徐州殷庄项目市调深度沟通定位方向研讨报告（127页）

1、徐州殷庄项目 市调深度沟通B，各产品统一为中档,A、本项目不设写字楼； B、公寓与商业须统一于中等档次，可以上下微调为中档偏高或中档偏低，但不可定位为高档或低档影响项目整体形象,公寓的筛选,现代公寓按单元面积细分，可区分为豪华公寓（120+ ）、居家型公寓（80-120 ），过渡型公寓（60-80 ），白领公寓（40-60 ），单身公寓（40- ），迷你公寓(20+-,除豪华公寓外，其它面积区间的公寓均可设计为中档产品,中档公寓单元形态细分,中档公寓按单元形态划分，可区分平层单元、复式单元、LOFT(夹层)单元、错层单元,余下对公寓的思考就是选择单纯LOFT还是单纯的平层还是LOFT+平层的组

2、合,LOFTVS平层,LOFT+平层的组合的关系，可以对应上述定位问题解决平层购房者需求大，设计的户数应充足；LOFT在偏大户型上（30-70）市场空间较大，与周边住宅居住面积重叠的问题也可通过LOFT特点解决，LOFT占公寓设计面积应较大。LOFT面积比重大，平层户数比重多。二者并不冲突,公寓设计特色,LOFT户型设计考虑可一分为二的“套中套LOFT”既可组合使用上下层，也便于租赁分拆,公寓设计特色,建议：平层产品考虑部分20平方米以下“迷你公寓,麻雀虽小”如何五脏俱全？设计空间要弹性化 华南理工大学建筑学院教授赵红红建议，小户型空间设计一定要弹性化，设备上要适合小户型，使餐厅也可以是客厅，

3、客厅也可以做餐厅。同时，建更多的贮藏空间，如间墙柜、吊柜、床下柜等。更为重要的是，还要增加科技含量，通过对声、光、热的控制，来节省能源。 西安已现13平方米户型 早在去年，西安就已经出现了13平方米的小房子，被网友称为“全国之最小的户型”、“火柴盒式住宅”。 据了解，该楼盘一层就有住户二三十户，每户建筑面积为13平方米，使用面积约10平方米。然而麻雀虽小，五脏俱全。门厅靠墙一侧有一米多宽，可以用来置放鞋柜，墙面设置了操作台、水槽、吊柜。形似“抽屉”的抽拉式抽油烟机被巧妙地隐藏在吊柜内。抽出来，抽油烟机便亮灯开始吸取油烟；推进去，便自动熄灯停止工作，丝毫不浪费空间。洗菜、切菜、炒菜等等环节，都可

4、浓缩在一米多长的操作台上。 但卫生间最多也就两平方米大。为了少占空间，门被设计成向一侧推拉折叠式。卫生间内除去马桶、电热水器、面盆，剩下的空间就只能容一人站立,写字楼设计特色,建议：写字楼产品则研究小面积，甚至以“办工桌”为基本销售单元的“全服务型写字楼,全服务型写字楼的特色： 单元面积在10平方米以下，少至2-3人办公，面积可自由组合； 租期超短，可每月租赁，甚至提供虚拟办公服务； 每层有一个豪华接待前厅，配有前台秘书、专线电话接听，提供商务秘书、公司注册、留言转告、信函收发、客户接待、IT技术支持等服务；有限时免费使用的多功能会议室、VIP洽谈室； 配有休闲咖啡果汁吧； 配备全新办公家具，

5、房间有网络和电话接口； 提供投影仪、扫描仪、打印机、复印机、传真机等办公设备； 精装修,时尚美观, 租金含物业费、取暖费、水费,并全天候免费提供饮用水。 保安保洁等日常服务,塔楼部分思考汇总,一、塔楼为主，商业为辅,二、中档产品符合地块属性、区域环境、企业目标、消费需求，市场竞争方面需以特色取胜,四、公寓功能上倾向于“寓”弱化“公”按“40年产权住宅”要求进行配置,三、产品配比：公寓重，写字楼轻,五、LOFT&迷你公寓的构思来自住宅功能增值和扩宽客户群体，并超越目前徐州市场的同类竞争,关于商业从所有零售业态中进行筛选,1、食杂店 选址：一般位于居民区内或传统商业区内。 商圈与目标顾客：辐射半径

6、0.3公里，目标顾客以相对固定的居民为主。 营业面积：一般在100平方米以内。 商品（经营）结构：以香烟、饮料、酒、休闲食品为主。 商品售卖方式：柜台式和自选式相结合。 服务功能：营业时间12小时以上。 管理信息系统：初级或不设立。 、便利店 选址：商业中心区、居住区、交通要道以及车站、医院、学校、娱乐场所、办公楼、加油站等 公共活动区。 商圈与目标顾客：商圈范围小，顾客步行5分钟到达，目标顾客主要为单身者、年轻人。顾客多 为有目的的购买。 营业面积：100平方米左右，使用率高。 商品（经营）结构：即时食品、日用小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点， 商品品种在3000种左右，售价高

7、于市场平均水平。 商品售卖方式：以开架自选为主，结算在收银处统一进行。服务功能：营业时间16小时以上， 提供即时性食品的辅助设施，开设多项商品性服务项目。 管理信息系统：程度较高,零售业态的分类,3折扣店 选址：居民区、交通要道等租金相对便宜的地区。 商圈与目标顾客：辐射半径2公里左右，目标顾客主要为商圈内的居民。 营业面积：300-500平方米。 商品（经营）结构：商品价格一般低于市场平均水平，自有品牌占有较大的比例。 商品售卖方式：开架自选，统一结算。 服务功能：用工精简，为顾客提供有限的服务。 管理信息系统：一般。 4、超市 选址：市、区商业中心、居住区。 商圈与目标顾客：辐射半径2公里

8、左右，目标顾客以居民为主 营业面积：营业面积6000平方米以下。 商品（经营）结构：经营包装食品和日用品。食品超市与综合超市商品结构不同。 商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。 服务功能：营业时间12小时以上。 管理信息系统：程度较高。 5、大型超市 选址：市、区商业中心、城郊结合部、交通要道及大型居住区附近。 商圈与目标顾客：辐射半径2公里以上，目标顾客以居民、流动顾客为主。 营业面积：营业面积6000平方米以上。 商品（经营）结构：大众化衣、食、用品齐全，一次性购齐，注重自有品牌开发。 商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。服务功能：设不低于营业面积 40

9、%的停车场。管理信息系统：程度较高,零售业态的分类,6、仓储式会员店 选址：城乡结合部的交通要道。 商圈与目标顾客：辐射半径5公理以上，目标顾客以中小零售店、餐饮店、集团购买和流动顾客 为主。 营业面积：营业面积6000平方米以上。 商品（经营）结构：以大众化衣、食、用品为主，自有品牌占相当部分，商品品种在4000种左 右，实行低价、批量销售。 商品售卖方式：自选销售，出入口分设，在收银台统一结算。 服务功能：设相当于营业面积的停车场。 管理信息系统：程度较高并对顾客实行会员制管理。 7、百货店 选址：市、区级商业中心、历史形成的商业集聚地。 商圈与目标顾客：目标顾客以追求时尚和品味的流动顾客

10、为主。 营业面积：营业面积在6000-20000平方米。 商品（经营）结构：综合性，门类齐全，以服饰、鞋类、箱包、化妆品、礼品、家庭用品、 家用电器为主。 商品售卖方式：采取柜台销售和开架面售相结合方式。 服务功能：注重服务，设餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，功能齐全。 管理信息系统：程度较高,选址要求与项目区位不符合，剔除,零售业态的分类,8、专业店 选址：市、区级商业中心以及百货店、购物中心内。 商圈与目标顾客：目标顾客以有目的选购某类商品的流动顾客为主。 营业面积：根据商品特点而定。 商品（经营）结构：以销售某类商品为主，体现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大。 商品售卖方式：采取柜台

11、销售或开架面售方式。 服务功能：从业人员具有丰富的专业知识。 管理信息系统：程度较高。 9、专卖店 选址：市、区级商业中心、专业街以及百货店、购物中心内。 商圈与目标顾客：目标顾客以中高档消费者和追求时尚的年轻人为主。 营业面积：根据商品特点而定。 商品（经营）结构：以销售某一品牌系列为主，销售量少、质优、高毛利。 商品售卖方式：采取柜台销售或开架面售方式，商店陈列、照明、包装、广告讲究。 服务功能：注重品牌声誉，从业人员具备丰富的专业知识，提供专业性服务。 管理信息系统：一般,选址要求与项目区位基本不符合，除非项目商业为购物中心,选址要求与项目区位基本不符合，除非项目商业为购物中心,零售业态

12、的分类,10、家居建材商店 选址：城乡结合部、交通要道或消费者自有房产比较高的地区。 商圈与目标顾客：目标顾客以拥有自有房产的顾客为主。 营业面积：营业面积6000平方米以上。 商品（经营）结构：商品以改善、建设家庭居住环境有关的装饰、装修等用品、日用杂品、 技术及服务为主的。 商品售卖方式：采取开架自选方式。 服务功能：提供一站式购足和一条龙服务，停车位300个以上。 管理信息系统：较高。 11、工厂直销中心 选址：一般远离市区。 商圈与目标顾客：目标顾客多为重视品牌的有目的的购买。 营业面积：建筑面积100-200平方米。 商品（经营）结构：为品牌商品生产商直接设立，商品均为本企业的品牌。

13、 商品售卖方式：采用自选式售货方式。 服务功能：多家店共有500个以上停车位。 管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统,已存在红星美凯龙、香港得客乐等组成的家居商圈，同质化竞争本项目并非优势，更兼上述2项目体量均超过10万，项目商业规模相当的话则有违前述“商业为辅”原则,剔除,零售业态的分类&初步筛选,12、购物中心，分社区型购物中心、市区购物中心、城郊购物中心三种 A社区型购物中心 选址：市、区级商业中心 商圈与目标顾客：商圈半径为5-10公里。 营业面积：建筑面积5万平方米以内。 商品（经营）结构：20-40个租赁店，包括大型超市、专业店、专卖店、饮食 服务及其他店。 商品售卖方式：各

14、个租赁店独立开展经营活动。 服务功能：停车位300-500个。 管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。 B市区购物中心 选址：市级商业中心 商圈与目标顾客：商圈半径为10-20公里。 营业面积：建筑面积10万平方米以内。 商品（经营）结构：40-100个租赁店，包括百货店家、大型超市、各种专业店、专卖店、饮食 店、杂品店以及娱乐服务设施等。 商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。 服务功能：停车位500个以上。 管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统,C城郊购物中心 选址：城乡结合部的交通要道。 商圈与目标顾客：商圈半径为30-50公里以上。 营业面积：建筑面积10万平方米以上。

15、 商品（经营）结构：200个租赁店以上，包括百货店家、大型超市、各种专业店、专卖店、饮食店、杂品店以及娱乐服务设施等。 商品售卖方式：各个租赁店独立开展经营活动。 服务功能：停车位1000个以上。 管理信息系统：各个租赁店使用各自的信息系统。 注：上文引自国家质检总局、国家标准委联合发布新国家标准零售业态分类（GB/T18106-2004,面积下限10万，过高违背“商业为辅”原则,2次筛选,结论：除了“购物中心”，别无选择,百货店 太平洋百货、百盛、巴黎春天、富安百货、铜锣湾百货等 大型综合超市 家乐福、易卖得、大润发、沃尔玛、好又多、欧尚、易出莲花等 专业店 国美电器、红星美凯龙、百 脑 汇

16、、百安居等 专卖店 迪卡侬、卓依尔女装、协亨手机、雪姬美素、SPORT100等 餐饮类商家 味千拉面、棒约翰、永和豆浆等 娱乐类商家： 汤姆熊电玩世界、玩具反斗城等,购物中心的规模,社区型购物中心面积低限为3万,市级购物中心面积低限为5万,好卖难经营VS难操作但经营活力高,问题研判： 社区购物中心的唯一问题是无法克服的“经营死结”，但不妨碍销售。 市级购物中心的3个问题是可以通过在座各位共同努力化解的“销售缺憾,而这三个问题都可以通过解决市场竞争问题全部迎刃而解,目前购物中心经营定位既难也不难，难点在于对竞争对手资料匮乏，难以针对性整理定位策略；容易之处在于，我们都能认识到如果选择（综合型购物

17、中心）的经营定位，遇到中央广场这样的对手必死无疑，不必考虑。唯一的选择就是主题型购物中心,主题购物公园,在产品形态的角度看竞争，对手基本都是以集中商场建筑形态出现，但购物中心不仅仅有集中商场一种形态，它可以是多种形态的结合，我们的思考：能否在建筑形态上进行重新组合和创新？突出在建筑密度上的优势，本项目有较大空间设计步行街结合集中商场的产品,在经营定位方面：考虑到项目自身位处家居商圈的特点发扬优势，本身就具备独特的竞争力。而在家居产业的具体选择上，需要回避红星美凯龙这样行业巨擎，寻求其产业链的经营空白。避开家具、建材等品类的直接竞争；香港得客乐的例子前车可鉴在功能上，不能局限于单一题材，可赋予项

18、目丰富的时尚潮流元素，文化品位，在功能上给予极大的丰富和加强。我们考虑启动徐州家居饰品的空白。引进大型专业店或进行品牌输出，结合专卖店，餐饮，休闲娱乐和民俗文化，打造美居购物公园市场调查数据表明，这样的组合在本项目具备相当的经营活力，值得我们进一步研究，具体地探讨其可行性,企业角度：开放式街铺无须返租、集中式商场需要返租或持有经营，压力较大，设计面积配比倾向上应优先步行街,区域角度：多种业态组合有利后期经营吸引购物人流，超市、餐饮等均为旺场保障,营销观点：街铺式的购物公园较集中商场更容易让投资者接受,品牌专卖店,徐州首个家居时尚购物公园,家居家纺体验店,仓储式会员店（超市,KTV,特色餐饮,电

19、影院,美容美体馆,酒吧,休闲咖啡,影廊,业种组合,业态组合大致对比,3万社区综合型购物中心 5.4万美居购物公园,可销售额对比,3万综合购物中心+13.8万公寓+写字楼 5.4万美居购物公园+11.4万公寓+写字楼,商业部分思考汇总,一、塔楼是重点，商业是难点，也是利润点,二、12种业态筛选后，只有购物中心综合业态组合可以考虑,四、强化步行街，制造产品差异化，发扬地块密度优势,三、通过突出美居主题摆脱经营竞争，同时利用了家居商圈的独特优势,五、在“美居主题”的统领下，以餐饮、休闲娱乐、超市等配套积极地丰富业态组合，突出“购物公园”概念,项目定位思路汇报完毕， 以下是集体智慧碰撞时间， 谢谢,市

20、调基础数据递交文本,谨呈：江苏天创投资控股集团有限公司,目录： P1封面&目录 P2-41、三大板块商业租金情况摸查 P5-302、楼盘调查表 P31-593、消费意欲调查表统计 P60-884、投资意欲调查表统计 P89-905、车流量统计 P91-956、项目周边区域人口情况 P96封底,1,1、徐州三大板块商铺情况统计,2,项目参照商圈商铺情况统计,3,东 区,市 区 北 区,项目参照商铺租金情况-标点地图,4,2、楼盘调查表高铁时代广场,5,6,月星环球商业中心,7,8,世茂广场,9,10,绿地商务城,11,12,财富湾,13,14,吉田商务广场,15,16,世茂东都,17,18,翠湖

21、御景,19,20,天山绿洲,21,22,舜淮府第,23,24,龙商天骄,25,26,风尚米兰,27,28,绿地城市广场,29,30,为深入市场，了解徐州的消费者消费习惯，我司就徐州中心城区（古彭商圈）与城市北区（金马路与祥和路之间各大专业市场、城中村、住宅小区）的消费者做了250份有效调查问卷，徐州城区72份，城市北区本案周边区域178份，以下为消费者消费习惯的调查问卷统计结果量化分析,3、徐州市区和北区消费市场调查,31,性别,32,年龄,调查结果显示，市区居民的各年龄段的比例相当，北区居民集中在20岁-50岁的年龄段，60岁以上的年龄段比例较小。与市区相比，30岁-40岁的年龄段北区较市区

22、大，根据问卷反馈信息，家庭人口以三口之家居多,33,学历,调查结果显示，居民的学历层次，市区集中在本科和本科以上以及初中和初中以下几个学历层次。北区居民的学历层次集中在高中和大专这两个层次，居住人群的文化层次较相近,34,职业,调查结果显示，市区和北区居民职业以工人和企业职员居多，这两个区域主要为普通工薪阶层；机关和事业单位职工市区的比例相对较高。自由职业者的比例市区与北区相比，差距较大，由于北区专业市场较为集中，北区的自由职业者数量较多，多为各专业市场老板和一些小商户经营者,35,个人月收入,调查结果显示，个人月收入2000元以下的比例相当，个人月收入在2000元-3000元区间段北区的比例

23、较市区的高，3000元以上的个人月收入，北区的比例较市区低。北区居民的月收入主要集中在2000元-3000元，并有相当部分较高收入的群体,36,家庭月收入,调查结果显示，家庭平均收入在2500元以下和6000元以上区间，市区占的比例较大。家庭平均月收入在2500元-6000元区间段，北区比例较高。6000元以上收入段，市区的比例较北区高。北区家庭月均收入集中在2500元-6000元间的中等收入家庭，客群集中，并有较高比例的高收入家庭,37,购物交通工具,调查结果显示，市区和北区居民均以自家车和公共交通为购物常用的交通工具。在出租车、助力车方面，北区居民使用的比例较高，步行方面市区居民的比例较高

24、。目前北区购物没有市区便捷，北区居民目前购物距离相对较远，需要借助各种交通工具区出行购物,38,调查结果显示，市区和北区居民中，家庭每月支出用在保险、日常生活用品、餐饮、服装的比例较高，反应居民生活支出多不仅仅满足基本生活需要，还需要一个更加好的生活保障和更高的生活需求。其中市区居民用于保险的比例较北区居民多，反应市区居民对人身保障比较热衷,家庭消费支出方向,39,消费地点选择,调查结果显示，市区和北区居民中，消费地点通常选择在古彭广场商圈，古彭广场商圈集合了超市、各大百货大楼、和各类卖场，可实现一次购买各种档次和种类的消费品。另外北区和市区居民到古彭广场商圈购物距离也比较短,40,生活消遣方

25、式,调查结果显示，工作之余的消遣生活，市区居民选择待在家里看书、看电视、上网的比例较高，而北区居民更加钟情逛街、购物、看电影、朋友聚会，反映市区居民周边生活配套齐全，休闲、购物各方面便捷，而北区居民购物、消遣、娱乐的场所少，工作之余，更加钟情出来购物、逛街和休闲娱乐,41,市区居民认为成熟商圈内缺少快餐店、综合购物中心、书城、娱乐、美容院等业态，由于市区部分调查样本包含生产资料市场附近的居民。因此，以上业态也是该片区居民需要的，该片区居民也是本项目地块定位的潜在客群之一,市场业态空缺,42,北区居民认为成熟商圈内市场缺少品牌服装、时尚服装、购物中心、餐饮、娱乐等业态，这部分业态在北区处于空白状

26、态，为项目业态定位提供了一个很好的市场介入机会,市场业态空缺,43,购物信息获取，市区居民从报纸上获取的比例最高，其次是朋友介绍、报纸广告、电视台、电视广告等渠道获取。北区居民从电视广告中获取的比例最高，其次是报纸和朋友介绍，反映市区居民在文化消费及消遣娱乐方面会相对较多。目前，北区各种商业配套不完善，公交服务时间也较短，北区居民日常消遣主要待在家里,获取购物信息渠道,44,调查结果显示，市区和北区居民购物的时间随意性较大，其中选择在双休日购物的比例较高。在周一至周五的工作日，北区居民选择购物的比例较高，北区居民工作的时间弹性相对市区居民较大,购物时间,45,购买家居饰品、窗帘和灯饰，市区和北

27、区居民选择在家居专业卖场购物的比较多，反应居民喜欢到专业性的专业卖场，更加受到欢迎,家居饰品购买地点,46,在家居饰品、窗帘和灯饰，市区和北区居民消费价位集中在100元-500元区间，其中北区居民在200元-300元、300元-500元、500元以上等价位的比例较市区高，北区居民对提高家居生活品质的需求相对较高,家居饰品购买价位,47,购物方面的注重因素，市区和北区居民都较重视质量和价格，市区居民除对质量和价格因素外，更加关注的是品牌和服务，北区居民在这两方面的比例相对比较低，反应市区居民在消费品的倾向更加高的消费档次；北区居民追求更多的是物廉价美,购物注重因素,48,市区和北区居民更加喜欢在

28、日用品超市和商场选择日用品，而在农贸市场、批发市场选择日用品的比较少，反应市区和北区居民更加注重选择日用品的便捷性和舒适性,选择日用品场所,49,市区居民每次消费的金额的比例相对于北区要低些，市区居民周边生活方便，娱乐消费相对会多些；北区缺乏消遣娱乐场所，消费次数相对会低些，因此每次消费金额会较高,娱乐消费单价,50,北区聚集了较多的小商户及各类专业市场，商务往来较多，每次餐饮消费金额集中在100元-300元之间的较多，消费能力较强，市区以以聚会等的餐饮消费较多，每次餐饮消费金额相对较低,餐饮消费单价,51,受访调查的人员中，市区部分受访人群较广，家庭月购物休闲消费支出金额较低。北区由于有家具

29、、五金、装饰等专业市场，附近聚集的各类专业市场的老板较多，收入较高，消费能力较强，家庭月购物休闲消费支出金额较大,家庭月消费支出,52,市区由于租金水平高，居民在文化用品、家具装饰、时尚服装等租金承受力低的商品上有较大的不方便，北区由于缺乏大型超市、购物中心，在日常生活用品、食品、服装上购买有较大的不方便，北区在食品、生活用品、时尚服装、家居装饰品等经营业态上有较大的竞争力,购买不便商品,53,市区和北区居民都认为，项目周边需要一个综合性的购物中心，说明项目周边百货、超市、品牌专卖店、电影城、ktv等分布零散，且比较缺乏，需要一个综合性的购物中心来满足,商业空缺类型,54,市区和北区居民认为，

30、购物中心要交通便利和齐全的公共设施、价格合理、品种齐全、档次全面，反应居民以公共交通出行为主，并对各种档次的商品有所追求。再次是考虑购物中心具有休闲、娱乐、餐饮等多种功能的综合性,理想化购物中心,55,市区和北区居民均认为，在北区建设适合大众消费、价格合理的大型综合商场较合适,购物中心建设形式,56,北区已经成为专业家具市场的集中地，在全市具有很高的影响力，市区和北区的大部分居民均认为北区适合建造以家居、时尚饰品为主题，具有特色的家居饰品博览中心,家居饰品消费意愿,57,消费者客单价情况摸查,58,消费者消费习惯调研总结： 通过对消费者的现场访谈和问卷调查，我们掌握了徐州市区和北区消费者情况的

31、第一手资料，通过对这些资料科学、系统、专业的分析，徐州市消费者消费习惯呈现出的集体特征是,一、北区的消费者家庭收入、家庭人口数量、年龄段、职业等相似性较高。 二、徐州市中心商圈发展成熟，但在娱乐、时尚服装、综合性购物中心等业态方面市区和北区都比较缺乏，这部分业态北区除可吸纳北区消费者外，还能吸纳部分市区消费者； 三、北区已经成为具有影响力的家具、家居市场，市区与北区市民对北区家具专业市场认可度高； 四、北区居民的在餐饮、购物等方面的单次消费和家庭月消费金额较市区高，北区居民潜在消费能力高； 五、北区各种商业配套不完善且分布零散，居民消费主要依靠各种交通工具,徐州市消费者消费习惯调查总结,59,

32、为深入市场，了解徐州投资者商业物业投资意向，我司就徐州中心城区（古彭商圈）与城市北区的投资者（地块周边家具家居、装饰建材、物资市场老板和金马路至祥和路沿街商铺的各种经营户）做了217份有效调查问卷，徐州城区80份，城市北区本案周边区域137份，以下为投资者商业物业投资意向的调查问卷统计结果量化分析,4、徐州市区和北区物业投资市场调查,60,年龄,调查结果显示，市区投资者的年龄以40-50岁的年龄居多，其次是30-40岁的年龄段，30-50岁年龄段的投资者占了近60%。北区的投资年龄段在30-40岁区间最多，比例占到了43%，其次是40-50岁和26-30岁这两个年龄段。总体上，市区和北区的投资

33、者集中在30-50岁，但北区30-40岁的投资比重大,徐州市投资类问卷调查,61,个人月收入,调查结果显示，市区和北区投资者2000-3000元的比重都比较大，这个收入区间市区投资者占的比重较北区大，在3000-5000元及5000-20000元区间收入，北区投资者所占的比例会更加高，反应北区专业市场的商家的收入水平较高,62,家庭月收入,调查结果显示，大部分居民家庭的平均月收入在15000元以下，西区和北区的比重都占到了6成以上。15000-25000元家庭平均月收入，北区居民较市区居民比重大。15000-2500元收入区间，北区比市区比例要高出很多，更高月收入，则市区的比例更高，总体上北区

34、具有投资能力的客户的比例更加高,63,住宅价格接受程度,调查结果显示，市区占65%、北区占59%的投资者接受5000元/平方米以下的住宅价格，其中市区26.25%、北区35.04%的人接受5000元6000元/平方米，而超过7000元/平方米的住宅价格普遍认为接受不了。说明徐州市投资者对整个徐州市的住宅价格有一个比较理性的认识。投资者普遍认为7000元/平方米以上的住宅价格太高，已经超出了可接受的限度，而低价位的住宅将更有市场,64,住宅投资意向,调查结果显示，市区67.5%和北区57.66%的投资者在限购令期间不会选择住宅投资，反映出投资者对于徐州的商业市场有了一定的认识，对于其他项目的投资

35、有一定的倾向,65,物业类型投资意向,调查结果显示， 86.25%的市区投资者和86.86%的北区投资者选择商铺投资，随着市场调控的变化，商业地产的投资前景越发被看好，对北区商业地产未来的发展和预期都给予很高的关注,66,商铺投资区域,调查结果显示， 41.25%的市区受访者选择在二环内投资，认为靠近中心城区的成熟的环境、完善配套以及交通便利，投资风险较小。而北区投资者相对跟倾向于二环外的商铺投资，认为更具有发展潜力。市区和北区的投资者在投资商铺选择地区上也开始对城市北区表示关注，认可今后城市北区的发展,67,区域认知,调查结果显示，对红星美凯龙附近地区的认识上市区的投资者相对于北区的投资者明

36、显不足，分别占受访者的75%和89.06%。但随着城市北区发展步伐的加快和城市北区的日渐成熟，人们对城市北区将得到更加深刻的认识。所以如何加大市区和本地投资者对城市北区的认可程度是本项目要着重解决的问题,68,区域发展预期,调查结果显示，对于对城市北区和项目地的发展前景的评价，36.25%的市区投资者和39.42%的北区投资者认为城市北区的发展前景好，并且42.50%的市区投资者和46.72%的北区投资者认为说不准。表现出投资者对于城市北区发展前景的看好和期待,69,家居饰品投资意愿,调查结果显示，对于在徐州市的北区开发一个大型家居饰品博览中心，北区有28.47%的投资者会选择在附近进行投资，

37、多于市区的13.75%。处于观望状态的投资者占被访问者大多数，市区和北区的比例分别为67.50%和53.28,70,购物中心投资意愿,调查结果显示，对于在徐州市的北区开发一个购物中心，北区有24.82%的投资者会选择在附近进行投资，多于市区的11.25%。处于观望状态的投资者占被访问者大多数，市区和北区的比例分别为63.75%和59.85,71,区域距离,调查结果显示，市区投资者对项目地块所在的位置距离远与不远的比例各占一半。北区投资者认为不远的占多数，比例有72.26%，反应在北区受访者以居住在北区的居多,72,区域交通工具,调查结果显示， 42%51%的徐州居民去城市北区是自驾车过去，一方

38、面说明徐州居民的经济实力基础好，另一方面说明城市北区与周边交通的连接便利，徐州中心城区的消费者对城市北区之间的距离没有产生过大的压力。而31.25%28.47%的人选择公交，说明项目地点应加强公共交通的接驳，以便利和吸引徐州市民的消费购物,73,项目地段发展预期时间,调查结果显示，在所有的受访者当中认为徐州市殷庄路和金马路在5年内将得到很好发展的市区占60%，而北区的投资则抱有更高的期待，比例高达74%；在认同度上北区远远高于市区的投资者。作为新兴的区域，北区未来的发展前景不可置疑，但是目前市场尚未成熟，投资者抱有观望的态度,74,住宅价格接受程度,调查结果显示，市区和北区的的投资者普遍认为6

39、000元一下的是价格是可以接受的，可以反应出投资者对北区的房价的认识是比较理性的，也反应出了城市北区的住宅市场正处于一个平稳发展的一个阶段。城市北区这个位置已经逐渐被市区和北区的居民认可，人们对北区房价的承受能力逐渐增强，同时也折射出北区居民的收入水平上升到了一个新阶段,75,区域商业类型选择,调查结果显示，徐州殷庄路和金马路路段作为一个新的发展区域，现在正处于开发建设的过程，无论是居住还是商业配套都相对不足，从数据显示，投资者选择的业态都是倾向于满足日常的休闲娱乐消费为主，表现出居民们对于休闲娱乐场所的强烈需求。面对商业暂时还没成型的城市北区来说，如何作为项目的功能布局与业态的配比，以最快速

40、度得到投资者消费者的认同，是我们需要重点解决的问题,76,投资保值方式,在当今通货膨胀时代，人们财产日益贬值，为了使自己财产保值，无论是市区还是北区投资者，最受关注的投资方式还是商铺、住宅、商务公寓，因为不动产的投资相对来说比较稳定，回报率高，是如今财产保值、增值的最好选择,77,家居饰品产业认知,广州和深圳都是中国现代化都市的标志大城市之一，作为现代化大都市，城市商业的商业发展模式更具成熟性、便利性。调查数据显示在市区和北区的投资者对于现代化的成熟消费模式了解程度不高。可以作为重点推广项目,78,区位认知,调查结果显示，居民对于徐州市殷庄路与金马路地段处的现状了解程度不高，项目地附近居民不了

41、解者比例达到43.80%，需加强前期宣传,79,商铺投资额度,调查结果显示，市区和北区投资者对于建立大型家居博览中心，投资兴趣较高，占总被访者人数的一半左右。定价2050万元之间的商铺在投资者的接受范围之内,80,投资金额,调查结果显示，市区投资者有75%的人表示愿意投资总额在40万元左右的商铺，表明投资者们普遍看好城市北区商业的发展前景。近八成北区受访者意愿投资40万元左右的商铺，反应出当地居民对城市北区发展的期待。从而也说明了城市北区总额较低的商铺存在着很大的发展空间，这一部分投资者占比最多，可以充分的挖掘,81,区域物业投资,调查结果显示，对于在在红星美凯龙附近一公里范围内开发一个大型购

42、物商业街区和公寓物业，北区有52.55%的投资者会选择在附近进行投资，多于市区的37.50,82,物业选择,调查结果显示，对于在在红星美凯龙附近一公里范围内开发一个大型购物商业街区和公寓物业，市区和北区的投资者分别有75%和62.77%的会选择投资商铺、20%和33.66会选择投资商务公寓，对于选择投资LOFT公寓和办公物业所占比例较少,83,平层公寓面积选择,调查结果显示，对于平层商务公寓面积的选择，投资者们的投资意向集中在2050平方米之间，在2030平方米、3040平方米、4050平方米几个面积层次分布比例相当,84,LOFT面积选择,调查结果显示，LOFT公寓的面积选择，主要集中20-50平方米，这个面积区间的的比例，市区投资客的比例为60%和北区投资客的