天津银大厦市场机会分析与物业优化建议报告()

1、谨呈：国银嘉业投资控股有限公司,天津国银大厦市场机会分析与物业优化建议报告,北京中广信房地产经纪有限公司 2011年7月,版权声明：本报告版权归北京中广信房地产经纪有限公司所有，未经授权许可，不得擅自引用或将报告内容外泄。 Copyright 2010, Beijing ZhongGuangXin Real Estate Co,. Ltd. All Rights Reserved,Tianjin GuoYin Tower property market opportunity analysis and optimization suggestions report,2,报告目录,市场机会研判,

2、宏观背景,区域发展,市场竞争,物业优化建议,本体分析,优化建议,营销执行策略,市场机会研判,宏观背景,区域发展,市场竞争,市场机会研判,宏观背景,区域发展,市场竞争,4月15日，国务院常务会部署遏制部分城市房价过快上涨的通知,4月17日，国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知,4月20日，关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知,4月30日，“京十二条”（含限购令,5月5日，“深三条,5月17日，“浙十八条,5月22日，“恵24条,5月26日，关于土地增值税清算的有关通知,6月3日，关于加强土地增值税征管工作的通知,6月5日，二套住房认定的通知,6月21日，关于做好

3、住房保障规划编制的通知,9月29日，关于完善差别化信贷政策的有关问题的通知 关于进一步贯彻落实国发201010号文件的通知,15个城市的限购令,取消7折利率,调控力度,4月7月底 政策密集期,8月9月 政策消化期,10月今 政策强化期,政策回顾,1月26新国八条,2月18日津十条,7月7日央行年内第三度加息，房贷利率达近10年最高,2010年,2011年,2010年，政策引导市场，楼市主旋律从“新国十条”细则版向强化版转变，调控力度强，频率高，2011年调控力度不减,存款储备金率上调,限购： 对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一年纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购

4、1套住房； 对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停向其售房,限贷： 贷款购买首套住房的家庭，首付款比例不低于30%，贷款利率为基准利率； 贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60，贷款利率不低于基准利率的11倍,津十条,6,2月18日，天津出台“津十条”，核心政策在于限购，就新政整体影响而言，短期内效果明显,主要目的是拟制投资性需求，稳定房价过快上涨,从信贷手段开始对购房资格进行限制，以拟需求，促供给为目标,限购开始升级，将限购及信贷两个层面的政策进行叠加，对2010年年末的市

5、场火热进行调整,对购房资格进行限制，投资性需求基本被遏制，目的明确，调控房地产市场过热及房价,新政后，47月出现成交量的迅速回落，房地产市场进入下行期,10月，成交量出现下调，整体市场变化不明显,2010年年末，伴随通涨预期加剧及供给量激增，楼市开始出现短期火爆,新政颁布，已经不是单纯的拟制需求的问题，而是上升到的资格的问题，楼市何去何从,不断加强,政策解读,提高贷款利率后，购房者的还贷压力将会更大，这将对购房人的资金实力，特别是首付提出了更高的要求，楼市低迷凸显,央行年内第三度加息，房贷利率达近10年最高，将令房价更快进入下降通道,国家针对住宅市场的调控，挤压了部分投资人群将关注点转移到商业

6、以及写字楼产品上来,京津冀城市群已经成为中国北部综合竞争力最领先的城市群,京津冀城市群 以北京、天津为核心，包括保定、唐山、沧州、张家口、秦皇岛、廊坊、承德等9个地级以上城市,山东半岛城市群 以济南、青岛为核心，包括潍坊、烟台、淄博、威海、东营、日照等8个地级以上的城市,辽中南城市群 以沈阳、大连为核心，包括鞍山、抚顺、等地级市市,中原城市群是 以郑州、洛阳为中心，包括新乡等9个地级城市,关中城市群 以西安为核心，包括咸阳、渭南、宝鸡、铜川等5个地级以上城市,城市宏观层面研究,京津冀城市群拥有京津两个大都会城市，核心城市的带动性明显,京津冀城市群：拥有北京、天津两个大都会城市,根据北京城市总体

7、规划(2004-2020年)，北京城市定位于“国家首都”、“国际城市”、“文化名城” 国务院关于天津市城市总体规划的批复明确天津“国际港口城市”、“北方经济中心” 的城市发展定位,数据来源：2009年国民经济和社会发展统计公报,其他城市群：城镇体系结构中，核心城市不明显，或受城市实力和发展阶段影响，带动力弱,山东半岛城市群：群雄四起，目前以济南、青岛为核心城市，但其中心性和带动作用不明显 辽中南城市群：以沈阳、大连为中心城市，城市群分工已显现，但核心城市带动作用不强 中原城市群：规划以郑州、洛阳为核心城市；郑州为实际的中心，整体仍处于发展阶段，带动力有限；洛阳则实质为弱中心城市，基本无带动力

8、关中城市群：以西安为绝对的核心城市，西安属西部二线城市，整体仍处于发展阶段，未形成真正意义上的都会概念，带动力有限,城市宏观层面研究,天津做为与北京相接壤的直辖市，在北京的城市发展带动作用中，将实现更为迅速的发展,京津城际铁路,京津城际铁路下设北京南站、亦庄、永乐、武清、天津站五大站,中国第一条开工建设的高等级城际快速铁路，350公里的运行时速，30分钟走完全程,城际铁路的开通将有效促进北京带动天津的发展程度,基本形成以北京、天津为核心，方圆500公里区域内重要城市间的陆路三小时交通圈” 北京市“十一五”时期基础设施发展规划 “建设以北京为中心，以京津为主轴，以石家庄、秦皇岛为两翼的城际轨道交

9、通网络，覆盖京津冀地区的主要城市，基本形成以北京、天津为中心的两小时交通圈” 环渤海京津冀地区城际轨道交通网规划,城市宏观层面研究,11,津冀城市群融合度的增强，将大力促进天津城市地位的提升，异地客群也将是天津置业客群的重要组成部分，特别是商业,商务客群及蓝印客群,城市宏观层面研究,12,伴随城市地位的提升和城市功能的完善，天津已进入大都市化和都市群融合发展阶段,城市宏观层面研究,13,在大都市化阶段，依托不同的区域资源特点，呈现多中心化发展格局,东丽,中心,滨海新区,西青,津南,北辰,城市宏观层面研究,14,天津城市定位，将进一步加强天津在京津冀，乃至环渤海城市群的地位，对天津城市发展及吸附

10、效力的加强，具有战略性意义,天津的城市定位是“环渤海地区的经济中心，要努力建设成为现代化港口城市和我国北方重要的经济中心”。 1997年，国务院总理李鹏来津亲自宣布,城市宏观层面研究,天津市宏观经济的持续发展为房地产高速发展奠定了坚实的基础,近年来年天津GDP保持10%以上的增长速度，为房地产市场高速发展奠定了良好的基础，到2010年，GDP增幅达17.4，位列全国第一； 2010年天津人均GDP为61211.2元（约等于9136美元），房地产市场处于综合发展型。 天津市城镇居民的消费能力、潜力逐步增强,城市宏观层面研究,城市交通,海海路交通畅达，连通世界海路交通枢纽,到2010年，天津港货物

11、吞吐量将突破3亿吨，集装箱吞吐量达到1000万标准箱，港口等级达到30万吨级，面向东北亚、辐射中西亚的集装箱枢纽港，中国北方最大的散货主干港,在铁路方面，形成由高速铁路、城际铁路、普通铁路三个层次组成的铁路网络。 在公路方面，形成由国家高速公路、区域高速公路、市域高速公路、一般干线公路和农村公路系统5个层次组成的高效、快捷公路网络，保障城市职能的发挥,将天津滨海国际机场建设成为“中国北方航空货运中心及东北亚航空货运集散地”。通过将中心城区地铁2、4号线的联络线延伸至滨海国际机场，提高天津滨海国际机场的客货运吞吐能力。预计改建后的天津滨海国际机场，年旅客吞吐量将达到200万人次以上，货邮吞吐量在

12、20万吨左右,陆强大路网功能，实现城际间自由切换京津城市趋于一体化,空立体交通，与世界无缝连接,城市交通四通八达，可实现城际间自由转换,17,城市宏观层面研究城市地位小结,市场机会研判,宏观背景,区域发展,市场竞争,19,河北区楼宇扶持政策,5月10日具体办法： 适用于新注册在河北区商务、商贸楼宇的企业；在河北区开发、盘活创办商务、商贸楼宇的企业。 对于在河北区新注册并入驻区商务商贸楼宇的企业。连续五个经营年度内，每一个经营年度纳税留区部分在5万元以上至50万元（含50万元）的部分，可享受45%的政策扶持；每一个经营年度纳税留区部分在50万元至100万（含100万元）的部分，可享受50%的政策

13、扶持；每一个经营年度纳税留区部分在100万元以上至1000万（含1000万元）的部分，可享受55%的政策扶持。每一个经营年度纳税留区部分在1000万元以上的部分，可享受60%的政策扶持。 对在河北区新注册入驻区商务商贸楼宇的国际或国内500强企业、总部或留区税收在5000万元以上的企业。区政府将授予功勋企业等称号，并确定为重点服务企业，享受一事一议扶持政策。 对于楼宇业主或经营单位法人，以独立楼宇为单位，对每年全楼企业留区税收达到3000万至5000万（包括3000万）的楼宇经营管理单位法人，由区财政奖励3万元；对每年全楼企业留区税收达到5000万至1亿（包括5000万）的楼宇经营单位法人，由

14、区财政奖励5万元；对每年全楼企业留区税收达到1亿以上（含1亿）的楼宇经营单位法人，由区财政奖励10万元。 办法中各类税收留区部分，是指增值税12.5%、营业税50%、企业所得税20%部分（企业享受退税部分除外）。以上所有奖励条款不重复享受，奖励基数不重复计算。执行过程中如遇国家和市政策调整，按有关规定执行,在河北区新注册的企业，享受45%-60%的城市退税政策,20,在天津市中心六区中，河北区成交量位于第二位，但均价最低，未来上浮空间较大,天津市中心六区2010年商品住宅成交情况,2010年，河东区商品住宅成交26.43万平米，仅次于河东区位于第二位，均价9792，上浮空间较大,2010年，天

15、津市中心六区商品住宅价格增长率以河东区最高，达到58.3%，河北区增加率为为26.8,区域房地产市场,河北区是天津市中心市区之一，文化积淀深厚，是文化发达，功能齐全的城区,和平区：天津市中心城区，天津市政治、商贸、金融、教育、医疗卫生中心，常住人口40万，为天津是商业中心，小白楼商圈位于和平区之中,南开区：天津市中心城区，天津市商贸、科技、文化特色的充满生机活力的新型城区，常住人口45万，第三产业发达，以外向型经济为主导,河西区：天津市中心城区，位于海河西岸，以工业体系及完善交通在天津经济发展中处于前列，常住人口60万，梅江区域为天津高端住宅区,红桥区：天津市中心城区，三大支流交汇处，天津西站

16、促使该地成为重要交通枢纽，常住人口55万，为天津是商业中心，大胡同商圈位于红桥区之中,河北区：是天津市中心市区之一，地处市区东北部，因大部分地域坐落在海河以北而得名。河北区已发展成居民集中、交通便捷、文化发达、功能齐全的以工业为主体、社会事业全面发展的新型城区。文化积淀深厚，是天津近代工业的摇篮，天津市区发祥地之一,河东区：天津市中心城区，是市区连接滨海新区的前沿，是实现天津市经济中心战略东移的要地。整体经济较弱，常住人口75万，为天津重点发展区域,区域研究,22,河北区主要建设成为创意产业园聚集区和北部商务商贸聚集地,金融和平：建设成为金融中心、现代商务中心和高端商业中心的核心区,金贸河东：

17、建设成为市级商务中心的重要组成部分和交通枢纽，面向北京和滨海新区的金融、商务聚集地,商务河西：建设成为中心城区金融保险、信息中介的现代商务聚集地，文化传媒和会展中心，高档居住区和休闲娱乐区,商贸红桥：建设成为连通沿海地区、面向西部腹地的现代商务商贸集聚区，中心城区促进中小企业创新创业的基地,科技南开：建设成为市级教育科研和高新技术产业中心，科技服务及科贸机构的聚集地,创意河北：建设成为创意产业聚集区、文化休闲旅游基地和市区北部商务商贸聚集地,区域发展定位,区域规划,项目本体周边轨道交通规划丰富，规划中的地铁2号线、3号线、9号线(津滨轻轨）各个站点距离项目直线距离420米，距天津滨海国际机场3

18、0分钟车程，地铁预计最快2011年通车。届时，项目周边的交通属性利好将大幅度提升,区域交通规划丰富，轨道交通发展力度较大,京津城市一体化，立体化交通网，助力本区域经济快速上涨； 借助区域交通优势的城市战略发展，加速本区域基础设施建设； 未来轨道交通围绕本体周边，突出本体商品价值,本项目所在区域的发展状况，为本项目的价值体现提供了充分条件，应充分利用区域利好关系，发挥地理位置及周边配套设施的优越性，将产品迅速消化,区域价值小结,市场机会研判,宏观背景,区域发展,市场竞争,市场竞争,商业市场 整体状况 个案示例 客群定位,写字楼市场 整体状况 个案示例 客群定位,典型案例研究,一，商业市场整体状况

19、,天津市商业规划,全市区级商业中心24处,全市居住区级商业中心50处,和平路、滨江道、东马路周边地区为市级商业中心,居住区级商业中心处，提供便民利民保证居民基本生活的商业设施，按照有关规定以平方米千人配置网点,塘沽解放路商业中心区，包括解放路商业中心群、海河外滩休闲公园、新洋特色市场群、泰达商业中心等四大功能区,区级商业中心处，重点服务区域人口的中高档大宗商品购买，依据便利交通，设置大中型综合商场、专卖商店、超级市场,市级商业中心,市级商业次中心,天津市商业布局规划确定市级商业中心和一个市级商业次中心，在全市范围内建立处区级商业中心和处居住区级商业中心,天津市商业规划,市级商业中心布局为：和平

20、路、滨江道、东马路周边地区为市级商业中心，商业用地面积超过公顷，营业面积万平方米以上，突出购物、观光、休闲、娱乐、餐饮为一体的现代商业与服务功能。 市级商业次中心布局为：塘沽解放路商业中心区，包括解放路商业中心群、海河外滩休闲公园、新洋特色市场群、泰达商业中心等四大功能区。 区级商业中心处，重点服务区域人口的中高档大宗商品购买，依据便利交通，设置大中型综合商场、专卖商店、超级市场。 居住区级商业中心处，提供便民利民保证居民基本生活的商业设施，按照有关规定以平方米千人配置网点,天津市商业发展态势良好,主要商圈分布,传统天津商圈：天津中心城区有五大传统的商圈，这五个商圈即滨江道、和平路、南京路、小

21、白楼和南市东马路，是目前天津主要的商圈。 五大商圈特点：以百货、街铺及大型连锁超市等传统业态为主，功能较为单一，缺 乏新颖的娱乐休闲及餐饮等设施 商业竞争态势：天津商业发展总体以海河为界限，东西两侧发展不平衡，以西地区 竞争激烈，以东地区零售项目则不集中。 消费者固有的消费习惯对商圈的形成造成 了很大的主导作用。 其他零售区域：此外，天津友谊路沿线也有少量零售项目，由于项目分散且数量较 少，所以不将其单列为一个单独的商圈。 南站CBD区域未来会有多个项目进入市场， 预计未来会成为主要商圈之一，但目前商 业环境还不成熟，因此不单独列举,本案,主要商圈分布,本案,本案紧邻和平路传统商圈以及天津火车

22、站，人流量较大，为本案商业提供了充足的潜在消费人群,现有项目,新入市及未来项目,1.天津万达广场 2.天津百货大楼 3.圣奥商厦 4.劝业场 5.米莱欧华清商厦 6.中原百货 7.友谊新天地商厦 8.滨江商厦 9.米莱欧男人店 10.麦购休闲广场 11.In-base时尚基地 12.久光百货 13.乐宾百货 14.伊势丹 15.国际商场 16.米莱欧百货 17.津汇广场 18.远东百货 19.新世界百货 20.海信广场 21.朗香街 22.滨江购物中心 23.凯旋门大厦 24.麦购时代广场,1. 恒隆广场 2. 天津环球金融中心 3. 天河城 4. 中心公园 5. 天津中心 6. 世纪都会 7

23、. 君隆广场 8. 天津国贸中心 9. 铁狮门成都道项目 10.大悦城 11.嘉里中心 12.仁恒海河广场 13.津湾广场 14.中信城市广场 15.小白楼联合广场 16.铁狮门南京路项目 17.中粮六纬路项目 18.现代城二期,1,2,6,4,3,5,9,11,11,12,13,14,15,16,17,24,19,18,20,21,22,23,5,6,7,9,16,10,2,1,12,3,4,18,8,15,11,13,17,14,现有项目,未来项目,编号 项目名称 开业时间 市场定位,建筑面积 （平方米,1 滨江购物中心 48，168 1992 中低端,2 凯旋门大厦 10,000 199

24、8 中低端,3 朗香街 18,054 2008 中低端,5 小白楼联合广场 待定 待定 中低端,4 海信广场 58,000 2007 高端,6 天津国贸中心 40,000 2011 中端,现有项目 未来项目,小白楼区域坐落着一些乙级写字楼，其中租户以本地公司或本地公司与外资的合资企业为主。该地区也是一个居住人口较多的地方，商业项目以及街铺以服务周边居住人口为主。 但是该区域的信达广场的商业部分-海信广场是天津最高端的商业项目之一，拥有众多国际奢侈品牌。该区域也有数个酒店，包括滨江万丽酒店，中国最早的凯悦酒店和本地的金皇大酒店。从零售业的角度来看，除海信广场外，其余小白楼区域内项目的的租户 组成

25、并无突出的特色,3,4,1,2,5,6,小白楼商圈是天津最繁华区域，信达广场为天津最高端的商业项目,小白楼商圈,天津主要的写字楼及商业项目都位于南京路商圈,建筑面积 （平方米,现有项目 未来项目,天津多个主要的写字楼项目和商业项目都坐落在南京路，并且在接下来几年中南京路上还将有数个大型综合项目投入市场。伊势丹以及对面的津汇广场在南京路两侧营造了良好的商业氛围，是天津市一直以来的核心商圈之一。 除了在2007年开业的日航酒店外，莱佛士酒店和威斯汀酒店也将于2009年开业，而凯宾斯基饭店也有计划在南京路落户，由此可以看出南京路区域在未来将是高档酒店云集。 这些开发商多在国内外的其他城市有着丰富的项

26、目开发和运作经验，这些项目投入市场之际有望给天津的零售业市场带来全新的理念和零售品牌,3,4,1,2,6,7,5,9,8,11,建筑面积 （平方米,南京路商圈,编号 项目名称 开业时间 市场定位,建筑面积 （平方米,1 津汇广场 35,000 2001 中端,2 伊势丹 51,171 2006 中高端,3 号外 13,000 2007 中低端,5 国际商场 14,000 1986 中端,4 米莱欧百货 12,080 1993 中端,6 世纪都会 740,000 2011 中高端,7 天津中心 30,043 2010 中端,9 现代城二期 待定 待定 待定,8 铁狮门南京路项目 待定 待定 待定

27、,10 君隆广场 9,000 2010 中高端,编号 项目名称 开业时间 市场定位,天津的步行街，主要以百货及商铺为主力,建筑面积 （平方米,1 天津劝业场 56,000 1928/1994 中低端,2 中原百货 30,000 1990 中低端,3 友谊新天地商厦 89,000 2005 中低端,5 米莱欧男人点 40,000 1992 中低端,4 滨江商厦 35,000 1998 中低端,6 麦购休闲广场 35,000 2004 中低端,现有项目 未来项目,滨江道是中国最长的步行街之一，由南至北连接南京路与和平路。包括若干百货公司和低端街铺，以受本地人青睐的劝业场，麦购广场和中原百货等项目为

28、代表。而原日本的伊都锦被香港利福集团收购后，目前处于关闭重新定位阶段。 体育零售商积极在天津扩大他们的版图滨江道是本地居民和国内游客购物的热点地区,3,4,1,2,5,6,7 久光百货（原伊都锦）35,000 1992 中端,8 乐宾百货 100,000 2007 中端,建筑面积 （平方米,滨江道商圈,编号 项目名称 开业时间 市场定位,天津市另一条步行街，天津万达广场位于该商圈之中，主要是一街铺的运营方式而存在,建筑面积 （平方米,1 天津万达广场 151,000 2003 中端,2 天津百货大楼 56,200 1992 中低端,3 恒隆广场 152,830 2012 中高端,5 天津环球金

29、融中心 36,929 2010 中高端,4 天河城 191,000 2013 中高端,6 中心花园 95,000 2012 中端,现有项目 未来项目,和平路，与滨江道相交的另一条较长的步行街，因此在一定程度上承接了许多与滨江道相同类型的消费者。和平路上的商场数量相对滨江道要少，更多的商业是以街铺的形式运营，因此相对客流量也比滨江道要少。 天津万达购物广场位于和平路西端，包括百盛，百安居，沃尔玛，国美电器和万达影院，吸引了众多年轻的本地消费者以及一部分国内游客。来自香港的恒隆集团正在和平路建设其在天津的首个项目，建筑面积将超过15万平方米。体量接近20万平方米的天河城也在 积极进行前期的定位工作

30、,1,2,5,6,3,4,和平路商圈,编号 项目名称 开业时间 市场定位,以历史文化为主题的商圈,主要为古文化节及食品街,周边高端项目众多,建筑面积 （平方米,1 古文化街商贸广场 230,000 2006 中低端,2 新世界百货 48,000 1998 中端,3 远东百货 57,000 2006 中端,5 仁恒海河广场 74,300 2011 中高端,4 麦购时代广场 70,830 2009 中低端,6 天津大悦城 163,988 2011 中高端,现有项目 未来项目,南市东马路区域位于南开区老城厢的鼓楼和海河之间。而且该区域也在试图重新营造以历史文化为主题的城市风格，以吸引游客。该区域的百

31、货商店主要是迎合了本地居民的需要，而古文化街和食品街则吸引了不少外地游客。 该区域原来的居住人口以中低收入居民为主，而随着近年老城厢区域的重新定位改造，该地区也出现了众多由国内知名开发商开发的大规模住宅项目，其中不乏高档项目得益于南市东马路区域人口的不断增加和新的开发项目，该地区有望越来越富裕，购买力持续增长,1,2,5,6,3,4,南市东马路商圈,五大商圈总结,商圈 滨江道 和平路 南京路 小白楼 南市东马路,形成时间 1920年代 1920年代 1986年 1920年 1994年,425,000 207,200 112,251 134,222 175,830,经营定位 中低中端 中端 中中

32、高端 中端 中中高端,建筑面积,平方米,辐射范围 市内六区及郊县 市内六区及郊县 市内六区 河西、和平及河东,南开、红桥、和平及河北区,租金水平,百货公司首层和沿街店铺的租金报价为20-26元每平方米每天，是天津商铺租金最高的区域,租金报价为10元每平方米每天,租金报价为1220元每平方米每天,租金报价低于10元每平方米每天,租金报价低于10元每平方米每天,优势,品牌种类比较丰富；多为国内中低档品牌；非 常受年轻消费群体欢迎,传统商业街，具有深厚商业文化底蕴；未来多个优质大 型商业将落成，进一步加强 对消费者的吸引力。未来地 铁线路的开通将有助于带动 人流，减少交通压力,白领人群集中， 人均收

33、入较高； 有较多的国际知 名品牌；主力百 货客户忠诚度较高,临近市政府，位于中央商务核心区； 办公人群集中，本 地居民对该区域认 知度很高,周边居住人口较多，已形成成熟商业区；未来 项目将提升区域整体提 高，增强市场影响力,劣势,周边环境较差；中低端百货品牌专卖店同质化 竞争激烈；商业升级空 间有限,作为城市主干道交通压力大；停 车设施不足,缺乏餐饮娱乐设施；现有商业项目 无鲜明的特色,缺乏高端品牌和休闲娱乐设施；市场辐射范围 无法覆盖全市,均以中端市场为主,业态的丰富程度与商业租金关联系密切,租金,高,低,单一,业态,多样性,南市 东马路,小白楼,和平路,南京路,滨江道,注：本图为示意图，仅

34、供参考,通过对各商圈项目的比较可以发现，南京路商圈和滨江道商圈的项目比较丰富，业态组合多样化，同时租金水平也较高。 与滨江道商圈交接的和平路商圈现有项目的业态多样化程度较好，虽然目前零售项目较少，但是随着未来恒隆广场和天河城等项目的入市，将对和平路商圈的业态组合和租金有较大提升作用。 南市东马路和小白楼的零售项目较少，业态品种也较为单一，因此业态组合滞后于其他商圈,商圈小结,天津大型商业项目供应,2011年到2013年,商业市场将进入大量推量阶段,对于本项目的发展是极大的市场利好,平方米,天津大型零售项目的供应量在2004至2007年出现了稳步的上升，特别是2007年乐宾百货和海信广场等项目的

35、入市将天津大型零售项目的供应量推向了近几年的最高值。 2008年受整个市场完工项目减少和经济危机的波及，天津的大型零售项目供应量较少，新建成并投入使用的项目只有位于小白楼商圈的朗香街。 2009年随着整个零售市场的快速发展和政府主推项目的投入使用，在麦购时代广场和津湾广场一期等项目的带动下，大型零售项目的供应出现增长。 预计2011至2013年，天津的零售市场将进入建设和招商高峰，多个优质大体量项目将推向市场,天津零售项目供应,大型零售项目绩效对比,通过对项目周边的大型零售商业项目绩效的对比可以得出： 历年的第一季度受新年和春节等节日的影响，商场的营业额会大幅度提高。 海信广场前期的销售状况一

36、般，但经过2年的培育期，市场对其认知程度的不断提升，营业额稳步上升。 作为天津早期的零售项目，滨江购物中心和凯旋门百货的零售状况尚可，商场绩效基本与全市平均水平持平或略微高于全市平均水平,商业整体需要两年左右的培育期,经过培育期之后,市场认知度不断提升,整体价值量不断上升,42,本区域商业市场综述,本商圈业态较为分散，集购物、餐饮、娱乐、休闲、服务等为一体，还设有百货公司和各类特色店铺，还有娱乐中心、特色餐厅及配套服务等，并包括音乐酒吧、卡拉OK等现代娱乐业态。 目前本项目周边在售商业项目较少，但市场还未饱和，目前滨江道区域正在修建大型购物广场恒隆广场，未来将会对区域造成一定的冲击,43,本区

37、域底商项目的业态分布,写字楼底商设置基本以满足写字楼及周边人群的基本餐饮娱乐需求为主，根据不同消费群体的定位，在消费水平上会有细微的差别,44,商业市场研究小结,二，商业市场个案示例,46,天津大都会,地址：和平荣业大街76号（内环以内） 物业级别：甲级 租售现状：待售 售价：独立商业40000-70000 底商30000-50000（元/平米） 租金：（元/平米.月） 物业费：（元/平米.月） 建筑面积： 总860000平米 标准层面积：900平米,商业案例示例,47,天津环球金融中心,地址：和平大沽桥与兴安路交汇处大沽北路2号（内环以内） 物业级别：甲级 租售现状：在售 售价：65000（

38、元/平米） 物业费： 28.00（元/平米.月） 建筑面积： 商业10000平米,商业案例示例,48,金谷大厦,地址：和平津湾广场核心位置（内至中环） 物业级别：甲级 租售现状：在售 售价：55000（元/平米） 物业费：23（元/平米.月） 建筑面积：商业9000平米 标准层面积：1500平米,商业案例示例,49,本区域商业典型案例去化情况,天津环球金融中心为区域内近期销售完毕的商业项目，自去年8月开盘至12月已经基本去化完毕，共1万平米，月去化速度在2500平米左右,50,本区域未来供应情况,本区域土地资源供应有限，目前有恒隆广场以及天津大都会底商及商业配套，对本案商业会有一定影响； 本项

39、目商业体量较小，作为满足小范围配套使用，受周围新增项目影响不大,三，商业市场客群描述,客群描述,本地客户,本地投资客户,看重极高的区域价值，对价格较为敏感，注重产品的性价比,自购自用,看重目标客群在此区域的厚度,外地客户,外地投资客户,对价格敏感，看重项目的升值潜力和区域未来的发展,自购自用,对品牌的提升程度，目标客群的厚度及便利通达性,目前区域内的主力客群为投资，附加有部分商户自购自用,市场竞争,商业市场 整体状况 个案示例 客群定位,写字楼市场 整体状况 个案示例 客群定位,典型案例研究,一，写字楼市场整体状况,写字楼市场整体状况,写字楼市场成交情况良好，租金稳步上涨，未来市场看好,201

40、1年上半年，受天津经济快速发展和各项房地产调控政策出台的影响，天津写字楼市场持续升温，全市平均成交租金与上季度相比有明显上涨，达到每月每平米109.56元，环比增长2.72,天津市地标性建筑津塔项目最新入市，目前月租金均价为180 元/月/平米，目前招商情况较好，天津市整体空置面积由一季度的15%下降到本季度的14,2.9,写字楼市场分布,项目编号 项目名称,1 平安大厦,2 天津国际经济贸易中心,3 亚太大厦,5 信达广场,7 滨江万丽,4 金皇大厦,6 泰达大厦,8 创展大厦,9 天津国际大厦,10 君隆广场,11 天津中心,12 津汇广场1,13 津汇广场2,14 环球置地广场,15 金

41、厦中恺国际广场,16 银河大厦,17 天信大厦,18 北方金融大厦,19 峰汇广场,20 城市大厦,项目编号 项目名称,21 大安大厦A,22 大安大厦B,23 赛顿中心,25 天星河畔,27 今晚大厦,24 丽晶大厦,26 远洋大厦,28 环渤海发展中心,29 合众大厦,30 文华中心,31 广银大厦,32 君悦大厦,33 时代奥城,34 国华大厦,35 恒华大厦,36 罗马花园二期G座,37 天津湾A区,38 渤海创智中心,39 天津数码港,1,3,4,6,8,7,5,2,小白楼,9,35,34,25,26,海河沿线,10,11,12,13,15,39,27,14,南京路,32,23,31

42、,36,29,18,19,17,16,24,20,21,22,友谊路,37,28,33,目前天津写字楼主要集中在海河沿线，小白楼，友谊路以及南京路区域,各商务区特征,特征,南京路,小白楼,地理位置,位于天津的中心城区 东起徐州道、西至南门外大街 交通便利，商业配套设施完善 南京路 地铁1号线以及未来规划地铁线 天津的CBD，商业配套设施完善。 跨国企业最为集中，尤其是金融与专业服务业。 未来还将有多个国际知名开发商投资建设的优质写字楼出现。 将被打造成拥有中央商务区，中心商业区和中央信息区三大功能区的天津市服务业聚集区。 9个办公楼项目 提供约32.8万平方米办公面积 代表性项目：天津国际大厦

43、、津汇广场一座二座,位于天津的中心城区，南京路的延伸 东至台儿庄路、西至南京路连接大沽南路、北至徐州道、南至琼州道 交通便利，商业配套设施完善 大沽路、解放路 地铁1号线以及未来多条规划地铁线路 拥有多个写字楼项目，已形成一定的商务氛围，该区域也是众多开发商、租户、投资者重点考虑的区域。 船务、物流公司最为集中 现有项目大多品质不高，未来诸多优质办公。 10个办公项目 提供约31.6万平方米办公面积 代表性项目：信达广场、泰达大厦、平安大厦、天津国际经济贸易中心,可及性,市场特征,办公项目,各商务区特征,特征,海河沿线,友谊路,地理位置,可及性,市场特征,办公项目,其他,传统的文化商贸区 沿海

44、河两岸，北至北马路，南至十一经路一段 未来交通便捷 商业配套有待提高 张自忠路 在建地铁2、4号线 海河沿岸目前优质项目有限，未来在海河两岸新建高品质项目众多， 海河沿岸规划根据海河沿岸的历史发展和建设情况分为四个段落，其中包括规划中的 “中央金融商务区”的金融城和南站CBD。 3个办公项目 提供约8,6万平方米办公面积 代表性项目：环球国际金融中心,友谊路，围堤道与黑牛城道一段 未来交通便捷 商业配套有待提高 友谊路、友谊北路 在建地铁5、6号线 聚集了天津主要内资金融机构、内资银行。 目前优质项目有限，未来新项目从硬件上与现有项目区别不大。 以金融带动商务服务业和会展业，形态建设以众多金融

45、机构、星级宾馆酒店、 国际展览中心、银河广场为依托。 13个办公项目 提供约37.3万平方米办公面积 代表性项目：城市大厦、北方金融大厦,分散分布在河东区、南开区等，不在主要商务圈内 区位及可及性较差 由于区位及可及性差，且不包括在商务圈内，项目 的整体品质不高 租户较杂乱，没有明显的行业集聚性 5个办公项目 提供约14万平方米办公面积,海河新CBD商务区未来高品质项目众多，区域内品质化竞争激烈,写字楼市场价格走势,写字楼市场价格在未来一段时间内仍有成长空间,60,写字楼项目价格分析,2011上半年新入市项目超2010全年，投资性需求集中释放,2011上半年天津共有85个商铺、写字楼项目在售，

46、其中34个项目在今年1-6月期间上调了对外报价，占在售项目总数的4成，平均涨幅为16.9,自2010年住宅严厉调控开始，天津的商铺、写字楼项目便开始进入投资者的视野，市场前景普遍被看好。2011上半年商铺写字楼售价涨幅排行榜的前十位中，有9个项目位于武清、西青、津南等郊县与环城区域。中广信认为这是由于中心城区新增商铺写字楼项目较少，在售项目多为尾盘的缘故，位于天津市核心商务区的项目有一定的发展空间,2011上半年天津在售写字楼项目共计43个，其中有20个报价上调，最高涨幅40.4%，平均涨幅12.2%；商铺类在售项目共计42个，其中有 14个项目报价在上半年上涨，报价上调力度最大的项目涨幅达8

47、5%，平均涨幅达到23.5,新入市写字楼项目分布图,项目编号,项名称,1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23,项目编号,项目名称,20,天津环球金融中心 世纪都会 嘉里中心 仁恒海河广场 远洋大厦二期 金谷大厦 合生国际大厦 津湾广场二期 海河一号 富力中心 欧嘉华广场 小白楼联合广场 城铁中心 铁狮门南京路项目 鑫银大厦 昆仑中心 建设路项目（汇融大厦）新华大厦 弘泽国际 大悦城 金地康城 中信南站CBD项目一期（中信城市广场） 中粮六纬路项目,写字楼市场未来供应,写字楼未来供应量较大,且开始向多中心其他区域转移

48、,可甄别的项目中，2010-2014年共新增163万平米左右；年均新增供应规模达到32.6万平米左右（远远高于过往5年年均13万左右的供应量）；未来供应高峰主要出现在2011-2012年，有天津环球金融中心，远洋大厦二期，欧嘉华广场，世纪都会等12个项目上市。未来办公物业市场将相对激烈；值得注意的是，这些未来项目相当部分来自新兴市场海河沿线，未来此区域竞争将更加激烈； 本项目竞品所在的海河沿线区域作为新生的商务区，该区域的进展会比较慢且持续周期很长，因此我们需要快速入市，实现消化； 总体而言，大多项目来自海河沿线市场；2014年后可能会有不确定项目中信、中粮项目入市，建议本项目尽量赶在此项目之

49、前进入市场,写字楼供需走势,写字楼市场新增供应量较大，将进入品质化竞争的新时代,64,本区域写字楼分布情况,65,本区域企业性质,目前区域内企业类型主要以内资为主,66,各项目企业性质明细表,海河CBD商务区目前已经初见规模，目前内资公司是区域写字楼消化的主要组成部分，占50；合资公司的比例也相对较高，占总量的五分之一以上。从出租项目的客群结构看，金谷大厦由于占据较好的位置，加之产品品质相对较高，因此客群层次也比较高，外资和合资公司比较多,67,各项目企业的行业分布,如上表所示，海河CBD新商务区的行业分布没有非常明显的倾向，这种状况与大部分CBD相类似。即使目前租售情况较好的环球金融中心，也

50、显示出了客群的多样性,68,项目租售情况,租赁项目中，档次较高的环球金融中心和金谷大厦客户档次较高，以整层、半层等大面积租用为主，而在润东国际和福建大厦中，客户的租用面积则相对较少，以200-400为主,69,写字楼市场研究小结,天津写字楼市场整体运行情况较好，价格均有不同幅度的增加且未来仍然有上涨空间,二，写字楼市场个案示例,71,写字楼个案示例,天津大都会,地址：和平荣业大街76号（内环以内） 物业级别：甲级 租售现状：待售 售价：预计23000（元/平米） 租金：（元/平米.月） 物业费：（元/平米.月） 建筑面积： 860000平米 标准层面积：900平米,72,金谷大厦,地址：和平津

51、湾广场核心位置（内至中环） 物业级别：甲级 租售现状：在售 售价：27500（元/平米） 租金：180（元/平米.月） 物业费：23（元/平米.月） 建筑面积：105783平米 标准层面积：1500平米,商业案例示例,73,富力盈力大厦,地址：南开城厢西路与北马路交口（内环以内） 物业级别：甲级 租售现状：在售 售价：17500（元/平米） 租金： （元/平米.月） 物业费： 3.8（元/平米.月） 建筑面积 ： 29350 平米 标准层面积： 1200平米,商业案例示例,74,天津环球金融中心,地址：和平大沽桥与兴安路交汇处大沽北路2号（内环以内） 物业级别：甲级 租售现状：在售 售价：28

52、000（元/平米） 租金： 180（元/平米.月） 物业费： 28.00（元/平米.月） 建筑面积： 205000平米 标准层面积： 3000平米,商业案例示例,75,本区域写字楼租售价格统计,本区域目前在售项目以环球金融中心为主，目前月平均租金为180元/月/平米，折合6元/天/平米，为区域内顶级水平,76,区域典型案例去化情况,以目前海河CBD区域以天津环球金融中心为例，其总共75层，其中3132层，51-52层设置空中大堂，70-71层设立空中观光会所，自2010年11月开盘以来，目前共去化写字楼共34层，合102000平米，平均每月去化速度为12750平米,区域去化情况良好,77,本区

53、域未来供应情况,未来此区域市场竞争较为激烈 将会出现品质化竞争格局,三，写字楼市场客群定位,市调访谈,典型客户为资金实力雄厚，有多次投资经验，企业中高层管理者,关于地段,CBD区域人流量大，随着高品质写字楼的出现，区域价值进一步挖掘,访谈语录,投资客户对于地段有强烈认知，有非常明确的价格概念，对价格的敏感程度非常高,关于产品,面积相对较小的产品形态对于投资客群具有较强吸引力，另外自由的组合可以吸引到更多的企业,访谈语录,投资客户主要有两个流向，普通的中端客户倾向于总价低，面积较小的户型，而实力较强的高端客户更注重项目的整体品质以及未来的发展潜力,普通客户对户型的认知还比较低端和传统，但高端客户

54、由于多次重复投资置业，已经有了很清晰和超前的认识,区域客群特征描述,客群主要以资金实力雄厚的投资客群及部分看好区域发展潜力的金融集团等为主,从河北区板块竞品客群构成情况看，主要的客群来自于本地投资客群，另外金融餐饮企业也是购买商业的主力客群。 外地客群占比起到补助性作用，整体占比在15作用，是项目的辅助性客群， 因区域内商业单价相对较高，因此投资人群大多资金实力雄厚。 相对而言，河北区的客群构成已经相对成熟，基本形成了市内带动周边片区共同购买的客群结构,客户定位,本地企业： 本地各类注重企业形象的企业购买,投资客群： 天津本地以及环京津唐区域的以升值变现、租金收益或资产处置等目的为出发点的各类

55、投资客户,外地企业驻津分公司： 各类需要在天津进行业务拓展的外地企业,84,周边在售项目的目前情况,环球金融中心： 其产品30层以下出售，30层以上出租。现房 目前出售产品仅剩14层1500平米，价格为27000元/平米。 且其最少意向出售面积为800平米。 商业产品已去化完毕。 天津大都会： 其产品A/B/C座，其中A/C两座整售，且A座已出售给北京银行。 B座标准层900平米，2-8层可自由分割出售，最小面积100平米。 B座9层以上整层或半层出售。 商业产品剩余不多，且为兜售形式出售。其产品均2013年左右交房,金谷大厦： 其产品12层以下产品可分割出售，价格26445元/平米，最小面积

56、370平米。 12层以上产品整层出售,LA外滩： 其产品11层以下正在与一家酒店洽谈合作，整体出售。 目前其将要推售产品为65-80平米一居室，40年产权，走二手房过户形式 贷款5成，无评估费等压力，且可以注册公司，预计9月份开盘,85,整体市场机会总结,市场竞争,商业市场 整体状况 个案示例 客群定位,写字楼市场 整体状况 个案示例 客群定位,典型案例研究,在确定项目整体发展战略及模式之后，我司通过研究京津代表性城市综合体的案例，作为本项目的整体定位的借鉴,案 例 鉴 赏,天津环球金融中心 光耀东方,对案例选取的前提 通过城市综合体的强势打造城市价值； 以综合体做为驱动力，树立区域的标杆,案

57、例研究的目的 借鉴如何实现综合体发展； 借鉴如何通过综合体树立城市形象,项目定位案例研究,88,天津环球金融中心,89,天津环球金融中心,作为区域内重点项目，我们着重分析一下天津环球金融中心写字楼的整体构造以及特点,环球金融中心高336.9米，意在打造天津的世界高度以及体现城市地标性建筑地位,90,天津环球金融中心,91,天津环球金融中心,92,天津环球金融中心,93,天津环球金融中心,94,天津环球金融中心,95,天津环球金融中心,96,天津环球金融中心,97,从各业态配比情况分析，该项目主要是以写字楼驱动的综合体项目，商业体量较小,在开发业态规划上，写字楼高336.9米，建筑面积22万平方

58、米，占总整体建筑面积的47%；商业定位为国际顶级精品店，规划面积2万平方米，占总体规划面积的4%；酒店式服务公寓规划建筑面积5.5万平方米，占总体规划建筑面积的12%；住宅（定位为水岸豪宅）规划面积12.4万平方米，分东西两栋，占总体建筑面积的26%；酒店定位超五星级酒店，面积5.3万平方米，占总规划的11,天津环球金融中心,物业配比,98,外立面分析】外立面造型具有标识感，外形独特，立面采用玻璃幕墙，整体质感强，视觉冲击力显著,外立面示意图,内部景观,外观图,效果图,规划图,公建风格外立面，弧形楼体 采用LOW-E玻璃幕墙。降低噪音34分贝，1.1米以下夹胶。 空调水暖系统，24小时热水、直

59、饮水。 光纤到楼层，电话、电视、宽带三网合一；VOD点播模式。 一卡通门禁系统,天津环球金融中心,99,园林景观分析】以开发式的园林景观植入其中，无边界泳池与海河周边的自然体系密切结合,外立面示意图,内部景观,外观图,效果图,规划图,公寓首层向北敞开，邻海河种植园林 无边界泳池,天津环球金融中心,100,营销情况分析】从营销上，通过政府造势，区域炒作，大事件营销，迅速形成口碑，推出项目,政府宣传,首次媒体亮相,企业品牌力首先亮相,品牌战略联盟,区域主题炒作,区域主题炒作,活动营销为主,售楼部开放,老爷车展,艺术品展示,论坛活动,茶道讲座,风水讲座,留学讲座,保健讲座,从销售中心亮相到销售时间为

60、4个月,从首次媒体亮相到销售2年时间,从正式大规模宣传到销售5个月时间,开盘后活动营销为主，推广手段为网络和客户口碑宣传,天津环球金融中心,101,北京光耀东方广场,项目区位,各大商圈围绕周边,项目背景介绍 项目原名：海天中心广场 项目总面积：20万平米 原投资开发商：北京海天房地产开发有限公司 烂尾原因：开发商资金链断裂 烂尾时间：近10年 项目现状： 09年11月初，地产新贵北京光耀东方投资管理有限公司接盘，以20亿元的价格收购了烂尾近10年的海天广场，现更名为光耀东方广场。 光耀东方企业背景介绍： 2003年，光耀东方董事长李贵斌先生全资接手山东聊城市鑫城房地产开发有限公司。2005年1