阳光花园小区可行性研究报告

1、阳光花园小区可行性研究报告 姓名：学号 ：指导教师：日期：2011.01.07 目录一.总论(一) 项目概括41.1 地块位置41.2 地区简介41.3 规划方案5（二）建设条件52.1 建设地点条件5（三）投资环境分析63.1 宏观环境分析63.2微观环境分析6（四）市场分析与价格分析74.1银川住宅市场分析74.2西夏区住宅市场具体分析84.3市场发展前景分析9（五）、项目投资估算及盈利分析105.1项目投资估算及盈利分析105.2 项目建设指标105.3 投资估算115.4销售收入115.5 营业税及附加125.6 盈利能力分析12（六）项目实施计划126.1 工程建设实施计划126.2

2、销售计划及营销策略13（七）风险分析147.1 项目盈亏平衡分析157.2 敏感分析15（八）结论15一.项目概括1.1地块位置该地块位于银川西夏区贺兰山路和同心路岔口。对面紧接宁夏大学北校区和宁夏大学新华学院，有良好的文化气氛。道路宽敞交通便捷，。项目占地126亩，该地用于住宅用地，。容积率为2.0，总建筑面积为16万平方米，小高层和多层相结合，沿街底层为商业配套用房（约占5%）。具有一定的开发规模，并能品牌的延续提供保障，给公司带来良好的社会效益和经济效益。 本项目的建设资金完全由本公司自筹，不足部分通过土地抵押和预售房款解决。1.2 西夏区简介西夏区 位于自治区首府银川市的西部，总面积9

3、87.2平方公里，人口约24万，辖2镇6个街道办事处。西夏区委、政府在三区划界后，结合西夏区的资源优势和区情，提出了建设“工业基地、教育重地、旅游胜地”的工作思路，使西夏区迎来了跨越式发展的春天。今年，西夏区以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，全面贯彻党的十六大和十六届三中全会精神，树立全面、协调、可持续和以人为本的科学发展观，落实“兴工强区”战略，狠抓工业项目建设和招商引资，进一步优化发展环境，使西夏区经济建设和社会各项事业有了长足的发展。1-7月底，西夏区完成国内生产总值1824 亿元，本级财政收入18455万元，分另比同期增长 148和 165。1.3 规划方案阳光花园小区规划总用

4、地面积126亩，居住人口1.59万人，规划以居住为主，周边拥有配套的商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。总建筑面积为，其中住宅建筑面积为，商铺建筑面积8000；建筑密度20.1，容积率为2.0。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。1.3.1形态结构规划小区规划总目标：特色鲜明、生态优良、经济与环境协调发展的居住园区。住宅设计健康、自然、户型多样。所有户型设计均考虑到自然通风，创造良好的室内气候，依据人的生活模式，以起居室为中心，公私、洁

5、污、闹静分区。厅、房朝向均以景观视线为主，兼顾朝向。立面处理以具有现代化气息的岭南特色为目标。底层部位架空结合布置环境艺术小品，娱乐设施等，将室外铺地自然延伸进入架空层，避免架空层无人光顾的情景，屋顶部分作绿化处理，顶盖弧型飘板，局部漏空，体伸通透轻灵的特点。标准层处理为标准凸窗台，透空铁饰阳台栏杆，同时户型之间避免视线干扰。1.3.2住宅基本户型 小区设计有三种住宅类型，共63栋，户型从二房一厅一卫至五房二厅二卫等6种户型，住宅面积从66.95140平方米（套内面积）。二 建设条件2.1 建设地点条件2.1.1周围环境与设施（1）小区对面站点 经过101,106,49等公交车站；（2）怀远市

6、场大型购物广场以及同心路浙江商城；（3）宁夏大学，宁夏化工。宁夏大学新华学院等高校环绕；（4）西面有玫瑰公园仅几步之遥（是缓解压力和运动的好地方）；（5）周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。（6）容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。（7）拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中三、投资环境分析3.1、宏观环境分析1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大

7、了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年15月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3和4.1。3、国家、宁夏回族自治区，银川市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得银川市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了西夏区住宅用地用地的商业价值，成为银川房地产商家的必争之地。3.2、微观环境分析1、银川投资环境良好，政策比较优惠，特别是建发房地产公司与银川市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在银川的发展创造了较为宽松的条

8、件。2、建发房地产在银川成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。西夏区A8地块的继续开发，将是建发品牌优势的有效利用和发挥。3、拟开发项目与玫瑰公园相对，距宁夏大学仅300米，与同心市场一路之隔，独特的地理位置，为建发房地产开发该项目提供了极其便利的条件。已建的建发现代花园小区在银川具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，银川现代花园小区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们建发物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务

9、的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优式。 （四）市场分析与价格分析4.1 银川住宅市场分析4.2 西夏区住宅市场具体分析银川去年10月份拍卖的土地中还没有一块形成楼盘，而许多开发商已经闻风相继提高楼盘价格。据银川市建设局市场调查统计：银川市今年房价总体上涨了16.8%。现介绍一下西夏区最新房价：附表一序号楼盘名称住宅类型价格（元/ m2）1运盛美之苑小高层（复式）360038002名城多层公寓3200（均价）3格林花园多层公寓3000（均价）4阳光水岸小高层3500（均价）5丽景苑高层4500（均价）综上；新区的住宅均价公寓在3000元/ m

10、2 ，小高层在3500元/ m2 ，复式楼中楼在3600元/ m2 。4.3 市场发展前景分析根据对今年以来出台的房地产行业政策、银川市场供需状况等方面情况调查表明，西夏地区房地产业发展前景看好，主要表现为：1、 房价将持续稳中有升2、 近几年，银川商品房价格与周边城市相比涨幅较高，因此受宏观调控影响较大，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。3、 房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势4、 一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。5

11、、 二手房市场活跃对新房的促进6、 随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。7、 政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进银川这座最佳人居城市的规划建设，跻身中国精品居住城市行列，并吸引更多人群到银川购房居住。8、 房地产营销方式的改变9、 房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。4.4、目标客户的定位目标客户群主要分为四类：1 是钟爱于银川居住环境

12、、人居品牌的购房群体；2 是追求货币保值的投资市场；3 是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；4 是致力于银川投资置业的购房群体。所以，根据现有市场价（未考虑房价上升），本项目住宅均价定位在3800元/ m2 。五、项目投资估算及盈利分析5.1编制依据1）、建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据；2）、各种费率依据国家相关文件。5.2 项目建设指标附表二序号项目单位数量1总用地面积亩1262总建筑面积平方米2.1住宅面积平方米2.2商铺面积平方米80003容积率2.04物业经营管理用房平方米11205可售住宅面积平方米5.3 投资估算投资估算表 附表三序号项目单价数量金额（万元）1土地

13、费用120126150002前期费用10016002.1勘测设计费203202.2各类规费8012803工程费用1200192003.1建安工程费1100176003.2室外工程508003.3机电工程508004销售费用按销售收入的2%提计11005管理费用按销售收入的3%提计17006资金成本19007总投资505005.4销售收入根据工程所处位置、周围环境和银川西夏区房地产现行市场预测，考虑到房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，本区住宅均价定位为3300元/ m2 ，低层商铺均价定位为4500元/ m2 。销售收入见下表：附表四序号项目单位数量价格金额（万元）1住宅元/ m23500

14、56979.262低层商铺元/ m2800050004053.083合计61032.345.5 营业税及附加本项目应计营业税、城市维护建设税和教育附加税，综上本项目的综合税率为6%，共应交纳税金及附加3408万元。5.6 盈利能力分析财务现金流量表 附表五序号项目合计1现金流入61032.341.1销售收入61032.341.2其它收入02现金流出539082.1成本投资505002.2营业税及附加34083税前利润额129004项目税前利润率29.4%六 项目实施计划6.1、工程建设实施计划1、按银川市对西夏区A8地块的总体规划及拍卖公告，将在2010年8月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功

15、，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2011年开工需要。2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅，回收资金后再开发商业网点、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为2年（20112012年），2011年拟开发面积86300，2012年拟开发面积73700。3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。6.2、销售计划及营销策略6.2.1、销售计划根据工程建设进度计划及威海地区房地

16、产发展走势，该项目拟销售周期为三年：2011年销售收入25612万元；2012年销售收入29984万元；2013年销售收入1222万元；附表六 销售总收入预测表 分类可销售面积（m2）建议销售价（元/m2）销售收入（万元）多层住宅第一期第一批312103300第二批243113500第二期第一批253333700第二批342163900第三期第一批213124100第二批156184300商铺第三期第一批53465000第二批26545200合计6.2.2、营销策略秉承企业“广厦千万、诚信建发”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润

17、。（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感

18、受到比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用建发的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。七、风险分析） 本项目的不确定性因素主要有：建设成本，销售价格，建设周期，可建设面积等。这些因素可能受当地政策，经济，社会条件的影响，有可能发生变化，影响本项目经济的实现。7.1 项目盈亏平衡分析 假设本项目总投资不变，而且销售价格与投资回进度如基准方案所设，则可计算得；当销售率为88.3%时，全部投资利润为零，也就是说，投资恰好保本。一般认为，当盈亏平衡点的销售率=70%时项目风险最低。本项目的盈亏平衡点的销售率为88.3%，可见其风险程度比较大。