曹妃甸新区是国务院批准的国家战略项目，地处唐山 湾沿海经济发展的最前沿，是重中之重。 唐海县地处我国经济社会发展最活跃、最热点的京津 冀城镇群和环渤海经济圈，随着渤海湾、唐山湾 “四点一带”的开发建设，唐海将迎来更大发展机遇,规划建设唐海县旅游开发区，把县城中心城区与曹妃甸生态城西区紧

16、密连接 起来，努力打造国际一流的会议中心、会展中心和旅游度假中心，使之成为 曹妃甸新区的“休闲港”和“不夜城”。 对接曹妃甸新区城市发展规划，按照“组团式”发展理念，唐海县在青林公 路以西、双龙河以东、青林公路西延以南、七农场湿地公路以北约47.8平方 公里区域内规划建设唐海县旅游开发区，将县城中心城区与曹妃甸生态城西 区紧密连接起来，呈“L”型互动发展。 本着“依园建城、以城促产”的理念，着力建设综合服务、临港工业、港口 作业、现代物流、公园景观等“五类功能区”，同步完善景观廊带、环水系 和交通路网，使唐海宜人居、宜创业,唐海县规划发展目标： 曹妃甸新区的“休闲港”和“不夜城,唐海县规划发展

17、方向： 融入曹妃甸新区规划，服务港口，建设临港强县,1）唐海作为曹妃甸新区唯一的建制县，瞄准曹妃甸、冀东油田主导产业链条，打造曹妃甸主导产业配套项目首选承接地。 一是强力推进曹妃甸新区配套产业区十里海临港产业园区，发展仓储物流业，形成与曹妃甸工业区配套的产业集群。 二是以唐海湿地为依托，发展曹妃甸湿地旅游休闲度假区，打造世界一流的生态旅游品牌。 三是打造城西经济区发展适宜在城区建设的设备制造、机械电子、服装加工、生物制药以及高新技术等项目。 （2）唐海把发展现代服务业作为支持曹妃甸建设、加速产业融合的战略选择。 倾力打造服务业产业集群，逐步形成区域特色鲜明、功能层次清晰、发展水平领先的现代服务

18、业发展格局。 积极引导餐饮娱乐、商贸流通、交通运输等传统服务业提档升级，大力发展商贸流通业、总部经济和中介服务、旅游、 会展、文化创意、休闲娱乐产业,9、城市规划建设,2011-2030，城市“12362”发展规划,以“滨海城市”建设为总揽，坚持把加快城镇化作为拉动经济增长、促进社会发展的重要动力，以“完善功能、提升 品位、打造特色”为核心，全力打造环境优美、秩序井然、生态宜居的现代滨海城市。 突出宜居城市的理念，把旧城改造作为加快县城扩容升级建设的有力抓手强力推进。原城区集贸市场区域拆迁改造全 面启动，将打造繁华舒适、现代一流的“商贸不夜城”。 主城区划分为8个主要功能片区：西部商贸区、桥西

19、风情居住区、新立风情居住区、中心文化居住区、高尚居住区、 特色风情区、 城市核心区、 体育教育区,功能丰富、生态宜居的“现代滨海城市,建设新型港口城市，全面提高城镇化水平，利用10到15年时间，使全县城镇人口达到60%以上。 准确定位城市发展，搞好城市规划和布局。围绕构建与港口发展相融合的城镇体系，加快县城基础设施建设。 坚持旧城改造与新区建设并重方针，加快建设一批重点龙头工程和城市配套工程。 以垦丰大街为重点，继续实施改造升级工程，改善居住环境； 以新城大街为重点，实施文体设施建设工程，形成文化体育路径； 以建设大街为重点，实施精品打造工程，整体提升城市形象； 以长丰路为重点，实施绿美亮净工

20、程，营造人与自然和谐发展的良好环境。 以临港、靠城、沿路和具有经济实力的建制镇为重点，加强基础设施建设，增强小城镇的辐射、服务和聚集功能， 加快建设一批现代化小城镇。完成“1个中心城区、5个卫星小城镇、17个居住社区”的新型城镇发展框架。 建立推进城镇化的政策措施，引导农村剩余劳动力向城镇有序流动，加快生产要素向城镇集中,10-15年内，全县城镇人口达到60%以上,在曹妃甸新区尚未提出时，唐海整体发展向北，并开发了海澳酒店、四季华庭、海龙花园、创业广场、油田、首钢住宅 区等建设项目。随着曹妃甸的兴起和快速发展，唐海整体发展转向“向南”。 一会抱油田、一会抱港口的变化，使整个城市格局向“扁平化”

21、发展，集中程度不高。 冀东油田、首都钢铁的“集中居住区”自成体系，占据城市较中心位置; 农场、养殖区各自为政。 导致：唐海的城市格局集中化程度非常低。县城居住人口分散，规模化高档小区和低端旧城平房住宅错落排布，城市整 体形象较为杂乱,规划变动，导致城市格局“较为杂乱,10、城市规划发展现状,城市规划将唐海划分成了多个小区域，但区域之间的城市功能划分不明确，导致区域间呈竞争态势。 主要表现为： 1、多居住圈：油田居住圈成线形发展，首钢居住圈刚刚兴建，暂看不出发展态势，普通住宅区呈现分散化。 2、商业区分散：购物中心商圈并不是点式汇聚，而是在各个片区存在。小商品商场向西发展,居住区、商业区分散，商

22、业集中程度不高,由中央电视台举办的第二届中国县域经济发展高层论坛,于2012年1月9日在人民大会堂举行。100位县(市)委书记齐聚北京与国家发改委,农业部,商务部等主管部门领导,专家学者一起共同总结2011年县域经济发展的经验探讨“十二五”期间中国县域经济科学发展的道路,中国县域经济的发展的关键思路： （1）破行政区的局限，从经济区的角度看城市定位与发展 （2）抓住城市化快速发展契机，争取成为县域经济发展的 突破点、示范点； （3）抓住政策优势，创新模式，利用好国家、政府政策,县乃国之基”,中国经济的未来在县城！从经济区的角度看县城的定位与发展,结论：理解城市,唐海县的前景：曹妃甸生活服务中心

23、,结论：理解城市,创业大街,建设大街,新城大街,兴海大街,垦丰大街,滨海大街,唐海路,汇丰路,长丰路,大通路,光源路,迎宾路,文化路,华兴街,唐海前世与今生/城市的基因与特性： 从垦丰大街/迎宾路/新城大街/建设大街/唐海路。 从农垦开发/石油开发/曹妃甸产业开发,结论：理解城市,因为产业发展，形成“大生活区”式城市特性。 表现在：商业中心区域不明显；生活配套沿街方便完善； 投资、消费能力旺盛,结论：理解城市,统计数据,测算数据,唐海2007-2011年人均GDP情况。2010、2011年，GDP统计数据缺失，此处根据前三年增长速度，进行数据测算,因为产业发展，形成“大生活区”式城市特性。 表

24、现在：商业中心区域不明显；生活配套沿街方便完善； 投资、消费能力旺盛,结论：理解城市,理解城市：看项目的“前景”与“钱景,项目的“前景”与“钱景” 大经济区，产业人群的投资理财能力强劲，房产投资是主流，投资性房产受益。 大生活区，生活休闲消费升级，购物、餐饮、休闲的需要按与国家级经济区配套的高度去考虑。 大建设区，流动人口增多，宾馆、娱乐等相关服务业带来巨大需求与商机,唐海的“前景”与“钱景” ： “大经济区里的大生活区” “大规划区里的大建设区,结论：理解城市,二、理解行业与市场，看项目风险与机会,唐海县房地产行业整体情况,2008年，新开工城建项目32项，完成投资20.4亿元。全年新增商品

25、房20万平方米、经济适用住房7.5万平方米。 2009年，实施城建重点项目36项，完成投资28亿元。全年新增商品房面积63万平方米。 2010年，全年新增商品房面积45万平方米，新增供热面积38万平方米，新增绿地面积150公顷。 2011年1-11月，房地产企业完成投资48亿元。2012年1-4月，房地产企业完成投资逾12亿元,房地产投入逐年增加，今年1-4月，已投入逾12亿元,房价有下降趋势，外来人口购房比例上升。 建成小区入住率较低,1、唐海房地产发展历程,2、购房客群情况,据当地人介绍，本地居民通过政府主导的旧房集中改造，县城居民大都已经拥有住房，接近三分之一的家庭拥有两套住房。 200

26、8年开始，以投资为目的房产消费比例快速上升，外来人口购房比例上升，不过从开发小区入住情况看，空置率较高，以盛唐府邸为例，空置约20-30%（晚上查亮灯情况,唐海房地产市场于2004年启动，当时房价在1000-1200元/平方米； 2007年由于投资客扎堆的效应达到高峰，三年暴增40万供应量，价格翻两番； 2009年进入调整期，一直持续至今，价格增幅减缓，个别楼盘有小幅降价,唐海商业地产市场情况,六条横向主街中，建设大街、兴海大街、垦丰大街较繁华,创业大街,建设大街,新城大街,兴海大街,垦丰大街,滨海大街,1）6条横向主街中，创业大街、滨海大街处于城市边缘，在建建筑较多，商气相对欠缺；新城大街则

27、被冀东石油公司占据。 （2）较为繁华的建设大街、兴海大街、垦丰大街，商气旺盛，主要业态为装修装饰、餐饮、服饰、休闲娱乐、通讯器材等。 （3）但从整体来看，6条横向街道均较长，临街主营业态多为自发聚集形成，缺乏统一的形象规划、打造,装修装饰为主,娱乐、餐饮、服饰为主,装修装饰、通讯器材为主,1、街道商业业态分布,八条纵向主路中，唐海路、大通路、光源路较繁华,1）8条纵向商路中，汇丰路、长丰路受冀中石油公司影响，存在单边商铺、商铺被分成几段等问题，商业氛围受限。 （2）迎宾、华兴、文化路，则是受区域的老住宅影响，商业形象不佳、商铺被分成若干段，断断续续、较为杂乱。 （3）较为繁华唐海路、大通路、光

28、源路，主要业态为装饰建材、餐饮、服饰、宾馆、休闲娱乐等。 （4）纵向繁华街道与横向繁华街道，必然存在交叉和商气、业态的延续，并形成了商圈,文化路,迎宾路,大通路,长丰路,汇丰路,唐海路,装饰、建材、 宾馆为主,餐馆、宾馆、娱乐为主,光源路,服饰、餐馆为主,华兴街,调查统计发现，唐海商业的主要业态： 建材装饰、餐饮、服饰、休闲娱乐、烟酒超市、宾馆等,建材、装饰行业的繁荣，说明唐海新建项目多，城市正处于高速扩容、建设中。 餐饮、服饰、休闲娱乐、超市等业态的繁荣，说明唐海虽人口不多，但人均消费能力较强。 宾馆业的繁荣，则是唐海县城流动人口较多，外来投资、商贸经济繁荣的有力证明。 我们认为：唐海人的消

29、费能力较强，城市也正在快速发展中。 随着人口的增加，港口经济的繁荣，未来城市商业还有较大的上升发展空间,主城中心商圈,唐百大楼副中心,建材、物流、五金类专业市场,建材、物流、服务业为主,农副产品专业市场,金莎国际副中心,2、商业格局： 一个中心商圈，三个专业市场，两个商业副中心,电脑、通讯器材专业市场,2,3,1,1、金莎国际项目,2、潮流城项目,3、农科所项目,一个中心商圈，即：主城中心商圈。 主城中心商圈较为成熟，主要有服饰、餐饮、娱乐业态，目前以散铺为主，未来兴海名都广场将成为商圈的中心商业体。 三个专业市场，即：五金建材物流类专业市场 + 农副产品专业市场 + 电脑、通讯器材专业市场

30、电脑通讯器材专业市场位于城市中心区域，紧靠中心商圈，散铺为主，没有大规模、集中的专业手机、数码卖场。 五金建材物流、农副产品专业市场，位置接近城市边缘，目前均以具有一定规模，但业态属性决定，商业形象较低端。 两个商业副中心，即：唐百大楼副中心 + 金莎国际副中心。 二者均相对独立于城市其它商业，金莎国际位于高档居住区，唐海百货购物广场位于车站南侧。 金莎国际购物广场在2004年开始营业，经营情况较好。自2011年唐海百货大楼开业后，金莎国际营业状态受到影响,一个中心商圈，三个专业市场，两个商业副中心,金莎国际购物广场,百信购物广场,唐海购物广场,唐海百货大楼,兴海名都广场（在建,多唛多购物广场

31、,金沙购物广场,幸福树购物广场,3、唐海大中型购物广场分布及业态,分布：7个已营业“购物广场”，主要分布在中心商圈及附近,业态：金莎国际和唐海百货大楼、唐海购物广场都属于百货类商场,唐海百货业较发达，市民消费能力强,就县级城市而言，唐海的购物广场数量及规模，已处于国内较高的发展水平。 唐海现有的中小型购物中心主要分两种类型，一种以服饰购物为主，另一种属于百货综合型。 服饰购物广场经营面积偏小，经营面积在1500-3000之间。而百货综合购物广场经营面积都在 4000以上。 百货、餐饮、休闲娱乐等行业的发达，表明了唐海市民的收入水平较高，消费能力较强,光源路、兴海大街、大通路、垦丰大街临街商铺略

32、高，租金在2.8-3.6元,1,2,3,4,5,6,6号,5号,2.8元-3.6元,1.4元-1.5元,4、市场商铺租金情况,繁华地段租金在2.8-3.6元，租金仍有上涨空间,商铺面积大小对租金影响不大，影响租金的主要因素是地段、位置。 目前市场商铺租金相差较大，繁华地段底层商铺租金可达2.8-3.6元/天，大部分地区商铺租金在1-2元/天。 商业主要街道商铺空置率较低，繁华地段现有租金水平不高，说明当前租金水平市场仍能接受，依然有上涨空间。 市场经营商铺平房、底商、综合体等商业形式共存，说明城市商业处于新旧交替、更新换代时期。 根据商业成熟城市的经验，未来综合体商业将占据城市租金高点,5、商

33、业标杆项目调查,兴海名都 超大商业综合体，城市商业标杆,项目亮点：14万平米，唐海最大规模的城市大型商业综合体。 项目核心优势：唐海曹妃甸新区新的商业中心和标志性建筑,自身条件： 唐海首席10万级商业航母； 位于新老商圈交汇处。 业态规划： -1F：大型综合超市、地下停车； 1F：美食街、酒吧街、服饰百货； 2F：服饰百货、运动大本营、育婴家居服饰、 3C数码广场； 3F：国际餐饮会所、休闲娱乐业态、3D影院； 4F：健身中心(自持物业,兴海名都，业态规划与分布,主力业态：休闲、娱乐、购物,租金：一层均价3.5元/日，租一年免一年，租一年半免一年半。 已经招租的业态有：八方超市、肯德基、大地影

34、院等 一次性返租五年，商铺销售均价： 扣除租金后，均价10000元,兴海名都，销售、招商情况,销售：购商铺，一次性返租5年 租赁：品牌主力店带动，租期赠送长,销售策略：返租销售 一次性返租5年，返租后成交均价10000元/。 实际售价：成交均价+租金=约20000元/。 策略优势：交付款低，给客户心理感觉价格低。 招商策略：主力店+送租约 主力店：八方超市、肯德基、大地影院； 送租期：租一年送一年，租一年半送一年半,兴海名都，销售、招商情况,唐海住宅地产市场情况（住宅 + 公寓,荣 域,蓝海国际,润港嘉苑,龙凤园,北京公馆,青年城,文馨花园,林荫大道,唐海路,滨海大街,唐海县城区图及各项目分布

35、,1、主要在售住宅、公寓项目分布图,滨海一号,蓝色港湾,先锋领域,销售进度：目前销售临街商铺和公寓产品。 产品类型：住宅、公寓、商铺 销售均价：公寓3600元/，商铺7500元/， 优势：规模大、周边将建五金机电城、政府部门多、 未来自身生活配套、商业配套完善。 劣势：目前周边缺少生活配套，缺少居住氛围。 主要客群：企事业单位领导、外地经商人群关注商铺。 上班单身人群、本地居民关注公寓产品。 媒体：当地私营DM画册（时讯,1）荣域规模性综合大盘、唐海城西最大的开发项目,2、市场重点楼盘一览,户型面积区间：97-510 热销户型：100左右二居室，120左右三居室。 产品类型：住宅、商铺 销售均

36、价：4100元/ 优势：产品种类多选择面较大，有教育及森林公园资源。 劣势：顶跃产品面积大，销售难度大。 客群：企事业单位领导改善需求，农场人员刚需,2）龙凤园资源型、中高端代表楼盘,大户型高端住宅（唐海户型面积最大）， 位置尊崇，有资源优势,物业形态：13-18F高层 户型面积区间：53-130 热销户型：70-90二居室，120左右三居室。 产品类型：住宅+商铺 销售价格：3400元/ 优势：在当地有多年开发经营，有一期老业主，客户资源丰富，配套自建学校。 劣势：项目位于城市东北角，发展潜力小。 投放媒体：当地私营DM画册（唐山广播电视报唐海版,二居室小户型为主， 社区有商业和教育配套，针

37、对年轻一族打造,3）青年城市场 细分、小户型代表楼盘,户型面积区间：60-110 热销户型：80-90二居室，100左右三居室。 销售进度：销售80% 产品类型：住宅+商铺+公寓 销售价格：3500元/ 优势：位于唐海路、垦丰大街交汇处，交通便利，周边产业丰富、生活配套齐全。 劣势：生活安静性较差。 说明：多层产品补偿拆迁户（政府补贴农迁户部分资金， 鼓励农民在城里买房,多层补贴农迁户，高层为商品房。 4万国际商贸城+酒店式公寓+超大商务会所,4）先锋领域商业广场、公寓、住宅组合的大型城市综合体,地理位置好、硬件配套较高，户型设计突出舒适性,5）铂瑞公馆最畅销楼盘，占据区位优势,高端低密度住宅

38、、多层花园洋房、现房销售,6）林荫大道唐海最高端住宅项目,销售进度：没预售证，预定客户约20%。 产品类型：快捷酒店，商铺、住宅 住宅户型区间：80-135 热销户型：130左右三居室 销售均价： 住宅3500元/，商铺7800-8800元/。 优势：位于城南重点发展区，有商业配套和快捷酒店。 劣势：紧邻快速通道，未来居住比较嘈杂，目前城南配套不足。 主要客群：企事业单位群体、经商人群、农场人群,城南项目， 有酒店和底商配套,7）北京公馆城南新盘，整体品质较一般,户型面积区间：76-136 热销户型：90左右二居室，110以上三居室。 产品类型：住宅、商铺 销售均价：3500元/ 优势：位于城

39、南重点发展区，有商业配套。 劣势：社区品质感较低，周边各项目竞争激烈。未来几年还有大规模项目入市。 客群：企事业单位群体、经商人群、农场人群。 投放媒体：当地私营DM画册（唐山广播电视报唐海版,长期在唐山广播电视报投放广告， 项目整体品质感较低,8）润港嘉苑项目品质感较低,3、主要在售项目汇总,在售总供应量约131.6万，住宅产品面积从53-510，主力产品面积80-130。 商业产品面积从15-350，主力产品面积130-200,4、市场项目销售周期及速度,楼盘月均销售套数约20套,5、市场项目销售销售价格及变化,市场住宅均价约3500-3700元/、公寓均价约3600元/， 商铺（1、2层

40、）均价约8000元,调查统计发现，唐海商业的主要业态： 建材装饰、餐饮、服饰、休闲娱乐、烟酒超市、宾馆等,建材、装饰行业的繁荣，说明唐海新建项目多，城市正处于高速扩容、建设中。 餐饮、服饰、休闲娱乐、超市等业态的繁荣，说明唐海虽人口不多，但人均消费能力较强。 宾馆业的繁荣，则是唐海县城流动人口较多，外来投资、商贸经济繁荣的有力证明。 我们认为：唐海人的消费能力较强，城市也正在快速发展中。 随着人口的增加，港口经济的繁荣，未来城市商业还有较大的上升发展空间,唐海百货业较发达，市民消费能力强,就县级城市而言，唐海的购物广场数量及规模，已处于国内较高的发展水平。货综合购物广场经营面积都在 4000以

41、上。 唐海现有的中小型购物中心主要分两种类型，一种以服饰购物为主，另一种属于百货综合型。 服饰购物广场经营面积偏小，经营面积在1500-3000之间。而百货综合购物广场经营面积都在 4000以上。 百货、餐饮、休闲娱乐等行业的发达，表明了唐海市民的收入水平较高，消费能力较强,繁华地段租金在2.8-3.6元，租金仍有上涨空间,商铺面积大小对租金影响不大，影响租金的主要因素是地段、位置。 目前市场商铺租金相差较大，繁华地段底层商铺租金可达2.8-3.6元/天，大部分地区商铺租金在1-2元/天。 商业主要街道商铺空置率较低，繁华地段现有租金水平不高，说明当前租金水平市场仍能接受，依然有上涨空间。 市

42、场经营商铺平房、底商、综合体等商业形式共存，说明城市商业处于新旧交替、更新换代时期。 根据商业成熟城市的经验，未来综合体商业将占据城市租金高点,结论：理解行业与市场,宏观调控的房地产行业影响： 一线城市住宅市场价降量叠，二线市场同样降价促销，三、四城市一方面由于价格增长过快，另一方面同样受市场大环境影响，销售困难度加大； 开发住宅市场销售压力加大，很多中小企业出现由于销售困难导致资金链断裂； 开发商通过信贷、基金等各种手段进行融资，融资成本较高； 大量投资客户从住宅投资转向商业投资。 开发商战略转变： 住宅限购后，开发商开始把开发市场转向二线市场，甚至三、四线市场，寻找市场机会点； 开发商开始

43、从单一产品开发模式转变为综合产品开发模式，商业住宅同时开发，（如万科、绿地、龙湖）； 开发商不再追求价值最大化，而是实现资金快速回笼销售策略,现状：限购、降价、难卖。 风险：开发资金与商业地产热。机会：三、四线市场、旅游地产、产业地产,住宅现状_供求与特点 供应：约131.6万供应量，开发量较大。市场的消化量较少，整体供大于求。 销售：除先锋领域、铂瑞公馆、龙凤园，其它销售率在50%以下。 大盘：规模均50亩以上，10万平米建筑面积达70%。 户型：80130平米主力。 价格：32003800元/平米。 住宅现状_购买目的 居住 年轻人为主，刚性需求；改善居住品质购房者。 投资： 具有投资力的

44、客户旺盛投资；（多套投资） 住宅现状 _客户来源 购房者主要是唐海农场及县城年轻群体（目的为结婚购房、父母为儿子置房）；外地经商人员,结论：理解行业与市场,住宅现状：整体供大于求，市场购买需求主要来自农场及县城青年群体,商业现状_供求与特点 商业配套饱和：新增40万平米，4万常住人口，7个购物广场；6横8纵，共14条主要商街。 商业地产泡沫：商业均价上万。销售良好，租赁困难，商家客户资源有限。 商业布局：商业街沿街分布，整体零乱分散，没有集中性规模商圈。 商业特点：特色不足、集中性、丰富性不够。 商业现状 _购买目的 1、投资客户 大部分商家均为租铺经营，并非商铺购买者； 2、购铺自营 仅为少

45、部分商家 酒店现状： 房间量：全县约90家酒店，房间约40005000间。 入住率：平均入住率均在70%。流动人口多，消费旺盛,商业现状：销售良好，租赁困难，商家资源有限；酒店入住率均在70%以上,结论：理解行业与市场,风险 开发量大、空置率高，产品同质化、政策风险 开发量大：住宅市场开发量大，已达到约140万平米 空置率高：部分新建小区（如盛唐府邸），空置率高达30%以上。 产品同质化：市场新建社区多为高层、产品同质化严重、竞争激烈。 政策有风险：近两年来，房地产市场整体仍处于调整期，对项目销售、价格提升多少会形成制约 国企“靠不住”：类似首钢、冀东石油等大企业均有自己修建的生活区，对外购买

46、住房需求不大。 机会 城市扩张、加大需求 城市扩张：随着曹妃甸新区发展，城市扩展与人口增长将加快速度，住宅需求将提升。 唐海正在实施将农场产业人群向城市迁移，需要大量的城市住宅来进行安置。 改善性需求：随着曹妃甸经济的带动，唐海高收入群体对居住的改善需求 投资产品有机会：适中面积投资产品，市场有一定的需求空间,住宅开发的机会与风险,结论：理解行业与市场,商业投资风险 商业地产的3大风险 租金回报偏低：商业购买能力强，但临街商铺租金主要在1.4-3.6元/日之间，租金回报率偏低。 商业过于饱和：唐海商业新增供应近40万方，4万常住人口，按1.2方/人计算，已经严重饱和，如城市发展、 人口增速不能

47、跟上，商业会过度饱和，商铺空置将大量出现。 投资信心受挫：城市发展、人口增长速度，未能跟上，商铺经营难度更大，商铺投资信心会降低。 商业投资机会 商业地产的5个机会点 更多的消费者：城市扩展，人口增加，需要更多商业配套，满足市民生活需求。 更强的消费力：产业、经济发展，居民可支配收入增加，商铺、商品的购买力都会提升。 更强的投资力：城市本身商铺投资能力强，如潮流城、兴海名都等大型商业项目，销售均已接近尾声。 商业升级换代：城市商业的繁荣，需要休闲、娱乐产业的发达，现有业态格局需升级换代。 旅游产业打造：旅游产业的发展，需要与其配套的、休闲、娱乐产业的提升,商业开发的风险与机会,结论：理解行业与

48、市场,项目应对：产品定位的机会把握 （1）、量变转质变/产品创新：高品质产品 性价比产品 （2）、关注投资性物业：在曹妃甸经济区的带动下，加强了投资者对市场的信心；投资者更偏重于商业投资、酒店公寓产品投资；对于高收入群体投资强烈（多套投现象,项目应对：产品定位的风险控制 （1）、 多物业组合，分担风险。 （2）、 物业兼容和购买兼容：持有和销售 （可住、可商、可投资）、功能互补、功能换等,唐海房地产市场现状、风险与机会： （1）、住宅和商业市场供应都趋于饱和； （2）、住宅销售量下降。 （3）、商业好卖，招商难。 （4）、投资性的产品畅销； （5）、酒店多、上房率高。 （6）、未来前景看好，曹

49、妃甸是最大“卖点,结论：理解行业与市场,市场预测,未来1-2年，市场变化不大，预计： 本案销售价格： 市场住宅均价约3500-3700元/、公寓均价约3500元/，商铺（1、2层）均价约8000元/。 本案销售周期：约18个月 市场住宅月销售约20套，本案住宅体量近4万（约400余套），总销售周期约：18-24个月。 本案商业、住宅、公寓等同步对外销售，但住宅体量最大（约商业2倍），销售周期最长,结论：理解行业与市场,三、理解地块与企业，看项目的价值与资源,农科所项目,理解地块,农科所项目在：迎宾路和建设大街交叉口右上侧。 街区特性（地块基因）：位于入城通道、公共功能集中、政府办公区形象大道上

50、,文化路,迎宾路,大通路,长丰路,汇丰路,唐海路,装饰、建材、 宾馆为主,餐馆、宾馆、娱乐为主,光源路,服饰、餐馆为主,华兴街,街区形象：迎宾、华兴、文化路， 受区域的老住宅影响，商业形象不佳、商铺被分成若干段，断断续续、较为杂乱。 1、8条纵向商路中，汇丰路、长丰路受冀中石油公司影响，存在单边商铺、商铺被分成几段等问题，商业氛围受限。 2、迎宾、华兴、文化路，则是受区域的老住宅影响，商业形象不佳、商铺被分成若干段，断断续续、较为杂乱。 3、较为繁华唐海路、大通路、光源路，主要业态为装饰建材、餐饮、服饰、宾馆、休闲娱乐等,理解地块,迎宾路,农科所项目,街区商业业态：迎宾路共108个商铺。主要业

51、态为：餐馆、水产,理解地块,建设大街,农科所地块,街区商业业态： 建设大街主业态装修、装饰，共259个商铺，目前基本无空置,理解地块,位置：迎宾路与建设路交叉口，处于城市节点位置。 交通：所在区位道路宽阔，交通便利。 规模：45亩,商业用地，商业体量大：约5.7万平米. 特点：地块方正,两面临街。 开发环境：地块环境氛围差；沿街商铺，品像不高。 居住感欠佳：南北面临街，两面其余一面临一新开 发楼盘，一面临破旧的房屋,地块特质：城市节点、方正 、临街、非热点开发区域,理解地块,1,2,3,农科所 项目,潮流城,金莎国际购物中心,瑞莎集团，强势进入唐海，3 个项目同时运作。 企业实力与资源优势：1

52、、集团企业；2、直营超市连锁店；3、酒店经营；4、政府资源好,理解企业,项目资源整理：资源型物业开发。 1、地段城市形象资源：门户地段。 2、企业商业开发资源：企业直营超市连锁店；涉及酒店经营,项目价值点挖掘：老区新品、精品。 1、市场空白点：行政区域的商住社区。商业、住宅、酒店业态缺乏； 2、老城市里的新产品：高品质物业缺乏； 3、区域开发少，竞争小，相对稀缺,市场现状、风险与机会与项目应对策略,项目开发分析：内向型精品开发。 1、在非热点区域，制造热点。商业开发、住宅开发，则需要眼睛向内， 挖掘自身价值与资源。 2、不适宜高档定位,理解地块与企业,项目地块特性： 1、迎宾大道，老行政区。

53、2、非热点商业区。 3、非热点居住区。 4、两面临街。 5、22亩商业用地,总结,理解地块与 企业看项目,理解城市 看项目,大经济区、大生活区、 大建设区,关注：投资物业； 生活休闲消费升级； 宾馆、娱乐等相关服务业,多物业组合，物业兼容； 量变转质变/产品创新； 关注投资物业,内向型精品开发； 老区新品、精品； 资源型物业开发,市场饱和； 投资物业畅销,老行政区； 非热点商住开发区,理解行业与 市场看项目,四、项目总体定位及规划建议,总策略：面向未来，控制风险，寻求突破,产品定位： 形象定位： 门户地标 业态定位： 复合社区 产品定位： 畅销精品 营销定位： 性价比,项目定位分析,定位依据：

54、 1、理解城市关注：投资物业；生活休闲消费升级；宾馆、娱乐等相关服务业。 2、理解行业与市场多物业组合，物业兼容；量变转质变/产品创新；关注投资物业。 3、理解地块与企业内向型精品开发；老区新品、精品；资源型物业开发,1、门户地标,城市形象 地标建筑,ARTD风格 适当高度 挺拔硬朗 精神堡垒,项目规划建议,具体措施,1、门户地标,ARTD风格 适当高度 挺拔硬朗 精神堡垒,项目规划建议,1、纵三段的立面构图，强调对称，营造秩序感。 2、采用阶梯状层层跌落的造型处理。错落有致的坡屋顶、屋檐的浅色描边，使得建筑更加精神和雅致。 3、建筑立面竖向窗带组织，纵向颜色深浅分明，整体轮廓高耸挺拨，形成建

55、筑高贵内敛的术气质。 4、景观元素以雕塑、喷泉、鲜花、树种、石材等为元素,全商业评估,2、复合社区,项目规划建议,商业+住宅评估,2、复合社区,项目规划建议,商业 + 住宅 + 酒店式公寓 评估,2、复合社区,项目规划建议,商业+酒店公寓+住宅,2、复合社区,物业兼容、分担风险 相互支持、功能互补 提升形象、价值整合,项目规划建议,各物业体量建议,2、复合社区,项目规划建议,整体规划核心建议,2、复合社区,开整体呈开放型规划 敞商业内外交融 透通风、采光,开、敞、透,项目规划建议,开敞商业内外交融，人气通达。 街铺式以街为市，人流循环、自由，商积铺面不积、容易去化,开敞式街铺,项目规划建议,2

56、、复合社区,商业规划核心建议,住宅、酒店规划核心建议,挺拔硬朗体现建筑气质，提升形象。 通风采光保证建筑通透性。 面积控制控制面积，控制总价，有效去化,挺拔硬朗、通风采光、面积控制,项目规划建议,2、复合社区,总体布局建议,项目规划建议,2、复合社区,投资产品： 街铺式底商、酒店式公寓,3、畅销产品,需求强烈 迎合市场 去化容易,项目规划建议,街铺式底商规划开敞、人气、总价、竞争,商业人气：人气决定商气，开敞、街铺式、内外商业一体化，引入人流，循环人流。 总价控制：总价决定客户，合理控制面积。 市场竞争：避免潮流城、兴海名都的底商面积过大，出现销售抗性。目前荣域推出底商130-350平米，面积

57、过 大，意向客户不多,项目规划建议,3、畅销产品,街铺式底商开敞规划外街内街交融、大门、小广场,项目规划建议,3、畅销产品,街铺式底商开敞规划：放大2楼商业价值，两个1楼规划,设计2楼外楼梯步道，外栏走道，让二楼变一楼，放大2楼商业价值。 1、步道阶梯直上二楼，让二楼变一楼 2、二楼设置围栏式走道，增强人流动线设计,项目规划建议,3、畅销产品,街铺式底商形象光彩工程、导示系统,项目规划建议,3、畅销产品,街铺式底商业态吃、喝、玩、乐、购,项目规划建议,休闲、娱乐、餐饮,3、畅销产品,街铺式底商业态休闲、娱乐、餐饮,项目规划建议,3、畅销产品,街铺式底商便利店对物业要求,项目规划建议,3、畅销产

58、品,街铺式底商中式快餐，对物业要求,项目规划建议,3、畅销产品,街铺式底商西式快餐，对物业要求,项目规划建议,3、畅销产品,街铺式底商连锁咖啡厅，对物业要求,项目规划建议,3、畅销产品,街铺式底商银行营业厅，对物业要求,项目规划建议,3、畅销产品,街铺式底商洗衣店，对物业要求,项目规划建议,3、畅销产品,酒店规划人气、形象、总价,人气：酒店人流可以带动商业发展（唐海路、新城大街酒店支撑下面商业的经营。 形象：酒店形象可以提升物业价值。 总价：小面积，低总价，容易去化,项目规划建议,3、畅销产品,酒店式公寓户型通廊式标间,项目规划建议,3、畅销产品,酒店式公寓形象光彩工程与导示系统,项目规划建议

59、,3、畅销产品,酒店引进要求案例 7天连锁,项目规划建议,3、畅销产品,1、选址要求： a.3公里范围内企业、工厂、机关单位密集，有较充足的商旅住宿需求； b.1.5公里范围内有4星以上酒店及甲级写字楼为佳； c. 临街为佳，商业繁华区也可内进，但距路口最好不超过50米，不可有过多迂回及分岔， 需有车道直达门前，同时路口及沿途需能提供路标； d.1公里范围内有较完备的生活配套，餐饮、购物、娱乐便利。 e.治安秩序良好,2、地块要求：小块空地建造或购买土地 （1）熟地，至少三通一平，市政配套到位，位于红线内； （2）占地面积300-1000左右，具体面积视地理位置与价位而定； （3）该区域已经有

60、一定的商流，土地性质最好不是划拨土地； （4）该地块容积率符合改造后的需要,酒店销售方式返回报率8%-10%，返五年,项目规划建议,3、畅销产品,1、房间面积：35平米 2、销售价格：4000元/平米 3、售价：14万 4、租金价格：150元/晚/间 5、开房率：70% 7、年租金：150*365*70%38325 8、年回报率推算：27,推算：8%-10%回报率，对于酒店经营没有任何压力,住宅规划可变空间与赠送、面积控制、可投资可居住,4、性价比,可变空间与赠送：灵动空间，以不计面积赠送，提高性价比。 面积控制：合理控制总价。 可投资可居住：周边居住氛围弱，以投资为主，居住为辅,项目规划建议