天津瑞湾商务中心二期开发可研报告

1、TIANJIN KAICHENG REAL ESTATE CONSULTING CO.,LTD瑞湾商务中心二期开发可行性研究报告天津市凯成房地产咨询有限公司发现价值 创造财富2007年3月30日目 录前言3一、研究目的3二、研究方法与思路3三、报告编制依据4区域篇5一、区域简介5二、区域经济5三、区域交通9四、区域支柱产业10五、结论11规划篇12一、总体规划12二、规划综述14宗地篇16一、委托宗地概况16二、地块周边环境17三、道路交通分析18四、商业现状分析19五、区域地位分析21六、结论23市场篇24一、房地产相关政策24二、写字楼市场分析27三、公寓市场分析52四、商业市场分析57定

2、位篇61一、开发定位原则61二、项目S.W.O.T分析61三、开发时机判断62四、功能定位63五、客户定位64六、产品定位64（1）5A写字楼64（2）公寓64（3）商业部分65七、租售价格定位65八、产品规划设计建议70九、风险因素分析71十、营销初步建议72经济篇74一、方案设定75二、方案A测算76三、方案B测算79四、方案C测算81五、现金流量及敏感性分析84六、结论88附件90一、区域规划详情资料90（一）商务商业区90（二）海港物流区93（三）临港工业区100（四）其他规划101二、写字楼项目基本信息103三、公寓项目基本信息104四、写字楼5A智能化106五、顶级写字楼标准107

3、六、商业项目基本信息109七、建筑成本的影响因素112前言一、研究目的本报告是受天津瑞湾国际商务中心有限公司委托，对其所拥有的位于天津市塘沽区新港一号路瑞湾国际商务中心二期土地的房地产开发进行研究。本研究报告将在对宗地开发经营环境进行详细分析的基础上，结合宗地所处的区位环境，对其产品开发方向提出建议，并对该宗地的开发方案可行性进行判断。二、研究方法与思路我们将从滨海新区整体和项目所处区域的宏观环境入手，研究滨海新区整体和区域经济环境及政策环境，同时对滨海新区的城市规划及区域定位规划进行研究分析，通过分析，预测滨海新区的经济、政策走向以及项目所属区域的城市定位和发展方向，从而寻找地块在宏观环境方

4、面的影响因素。特别是在2006年国家一系列房地产调控政策出台的背景下，对房地产市场确定基本判断与未来发展预期。对滨海新区及项目所属区域的房地产市场进行研究，包括商业物业（包含底商、商铺、写字楼、商务公寓、酒店式公寓等多种形式）、居住物业（纯住宅）、特殊物业的分析，通过研究市场供求现状、产品特征、价格走势等，预测滨海新区及项目所属区域的房地产市场发展趋势，找出未来市场接受度较好的产品形式，不拘泥于目前已有的规划方案，从而为项目找出最佳的市场定位及产品定位。通过对本地块的实地踏勘调查及政府相关部门提供的相关资料，着重对宗地周边环境、市政交通条件、近期规划动向进行深入分析。并因此总结出宗地的优势、劣

5、势等要素，并对其开发潜力进行客观评价。并就滨海新区中心区域的未来商业商务规划区域的发展趋势作出判断。我们将通过问卷与访谈形式，对港口贸易相关企业等服务目标客户群进行详细的调研，综合项目自身特点及环境因素，为项目的开发定位的可行性提供客户资料支撑。我司将在对本宗土地进行具体分析的基础上，结合地块的特点，确定其开发方向。在此基础上，对该宗土地提出初步的可行开发方向建议。同时对项目周边竞争楼盘进行分析比较，并辅以适当案例研究，为项目产品建议及价格制定提供依据。在以上研究分析的基础上， 通过初步的经济性分析，估算本宗土地开发产品形式的收益水平，从而从经济性方面验证本项目的可行性。三、报告编制依据委托方

6、提供的宗地基本资料天津市城市总体规划（2005-2020年）天津市总体规划（近期2004-2008）天津市城市总体规划（1996-2010年）天津市总体规划（近期2004-2008）国家建设部及天津市颁布的与房地产相关法律与政策天津市统计局2002-2005年统计年鉴2007年天津市政府工作报告2006年天津经济技术开发区国民经济和社会发展统计公报现场勘察和实地调研所得资料建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据项目投资分析各种费率依据政府相关文件天津市房管局交易统计数据区域篇一、区域简介滨海新区滨海新区地处于天津市中心区的东面，濒临渤海、海河流域下游，陆域面积2270平方公里，海域面积

7、3000平方公里。紧紧依托北京、天津两大直辖市，拥有中国最大的人工港、最具潜力的消费市场和最完善的城市配套设施。重点规划建设的350平方公里，包括：三个功能区：天津港、开发区、保税区全部；三个行政区：塘沽区、汉沽区、大港区城区部分；海河下游冶金工业区：东丽区无瑕街、津南区葛沽镇。目前新区常住人口160万人。滨海新区雄踞环渤海经济圈的核心位置，与日本和朝鲜半岛隔海相望，直接面向东北亚和迅速崛起的亚太经济圈，置身于世界经济的整体之中，拥有无限的发展机遇。滨海新区自然资源丰富，有大量开发成本低廉的荒地和滩涂，具有丰富的石油、天然气、原盐、地势、海洋资源等，同时拥有雄厚的工业基础，是国内外公认的发展现

8、代化工业的理想区域。塘沽区塘沽是距北京最近的海滨城区，东临渤海，北接京津塘高速公路，背倚三北，是京津城市带和环渤海城市带的交汇点。塘沽区距天津市中心45公里，距北京160公里，素有京畿门户之称。总面积859平方公里，常驻人口56万人，连同外来人口达70余万。辖13个街道办事处、8个乡。二、区域经济由于部分区域2006年统计公报未公布，因此，此次经济指标数据来源于2005年各区域统计公报。（1）经济总量经济平稳较快增长，主要指标达到或超过预期目标。2005年度地区生产总值完成368.09亿元，按可比价格计算，比上年增长32.6%，固定资产投资194.76亿元，增长19.1%。社会消费品零售总额8

9、9.49亿元，增长19.6%。实际直接利用外资0.79亿美元，增长31.5%。城市居民人均报酬32675元，增长14.9%。 （2）产业结构2005年末第一产业完成2.12亿元，增长9.2%。第二产业是推动塘沽区经济快速增长的主要力量，完成263.26亿元，增长46.3%。第三产业完成102.71亿元，增长7.6%。三次产业比重分别为1%、71%和28%，第二产业比重比上年提高9个百分点。第三产业年完成额示意图产业结构比重示意图03年 04年 05年通过产业结构分析表明，第二产业为本地的主要经济支持，并且有继续增速发展的趋势，第三产业的发展滞后于第二产业的发展。04年第三产业构成行业比重示意图

10、 05年第三产业构成行业比重示意图 通过对04年、05年第三产业主要构成行业比重的纵向比较，我们不难看出三大行业增长点，即住宿和餐饮业05年较04年增长6，房地产业增长5，交通运输、仓储和邮政业增长4。这三大行业在第三产业中比重的增长对金融业长足的发展起到了积极作用，综合考虑滨海新区发展规划和国家金融政策支持等因素影响，我们预计，今后该区域内金融业的发展较为乐观。（3）贸易企业销售收入贸易企业销售收入加速增长。2005年贸易企业销售收入完成64.86亿元，比上年增长39.5%。贸易企业销售收入示意图贸易企业销售收入增长迅速表明港口为中心的相关商务类活动将更加活跃，这为相关房地产市场的发展奠定了

11、潜在基础。（5）社会销售品零售额市场购销趋于活跃。商业设施建设继续保持快速发展。2005年社会消费品零售总额89.49亿元，比上年增长19.6%。社会销售品零售额示意图（6）从业人员人均报酬从业人员人均报酬连年增长。2005年从业人员人均劳动报酬32675元，比上年增长14.9%。从业人员人均报酬示意图综述：通过对塘沽区03年、04年、05年各项经济指标的纵向比较，总体经济加速增长、产业结构不断优化、社会消费品零售总额平稳上升、人均收入连年增加，塘沽区作为滨海地区的核心区，在“滨海新区”大的政策背景下，各项经济指标均处于发力增长期。滨海新区快速发展的同时，一些结构性差异却在浮现。滨海新区主要以

12、工业为主，服务业相对不发达。与上海浦东作比较。滨海新区第三产业仅占GDP的比重的30左右，而浦东新区的比重达到了50%以上。而工业产值两地相差无几，相比之下滨海新区的第三产业发展明显滞后。三、区域交通塘沽海、陆、空交通便捷。天津港与170多个国家和地区的300多个港口有业务往来，定期班轮航线70多条，拥有目前我国北方最大的集装箱码头，是亚欧大陆桥国际运输线的起点之一。华北、津晋等高速公路将塘沽与中国东北、华南、西北相连。京津塘高速公路将北京、天津、塘沽连成一线，从塘沽驱车90分钟即可到达北京。轻轨铁路、津滨高速公路等现代化交通设施齐全，大大缩短了塘沽与天津的距离。中央大道、集疏港公路一期、蓟汕

13、快速路一期(西中环)、响螺湾开启桥、中心路穿京山线地道、天津中心渔港、北疆电厂、临港产业区、海滨休闲旅游区、七里海湿地保护修复工程等被列为07年十大重点新建项目，总投资额超过290亿元，2007年预计投资98.3亿元。根据总体建设方案，十大新建项目中的多项路桥工程年内都将取得阶段性成果。东起新华南路，西接响螺湾商务区的响螺湾开启桥预计年底前主体完工；双向四车道，净高3.5米的中心路穿京山线地道将于年底前主体完工；新区中央大道项目的关键节点四号路地道、胜利路段年底前完工；海河隧道及全线道路于下半年开工；蓟汕快速路一期工程中的跨海河大桥年内开工；集疏港公路一期工程中京津塘高速公路收费站至疏港二线1

14、2.86公里道路、桥梁主体工程年底完工。 交通路网建设成为今年滨海新区基础设施建设的重点。新区将安排铁路、轨道及道桥工程18项，计划投资72.9亿元。其中，对内交通中将开工建设中央大道、西中环、津港高速、津汉快速路等一批项目，使新区路网更趋完善、合理。对外交通包括津秦客运专用线、京津城际客运专线、海滨大道北段、京津塘高速公路二线天津段、国道112线天津东段等工程，这些工程的实施将使新区为服务环渤海、辐射“三北”创造更加有利条件。四、区域支柱产业滨海新区拥有优越的地理位置、丰富的自然资源、不断完善的基础设施以及充足的劳动力资源供给。并且具有外向型和重化工业特征,资本密集型和技术密集型产业比较优势

15、明显,形成了六大优势产业。随着十一五规划对滨海新区定位的加强,新区内的石化、汽车、电子等主导制造行业以及交通、金融等现代服务业将迎来较大的发展。制造业石化滨海新区将提高海上和陆地油气勘探水平,扩大开采规模,增强港口石油接卸能力。并形成石化产业集群。汽车十一五期间滨海新区将进一步发展汽车产业集群。主要包括丰田汽车扩能、发动机改扩建等项目。并加快国产化步伐，培育具有国际竞争力的关键零部件产业，建设跨区域的零部件生产体系。装备制造新港船厂预计2007年造船能力将达到100万吨,具备30万吨船舶修理能力,具备大型海洋石油装备制造能力,行业产值达到50亿元；到2015年造船能力达到200万吨,行业产值超

16、过100亿元,行业得到高速发展。钢材深加工针对新区及周边工业的发展,十一五期间，滨海新区将建成以石油套管为主,油管、钻杆等高附加值产品为辅的国内最大精品钢管生产基地。电子信息滨海新区将重点发展无线通讯、显示器、基础元器件、集成电路、汽车电子、数字视听、光电子和软件等八个子行业。并且注重增加高端产品比重,如3G手机和设备等。医药基因芯片、生物药物等产业化进程,发展生物制药领域,运用现代化手段提升中成药产品的科技含量,推动中药现代化。新能源与新材料滨海新区将重点发展电动汽车用镍氢电池；在新材料方面,则加快新型材料基地建设,发展高性能化、复合化、功能化、精细化的金属材料,新型复合材料,高性能涂料,高

17、效催化剂等产品。现代服务业交通运输及物流新区12年基础设施累计投资880亿元,建设了475个重点工程,竣工443项。形成了内、中、外三环和六横六纵的道路骨架,电厂装机容量达到274万千瓦,引滦入塘汉大三区工程全面完成。其中,15万吨级深水航道、蓟港铁路、津滨轻轨等重大项目相继竣工。新区工业由于独特的地理位置天津港与世界170多个国家和地区的300多个港口有贸易往来,2005年货物吞吐量2.2亿吨；集装箱吞吐量460万标箱,来自天津以外地区的占60%以上；天津口岸进出口总值超过800亿美元。金融滨海新区金融业实现快速发展。目前全国各主要银行保险机构均在新区设立了分支机构,已形成了类型比较齐全的银

18、行保险机构体系。截至2005年10月末,银行业资产总额1442.60亿元,存贷款分别达1074.72亿元、899.11亿元,实现利润18.07亿元。商务服务滨海新区日渐成为航运企业聚集、配套服务完善的国际贸易与航运服务区。信息化迅速发展,电子政务、电子商务、电子口岸建设快速推进。五、结论宏观经济形势对商务地产市场起着决定作用，滨海新区区域优势明显、经济发展势头强劲、功能定位强大、发展方向明确，为发展商务地产提供了良好的大环境。但滨海新区目前产业结构以第二产业为主，第三产业在国民经济中的比重依然相对较低。第三产业中的商贸、物流、金融、中介等企业对写字楼需求较大的行业在本地尚处在发展过程中。产业结

19、构特征造成了本地写字楼市场的发展相对滞后。滨海新区的发展越来越重视产业结构的优化调整，重点发展第三产业及金融、商务活动。在可预期的未来将促进区域内对商务办公物业的需求。规划篇滨海新区功能定位和战略目标是：“依托京津冀、服务环渤海、辐射三北、面向东北亚，努力建设成为我国北方对外开放的门户、高水平的现代制造业和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心，逐步成为经济繁荣、社会和谐、环境优美的宜居生态型新城区。”一、总体规划根据天津滨海新区国民经济和社会发展“十一五”规划纲要，滨海新区2270平方公里的土地被划分为“一轴”、“一带”、“三个城区”、“七个功能区”：即沿京津塘高速公路和海河下游建设“

20、高新技术产业发展轴”，沿海岸线和海滨大道建设“海洋经济发展带”，在轴和带的“T”型结构中建设三个生态城区和七个产业功能区。 滨海新区土地利用规划结构为：农用地398平方公里，占17.6%；建设用地1367平方公里，占60.2%；未利用地505平方公里，占22.2%。 到2010年，滨海新区常住人口将达到180万人以上，其中城镇人口165万人，城市化水平将达到90%；2020年常住人口将达到300万人以上，其中城镇人口290万人，城市化水平将达到97%。 到2010年，滨海新区将形成三个城区、六个新市镇的城镇结构。 规划建设七个产业功能区：此外，还将编制规划，建港造陆，建设临港产业区，围合面积约

21、150平方公里。重点发展港口物流服务等相关产业，实现与临港工业区的一体化发展。建设若干生态农业基地，发展沿海都市型观光农业。 滨海新区行业布局明细表行业名称行业细分石油化工石油化工、海洋化工、一碳化工金融服务业银行、证券旅游业农业高新技术电子信息、生物医药、纳米及新材料港口海洋运输、国际贸易、现代物流、保税仓储、分拨配送及与之配套的中介服务业航空飞机总装、航空运输、加工物流、民航科教、研发与产业化、商贸会展、航空设备维修本地块位于滨海新区滨海中心商务商业区、海港物流区两大功能区交界处。因此我们将滨海中心商务商业区、海港物流区两大功能区作为重点进行分析。（具体区域规划详情资料见附件一）二、规划综

22、述滨海新区的整体发展态势为本项目的实施提供了前所未有的机会，特别是天津港的规划建设，为滨海新区贸易、物流及相关服务行业的发展创造了良好的环境。泰达CBD作为区域金融、商务、办公核心的中央商务区将成为未来滨海新区高端商务、商业活动的首选，整个中央商务区拥有非常乐观的发展前景。该项目将成为环渤海地区乃至中国北方地区具有极大的知名度和高度的认同感的滨海新区地标，具有极大的辐射影响力。而航运服务中心凭借其与开发区泰达时尚广场、东疆保税港相接的地理位置和其突出的产业服务功能特色，同样有着良好的发展前景。未来东疆港区、南疆散货物流区、临港工业区均有其相应配套的商务办公区与生活区，均会形成类似于航运服务中心

23、的产业商务聚集区。响螺湾商务区、于家堡商务区是受政策扶持的滨海新区重点开发区域，未来建设前景看好。但其规划与落实能否协调统一有待时间的进一步证实。本地块开发区CBD核心区天津新港散货物流区东疆保税港区于家堡商务区响螺湾商务区天碱商务区航运服务中心南疆港区塘沽行政中心洋货商业区解放路商业区辩证的看待滨海新区整体规划，我们发现大量的商务区规划体量之大、投资之多是存在问题的，使得其不可能全部实现。开发区、塘沽区、保税区、天津港各自为政，在开发节奏上存在不和谐因素，使得整体规划难以在短时间内形成规模效应。以功能优势和产业聚集而产生的商务区有其内在的长期稳定驱动力。而为了建设商务区而建设的商务区，其是否

24、符合市场需求尚需要深入论证。未来的滨海新区市场存在庞大的商务物业的潜在供给，包括于家堡、响螺湾、泰达CBD在内，规划总商务物业建筑面积200多万平方米。对未来的商务地产市场造成了复杂的未来竞争环境，对本项目的实施提出了严峻的挑战。但目前大多是处于观望期与筹备期，抢得先机是上策。单就进入市场时机的因素考虑，本项目应抓住机遇，避开挑战，尽快建设实施。宗地篇一、委托宗地概况地理位置：本地块位于天津市塘沽区新港一号路与港航路交口，与中国北方第一大港天津新港相连。地块四至：边界建筑道路现状东至建港里老旧居民楼西至瑞湾锦江酒店在经营五星级酒店南至 航一路铁路交叉通过，两侧杂草丛生、环境较差北至新港1号路公

25、路岔口，三角形环岛 南侧航一路 西侧瑞湾锦江酒店 东侧建港里 北侧新港一号路三角形环岛地块现状：目前，本地块一期瑞湾锦江酒店已经投入使用，二期土地完成三通一平。地块主要参数：用地性质：综合用地（商住办公不限）土地面积：9317平方米容积率：9.7（参考）建筑面积：8-10万平米（参考）土地使用年限：2002年2052年以上地块参数由委托方提供，该地块最终参数的确定可因其功能定位做相应调整二、地块周边环境新港区域是塘沽区中心与天津新港的连接过渡区，南靠海河，北接开发区（以铁路分界）。本区域现状用地主要有居住、工业、仓储、基建和公建。在新港二号路上目前形成的重要建筑有港务局办公楼、喜达港、新业丽湾

26、、天纬大厦、新港宾馆、外运大楼、北方大厦、远洋宾馆、港务局通信大楼等。这些建筑已经构成目前新港地区建筑风貌的主体，小气候已在逐渐形成。本区域北部由碱渣山改造的紫云居住区，有大量商品房住宅项目在此建设，现在已成规模。地块附近住宅有地震前后建的四层以下的住宅。这些住宅年久失修，设施简陋，需要逐步淘汰改造。公共建筑特别是商业建筑布局不合理，规模偏小，主要都集中在新港二号路两侧，在现状街坊内部缺乏商业网点，使居民日常生活用品购物不便。文化娱乐设施配套不足，缺少必要的公共设施用地如影剧院、展览馆、游乐中心等服务设施。由于该区域临近码头，经常有煤炭等粉尘物堆放装卸，造成该区域的粉尘污染比较严重空气质量差，

27、周边绿化除瑞湾锦江对面1.6万平方米的广场公园外,目前尚无其他大面积绿地。同时，临近铁路噪声较大。 广场（1） 广场（2）三、道路交通分析新港地区道路交通，东西方向主要为四号路、二号路、永太路沟通天津港和塘沽中心区，南北方向有机场街、北与保税区、开发区相连，南通过船闸与东沽及渤海石油相接。京塘高速公路通过连接线可方便地与该区联系。新港主次要干道还有东西向：新港一号路、河口街、二号路；南北方向有港滨路、港医路、三槐路、春光路、春阳路等。直入地块道路有新港一号路、港航路两条道路，新港一号路西接新港二号路，东接天津港属于二号路支路，港航路路面狭窄起二号路、一号路连接作用，两条路交汇处建有三角形环岛正

28、对项目入口，对交通造成一定的影响。 项目入口建筑物 港航路 新港一号路新港地区南有海河，北有二线铁路和碱厂，西有一线铁路及天津碱厂造成该地区对外交通地域十分狭窄，使该区与其它区域连接均靠一个出口、一条道路，如新港至塘沽中心区必经新华路口，加之又有铁路阻塞十分严重。新港至东西沽，须经船闸交通设施条件很差，或收费的新建海河大桥。新港至保税区，开发区只有临港立交桥通过，东西南北方向各有一条通道，机场街、新港二号路既是对外交通干线，又是城市内部主要干道，大量机动车、非机车、公交车辆均集中于一线，交通出行不便。四、商业现状分析项目周边工业企业、政府机关所占有相对较大的比例，商业比例较少，主要分布在新港二

29、号路与临港路交口西侧，以中档餐饮、宾馆为主。特别是沿宗地的新港一号路属于二号路通往港口支路，两侧无大中型商业设施，商业气氛差聚集人流能力低。购物、娱乐、餐饮、运动、休闲新港一号路吉瑞达超市、东海食品超市、钱雨食府、大和海鲜楼、九麒麟酒楼、水晶浴场、金鑫华酒楼等。新港二号路华羊洗浴、华清洗浴广场、鱼满仓、新港洗浴广场、德盛福超市、华润超市、金元宝海门连锁超市。新港二号路与临港路西侧形成的商业带相对成熟，辐射范围较大。但除餐饮酒店以外的其他业态则生存困难。金融服务新港一号路无新港二号路上海浦东发展银行、中国银行、渤海证券、中国建行、工行3个，商业银行、农业银行2个、中信银行。区域内金融服务机构相对

30、多样且分布均匀，辐射面广能够满足周边企事业单位的需要。邮政服务新港一号路无新港二号路中国邮政瑞湾锦江酒店瑞湾锦江酒店是由天津瑞湾国际商务中心有限公司（委托方）投资兴建，由锦江酒店管理集团北方公司顾问管理的一家集餐饮、住宿、康乐、会议为一体的国际化五星级标准商务型酒店。总建筑面积达3.8万平方米， 酒店主体高25层，拥有各种规格的客房与套房305套。瑞湾锦江酒店是塘沽区第一个达到五星级标准的酒店。目前开业时间不长，正处于市场培育期。它的存在有助于二期项目的档次形象的迅速建立，同时在一些服务功能上可实现互补。五、区域地位分析本地块开发区CBD核心区天津新港散货物流区东疆保税港区于家堡商务区响螺湾商

31、务区天碱商务区航运服务中心南疆港区塘沽行政中心洋货商业区解放路商业区本地块处于塘沽城区新港片区，属天津港咽喉位置，位于滨海新区滨海中心商务商业区、海港物流区两大功能区交界处，毗邻海河中下游重点开发区域，西与紫云居住区相接。现结合区域规划对本区域地位及商务发展前景评述如下：东天津港的规划建设为本地块提供了有力的产业基础优势支持。同时，航运服务中心、南疆散货贸易中心、东疆港商务区的开发也将对本项目产生巨大的竞争压力。新港船厂搬迁后的50万平米土地极有可能规划为商贸用地，从景观环境、商业商务氛围的形成以及规模效应上对于本项目均为利好。与本项目不会形成竞争，反而它的启动会提升区域价值，为本项目的价值提

32、升提供了支持。南未来周边有规划修建跨海河大桥与蓝鲸岛、东沽连接。该规划如能在近几年实现将根本性改善本地块周边交通状况。西塘沽区的行政中心在以政通大厦为中心的营口道与中心路周边区域。目前其周边写字楼、酒店等商务类建筑仅有有限的几栋，难以称得上规模。洋货商业区与金街商业区分别为塘沽区城市外向消费与内向消费商业中心的代表地。地块所在的塘沽新港区域，距离塘沽中心商业区、行政办事机构较远。于家堡商务区地理位置距本地块不远，但并未将本地块包括在内。虽然可一定程度上拉升本地块的土地价值，但同时也产生了将本地块商业地位边缘化的作用，给商务客户在选择判断上造成了不利的影响。北开发区的行政中心在第三大街与新城东路

33、新城西路交口之间区域。目前有开发区管委会、海关、图书馆、金融街等多个大型公建。开发区的商务商业区主要集中在第二大街、第三大街、南海路、黄海路周边。由于紫云居住区的存在，从一定意义上，阻隔了泰达CBD商务氛围向新港地区延伸的可能性。有规划将开发区北海路、塘沽港滨路贯通，对于本地块价值有很大影响。六、结论就地块商务开发价值而言，地块不临主干道，车流人流不多，较为僻静，位置相对隐蔽，不具备商务办公楼彰显易见的基本要求，商务办公和商业经营位置条件欠缺。地块周边建筑以机关、大型企业、船厂、老旧居民区为主，带有浓重的计划经济色彩，缺少商业商务气氛。除此之外还有以下若干不足：地块面积狭小，不利于大型商业项目

34、规划及停车需求。道路交通现状方面，通往开发区、保税区、海河以南方式单一、便捷性较差。城际交通方面，至机场、火车站、高速公路入口等长途交通设施无特别优势。临近铁道的不利影响不容忽视，带来一定的噪音干扰、交通不便。如铁道长期存在，则未来区域改善前景预期并不乐观。同时，我们也应看到其有利的方面：一期五星级酒店是良好的品质示范，有利于未来使用功能的互补和客户资源的共享。对于建筑的高层用户，可享受开阔的视野和良好的海河入海口景观资源。这些都为一个高品质商务商业项目提供了良好的内在有利条件。本地块远离城市行政中心、商业中心，临近但不在重点规划的中心商务区内。区域现状虽然在对港口贸易物流等行业领域有一定价值

35、，但对功能依赖性较强的小型服务企业缺乏足够的吸引力。并且该区域受海河、铁路、紫云居住区双向挤压，造成了周边可发展商业商务的地带狭长。难以规划建设商务聚集区形成规模效应，区域地位近期内难有根本性改观。通过本篇对宗地分析，我们初步认为新港区域的商务商业类地产尚处于待开发阶段，商务功能不完善。本地块区位环境不适宜开发商业类地产,作为商务办公类开发也有一定的先天条件不利因素，目前开发风险较大。如计划近期开发非住宅类产品，则在类型选择上宜采用功能多样的综合性定位，以自我完善来弥补区位先天功能不足带来的功能缺陷。市场篇一、房地产相关政策2006年与住宅类地产相关的国家政策法规序号政策相关内容颁布部门颁布时

36、间政策作用1“国六条”出台国务院2006-5-17 建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会联合发布。更加具体而深入的进行房地产市场的调控，调控力度之强，覆盖层面之广，都史无前例，且正中要害。2“国六条细则十五条“出台建设部2006-5-29 3关于加强农村宅基地管理的意见规定国土资源部2006-6-24 城镇居民不能购买农村的宅基地，农村村民一户只能拥有一处宅基地原有住房出卖、出租或赠与他人后，再申请宅基地的，一律不批准。集中兴建农民住宅小区，防止在城市建设中形成新的“城中村”4关于制止违规集资合作建房的通知建设部2006-8-18集资合作建房必须符

37、合土地利用总体规划和城市规划，列入当地本年度经济适用住房建设计划和年度土地利用计划，其建设标准、优惠政策、供应对象的审核等要严格按照经济适用住房的有关规定执行。建成的住房不得在经审核的供应对象之外销售。5城镇廉租住房工作规范化管理实施办法建设部2006-8-19逐步建立起科学有序、行为规范、办事高效、公开透明的廉租住房管理机制，不断提升规范化管理水平，强化政府住房保障职能，切实解决最低收入家庭住房困难。6关于落实新建住房结构比例要求的若干意见建设部2006-7-15各地要根据总量与项目相结合的原则，统筹落实新建住房结构比例要求。06年6月1日起，各城市年度新审批、新开工商品房总面积中套型建筑面

38、积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重必须达到70%以上。 7关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知国家税务总局2006-7-18 通知对二手房交易所得征收个人所得税有关规定作了进一步明确，以利于各地税务机关规范执法，统一征管程序，依法加强税收征管。8天津市公寓项目建设管理暂行办法天津市国土资源和房屋管理局2006-11-29 为适应房地产市场的发展和需求，规范公寓项目建设管理行为。92006年房地产调控工作重点国家发改委2006-2-22继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题。鼓励居民适时适度购房；严格控制大户型、低密度高档住宅及商业营业用房开发建设

39、。表1-2 2006年与商业地产相关的国家政策法规序号政策相关内容颁布部门颁布时间政策作用12006年房地产调控工作重点国家发改委2006-2-22继续解决部分城市房地产投资规模过大和住房价格上涨过快的问题。鼓励居民适时适度购房；严格控制大户型、低密度高档住宅及商业营业用房开发建设。2售后包租重点治理建设部2006-5-22整顿商业地产销售市场，治理部分开发商利用售后返租欺骗商铺投资者的行为，影响了一些商业地产的销售进度。表1-3 2006年与房地产开发企业相关的税费、银行信贷政策法规序号政策相关内容颁布部门颁布时间政策作用1国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（国税发200

40、631号）国家税务总局2006-3-20 减轻房地产开发产品预售阶段的所得税税负，税务机关的管理将更加规范而严厉，新政策堵住了不少税收漏洞。通过调整税收政策控制开发商的利润空间，鼓励部分开发商建造经济适用房2央行调整贷款利息央行2006-4-28增加投资客户购房成本，从而打压投机行为3规范房地产市场外资准入和管理的意见171号文件建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局2006-7-11意见规定，除经批准从事经营房地产的企业外，符合条件的境外机构和个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，具体包含两种情况：一是境外机构经有关部门批准在境内设立的分支、代表机构，二是在境内工作、学

41、习时间超过一年的境外个人。4银监会关于进一步加强房地产信贷管理的通知银监会2006-8-17资本金比例达不到35、“四证”不全等不符合条件的房地产公司，通过信托公司融资的大门正在逐步关闭。另外，通知要求，信托公司以集合信托资金发放房地产贷款，要严格执行信息披露制度。总的来看，地产开发商通过信托融资的渠道被进一步收窄。5上调金融机构人民币存贷款基准利率。中国人民银行2006-8-18 通过商业银行减少货币供给量，紧缩信贷，间接调控企业和个人的投资贷款需求，抑制固定资产投资增长过快6关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知国家外汇管理局 建设部2006-9-14落实建设部等六部委发布的关于规范房地

42、产市场外资准入和管理的意见，促进房地产市场健康发展，规范房地产市场外资准入和管理所涉及的外汇管理事宜7关于房企土地增值税清算管理有关问题的通知国税总局2007-1-16 使一部分以囤积土地、依靠土地升值获取利润的企业利润空间缩小，使单纯的囤积土地变得没有了意义，从而进一步治理了土地囤积问题。近期国家出台的有关住宅地产、商业地产等方面宏观政策法规，从数量上看，绝大多数与住宅地产有关；从内容条款上看，从住宅用地、集资建房、廉租房、高档住宅等领域均加以了调控；从调控深度上看，普通住宅标准的出台、自住房概念的给定、限制套型限制面积比例的硬性规定均对住宅类地产加以了严格的调控。我们看到国家调控重点在住宅

43、类地产上。而有关写字楼、公寓、商铺等商业地产的相关政策，只是偶有提到，且只是从宏观层面加以调控，并未出台任何相关细则。相比住宅的调控力度，本轮国家调控政策对商业地产的调控影响相对较小。企业税费、银行信贷等方面的国家政策，无论是对住宅类开发企业还是对商业类开发企业都产生了很大的影响。企业税费方面有关土地增值税、企业所得税的相关制度，从成本和毛利润两个重要层面把企业的净利润限定在了一个有限的区间内，使得开发企业利用一块儿囤积地块谋取暴利的可能性大大降低。银行信贷方面银监会关于进一步加强房地产信贷管理的通知，对地产项目开发的融资问题提出了挑战，尤其是对投资额巨大的商业项目来说，融资问题将成为众多商业

44、项目开发企业所不容小视的问题。规范房地产市场外资准入和管理的意见以及关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知，对房地产市场的重要购买资金来源之一的外汇，进行了严格的准入限制，无疑对房地产市场的活跃程度带来了不小的冲击。尤其是对投资类购买行为密集的商业项目来说，外汇资金的限入将为商业项目开发企业不容乐观的问题。二、写字楼市场分析（1）市场供应情况1、总供应量目前，滨海新区核心区内写字楼数量21个，市场存量87万，在售量5.6万，可售楼盘供应基数小，写字楼市场供应长期处于上市小、增长慢的蛰伏期。（各写字楼详细情况见附件）2、供应分布 开发区、保税区由于泰达商务区、金融区及航运中心的规划建设，所以这

45、两个区域潜在商务物业供应量较大，虽然已建设楼盘目前只占区域规划楼盘的很小比例，但随着日后这两个区域的不断建设、完善，必然形成累积效应，使这两个区域楼盘存量不断增加。3、未来写字楼供应近期2-3年内已知建设项目有金融街2期，航运中心3、4号楼总建筑面积10万金融街2期：建筑面积4.5万，06年12月开工08年5月30日竣工，6层到顶，户型200-500航运中心3、4号楼预计为公寓式写字楼：总建筑面积6万，地上11层地下1层，户型160-180近期也将施工建设。中远期供应用于家堡、响螺湾、泰达商务区、东疆、南疆都属于政府规划大型商务区，总建筑面积达200多万平方米，未来一旦投入建设将使目前写字楼割

46、据发生很大的变化，但这几个区域目前尚处于规划阶段，预计5-10年内将陆续建设。（具体写字楼项目基本信息资料见附件二）（2）入驻使用情况1、近期市场吸纳量分析从图上看开发区依然是写字楼热点区域，由于该区域写字楼配置相对合理，物业管理维护水平相对较高，并且该区域具有良好的商务、交通环境，所以该区域写字楼空置率低，而另两个区域的写字楼比较陈旧，服务管理水平相对较差所以空置率相对较高，这也从另一方面说明了区位，交通环境对项目发展的重要性。 2、需求客户群分析 各区域写字楼客户行业分布特点各区域写字楼客户行业分布特点明显，其中保税区属于物流、仓储、加工区域且对入住该区域企业有优惠措施，所以该区域聚集了众

47、多的物流、贸易企业。开发区经济发达，环境优越且海关设在该区域内，办事方便，所以物流、贸易企业在该区域占较大比例，随着近几年金融街的建设也使区域内的金融行业数量得到增加，但开发区写字楼内服务业企业较少，主要是因为开发区人长住人口构单一，常住人口少，第三产业得不到支持。塘沽区建区时间较早，人口稠密商业氛围浓郁，综合性城市特征明显，所以该区域聚集了大量的服务性行业。各区域典型楼盘入住企业类型特点 样本楼盘选择的标准为各区域典型代表性楼盘，其中金融街为现阶段滨海核心区政府规划高档楼盘且面积分割大，代表了一种政策支持下的高档供应，新天地为现阶段中档楼盘，面分割小，带表了一些小型公司对写字楼的需求，大泛华

48、、天伟分别处于塘沽中心区和港口地区，对这两个典型楼盘的分析可以从一方面看出区域的聚集效应对不同行业企业的吸引力。由于保税区内现有写字楼数量极少，切规模小，而在建的航运中心2号路尚未入住，个案信息没有代表性，所以暂不做该区域分析。 天伟是港口地区唯一市场行为写字楼，由于其独特的地理位置，所以入住的企业多为物流、贸易类。大泛华所在的位置是塘沽中心区第三产业发达，人口稠密，所以聚集的服务性企业比较多。新天地距离海关较近，且面积小，项目大部分被物流、贸易企业消化，这也从侧面体现了这类企业对小面积写字楼存在一定的需求。金融街属于政治行为，定位性强，所以主力客户为大型金融企业。调查过程中我们发现很多写字楼

49、内部存在一定数量的空置,由物业或者其他渠道了解到, 空置写字间前身多为货运代理行业。其中某母体为货运公司的集团明确表示砍掉货运分支,用更大的力量投入到集团其它体系，原因为货运体系的利润过低。由此可见，货运行业的变革正在进行，利润过低使得货运的生存现状不容乐观。（3）经营方式及价格分析1、经营方式目前销售型写字楼比例占到存量的83%，这是由于管理与开发脱节，开发企业过多的追求短期回款造成的，但是值得注意的是写字楼属于商业地产，后期经营管理应大于前期开发，目前这种产权分散没有统一经营的方式直接影响了大厦的后期管理及整体品质的提升，这也是现阶段写字楼市场低靡的原因之一。2、近期销售价格水平目前在售写

50、字楼总体均价8600元/平方米与同区域住宅价格接近。这种现象说明该区域写字楼市场处于初级发展阶段，价格基本集中在7000-9000元/平方米的区间内，产品价格接近，档次差异不明显，整体写字楼市场处于相对低靡的状态。3、近期租金价格水平目前该区域租金大多处在1.5元/天/平方米以下水平整体价格偏低，中高档物业供应缺乏。4、分区域租金价格 塘沽区及港口地区两个区域内无新型写字楼，原有写字楼又入住时间较早且配置较低，所以这两个区域的整体租金水平不高，保税、开发区2个区域租赁价格高是由于：一方面是存在新型写字楼供应且配置高档，另一方面是由于在售新型写字楼多为产权分割销售加零散租赁的方式经营，租金离散度

51、较高，所以这三个区域租金水平变化差异大。（4）区域市场板块介绍1、版块划分项目名称地址项目名称地址大泛华大厦塘沽区营口道港务局大厦塘沽区新港二号路聚宝大厦塘沽区解放路豪威大厦开发区第三大街腾达大厦保税区跃进路天津惠通陆华物流中心保税区海滨路航运中心2号楼保税区国贸路金融街开发区第三大街天伟大厦塘沽区新港路泰达新天地开发区南海路与二大街交口财富星座开发区第三大街目前写字楼项目主要围绕各区政府机关、办事机构分布，按照行政区域可以分为塘沽区、开发区、保税区、港口地区四个板块。2、各版块详情（1）塘沽区介绍该区域写字楼数量较少，档次低整体租金水平不高， 同区域内缺乏聚集性，楼盘分布较为分散，中高档产品

52、缺乏供应。其中代表性楼盘有大泛华大厦、天伟大厦等。塘沽区典型楼盘项目名称大泛华占地面积 区位塘沽区建筑面积51万地点塘沽区营口道931号层数主楼29层（目前1-19层租赁），附楼7层，底下2层面积分割100销售价格租赁价格1.2元/天/平方米（不含电费用）物业费入住率30%基本配套6部三菱电梯，无宽贷接入功能划分1、主楼首层大堂包括旅游服务、航空票务、银行等商务配套服务1层是咖啡室、台球厅等娱乐设施3-4层为会议中心有8个会议室能容纳300人5-6层为大泛化自用办公区7-19层为开发式办公空间面积36-1124自由分割20-28层为公寓式办公楼面积为106-17829层为多功能厅2、附楼首层为

53、大堂2层为餐厅3-6层娱乐设施配套7层36套客房为其他6层配套大泛华竣工于1998 年属于该区域综合体中档写字楼，功能划分明确设计相对合理，由于建成时间较早所以大厦配置比较低档，目前1-19写字楼部分对外出租，19层以上为毛坯，群楼部分大面积闲置整体大厦功能划分与建成初期设计迥然不同。造成这种现象的原因主要是因为，该写字楼没有通过验收尚不能办理产权证，产权存在问题，而且大厦整体缺乏有效的经营管理及客户维护措施，所以造成大量客户流失。这种现象也从一方面说明了大厦经营管理品质的主要性，在当前的市场环境下低服务品质、低服务价格的楼盘是很难生存的。项目名称天伟大厦占地面积区位塘沽区新港建筑面积2.2万地点新港2号路层数22层面积分割130、200、230销售价格租赁价格13元/天/物业费2元/月/入住率40%基本配套AB两区4部电梯，地下车位功能划分 首层为银行 2层以上为办公区域天伟大厦虽然是港口地区唯一成规模写字楼，但出租率依然很低，是由于该大厦配置低下，不能提供较舒适、节能的办公环境，且新