重庆北碚208公馆项目价格建议报告

1、北碚208公馆项目价格建议报告,前期工作,目前208公馆已完成内部认购:71套,办理VIP卡:167张,一、北碚市场情况,一、北碚市场情况,一、市场部分,房价逐步上涨 在从年初的试探性增长，到后期的稳步上扬。重庆市场今年的房价比在大市环境回暖的基础呈现增长态势。 各方支持市场景气政策支持、旧城改造、消费信心建立等多方面配合刺激了今年重庆楼市的繁荣局面,一、2009年以来重庆房地产行业整体运行情况,市场回暖，企业信心恢复 总体来看，全市房地产开发企业在销售市场率先回暖的情况下，开发信心逐渐恢复，开发企业加大土地储备。 初现调控迹象 2009年下半年，随着市场逐渐回暖，国家对房地产的调控又开始注重

2、控制房地产投资规模，防范房地产泡沫。信贷政策调整初现调控的痕迹,一、2009年以来重庆房地产行业整体运行情况,二、2012年北碚房地产市场分析,1北碚概况： 北碚被称作重庆的后花，是一个自然人文环境优良的居家型城镇。作为重庆的主城9区之一，它的优势在于其良好城市环境、浓厚的文化积淀和完善的教育体系和医疗保障。北碚的房地产开发略迟于主城的步伐，从2002年开始才进入了一个开发的上升期。北碚现有的房地产开发可以分为三个区域：老城区、城南新区、城北新区,二、2012年北碚房地产市场分析,2老城区市场分析： 老城区内房地产项目开发速度缓慢，旧城改造拆迁难度大，可供开发的原始土地极少，除龙凤桥附近在售的

3、“香洲新城”和西南大学后门在建的“旺德旺城”外，目前老城区内无新开工的商品房。未来在滨江路即将修建“泰吉滨江”会是老城区近期内值得关注的项目。老城拥有最完善的市政配套，得天独厚的自然、人文资源，成为了大部分北碚市民购房的首选之地，因此区域内的二手房交易较为活跃,二、2012年北碚房地产市场分析,区域内在销个案分析：旺德旺城,二、2012年北碚房地产市场分析,区域内在销个案分析：香洲新城,二、2012年北碚房地产市场分析,3城南市场分析： 城南新区板块作为北碚城区未来的经济、政治文化中心，发展速度较快，总体开发面积大，是北碚区政府重点开发打造的城市发展区域。 城南新区项目个体楼盘体量不大，绝大多

4、数都在510万平方米之间，楼盘形态主要以小高层为主，项目户型大多以90平方米以下的中小户型为主。区域内房地产开发项目的档次差距较大，房地产市场情况较为复杂，市场竞争日益激烈,二、2012年北碚房地产市场分析,区域内在销个案分析：海宇嘉茵苑,二、2012年北碚房地产市场分析,区域内在销个案分析：海宇逸景苑,二、2012年北碚房地产市场分析,区域内在销个案分析：海宇新城国际,二、2012年北碚房地产市场分析,4城南市场分析： 城北新区板块作为北碚城区中高端物业较为集中的区域，总体开发面积较少，但个体楼盘开发体量较大，北碚城的别墅项目“北温泉9号”和第一大盘“华立北泉花园”就位于该板块。该板块是沿“

5、缙云大道”横向开发，纵向开发深度较浅，人气不够集中。目前主要在销项目有北温泉9号三期，渝复竹芸山水，缙云华府，金鼎龙泉。其他项目基本已售完入住,二、2012年北碚房地产市场分析,区域内在销个案分析：北温泉9号,二、2012年北碚房地产市场分析,区域内在销个案分析： 缙云华府,二、2012年北碚房地产市场分析,区域内在销个案分析：竹云山水,二、2012年北碚房地产市场分析,区域内在销个案分析：金鼎龙泉,二、项目分析,一、项目现状规划基本指标,主要技术经济指标（D E栋） 模建建筑面积（二期）： 28340.83 其中 住宅： 16425.75 商业建筑： 1377.53 办公建筑： 4259.8

6、6 地下车库及设备用房： 6277.69 总户数： 189户 建筑面积90M 以下144户76% 建筑面积90M 以上45户24% 停车泊位： 91个（地下,二、SWOT分析,优势： 1、地处老新核心地段，属稀缺资源。 2、交通便利，地理位置优越。 3、区位优势明显，升值潜力巨大。 4、户型面积较小，总价低，市场接受度高,劣势： 1、位于老居民区内，周边环境较差。 2、项目体量较小，难以形成较高档次的规模化小区。 3、户型及外立面设计无特点，仅能满足基本使用功能,机会： 1、北碚老城区内尚未有类似项目。 2、靠近交通枢纽，自住、投资价值均可以得到满足。 3、周边已经形成居住规模，项目能得到良好

7、的口碑宣传效果。 4、北碚周边区县的拆迁和老城区即将面临的旧城改造会制造很多刚性需求,威胁： 1、老城已经启动的泰极滨江项目将会成为老城区内最具吸引力项目。同时在老城区内还会有多个旧城改造项目即将启动，市场潜在威胁巨大。 2、未来房地产行业可能会受到政策性调控的影响。 3、城南、城北的持续发展将消费潜力逐渐转向新区。 4、银行房贷利率优惠逐渐取消，一定程度上抑制购房需求,二、SWOT分析,我们的观点： 项目所在地理位置，周边交通，周边配套的完善是项目最大的优势； 户型设计无突出特点，虽然通过户型优化得到了一定的提升，但产品的户型设计在市场上还是缺乏较强竞争力。 由于设计时间较早，外立面无明显特

8、点。使得项目在整体形象包装上缺乏亮点。 市场存在不可预见性因素过多，应当考虑快速销售以达到降低市场风险的目的。 老城区内房地产开发出现断档，暂无同类型项目的推出，是项目推出市场的良好时机,哪些因素将左右消费者作出购买决定？ 价格 位置 交通 配套 户型间隔 外部环境 楼盘内部环境 朝向,三、卖点提炼,三、卖点提炼,四、客户群定位,针对本项目我们无需做客户群体定位！为什么,由于本项目自身条件的特殊性。所以在北碚市场上会有大量的可接受人群，无论是低收入阶层购买用于自主，还是高收入群体作为投资，周边乡镇人群移居，都有可能成为我们产品的购买者。而我们不做客户群体的定位就是希望我们的产品有更大的包容性。

9、从而达到产品快速销售的目的。毕竟定位是服务于产品的销售,项目概括,SWOT分析,卖点提炼,项目定价,客户群定位,在房地产的营销中，价格和销售速度永远是最大的矛盾。是追求高价格而达到利润的最大化，还是快速完成销售达到资金的回笼，提高资金使用率，降低风险。是项目在定价前需要考虑的问题,五、项目定价,项目概括,SWOT分析,卖点提炼,项目定价,客户群定位,本项目定价应当考虑的因素,项目本身硬件条件,北碚房地产价格水平,项目未来营销需要的价格支持,五、项目定价,项目概括,SWOT分析,卖点提炼,项目定价,客户群定位,项目本身硬件条件,五、项目定价,项目所在地理位置，周边交通，周边配套的完善是项目最大的

10、优势； 户型设计无突出特点，虽然通过户型优化得到了一定的提升，但产品的户型设计在市场上还是缺乏较强竞争力。 由于设计时间较早，外立面无明显特点。使得项目在整体形象包装上缺乏亮点,项目概括,SWOT分析,卖点提炼,项目定价,客户群定位,北碚房地产价格水平,五、项目定价,除个别别墅、洋房类产品，普遍房价低于4000元/ 。 区域性划分明显，区域内价格差异较小，区域间价格差异较大。 消费者心理价位容易受到市场导向的影响，容易形成短期的区域购买行为，从而提升该区域的房价水平,项目概括,SWOT分析,卖点提炼,项目定价,客户群定位,项目未来营销需要的价格支持,五、项目定价,价格在营销手段中是一个有利的杠

11、杆。如果利用得当，可以作为很好的营销手段来促成消费者的快速购买。 价格和销售节奏的配合，才能有效的解决价格和销售速度之间的矛盾,项目概括,SWOT分析,卖点提炼,项目定价,客户群定位,五、项目定价,综合上述三点的考虑，我们建议项目定价时应当遵循以销售速度为主，利润追求为辅的原则。同时在销售过程中，严格控制销售节奏，频繁的逐步提升售价，完成利润最大化,项目概括,SWOT分析,卖点提炼,项目定价,客户群定位,慢销,快销,竞争矩阵,高端,低端,北温泉九号二期,云山原筑,新城国际,嘉茵苑,竹韵山水,香洲新城,4000以上,35004000,3000以下,30003500,金鼎龙泉,五、项目定价,项目概

12、括,SWOT分析,卖点提炼,项目定价,客户群定位,我们建议本项目入市价格为：3800元/平方米，以30%的销售节点控制价格上浮，最终实现4200/平方米或以上均价的销售均价,五、项目定价,三、营销策略,营销主线,营销策略,营销节奏,工作安排,我们需要怎么样的营销主线,一、营销主线,眼球,人气,抢购,营销主线,营销策略,营销节奏,工作安排,二、营销策略,眼球策略： 利用产品自身的地段优势和对外包装宣传的独特性吸引市场关注,策略一：选取人流量大、靠近项目地的优质地段设置销售中心。建议在重百超市对面或者附近租用销售中心,营销主线,营销策略,营销节奏,工作安排,二、营销策略,策略二：利用围墙广告，制造

13、口碑传播。由于考虑本项目不采用户外广告媒体，所以围墙广告的设置应当具备项目展示和户外广告的双重作用。适当的加高围墙高度增加广告的视觉冲击力,营销主线,营销策略,营销节奏,工作安排,二、营销策略,策略三：大范围覆盖广告。本项目不需要树立形象、打造品牌。所以在广告宣传上主要目的是发布项目信息和活动信息。一般选择短信，DM夹报、直投、街头派单等方式达到将项目信息覆盖北碚及其周边的目的。此类媒体的广告投入不会过高，只要广告内容具有吸引力，相信能快速的集中市场的关注度,营销主线,营销策略,营销节奏,工作安排,二、营销策略,人气策略： 利用各种优惠和活动把市场关注转化为实际的客户积累。同时为开盘时的抢购奠

14、定基础,策略一：办理一定数量的VIP卡，提供特别优惠和开盘抽奖活动。（可设置一个特别大奖F0汽车，对制造市场关注有特别效果）VIP卡的办理一定要控制数量、同时优惠幅度可以适当放宽。开盘即涨价，人为的营造人气火爆的迹象，以刺激其他消费者的购买欲望,营销主线,营销策略,营销节奏,工作安排,二、营销策略,人气策略,策略二：修建示范层，在条件允许的情况下将一层楼全部粉白，可以更好的将户型展示给消费者，同时利用视觉效果的影响，掩饰户型中存在的一些问题,营销主线,营销策略,营销节奏,工作安排,二、营销策略,抢购策略： 在有了客户积累和人气的烘托下，用控制销售节奏，调整销售价格来制造卖场抢房的效果,策略一：

15、放量有限。无论是办理VIP卡，还是开盘放号都实行限量的策略。刻意营造一种供不应求的现象，才能激发购房者快速购买的决心。以人气的旺盛制造抢购的风潮,营销主线,营销策略,营销节奏,工作安排,二、营销策略,抢购策略,策略二：频繁涨价，增加未购房者的心理压力，满足已购房者的心理预期。开盘后可以多次的小幅度涨价，以此来刺激处于犹豫期的客户。让消费者感觉今天不买明天又会涨价的状态，才能达到抢购的效果,营销主线,营销策略,营销节奏,工作安排,三、营销节奏,销售30,销售90,销售100,预热期3个月,强销期2个月,持续期3个月,尾盘期2个月,开盘,项目整体运做时间约10个月；项目自开盘到售完约7个月的时间,

16、营销主线,营销策略,营销节奏,工作安排,四、工作安排,预热期主要工作,现场：选择销售中心、组建销售团队、培训销售人员 、销售 现场管理制度建立、制作沙盘、分户模型、印刷DM宣 传资料等销售必备道具、办理VIP卡 媒体：围墙广告、销售中心包装展示、街头派发DM单,强销期主要工作,媒体： 主要发布开盘信息，夹报；短信广告；覆盖北碚城区 和周边乡镇的街头派发DM单。 现场：售楼中心包装调整烘托开盘和热销气氛、示范层展 示看房、组织开盘抽奖活动、阶段性封盘涨价。 以上内容可以根据客户积累情况、开盘销售情况适当调整,持续期主要工作,尾盘期主要工作,媒体：阶段性楼盘新信息发布，短信、DM投放的持续保证 市

17、场上对项目的持续关注。 活动：以老带新、强化老客户回馈活动。销售商业车库等其 他附属价值产品,五、推广策略,广告媒体策略即媒体选择和组合策略。根据本案的特点，我们建议以多采用简单媒体。广告媒介必须具备：信息量大、时效性强、能让消费者第一时间了解项目优势。 媒体是广告的传播载体，广告创意不管多巧妙，它最终必须依靠媒体才能传达到目标视听众，不同的媒体具有不同的特点，通过我们对北碚目前媒体资源的了解，结合新项目周期，建议主要对以下几种媒体进行投放,一、媒体策略,媒体策略,媒体选择,案名包装,围墙广告 围墙广告最大优点是持续时间长，且能表现项目风格和打造理念，可以对项目周边形成良好的覆盖宣传作用。 人际传播 人际传播即口碑传播。口碑传播是目前最有效、费用最低的广告传播方式，但口碑传播的形成，需要多方面综合因素的促进； 手机、小灵通短信群发 覆盖面广 ，价格低廉发布各种时效信息效果明显； DM单张 制作成本低，客户携带方便