沈阳北二环白山路沿线指标性项目调研报告

1、区域房产市场分析,1.2.1区域市场情况概述,人文及自然氛围促进区域认可度 政府的打造力度提高整个区域的形象 区域房产价格基本集中在20003500元/平米 区域房地产市场相对落后 区域房地产专业化初显霓端，深圳的万科集团、北京的阳光集团、上海的铭源集团等对城北市场的切入，对区域产品品质的带动。 区域土地供应量充足 区域产品供应结构和时间相对集中。 购房者对沈阳北部市场较期待,1.2.2区域标杆项目分析,对于区域项目的选取及分析 标杆项目规模及指标与不低于本案 开发商具备一定程度的专业操作性 位于二环沿线且在我方项目附近的项目 竞品项目龙腾金荷苑、亚都名苑、幸福里、阳光尚城、伊云北郡,1.2.

2、3区域项目体量分析,区域市场“大盘”项目共同做势，有“大盘郊区化”的形势出现,建筑面积（单位：百万,1.2.4区域总价分析,上表可以看出：区域标杆项目价格区间在15万40万，因大学新城在道义地区，区位相对较远，总价相对其他项目较低，而且整个城北的项目素质基本靠万科中央公园及阳光尚城等楼盘支撑，进而辐射整个城北，也一定程度上影响区域产品的打造趋势及客户的需求。从总价区间的角度分析，该区间可以吸纳不同层次的客户，选择总价在40万以上的客户基本属于该区域的高端客户，选择总价在2540万的客户为中高端客户，25万以下为中低端客户，因此从总价所吸纳的客户层面分析，整个城北区域的项目是可以吸纳多种层次的人

3、群。 小结：区域供应项目总价区间可选性大，但总价区间基本集中在15万20万（三环以外）、20万50万（二环沿线,1.2.5区域项目面积区间分析,从上表可以看出，整个区域市场的产品线丰富，面积从50到200平方米，功能区间从一房到四房，整个市场供应的产品线丰富，基本不缺少任何面积段或户型格局，以满足市场不同的需求，另外，靠近市中心的项目户型格局基本都会打造三房的户型，但随着地域原因，离市中心较远的项目还是以打造两房格局为主的产品，近郊项目通过户型格局控制总面积进而控制总价。 小结：区域产品户型面积区间选择性大，产品线丰富，但可以看出随着项目定位的不同户型格局也相应改变,1.2.6区域市场产品户型

4、分析,由于早期品牌开发商万科的介入，一定程度上改变了部分百姓的居住观念，也影响了周边开发新项目对产品户型本身的打造理念，如：户型格局设计的合理性、户型区间布局的人性化等等，如亚都名苑提出了“六明”户型的概念、龙腾金荷苑也在户型格局上兼顾了北方的住居习惯多层一层送半地下顶层送阁楼及复式产品、阳光尚城在户型设计方面在区域市场是一个较为出彩的楼盘，合理的布置厅、卧室等生活空间的位置、开间、进深，而且部分把山户型合理、高效利用面积，并设有露台等附加值，三环以外产品的打造相对落后，基本考虑的是购买者的居住层面的生活需求，以低价吸引市场。因此，区域项目在产品户型设计上较合理及人性化。 小结：近郊区域产品部

5、分楼盘户型普遍趋优,1.2.7区域项目主力户型分析,小结：区域标杆项目主力户型为70-90，户型格局以两房为主。 90110，户型格局以三房为主,1.2.8区域项目均价分析,小结：区域标杆项目均价基本在3300元/平方米上下浮动,1.2.9区域项目建筑形态分析,从上表可以看出，为了达到一定的容积率，市场上建筑形态的供应以多层建筑为主，小量的点式小高层为附，而且小高层的户型基本与多层户型相同。从市场需求的层面分析，北方百姓对点式小高层存在一定程度的抗性，更趋向选择多层产品。有些开发商为了减少市场抗性，对于点式小高层主要采取的定位以复式为主,1.2.10区域标杆项目分析结论,区域房产价格基本集中在

6、30003500元/平米 主力户型基本集中在70-90两室和80-110三室，高层复式50-70三室 规模主要集中在20万平左右 区域产品户型面积区间选择性大，产品线丰富 近郊区域产品部分楼盘户型普遍趋优。 建筑形态的供应以多层建筑为主，小量的点式小高层为附,第二章、重点项目分析及本项目SWOT分析 知己,项目区域位置图,本项目处在于洪区与皇姑区交界处，同时兼具两个区域的特色,2.1.2蕙庭花园单体效果图,多层,复式,2.1.4项目市场定位,区域中等收入家庭宜居型产品,2.2.1区域重点竞争项目分析,2.2.2区域重点竞争项目选取及分析,a.龙腾金荷苑 b.幸福里 c.伊云北郡,出于项目位置,

7、体量以及产品规划方面考虑选择以上三个项目进行重点分析,a.1龙腾金荷苑基本资料,占地面积:101089平方米 总建筑面积:186880平方米 总户数:1896 停车位:60个车库、110个地下停车位 建筑类别: 31栋多层、5栋复式小高层 容积率:1.80 价格：起价:2600元/平方米 均价:3300元/平方米 最高价:4000元/平方米 物业地址:于洪区白山路126-128号 开发商：沈阳鼎泰房地产发展有限公司 售楼电话:86312222 86311222 86786655,a.2龙腾金荷苑分析,规模较大建筑面积达到18万平在规划上做的品质较高 多层主力户型为两室,三室面积集中在 70-1

8、10平米市场销售良好一层和顶层 的问题也得到很好解决,一层送阳光下跃和花园,顶层送阁楼 高层复式产品为点式楼,买上层送底层,在销售过程中形成了又一个亮点 整体销售价格制定也十分合理 高层复式销售100%多层一起二期销售超过80%三期在60%左右 整体销售价格制定比较合理 处在项目销售后期 客户主要集中在区域内,b.1幸福里,占地面积:1.6万平米 总建筑面积:2.5万平方米 建筑类别:4栋多层,一栋小高层 楼层状况:多层6层,小高层9层 总户数:300多户 容积率:1.56 价格:3500均价/平米 物业地址:白山路与西江路交汇处 开发商:辽宁凯隆房地产开发有限公司 售楼电话:86011555

9、 86011777,b.2幸福里分析,小规模低容积率多层为主社区 主力户型为70-90平米两室 面积为50-110平米产品线丰富产品 建筑立面品质感较好,整体品质姣好 定位为庭院主题住宅 未正式开盘,c.1伊云北郡基本资料,占地面积:10万平米 总建筑面积:17万平方米 建筑类别:36栋多层10栋小高层 楼层状况:多层6层 小高层2栋9层复式8栋12层层 总户数:2000户 容积率:1.7 价格:3500均价/平米 物业地址:亚都名苑西侧 开发商:富禹地产 售楼电话:86011666 86011888,c.2伊云北郡分析,项目一期为17万平米规划较好 外立面简洁流畅 36栋多层销售上一层送阳光

10、下跃顶层送阁楼(均价3500) 主力户型为80-100平米两室 小高层主力面积为50-60平米定位为经济性住宅 有两栋9层复式小高层 5100元-5400元,2.2.3分析结论,开发商对项目特殊户型（底层、顶层）销售定价策略采用相应的措施 区域市场“大盘”项目共同做势，有“大盘郊区化”的形势出现 区域产品户型面积区间选择性大，产品线丰富 区域供应项目总价区间可选性大 区域产品部分楼盘户型普遍趋优 区域重点项目主力面积区间为70110，户型格局以两房三房为主及复式三房 区域重点项目单价基本在3300元/平方米上下浮动 区域项目园区规划品质相对不高 区域重点项目的产品打造逐渐成熟 产品同质化明显,

11、缺乏各自明确定位,目标客户群分析,争夺的阵地,3.1目标客户群分类,a .按区域划分,受传统购房区域观念和项目自身条件限制，项目买家应以项目周边客人为主，占5-6成，开售首期时比例更高些，铁西、于洪等外区客源为辅,b.按购房者职业类别划分,如图示,周边企业单位高收入员工及管理人员 事业单位相对重要岗位上人员 经商老板及个体户 区域内大学的教师,主要客户集中区域,客户来源辅助区域,客户来源辅助区域,目标客户来源区域图示,区域众多大型社区之相关配套设施逐步建成并投入使用，居住成熟度不断增强，对常住客有很强吸引力。 周边原有宿舍，早期商品房较多，以改善生活为目的潜在客源数量较大。 本区域商品房综合质

12、素、性价比、价格均在此三个区域得客户接受范围之内，且交通方便,3.2 锁定目标客户群的依据,3.3 目标客户群的特征分析,月收入稳定,注重产品价格性能比 购房区域性强,十分注重所购房屋与工作地点距离远近 现住区域环境及居住环境较差,希望寻找一些比现居住地好一点的区域 原住房缺乏完善的物业管理或配套服务,希望所购房屋在居住的舒适度与安全度之中得到充分满足 在众多房地产陷阱面前，客户消费变得越来越谨慎,3.4 目标客户群居住追求共性分析,便捷性,注重交通条件，要求公交线路发达，可轻松达到办公地点，同时需要饮食、娱乐、休闲等生活配套相对成熟,归属感,追求生活的舒适度，家庭观念重，要求有强烈人文居住氛围，向往和谐舒适的人文环境,实用主义,购买商品房时更看中户型实用性，和价格，可接受的总房款相对适中,自我满足,所购房子体现其事业的成功，生活的品位，使其在社交圈子内得到肯定和认同,追求健康的生活方式与生活环境，包括在产品的用料上以及配套条件上，例如健康建材的运用以及园林绿化的构建等,健康生态生活,附件,区域项目户型展示及户型修改参考,亚都名苑部分户型,户型,户型,户型,户型,依云北郡部分户型,户型3-1,户型3-1,户型3-1,阳光尚城部分户型,A2户型 朗悦空间 二室二厅一卫 参考建筑面积：87.36平米,B2户型 阳光意境 三室二厅二卫 参考建筑面积：121.18平米,B1户型